住宅小区物业管理手册第四章.doc

第4章住宅小区物业工程管理部4.2 住宅小区物业工程管理部管理制度4.2.1 物业工程管理部管理制度物业工程管理部管理制度一、接管验收制度房屋配套设施的验收工作是设施转入使用的一个重要环节，对以后设施的管理和使用有着重要意义。设施管理验收不仅包括对房屋附属设施的验收，还包括房屋设备的验收以及更新设备的验收。物业公司对于设施的接管验收工作具体包括日常以及周保养内容，月维修保养内容，季度、半年、年度维修保养内容等。二、值班制度由于配套设施直接关系到业主生活的安定、和谐，因此，必须建立严格的值班制度，保障设施正常运行。1. 值班人员必须坚守岗位，如果有特殊情况需离岗，必须请假，并有符合条件的人员替岗，不得擅自离岗，否则，造成的一切意外由值班人员承担。2. 按照设施操作规程以及岗位责任制度的要求进行操作，密切注意所掌握设备的运行情况并做好相应的运行记录。3. 设备遇到故障时，值班人员必须马上报告管理层，并通知厂家以及维修人员维修。4. 接到业主的报修通知时，应当迅速安排维修人员进行处理，并做好维修记录。5. 就餐时间，须做好轮值工作，保证岗位有人在岗。三、交接班制度做好交接班工作，是对值班工作的辅助。交接班人员必须提前10分钟做好交接工作，并在值班登记本上签字。1. 交接内容包括： 查看设施运行记录。 检修设备状况，清点仪表、工具等。2. 出现以下情况不得交班： 在事故处理未完成时，不得交班。续表 接班人员尚未到场或者遇接班人员酒醉、神志不清等情况时，不得交班。四、报告制度建立报告制度可以让管理层及时了解设备运行情况以及维修管理情况，有下列情况需要作出报告：1. 设备出现故障或者需要停机检修。2. 零部件需要更换修理。3. 设施操作人员需要暂时离岗。4. 设施操作人员加班、请假、调班等。5. 设施需要开展整改工程。6. 设施运行方式发生改变。五、工具领用保管制度1. 个人领用工具时，应根据实际需要和工种类别填报申请，经批准后，到仓库办理领用手续。2. 工具发生丢失、损坏时，应当向管理层说明原因，由于人为因素造成工具损坏时，应当按工具价值赔偿。3. 工具老化，可向管理层申请报废，并重新办理工具领用手续。六、住宅小区工程设施安全操作管理规定1. 所有的机电操作，必须按照国家有关安全操作规程操作，在操作人员安全第一的前提下，保证设备正常运行。2. 新上岗人员必须经过严格技术培训之后，才能上岗。3. 配置安全操作用品，并认真保管，不得草率、马虎大意。4. 工作场所禁止抽烟、喝酒以及做与本职工作无关的事情。5. 非工作人员，不得随意进入设备操作房。6. 设备出现异常时，必须及时处理。7. 电气设施发生故障，应严格遵守停电、验电、检修、检查程序，确认故障排除之后方能送电。8. 严禁将金属物、工具等遗留在设备上。9. 熟悉触电、身体伤害等各种意外事故的急救方法。（见本书第100102页）4.2.2 物业工程设施档案和物业技术人员管理制度物业工程设施档案和物业技术人员管理制度1. 管理好物业工程设施是关系到物业是否能够保值增值以及业主切身利益的大事。物业管理人员必须发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。2. 物业工程设施须实行档案管理制度，对设备的原始档案必须归档、汇总、登记造册，以便查考，为设备的完好使用以及安全使用提供方便。以下资料须归物业工程管理部建档管理： 设备系统的资料，如竣工图、构造图等。 设备系统原始发票、收据、用户手册以及售后服务卡等。 设备系统中重点部位的拍照资料及相关注释。3. 建立设备管理考核制度，奖赏分明，调动员工工作积极性。 建立设备管理考核、督察制度。 对设备管理定期、不定期抽查、考核。4. 建立ISO 9001质量管理体系： 建立机房管理制度。 建立供、配电管理制度。 建立设备维修制度。 严格各项管理制度，做到责任到岗、任务到人、用科学化的管理提高设备管理水平。5. 对于住宅小区物业工程设施管理做到“三好、四会、五定”。 三好：即是设施要用好、修好、管理好。 四会：即是对设施会使用、会保养、会检查、会排除故障。 五定：即对设施进行润滑、通风、清洁、检修时，做到定点、定人、定岗、定时和定责。6. 住宅小区工程设施在设备管理上，必须坚持安全第一，降低耗能。 遵循“安全、经济、合理、实用”的原则。 尽可能采用节能、经济适用且品质优良的材料，修旧利新。 培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。续表 设施操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，做好必要的防护工作。住宅小区配套设施管理最基本和最重要的要求是保证配套设施体系的安全运行，包括用户使用安全和操作人员操作安全。 加强安全意识，防止意外发生，做好宣传工作。7. 提高物业管理服务质量。 坚持“物业管理服务第一”的意识，培养职业道德和责任心。 保证配套设施岗位上有专业操作人员，做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训。 对员工做好“传、帮、带”工作，对设备进行现场操作，指导相关人员，使员工能够适应岗位要求。（见本书第102103页）4.2.3 物业工程管理部业主装修申请管理制度物业工程管理部业主装修申请管理制度1. 住宅装修，业主首先要向物业公司提出装修申请，并由住宅小区客户服务部受理： 由住宅小区拟装修业主或者装修施工方填写装修申请表，向住宅小区客户服务部递交房屋产权证、装修合同、装修公司资质证明、营业执照、施工材料清单以及施工材料合格证的复印件。若非住宅小区业主本人提交装修申请，还必须出具一份由业主授权的装修委托书。 拟装修业主或者装修施工方，还应向工程管理部提交装修图纸，业主装修如需动墙体者，必须经过工程管理部的审核。 客户服务部为拟装修业主和装修施工方办理垃圾清运费（必须）以及装修保险（可选择）。 工程管理部需要向装修施工方说明具体装修的注意事项。 原则上，不允许装修人员留宿在住宅小区内，如需留宿，须有住宅小区拟装修业主签署的担保书，为其担保。2. 工程管理部负责审批拟装修房屋的设计图纸以及进行装修管理： 工程管理部必须按照国家相关规定，严格审核图纸，确保图纸符合规范。审核通过后方可装修。 工程管理部图纸审核不合格，应对装修图纸作出整改意见，由装修施工方和拟装修业主协商修改，直至审批合格为止。 工程管理部必须坚守职业道德，严禁马虎了事。 工程管理部在装修开始后，应当做好巡视记录，对违反装修规定事项以及可能对住宅小区造成设施设备和环境破坏的行为进行监督纠正，如有不听规劝者，保留追究法律责任的权利。 （见本书第103104页）4.2.4 物业工程管理部业主装修验收管理制度物业工程管理部业主装修验收管理制度1. 房屋装修完毕，业主以及施工方须向物业工程管理部以及客户服务部提交房屋装修竣工申请书。2. 工程管理部和业主、装修施工方对房屋室内装修情况进行验收。3. 验收结束后，物业工程管理部须针对验收过程中存在的问题，填写装修竣工验收单，督促装修施工方作出限期整改。4. 物业工程管理部对房屋验收通过之后，在装修竣工验收单上签字确认。5. 物业工程管理部要对业主在装修过程中损坏的配套设施进行按价赔偿。6. 将装修竣工验收单交由物业公司总经理进行审核签字，同时财务室退还装修施工方的押金并为之办理临时出入证的退证手续。7. 物业工程管理部对物业装修施工负有监督、督促的职责。8. 装修施工方以任何理由破坏配套设施或者违反规定进行装修，物业工程管理部都有权终止其装修行为。（见本书第104页）4.3 住宅小区物业工程管理部管理表格范本4.3.1 配套设施登记表配套设施登记表序号名称型号/规格单位数量所在位置附带资料编号责任人备注4.3.2 配套设施工程维修、保养记录表配套设施工程维修、保养记录表单位： 年月日项 目地 点保养周期费 用保养量完成日期维 修 保 养 内 容维修工签字： 年月日维 修 保 养 结 果班组长或楼管员签字： 年月日备 注4.3.3 配套设施工程维修养护审批记录表配套设施工程维修养护审批记录表单位： 检查日期：工程序号维修养护项目工程造价计划竣工日期工程责任人审核人备 注（4.3.14.3.3见本书第105107页）4.3.4 公共配套设施接管验收卡公共配套设施接管验收卡接管验收时间： 设施名称是否存在问题存在问题简述备 注验收人：移交人：（见本书第107页）4.3.5 配套设施定期保养项目一览表（室外）配套设施定期保养项目一览表（室外）类 别周 期序 号检 查 内 容室外共用设施养护12年室外各类围墙护栏1.5 年灯杆刷漆1次每年1行车道路刷黄漆1次2网球场3游泳池每年4月份全面清理、修补1次半年1对易锈蚀雨、污水井盖刷1次黑漆防锈2路灯3车栅、车架4值班室、岗亭5车位线、禁停线和标识重刷1次6路障刷漆1次7室外消防栓8垃圾屋、池、中转站（含垃圾屋门锁）每 季垃圾车、垃圾桶每 月喷水池每 周儿童游乐设施注平时如发现问题，也应及时维修。4.3.6 配套设施定期保养项目一览表（本体）配套设施定期保养项目一览表（本体）类 别周 期序 号检 查 内 容本体共用设施养护8年1马赛克外墙面清洗1次2室外喷涂墙体、墙面喷涂1次5年1大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面34年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂1次2顶棚全面保养、粉刷1次3楼梯、扶手全面修补、刷漆1次4上、下雨污水管油漆1次2年1楼顶铁栏、避雷带、公共防盗网油漆1次2木门、窗油漆1次3电子对讲门刷漆1次1年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆1次（根据需要）3房屋标识（栋号、单元号、楼层号）每年重喷写1次4设备房（水泵房、配电房、电梯房）刷漆1次半年水箱清洗1次注 平时如发现问题，也应及时维修。4.3.7 配套设施定期检查项目一览表配套设施定期检查项目一览表类 别周 期序 号检 查 内 容本 体 共 用 设 施 维 修 养 护每年1楼梯、扶手2墙体、墙面3顶棚4梁、柱、板主体5公共门窗6屋面隔热层、防水层（雨季前须另外检查）7楼板、地面砖8所有消防栓（秋季）半年1天面扶栏，避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口3消防栓的开箱试水每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房（水泵房、配电房、电梯房）5消防栓半月公用电器每周电子对讲门4.3.8 业主装修违规记录表业主装修违规记录表房号业主姓名装修公司名称装修公司负责人联系电话业主负责人联系电话违规情况违规事项（是 / 否）1. 超越物业管理批准之权限装修。2. 施工人员出入小区不佩戴出入证。3. 施工现场未配备应有消防器材。4. 使用化学药水气味影响周围用户。5. 装修粉尘污染小区环境。6. 不按规定清运淤泥。7. 违规使用电梯。8. 装修噪声影响周围用户。9. 在洗手间乱倒污染物。10. 开门施工影响周围用户。11. 盗用电力。12. 损坏小区设施。13. 盗用小区物品。14. 其他。处理措施 续表处理结果处理人：备 注制表人： 审核人： 年 月日（4.3.54.3.8见本书第108112页）4.3.9 住宅小区发电机运行记录表住宅小区发电机运行记录小区名称： 年月日设备编号运行原因累计运行时间设备负责人运行监护人本次运行时间开机前检查项目柴油油位机油油位水箱水位选择开关位置输出开关位置电瓶液位记 录 项 目输出电压AB： BC： CA：输出电流A： B： C：频率转速电瓶电压机油油压机油油温水温室内温度通风系统机器响声振动消防系统照明停机后检查备注：（见本书第112页）4.3.10 电梯故障维修报告登记表电梯故障维修报告登记表小区名称：登记时间报告人/记录人故障电梯编号位置及内容处理结果完成时间验证人注值班员接到报告及电梯日巡视发现的需维修问题均要登记在此表中。4.3.11 电梯维修记录表电梯维修记录表小区名称： 楼号：年月日电梯编号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因及内容：维修过程及安全措施： 维修人：检定结论（含技术参数功能）：检验人： 日期：备注：注1. 此表为参考表，也可以使用电梯分包单位的表格。2. 维修后，机电部组织人员验证检定。4.3.12 公共天线保养记录表公共天线保养记录表小区名称：年月日设备编号责任人维修人项 目保养情况及处理结果备 注楼层分支器、信号业户终端板、信号楼层与住户之间连线紧固主放大器的输入信号主放大器的输出信号分支放大器的输入信号分支放大器的输出信号前置放大器的输入信号前置放大器的输出信号天线架完好情况天线架的方向正确4.3.13 风机半年保养记录表风机半年保养记录表小区名称： 年月日设备名称设备编号安装位置审核人责任人型号额定风量额定功率转速维修人保养记录保养项目记录机身、机座、控制箱内外油漆及清扫轴承润滑检查加油全面坚固电机端子箱内端子全面坚固主接触头电机绝缘电阻相与相： 相与地：接地情况运转电流A相 B相 C相运转有无异常声响及振动运转半小时后手感电机温度轴承温度运转电压指示灯风阀动作灵活、可靠（手动、电动）手柄指示准确温感元件安装正确阀门安装牢固投运半小时结论备 注4.3.14 水泵系统月度保养记录表水泵系统月度保养记录表小区名称： 年月日名 称编 号保养人外表清洁主电路螺丝紧固审核人保养记录接触器触点手动盘转滴漏水检查运转声响轴承温升检查并补加润滑油单向阀压力表泵自动启停泵手动启停指示灯仪表注在住宅小区水泵相应项中，已做好保养的打，未做好保养的打。（4.3.104.3.14见本书第113117页）4.3.15 水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表小区名称： 年月日工作日期停机时间停水范围工作项目水质化验结果备注申报人审核人主任/经理注工作项目内容包括清洗准备、放水、通风、刷洗、检修、消毒、调试。（见本书第117页）4.3.16 配电柜检修工作表配电柜检修工作表小区名称：年月日1工作负责人（监护人）：值班电工：参加维修工作人员：2工作任务及地点：3计划工作时间：自 年 月 日 时 分 至 年 月 日 时 分4工作条件（停电或不停电）：5注意事项（安全措施）：6许可开始时间： 年 月 日 时 分经理签名： 工作负责人： 值班人：7工作结束时间： 年 月 日 时 分经理签名：工作负责人： 值班人：备注4.3.17 配电柜、控制柜保养记录表配电柜、控制柜保养记录表小区名称： 年月日设备编号责任人审核人柜名保养人安装位置保养项目清扫绝缘标识接地控制电器柜体与外观计量仪器仪表隐患排除功能检定保养时更换元件的名称、规格：检定结论（保养后带负荷运行24小时的状况）：照明消防保全设施灭鼠药地面、墙面清扫备注：4.3.18 干式变压器保养记录表干式变压器保养记录表小区名称： 年月日设备编号供电范围责任人保养人审核人额定值功率电压冷却方式项目外观及紧固一次侧电缆二次侧电缆器身各部螺栓绝缘电阻测定一次侧电缆带绕组相与相、相对地：二次侧电缆带绕组相与相、相对地： 电气联接检查除锈调 压连接片一次电缆接头二次电缆接头辅助部件检查冷却风机测温元件及表计防护罩消防设施检查投运情况投运时间： 年月日至年月日保养后带负荷运行情况：清扫机身：墙、地面：照明备注4.3.19 配套设施返修申请表配套设施返修申请表编号：房间号码联系电话客厅返修内容处理记录门窗经手人：年 月 日电路其他卧室天花板、地板及墙面经手人：年 月 日门窗电路及上下水道其他厨房天花板、地板及墙面经手人：年 月 日门窗电路、燃气管道及上下水道其他卫生间天花板、地板及墙面经手人：年 月 日洗用具电路及上下水道其他业主签名：管理处主任签名：年 月 日 年 月 日4.3.20 房屋接管验收遗留问题统计表房屋接管验收遗留问题统计表遗留项目名称： 统计人： 日期：栋号房号遗留问题简述备 注（4.3.164.3.20见本书第118122页）4.3.21 接管资料移交清单接管资料移交清单序 号移交资料名称单 位数 量备 注接收人： 移交人：（见本书第122页）4.3.22 业主（住户）入住验房表业主（住户）入住验房表房号： 填表时间：业主（住户）姓名工作单位联系电话备注验收项目验收项目验收项目验收项目顶棚墙面地面门门锁窗天线插座照明灯开关插座防盗窗户备注前阳台后阳台备注客厅天棚餐厅外墙面卧1地面卧2地漏卧3防盗网卧4照明灯厨房排水管卫生间晾衣钩验收项目地漏排水管给水管给水闸阀洗涤盒洗涤龙头厕所坐便坐便水箱花洒水龙头煤气管道煤气阀门煤气表（底数）水表（度数）电表（底数）厨房卫生间续表室内配电箱空调开关门铃电子对讲器管理处意见：楼管员签字：业主验收意见：业主签字：注1. 以上项目合格的打“”，不合格的用文字简要说明。2. 此表必须在领钥匙之日起3天内交回管理处，否则后果自负。3. 代表业主（住户）验房或代表单位集体验房的验收人必须在“备注栏”内填上验房代表的姓名、联系电话。（见本书第123124页）4.5 住宅小区工程管理部相关法律法规4.5.1住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第一章 总则第一条 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。第二条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。省、自治区、人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。第二章 一般规定第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。续表本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自运用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。 续表第三章 开工申报与监督第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十四条申报登记应当提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；（四）变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；续表（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修服务协议的，追究违约责任。第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。第十九条 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。第四章委托与承接第二十二条 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。第二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。第二十四条 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；续表（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；（四）装饰装修工程保修的内容、期限；（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；（六）合同变更和解除的条件；（七）违约责任及解决纠纷的途径；（八）合同的生效时间；（九）双方认为需要明确的其他条款。第二十五条 住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。第五章 室内环境质量第二十六条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。第二十八条 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。第二十九条 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。续表第六章 竣工验收与保修第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。第三十一条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。第七章 法律责任第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处500元以上1000元以下的罚款。第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处500元以上1000元以下的罚款。续表第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间和或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款；（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款；（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款。（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款。第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。第四十条 装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1000元以上1万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装续表修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。第八章 附则第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质量管理条例执行。第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。（见本书第126133页）4.5.2建设部房屋建筑工程质量保修办法建设部房屋建筑工程质量保修办法第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据中华人民共和国建筑法和建设工程质量管理条例，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。 第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年； （五）装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达续表现场抢修。 第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 第十六条房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。 第十七条下列情况不属于本办法规定的保修范围： （一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷； （二）不可抗力造成的质量缺陷。 第十八条施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 （一）工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的； （二）质量保修的内容、期限违反本办法规定的。 第十九条施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。 第二十条军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。 第二十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第二十二条本办法自发布之日起施行。 4.5.3住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，制定本办法。第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作