关于不动产登记强制公证的思考.doc

唐山私人侦探 关于不动产登记强制公证的思考所谓公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。强制公证又称为法定公证，就是根据有关法律法规的规定，有关自然人、法人或者组织机构对特定的事项必须向公证机构申请办理公证。物权法对建立全国统一的不动产登记造册制度进行了明确的规定，要求全国实行统一的登记机构、登记内容和登记方法1。一、我国不动产登记制度现状中的不足之处（一）我国不动产登记制度中的登记程序不统一我国有关不动产登记制度方面的法律法规就有几十部之多，有关不动产登记的法律依据分散在各种民事法律法规之中，这些法律法规涵盖了土地、房屋、海洋、草原、森林、林木等不动产，它们分属于不同行政部门的登记管辖范围，因此对登记种类的规定也不尽相同。再加上政出多门，在处理问题的时候很容易出现部门推卸责任和扯皮的现象。（二）我国不动产登记制度中的审查制度不完善一般情况下，我国对不动产的登记采用实质审查的方式，即登记机关对交易中当事人表达的意思的真实性进行审查。我国物权法的颁布、实施，规范了不动产登记对申请人提交的资料的审查、申请人提供的权属证明的审查、签字盖章的真实性还有其他必要的材料是否齐全等方面进行有效登记的过程2。然而由于不动产物权变动的数量日益增加，相对而言就显得进行登记的工作人员数比较少，不可能对每一种登记都全部调查取证，实物操作性不强。（三）我国不动产登记制度中存在多个登记机关根据有关法律法规中的规定，我国不动产登记机关包括有房屋管理部门和土地管理部门等。这些部门来自于不同立法部门和效力位阶，部门之间缺乏一定的交流，在关于不动产的规定上有许多重合、也有部分漏洞、还有一些规定模糊不清。比如在担保法和房管法中都有条款规定，城市房产抵押，应向县级以上地方人民政府规定部门办理抵押登记。这个就属于立法重合，另外这个条款中所谓的“县级以上地方人民政府规定部门”规定不明确。二、我国不动产登记实行强制公证的必要性我国的不动产登记簿依照法律规定完成各项登记时立即产生效应，法律依赖登记薄呈现的物权，与第三方进行商品交易。登记薄管理部门为确保申请登记事项满足法律法规的登记条件，保障公信力，对登记机关作出以下要求：在不动产的登记过程中，要对材料进行审查，并保证材料所反映出的内容具有合法性、真实性和有效性。尤其是要加强对一些可能导致房屋权利变更的法律事实和法律关系进行审查。然而，我国有关法律中有明确规定，只有法院或者仲裁机构才拥有确认物权的权利，因此，登记机构只是承担形式审查，不具有实质审查的权利3。另外，实质性审查与合同效力的审查有非常密切的关系。根据我国合同法有关规定，行政机关不具备确认合同效力的权利，换而言之，对于不动产的审查，只有在法院或者仲裁机构确认合同无效之后，行政机关才能够行使监督权利。由此可以看出来，登记机构的实质性审查根本就是一句空谈。登记机构自身能力有限，不动产登记对实质性和真实性的要求决定了在不动产的登记中要实行强制公证，就登记范围、登记机构、登记程序、登记形态等作出统一的具体规范，从而实现不动产登记的顺利完成。三、不动产登记中需要强制公证的事项不动产登记中需要强制公证的事项包括以下几个方面：对申请登记的不动产的继承权或者接受遗赠的有关材料证明；除了父母以外的人对行为能力受限或者缺乏行为能力的人有监护权的有关材料证明；有自然人委托他人代办预告登记、变更登记还有异议登记等造成的利益损失授权委托书等。四、不动产登记强制公证的原则（一）公平性强制公证能够加强不动产登记的公平性。公证是一种非诉讼的预防性法律制度，处在防范民事纠纷的最前沿。公证在双方当事人尚未发生冲突和对立时站在公正、中立的立场上介入民事活动，对被证明事项的真实性、合法性进行审查，平衡当事人各方利益，避免无权交易、欺诈、胁迫及显失公平等不法行为的发生，促进当事人依法行使权利、履行义务，公平、公正的维护各方当事人的合法权益。（二）必要性在不动产登记过程中，为减少当事人的负担，有关部门要合理的控制使用强制公证的范围，只需在必要的情况下进行强制公证即可。从不动产登记强制公证的必要性原则来看，一旦需要强制公证，要严格依照登记机构的审查权限进行，对于那些登记机构有能力和有权限的事项就没有进行强制审查的必要了，只有对那些登记机构没有权利或者能力审查的事项才能考虑进行强制公证。五、结语不动产登记制度不仅对当事人的物权进行确认和界定，还从物权变更的动态上维护了市场交易的安全性和合法性，提高交易效率，使物权交易在法律的维护下顺利进行。如果没有良好的