北京海淀区写字楼调研报告2017.03.docx

马连洼及上地区域写字楼市场调研情况说明一、 马连洼周边写字楼市场情况调研表：项目名称区域地铁资源楼栋体量层数建成时间待租售面积租赁价格当前售价内外硬件配置备注说明众鼎商务楼马连洼16号线马连洼A口7700平米地上6地下12005年900平米6元/天/（租金包含物业费和供暖费）不售外装：外墙首层为花岗岩，二层以上为外墙砖，东端为玻璃幕，北立面为铝窗。内装：大堂地砖，楼梯间为花岗岩地面。层高：大堂3.4米，办公标准层2.7米。电梯：一部（杭州西子奥的斯）空调：独立空调，需自行安装。供暖：暖气片供暖物业费：15元/月/平米车位：150元/月，共80个亿城国际中心16号线马连洼东500米4.5万方地上7地下22013年100-300平米5.5元/天/（不包含物业费）无在售信息外装：外墙大面积玻璃幕墙配铝合金外墙装饰件。内装：大堂大理石铺装，过道及墙壁地砖。层高：大堂6米挑空，办公标准层3米。电梯：六部客梯（三菱电梯），两部货梯空调：中央空调物业费：9元/月/平米车位：地上99个，地下120个尚科办公社区16号线马连洼东1000米2.5万方地上22016年旧厂房改造项目1000起租，可随意组合4-4.5元/天/（包含物业费）厂房不可售外装：入口玻璃幕配钢结构，其它涂料铝合金窗。内装：公共部分精装修，大理石铺地。层高：1层4.2米，二层3米。电梯：2层，步梯空调：中央空调物业费：15元/月/平米硅谷亮城上地西二旗13号线上地站西800米19万方办公地上72007年1000平米6元/天/（租金不包含物业费）3.5-3.6万元/平米外装：部分玻璃幕，部分条纹干挂石材，档次较高。内装：大堂大理石铺地，办公区域地砖和墙砖。层高：3米电梯：单栋6部电梯（东芝）空调：中央空调物业费：16.8元/月/平米得实大厦13号线西二旗站南800米3.7万方地上7地下12005年2200平米5.5元/天/（租金包含物业费）无在售信息外装：全部为玻璃幕。内装：大堂1-6层通透挑高采光井，地砖铺装。层高：2.9米电梯：客梯两部，货梯1部空调：中央空调物业费：15元/月/平米盈创动力大厦13号线西二旗站路西16万方地上9地下22003年500平米5-5.5元/天/（包含物业费）3万元/平米外装：墙砖贴面，楼宇间装饰构件连接。内装：地砖铺装。层高：2.7米电梯：4部电梯（三菱）空调：中央空调物业费：15元/月/平米车位：共810个，其中地上237，地下573个二、 周边写字楼市场特征总结：1. 马连洼区域：l 区位和分布：分布于地铁16号线马连洼站和西北旺站周边，距离地铁距离较近；l 办公氛围：该区域内写字楼较为分散，办公氛围不足，各自为战特征明显；l 写字楼定位：以乙级写字楼为主，部分项目过于老旧；l 硬件配置：内外材质以涂料和普通石材为主材，未能彰显写字楼品质；车位数量较少，且以地面停车为主；l 租售价格：租赁价格为4-6元/平米，且包含物业管理费和采暖费用；（注：随着16年底地铁16号线的开通，周边写字楼租赁价格有1元左右的提升）。当前该区域周边写字楼无在售信息，房源均由小业主掌握。l 写字楼客群：以贸易、农产品及部分科技企业为主，且规模属于中小企业；2. 上地西二旗区域：l 区位和分布：分布于地铁13号线、昌平线的西二旗站及上地站周边； l 办公氛围：写字楼较为集中，办公氛围浓厚；l 写字楼定位：以甲级写字楼为主，新老写字楼共存，但普遍配置较高；l 硬件配置：多以精装修大堂、玻璃幕和高档石材相互搭配，电梯品级较高，停车位较为充足。l 租售价格：租赁价格为5.5-6元/平米，且不包含物业管理费等费用；部分写字楼有在售信息，整层售价30000-36000元/平米左右。l 写字楼客群：以机器人、软件开发、网络科技等中大型高新科技企业为主；三、 西北旺A4写字楼建议：1. A4写字楼现状：地上两层结构在建，首层挑空大堂已确定在楼栋南侧。10000平米体量，且位于周边安置房社区之间，未临永丰路和后厂村等主路。紧邻A3综合体。2. A4写字楼定位：考虑A4体量较小且未临近主路等现实情况，现对A4写字楼进行初步定位：独立于上地产业园之外的中高品质、闹中取静的甲级办公空间释义：n 上地产业园区周边的办公核心区，建议将A4写字楼从定位阶段并入该区域，未来便于更多引进高新科技企业客群。n 中高品质马连洼区域内写字楼数量少、品质不高，本产品定位中高品质，也可以为未来A3综合体开发及营销基础。n 闹中取静周边临近拆迁安置房，且道路狭窄较为混乱，以闹中取静作为切入点拔升本案品质。n 甲级办公空间硬件及软件配置均要满足甲级写字楼标准。3. 写字楼配置建议：u 入口考虑东侧道路比北侧道路更为安静，建议入口大堂依旧保持在项目南侧，从东侧开口进入，同时增加精神堡垒和道路指引标识，达到增加项目可辨识度的目的。u 外立面本案体量较小，仅有10000平米，不建议用大面积玻璃幕。建议使用玻璃幕与文化石材贴面相结合的搭配方法，以增强文化气息。（参考硅谷亮城） u 内部空间建议大堂选择旋转门加大理石铺装材质，增加皮质沙发休息区域；公共