武汉市商品房系统使用说明书.doc

武武汉汉市市商商品品房房 预预售售合合同同登登记记备备案案管管理理系系统统 网络签约版网络签约版 （开发企业用）（开发企业用） 操操 作作 手手 册册 武汉市房产管理局武汉市房产管理局 二二 OO 六年五月六年五月 目目 录录 一、系统介绍一、系统介绍.1 二、商品房预售合同登记备案流程图二、商品房预售合同登记备案流程图.3 三、安装及配置管理系统软件三、安装及配置管理系统软件.4 第一节 安装管理系统软件.4 第二节 配置管理系统软件.7 四、运行四、运行/使用管理系统使用管理系统.10 第一节 启动管理系统的方法.10 第二节 基本信息的录入方法.11 第三节 基本操作方法.12 第四节 具体操作界面.13 五、项目预登记五、项目预登记.14 第一节 登记项目信息.14 第二节 修改项目信息.17 第三节 登记房屋信息.17 第四节 修改房屋信息.21 第五节 统计打印.21 六、合同备案六、合同备案.23 第一节 录入合同备案.23 第二节 修改合同备案.27 第三节 打印.29 七、退出商品房预售合同登记备案管理系统七、退出商品房预售合同登记备案管理系统.31 一、系统介绍一、系统介绍 武汉市商品房预售合同登记备案管理系统由武汉市房地产管理局与武汉高田计算机系统 工程有限公司合作开发完成,是为强化和规范商品房预售合同登记备案管理工作而编制的软件工 具。 商品房合同登记备案系统采用完善严谨的管理模式，通过对房屋进行唯一编号，与合同一一 对应，并同武汉市房产管理局房产交易、权属登记发证管理系统 “一条龙”管理系统紧密衔 接。 系统采用了新的 SQL2000 数据管理平台和办公流程 LOTUS NOTES R5 开发软件，结合交 易权属登记工作一体化的要求，实现交易权属登记管理计算机网络化，进一步提高工作效率，高 效快捷的服务于社会。 武汉市商品房预售合同登记备案管理系统武汉市商品房预售合同登记备案管理系统包括：包括： 商品房项目预登记和商品房预售合同备案两大数据库 系统具有安全可靠、简便实用、功能强大等技术特点：系统具有安全可靠、简便实用、功能强大等技术特点： 一、安全可靠一、安全可靠 （一）采用了更加先进的 Client/Server 结构，数据集中于服务器进行管理，保证数据安全、可靠； （二）系统采用国际最先进的 128 位 RC4 算法进行加密、口令保护，除非拥有相当规模的人力、 设备，否则根本无法侵入系统； （三）系统网络环境采用 Windows 2000，安全等级为 C 级，符合国际安全认证标准； （四）系统采用完善的口令/权力管理机制，做到权力针对具体的岗位设定而不针对某个特定的 人，只有担任相关职务的人员才能调阅、审批相关资料； （五）每个开发企业有自己特定唯一的身份，毋需担心他人冒用而篡改资料； （六）所有信息都可以追溯其来源，找到发出信息的具体机器和人员，确定责任。 二、简便实用二、简便实用 （一）尊重具体操作人员的原有工作习惯； （二）尽量简化操作过程，大部分工作无需手工，由计算机自动完成； （三）系统界面清晰、简捷； （四）系统界面友好，具有大量的帮助信息和提示，在输入错误、误操作时及时出现信息提示； （五）流程由计算机自动辅助进行，做到无论工作多重，有条不紊。 三、功能强大三、功能强大 （一）构架最先进网络环境，传递资料速度快，信息发布瞬间即至； （二）可以提供电子邮件等先进办公辅助手段, 开发企业可通过邮件发送到房产局指定邮箱，或 用移动数据盘送到房产局； （三）系统可检查出重复或输错、输漏等房屋信息，开发企业无需担心报漏报重等问题出现。 四、设计完善四、设计完善 （一）严格、精密的规划数据结构，为推广应用、软件升级做好了准备； （二）系统开放，预留远程通讯、全省组网、Internet 信息发布、Intranet 办公等网络接口。 系统规范了交易权属登记管理程序，对交易权属管理人员提出了更高的要求，有助于提高整 体工作人员素质，为我市交易权属登记管理工作上水平、上档次提供了先进的应用平台。 在使用中如果出现问题，请联系： 武汉高田计算机系统工程有限公司 维护人员： 电子签约维护群：14236458 或 25907214 或或 101761378（加入时请写明开发企业名称，否则不予 批准） 维护电话:13377865201开机时间: 上午 9:00 至 12:00 下午 2:30 至 5:30 二、商品房预售合同登记备案流程图二、商品房预售合同登记备案流程图 名词解释： 签约：开发企业将合同进行网上签约提交至网上服务器上称为签约。 备案：开发企业将合同交至房产局称为备案。 项项 目目 预预 登登 记记合合 同同 备备 案案 开发企业向房屋权属管理部门申请项目 预登记，同时上报数据盘 开发企业输入项目信息和房屋信 息 房屋权属管理部门进行项目信息和房屋信息 审核 房屋权属管理部门出具预登记通知书， 下发项目预登记信息 开发企业签订合同后，输入合同备案相 关信息 开发企业在合同签订7 日内，将打印的电 子合同和备案清册上报到房产交易管理部 门 房产交易管理部门对合同备案信息进行审核 审核后加盖合同备案章 （10 个工作日） （5 个工作日） 三、安装及配置管理系统软件三、安装及配置管理系统软件 第一节第一节 安装管理系统软件安装管理系统软件 将安装光盘放入光驱，电脑自动安装武汉市商品房预售合同登记备案管理系统软件，在 右下角弹出（图 3.1.1） （图 3.1.1） 等待几秒后，进入安装页面（图 3.1.2） （图 3.1.2） 点击“下一步”进入协议界面（图 3.1.3） （图 3.1.3） 点击“是”进入输入名称界面（图 3.1.4） （图 3.1.4） 在此界面中要填写的是 1. 姓名（根据开发企业操作人员自行填写）; 2. 公司（开发企业名称）; 3. “共享安装”一栏，请为空。 点击“下一步”进入程序安装文件夹（图 3.1.5） （图 3.1.5） 此页面中， “程序文件夹”路径建议不修改，如修改，对应的“数据文件夹”应同时修改在一个 盘符内，修改只修改盘符。 点击“下一步” （图 3.1.6） （图 3.1.6） 此安装页面中，选择“Notes Client（T） ”模式安装，点击“下一步” （图 3.1.7） （图 3.1.7） 点击“下一步” ，系统进行管理系统软件的安装，等待数秒后，安装完成（图 3.1.8） （图 3.1.8） 在此界面中， “点击此处开始注册”前必须为空，点击“完成” ，完成系统的安装。 如安装光盘放入电脑光驱后不自动运行，就从光驱中进入光盘，双击进行手工安 装。 第二节第二节 配置管理系统软件配置管理系统软件 安装完管理系统软件，将带 U 盘插在电脑上，点击后，弹出“Lotus Notes 客 户机配置”对话框（图 3.2.1） （图 3.2.1） 点击“下一步” （图 3.2.2） （图 3.2.2） 在此界面中选择“我不想连接到 Domino 服务器上” ，点击“下一步” （图 3.2.3） （图 3.2.3） 在此界面中选择“使用名称作为验证” ，用户名由开发企业自行填写，字数在 4 个中文字以内。 点击“下一步” （图 3.2.4） （图 3.2.4） 选择“我不想创建 Internet 邮件帐户” ，点击“下一步” （图 3.2.5） （图 3.2.5） 选择“不想连接到其他新闻服务器上” ，点击“下一步” （图 3.2.6） （图 3.2.6） 选择“不想连接到其他目录服务器上” ，点击“下一步” （图 3.2.7） （图 3.2.7） 选择“不通过代理服务器连接到 Internet” ，点击“下一步” （3.2.8） （图 3.2.8） 选择“通过整个局域网连接（L） （或电话市制解调器） ” ，点击“下一步” （图 3.2.9） （图 3.2.9） 点击“完成” ，完成管理系统软件的配置工作。 四、运行四、运行/使用管理系统使用管理系统 本章主要介绍如何正确运行武汉市商品房预售合同登记备案管理系统 ，包括： 如何启动商品房预售合同登记备案管理系统 商品房预售合同登记备案管理系统数据录入方法 商品房预售合同登记备案管理系统基本操作方法 商品房预售合同登记备案管理系统全文检索使用方法 商品房预售合同登记备案管理系统界面使用说明 第一节第一节 启动管理系统的方法启动管理系统的方法 管理系统需要在中文 WINDOWS 98/2000、NT 网络环境下运行，因此，必需首先启动 WIN98/2000、NT，由于在开发企业的机器上只对单一用户，故开发企业在自单位启动武汉市商 品房预售合同登记备案管理系统时，无需输入用户名和口令密码。 正常进入 WIN98 网络环境后，请在房产管理据下发的 U 盘上找到文件 fangwxx.nsf 文件（图 4.1.1） （图 4.1.1） 然后用鼠标双击，就会启动商品房预售合同登记备案管理系统（图 4.1.2） （图 4.1.2） 点击左上角“文件”-“工具”-“切换标识符” ， （图 4.1.2a） （图 4.1.2a） 弹出窗口“选择要切换到的用户标识符” ， （图 4.1.2B） （图 4.1.2B） 找到 U 盘里的电子签名文件（例如：K1098.ID） ，点“打开” , 弹出窗口 (图 4.1.2C) (图 4.1.2C) 输入口令 65200 。 即可进行项目预登记和合同备案信息的录入。 在第一次使用时，系统自动会弹出“执行安全性警报”的对话框（图 4.1.3）： （图 4.1.3） 此时点击“信任签名者”后就可使用了。 第二节第二节 基本信息的录入方法基本信息的录入方法 商品房预售合同登记备案管理系统提供了便捷的操作环境，很多工作只需要点击鼠标就可 以完成，必需输入的文字也大多数已输入了计算机，可供您用鼠标点击后直接选取。 商品房预售合同登记备案管理系统中，需要输入信息的地方，在鼠标任意双击后，系统会用 （图 4.2.1）： （图 4.2.1） 来表示，请先用鼠标点在输入处，然后进行信息录入工作。 在操作过程中，碰到如下界面可以分别处理： 选择关键字（图 4.2.2）： （图 4.2.2） 这种类型的界面，表明此处输入的关键字可以用鼠标选择，当用鼠标点击图示处时，可以出现 选择窗口（图 4.2.3）： 单击此处小三角 （图 4.2.3） 使用鼠标选择关键字，然后按确定键，就可以输入该关键字。关键字中的空格也会被填充; 在关键 字下面的新建关键字输入框中输入关键字，然后按确认就可以了，注意不要让输入的关键字超过了 系统本身规定的长度，否则系统会自动删除多余的字（图 4.2.4） （图 4.2.4） 输入数据： 输入数据时，必需注意输入的数据要符合要求，否则在提交时系统会自动给与提示，并进行 处理。 单选关键字（图 4.2.5） （图 4.2.5） 必须选择其一作为数据。 多选关键字（图 4.2.6） （图 4.2.6） 值得注意的是，在房地产管理系统中，打“”的项目代表已被选中的项目。 第三节第三节 基本操作方法基本操作方法 具体录入案件的时候，在商品房预售合同登记备案管理系统屏幕上，会出现一些按钮，用鼠标 点击这些按钮，就可以进行相关的操作，例如收件台帐、收件模板、查询案件办理事状态。一般来 说，按钮通常出现在三个位置上： 1、 出现在收件管理界面的上面（图 4.3.1）： （图 4.3.1） 2、 出现在收件管理的上面如（图 4.3.2）： （图 4.3.2） 3、出现在案件录入时出现在案件顶部的为（图 4.3.3）： （图 4.3.3） 第四节第四节 具体操作界面具体操作界面 系统操作界面分为左右两个部分，左边部分是用来选择进入具体工作项目的，称为导航器，右 边部分是用来选择案件的，称为视图。 商品房预售合同登记备案导航器界面（名称定义为备案管理） （图 4.4.1）： （4.4.1） 五、项目预登记五、项目预登记 开发企业在房屋权属管理部门建立相关的开发企业信息后即可进行项目基本信息的录入。 第一节第一节 登记项目信息登记项目信息 操作人员进入系统后，可以点击右边菜单栏里的“项目信息管理” 进入项 目信息管理界面（图 5.1.1）： （图 5.1.1） 点击“新建项目信息”，进入“房产项目上报信息表” （图 5.1.2） （图 5.1.2） 在此表单中，填写的内容有（红字为必填项）： 1. 项目名称; 2. 项目期数（如果项目分多期的请必须填写此项）; 3. 开发企业名称; 4. 企业性质; 5. 联系人（开发企业指定到房产局办理项目预登记和合同备案的人员）; 6. 联系电话（指定办理项目预登记和合同备案人员的联系电话）; 7. 代理公司（如有代理公司即可填写此项）; 8. 代理公司联系人（如有代理公司即可填写此项）; 9. 代理公司联系电话（如有代理公司即可填写此项）; 10. 建筑用地规划许可证号（如有多个填写多个证号）; 11. 建筑工程规划许可证号（如有多个填写多个证号）; 12. 商品房预售许可证号（如有多个填写多个证号）; 13. 国有土地使用权证号（如有多个填写多个证号）; 14. 施工许可证号（如有多个填写多个证号）; 15. 开发企业资质证号; 16. 建设项目规划验收合格证号（如项目已竣工验收则必须填写此项）; 17. 建设项目竣工验收备案证号（如项目已竣工验收则必须填写此项）; 18. 备注; 19. 转让项目原开发企业（如该项目发生转让，必须填写转让开发企业名称）; 20. 项目合资方（如该项目有合资方，必须填写填写合资方名称） 21. 市区属（项目所在地，如：江汉区）; 22. 行政街道（项目所在街道名称，如：建设大道号）; 23. 地址（项目所在地的具体地址，如：高雄路号）; 24. 小区名称（项目如有别名，填写此项）; 25. 总建筑面积（项目的总建筑面积）; 26. 总栋数; 27. 总户数; 28. 容积率（可选择填写）; 29. 土地来源; 30. 土地用途; 31. 用地面积; 32. 使用年限（具体到年月日）; 33. 土地等级; 34. 绿化率（可选择填写）; 35. 附属公共设施（可选择填写）; 36. 栋号; 37. 建筑面积; 38. 户数; 39. 销售均价; 40. 栋数; 41. 开工时间（精确到日）; 42. 销售时间（精确到日） 43. 竣工时间（精确到日）; 44. 他项权利（如果土地有抵押就在此填写，例如：土地已全部/部分抵押给*银行*支行） 。 填写完以上内容后，按图片中序号的步骤点击上报 项目信息。 第二节第二节 修改项目信息修改项目信息 如项目预登记的基本信息发生变化，在已确认信息而未上报给房屋权属管理部门的情况下可 以进行信息的修改，反之则无法进行修改，必须携带有关证明到房屋权属管理部门进行修改。 在进行项目预登记的基本信息修改前，要核实修改内容的准确性，以免发生多次修改而造成 信息混乱。 进入“项目信息管理”页面，找到要修改的项目，点击“打开”要修改的项目（图 5.2.1） （图 5.2.1） 进入“房产项目上报信息表” （图 5.2.2） （图 5.2.2） 点击“修改”即可进行项目基本信息的修改（图 5.2.3） 。 （图 5.2.3） 第三节第三节 登记房屋信息登记房屋信息 开发企业建立好项目基本信息后即可进行房屋栋信息的录入。 操作人员进入管理系统后，可以点击导航器中的“房屋信息管理”进入到房屋信息管理界 面（图 5.3.1）后，点击左边菜单栏中的“房屋信息管理” （图 5.3.2）： （图 5.3.1） （图 5.3.2） 点击“登记房屋栋信息”登记新的房屋信息（图 5.3.3）： （图 5.3.3） 弹出“房屋（栋）情况表”界面（图 5.3.4）： （图 5.3.4） 在此页面中，操作人员必须填写以下内容（红字为必填项）： 1、栋号； 2、建筑物名称（如该栋房屋有别名，可填写，反之则不用填写） ； 3、建成年份（房屋竣工验收时间） ； 4、栋预测建筑面积（可先空着不填，在录完所有房屋信息后“检查数据填写”里有一栏为 “统计分户数据”可统计该栋房屋的总面建筑面积） ； 5、土地来源； 6、建筑结构； 7、总层数（如果几个单元层数不同，以最高的为准。例：某栋房屋的一单元为 6 层，二单 元为 7 层，总层数即为 7 层） 。 填入相应的信息后，进行分户信息的录入（图 5.3.5）： （图 5.3.5） 点击“建立分户数据”后，弹出输入分户数量对话框（图 5.3.6）： （图 5.3.6） 进入“分户情况表” ，填入分户信息（图 5.3.7）： （图 5.3.7） 开发企业只用填写“房屋信息”中的内容， “当前购房屋权属状况”暂不填写。在房屋信息中， 开发企业必须填写以下内容： 1、预测建筑面积； 2、实测建筑面积（实测和预测的面积有差异，在实测面积测量出来后，可在此填写） ； 3、房屋坐落（该房屋的所在单元、层数及房号，如无单位用“/”表示，房号以测绘图纸为 准，复式、别墅应填写最下层房号，例：复式房屋为 6-7 层，房号此时应填 601） ； 4、非标准层起始层数（如所填房屋为复式或别墅时填写此项。例：某套房屋所在层为 6-7 层，此项中应填 6） ； 5、非标准层顶层数（如所填房屋为复式或别墅时填写此项。例：某套房屋所在层为 6-7 层， 此项中应填 7） ； 6、房屋用途（初始状态为“住宅” ，所填房屋是住宅时不需修改，反之则选择基房屋用途这） ； 7、房型（初始状态为“标准住宅” ，如所填房屋为复式、别墅或其他类型时修改此项） ； 8、评估价（不予填写） 。 录入完第 1 分户信息后，点击“下一数据”继续录入下一分户信息，填写 完所有分户信息保存并仔细检查所有分户信息是否录入正确后， “返回栋数据”。 点击“重编房屋分栋号”可进行重新编排房屋的分栋号码，此按钮可以 将错误的房屋分栋号强行修改重编。 在该栋房屋的所有分户数据完成后，必须进行“检查数据填写检查数据填写”检查所有录入信息，在完整 无误后点击“房屋审核”中的“申请上报房屋信息” （图 5.3.8）进行确认房屋信息并申请上报房 屋权属管理部门： （图 5.3.8） 在确认房屋信息后，房屋栋情况表在“待上报数据”状态下。开发企 业将数据盘送到房屋权属管理部门。 第四节第四节 修改房屋信息修改房屋信息 在已确认房屋信息而未上报给房屋权属管理部门的情况下，开发企业可以自行进行房屋信息 的修改，反之则无法进行修改，必须携带有关证明到房屋权属管理部门进行修改。 在要进行修改的房屋信息时，房屋（栋）上报情况表的当前状态为“待上报数据” ，此时点 击“房屋审核”中的“取消申请上报” （图 5.4.1）： （图 5.4.1） 即可进行“房屋（栋）上报情况表”的修改工作。 第五节第五节 统计打印统计打印 打印备案台帐：打印备案台帐： 在房屋信息中，点击“打印”中的“备案台帐” （图 5.5.1） （图 5.5.1） 可进行备案台帐的打印（图 5.5.2） （图 5.5.2） 在此表单页面中，可行进台帐范围选择打印，开发企业可根据自己的需要进行打印。 打印备案统计：打印备案统计： 在房屋信息中，点击“打印”中的“备案统计” （图 5.5.3） （图 5.5.3） 可进行备案统计（图 5.5.4） （图 5.5.4） 在此表单中，可进行备案统计选择范围打印，开发企业可根据自已的需要进行打印。 六、合同备案六、合同备案 开发企业在取得房屋权属管理部门出具的武汉市商品房项目预登记通知 书和项目预登记数据信息后，就可进行合同备案信息的录入。 第一节第一节 录入合同备案录入合同备案 操作人员进入管理系统后，点击导航器中的“合同备案信息” （图 6.1.1） 进入到合同备案信息界面（图 6.1.2） （图 6.1.1） （图 6.1.2） 点击“建立签约”下拉出菜单“按房号建立”和“按备案号建立”两种方 法，本说明书介绍“按房号建立” （图 6.1.3） （图 6.1.3） 选择“按房号建立”后弹出“选择栋”对话框（图 6.1.4） （图 6.1.4） 选择要签约的栋信息“确定”后，弹出“选择房屋”对话框（图 6.1.5）： （图 6.1.5） 选择要备案的房屋后弹出（图 6.1.6）对话框 （图 6.1.6） 确认后进入“商品房合同备案审批表” （图 6.1.7）： （图 6.1.7） 在此页面中，开发企业填写以下内容（红字为必填项）： 1、承购人姓名（承购人为多人时，应填写所有承购人姓名） ； 2、身份证号（承购人为多人时，应填写所有承购人身份证号） ； 3、单位性质（初始状态为“自然人” ，如该房屋承购人为非自然人的，在 此进行修改） ； 4、联系电话； 5、购房人国籍（承购人非中国国籍时，应修改此项） ； 6、外籍（含港台澳）承购人年龄（承购人非中国国籍时，应填写此项） ； 7、外籍（含港台澳）承购人性别（承购人非中国国籍时，应填写此项） ； 8、付款方式（按揭、公积金贷款等非一次性付款均为分期付款） ； 9、成交价格（房屋的总价格，即合同签定价格） ； 10、成交时间（这里是指与承购人签订合同的时间） 。 填写完成后点击“保存”对录入的内容进行保存，同时 系统自动计算该套房屋的“成交单价” 。 检查录入的信息是否正确后，点击“网上签约”中的“网上签约” （图 6.1.8） （图 6.1.8） 点击后弹出对话框（图 6.1.9） （图 6.1.9） 点“是”后等待数秒后弹出对话框（图 6.1.10） （图 6.1.10） 点击“确定”后，系统会自动退出到“合同备案管理”界面，再次进入到刚刚 签约的合同中去，点击“网上签约”“5.申请区避接受备案” （图 6.1.11） （图 6.1.11） 点击后等待数秒弹出对话框（图 6.1.12） （图 6.1.12） 点“确定”后，再次点击“网上签约” “3.输入及打印电子合同” （图 6.1.13） （图 6.1.13） 点击后出现合同样式（图 6.1.14） （图 6.1.14） 填写电子版合同：填写电子版合同： 依次将合同填写完整（参照文本合同填写） ，附件应一并填写。填写完成后点击 进行合同的打印。 复制电子版合同：复制电子版合同： 出现合同样式（图 6.1.14）后，点击，弹出“输入备案号” 的对话框（图 6.1.15） （图 6.1.15） 在此处