农村集体土地使用权和房屋所有权登记发证工作实施方案.doc

XX村集体土地使用权和房屋所有权登记发证工作实施方案为深入开展“XXXX”试点工作，确保XX镇XX村集体土地使用权和房屋所有权（以下简称“两权”）确权发证顺利推进，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、土地登记办法、房屋登记办法、中共XX市委、XX市人民政府关于开展“XXXX”试点工作的通知（X委201517号）、XX市人民政府关于印发XX市“XXXX”试点村集体土地使用权和房屋所有权登记实施方案的通知（X政综201528号）等法律法规和文件的规定，结合工作实际，制定本方案。一、工作目的XX村是XX市“XXXX”首批试点村之一，开展确权发证工作，是推进城乡一体化综合配套改革实验的主要任务之一。这次在XX村率先确权发证，通过统一受理房产和土地登记申请，统一发放土地使用权和房屋使用权证书，实行“两证合一”，明晰房屋产权，为农村资源向资产、资本转变奠定基础，促进创新农村产权交易体制，依法加强农村土地房屋建设管理，综合整治和遏制农村违法用地、违章建设行为。二、主要内容根据XX市人民政府X政综201528号的精神，“两权”登记发证使用于第一批的“XXXX”试点村。（一）确权发证的对象：在XX村范围内的全部农村集体建设用地及房屋（不包括已经纳入拆旧复垦范围的建设用地及房屋），包括农村居民住宅用地、农村公益事业、公共基础、集体经营性建设用地及房屋开展确权发证。（二）确权发证的流程：分成调查摸底规划符合性确认权属调查与确认宅基地使用流转处置登记发证数据库及管理信息系统建设等6个阶段。（三）工作遵循的原则：一是权属清楚、没有争议的原则；二是符合土地利用规划和村庄规划的原则；三是经有权机关依法批准取得建设用地或历史遗留问题处理到位的原则；四是严格执行“一户一宅”的原则；五是未经依法审批的宅基地必须收回，再按规定进行流转处置的原则。三、工作机构该项工作在市直有关部门指导下，由中共XX县委、XX县人民政府组织协调，XX镇党委、镇人民政府、XX规划办、县国土分局、县住建局、房屋登记等部门负责实施。XX镇党委政府成立“XX村集体建设用地使用权和房屋所有权确权发证工作领导小组”，牵头对XX村的所有房屋进行清查、丈量、勘测、拍照，收集有关审批手续、处罚处理、收费单据等资料，组织提出没有权属来源证明宅基地的使用方案；配合土地登记机关和房屋登记机关开展权属调查和确认登记工作。四、步骤安排“两权”确权发证工作于2015年4月开始，2015年10月份完成。具体分成以下几个阶段：一是宣传发动阶段：2015年4月5月，通过召开村民代表会议讲解、印发实施方案入户宣传等方式，侧重宣传“两权”确权发证的目的、原则和政策，正确引导村民认识到“两权”确权发证的重要意义、试点方向，消除思想顾虑，主动配合各个环节的工作。二是摸底建档阶段：2015年5-6月份，对除了土地整治拆旧复垦之外的村集体建设用地及房屋，委托有地籍和房产测绘资质的专业队伍，采取实地核查和内业核实相结合的方式，进行全面调查摸底，逐宗地块、逐座房屋建立纸质档案和电子文档，做到“一户一表、一户一图、一户一照、一户一档”，建立四至界址坐标和相邻权属调查档案，填写XX市农村集体建设用地及地上建筑物调查登记表。三是确认申报阶段：2015年7-8月份，由XX镇人民政府牵头，规划、国土、住建、房屋登记等部门配合，根据XX镇土地利用总体规划和XX村村庄规划，对符合规划的集体建设用地及房屋进行确认，确认结果统一张榜公示。对符合规划的，由镇人民政府出具规划确认函；对不符合规划的，由镇人民政府出具处理意见。XX县人民政府在XX村发布“两权”登记通告，着手受理申请人的确权登记申请。四是权属调查阶段：2015年8-9月份，由国土、房屋登记机关和镇人民政府，组成联合调查确认工作小组，对申请人提供的确权登记申报材料和相关权源资料进行权属调查、确认工作。对未审批的建设用地按照有关规定处理后确权，属于宅基地的，按照自愿退出、征收国有后出让或宅基地流转等3种方式处置。五是登记发证阶段：2015年8-10月份，进行“两证”合一登记发证。由土地、房屋登记机关将确认结果在XX村公告，公告期满无异议的，统一报XX县人民政府批准登记后，颁发集体土地房屋产权证，并统一录入数据库及管理信息系统。旧的土地使用权或房屋所有权证统一注销。四、配套政策按照“一村一策”的试点工作原则，就依法利用集体土地及所建房屋、土地管理法实施之前或实施以后没有权属来源证明的农村宅基地，以及改建、扩建和加层等违建房屋的确权发证有关政策明确如下：（一）宅基地及房屋使用限额必须符合“一户一宅”的规定。每户不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80平方米，4-5人每户100平方米，6人以上每户120平方米，层数不超过3层（底层层高不超过4.5米，二、三层每层层高不超过3.6米）。独生子女户或二女户，按增加1个人计算宅基地面积限额。本村村民在原宅基地之外新建住宅的，其原有空闲宅基地由村委会收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。新建房屋发证前须将旧宅基地拆除，属混合宗无法拆除的，应将旧宅基地清房并移交村委会。“两违”建筑的，须按照村庄规划和农村住宅建设管理规定处置或整改到位后方可办理。（二）违规建房征收费用标准对未经审批、违规或超面积占用村集体用地及承包地建房的，征收“两权”有偿流转使用费（含新农村建设配套费、占用土地补偿费）。根据XX市人民政府公布的城镇基准地价，结合XX村所处的县位，征收“两权”有偿流转使用费标准高限为316元/平方米（以超出使用限额的建筑面积计算，下同），以该户宅基地及房屋权属调查认定的结果，县分不同情况，分档次征收。有偿流转使用费由XX镇人民政府收取，所收款项下拨给XX村，用于试点村村庄整体配套建设。（三）宅基地及房屋权属认定对符合“XXXX”村庄规划、用地要求和安全标准的房屋，进行宅基地及房屋权属调查，县分审批时间、审批机关和处罚情况等，分类提出处理意见，为登记发证做好准备。1、已经办理宅基地使用权登记发证的房屋，且现状与旧土地使用权证书宗地图相一致的，予以按原登记发证的宅基地面积和不超过3层的建筑面积确认合法权属。其中：宅基地已经确权发证，但因应缴罚款未缴清而没有领取证书的，须补交罚款后方可办理“两权”发证。虽已经确权发证，但未经审批扩建、加层或翻建的房屋，其超过3层的建筑面积、或超出原审批发证宅基地之上的全部建筑面积均认定为违规建筑，须按收费标准高限130元/平方米征收流转使用费后，予以一并确权发证。2、宅基地有审批、未登记发证，或虽未经审批、但已经处罚到位的房屋，按审批（含处罚到位）的宅基地面积和不超过3层的建筑面积确认合法权属。超过3层的建筑面积、或超出审批（含处罚到位）的宅基地之上全部建筑面积均认定为违规建筑，须按收费标准高限130元/平方米征收流转使用费后，予以一并确权发证。3、宅基地未经审批，且没有处罚到位的房屋，按该户可享有的宅基地面积最高限额和不超过3层的建筑面积确认权属，但要按收费标准高限65元/平方米征收流转使用费。除此之外，超过3层的建筑面积、或超出限额宅基地面积之上的全部建筑面积均认定为违规建筑，须按收费标准高限130元/平方米征收流转使用费后，予以一并确权发证。4、属于XX村土地整理、村庄整治“拆旧”户或退出旧宅基地，且没有在新建县或村内申请建房，其保留的房屋属于未经审批的，其所拆除旧房或退出的宅基地可以等面积顶抵保留房屋未审批的宅基地面积，所顶抵宅基地之上的违规建筑面积免予征收流转使用费。5、“一户多宅”的原则上不予确权发证。但对于继承、村民转出、村民迁入的宅基地和房屋，经公告无异议的，按规定确认：本村村民已拥有一处宅基地，因继承房屋和分家析产占用农村宅基地的，可以确定宅基地使用权；非本集体经济组织居民或城镇居民因继承房屋占用的集体建设用地可以确定宅基地使用权；农村居民转为非农业户口居民原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经XX村委会出具证明后，可确定宅基地使用权。6、对多处住宅进行“分户析产”的，按建设房屋的时间阶段，不论其宅基地审批与否，均以建设最早的房屋开始排序逐处核减该户可享有的宅基地面积限额；最后超出限额的宅基地之上全部建筑面积、或享有限额宅基地超过3层的建筑面积均认定为违规建筑，按收费标准高限130元/平方米征收流转使用费。7、1987年1月1日土地管理法实施之前的建设用地，由于历史原因，权源文件缺失，但无产权纠纷的，在办理具结手续后，根据地籍调查情况予以确权。土地管理法实施以后的没有权属来源证明的村委会办公场所、医疗教育卫生等公益