用友物业（pr）实施模板物业管理（基础物业）业务解决方案.docx

物业管理业务解决方案 XX集团管控一体化项目物业管理业务解决方案 用友软件股份有限公司 二零一二年三月文档名称文件状态： 草 稿 正在修改 正式发布文件标识：当前版本：作 者：完成日期：版本历史版本作者参与者起止日期备注1.01.11.21.31.41.51.6评审记录版本评审环节评审人评审日期评审结果1.21.31.41.5第1章 总体规划1.1 管控目标满足“集团总部各分公司管理处”多层组织架构的管理要求，实现集团总部和地方公司对下属机构营运情况的实时监控、辅助分析和决策。以客户服务和收费管理为中心，实现各部门之间的信息共享，支持多部门多岗位的协同服务，提高客户满意度。业务财务一体化，实现物业管理和其他系统的整体应用。规范物业管理的收费、客服、合同等主要业务流程。提升收费、客服、合同管理等主要岗位的工作效率，把财务和业务人员从繁琐的手工作业中解放出来。通过统一的平台、统一的编码规则、统一的业务流程，标准化的报表体系，既规范了各单位的业务操作，便于日常资料的查询与合同信息的集中管理，又可为公司领导层提供准确快捷的数据信息，给决策增加保障。 层级管理、实时监控。在平台上可以完善和统一企业管理涉及的各种基础数据；满足“集团总部分公司项目”多层组织架构的管理要求。实现业务集中管理，数据实时、全面、有机的监控（统一制定标准、规范名称、自上而下查询），实现业务一体化操作； 规范流程、人性管理。通过管理信息平台，可以将企业的业务流程优化和固化下来；可以使企业的内部管理合理分工和专业化，提升专业水准和效率，实现规模效益。把管理制度和业务流程搬到网络上，实现无纸化办公；把人、岗位和业务流程实时地连接起来，实现业务规范化操作；把信息和业务流程集成，实时决策，动态掌握，实现数字化监控；把业户的档案和投诉、报修、回访等信息联系在一起，实现客户服务的人性化管理；把业务数据和绩效考核关联在一起，实现服务质量透明化评比； 统一平台、协同办公。通过管理信息平台，集团和各地区公司各个部门、角色、用户可以在平台上按照权限操作，业务信息可以在平台上发布和共享；达到“信息集中、垂直管控、水平协同”的效果，让有效信息实现共享；建立统一的客户收楼平台，实现多部门协同办公； 建立标准、形成关联。建立统一的报事问题库，形成各项目的设备档案，把日常的报修情况与供应商的产品质量进行有效的关联，为新项目的招投标或对供应商的考核提供有效的数据支撑；加快响应能力、提高沟通能力、促进执行能力、完善反馈能力； 提练经验、规模效益。企业快速扩张，新建项目时，管理信息平台可以快速把客户服务的经验和管理模式复制过来；可允许多个在线用户同时使用。通过NC信息管理平台，可以对企业客户服务中的核心业务进行有效的管控，如交楼业务和报修业务等，再通过资源信息的共享，经过单据模板的分配，让不同级别的人员都可以拿取自身岗位需要的数据； 业务拓展、板块集成。把营销与物业的信息有效关联起来，把财务和业务信息有效集成起来，消除信息孤岛；脱离手工台账，实现系统化的业务操作；减少人为性的数据错误；通过企业门户或短信平台拓宽客户服务的覆盖面； 个性设置、追踪欠费。各个业务单据可运用UAP客户化平台根据实际需求进行个性化的设置。实现从设置费用的计算公式、费用生成、打印收费通知单、出纳收款业务的一体化流程；可以满足“应收款生成”与“费用收取”两个岗位相互监督的内部控制制度的实现；能使用软件有效地跟踪欠费大户，从而提高收费率。 财务数据、口径统一。统一财务数据的统计口径，使报表数据实现可比性；对收费项目（费用名称）与收费标准的设置进行规范化管理；规范各种结算方式，满足各类银行托收和转账的业务需求。 缺陷管理、多维分析。通过管理信息平台的数据辅助企业分析决策；数据集中为决策分析报表的实时准确的统计创造条件，可对产品缺陷进行多维度的数据统计。集团层面可看到各地区公司的数据状况。1.2 应用价值以业主服务为中心，通过建立相关业主沟通管理平台，关注其需求，方便物业公司及时为业主提供良好的服务，保证物业能够长期、顺利、稳定地经营获利，从而给企业带来长期、稳定的收益，实现有足够后劲的规模化发展。持续提高物业的增值潜力，带来良好的品牌效应，拓展企业发展空间。l 实现项目业主、客户服务、各种费用及收款、分包合同、物资、保安、消防、设备等全方位的管理；l 规范基础档案；l 统一业务处理入口；l 避免数据的重复录入；l 满足业务的实时监控，避免风险；l 提高工作效率，脱离手工操作的复杂及繁琐；l 支持信息共享；l 支持业务协同处理；l 及时提取数据，生成报表。第2章 基础设置第1章第2章2.1 参数设置通过参数的配置可实现不同业务流程的应用。客户化参数分为两类，一类是集团级参数，另一类为公司级参数。集团不控制的参数各公司可根据本公司的实际需要设置。公司级参数还可按不同级次细分，对于有下级公司的公司，也可控制下级单位的参数设置。2.1.1集团级参数设置在集团级账套中，对静态数据进行设置，在公司和管理处只能查询不能修改。参数代码参数名称参数规则是否控制下级PR01物业树形档案编码规则FDC02CRM项目档案编码规则2.1.2公司级参数设置参数代码参数名称参数值是否控制下级注释取值范围FDC12房地产单价小数位CRM02营销物业公司属性营销、物业、其他PR02是否需要二次登录Y,NPR03及时到达时间冗余量PR04物业收款单汇总条件结算方式,账户档案,会计月,房产,客户,费用项目,款项类型,收支项目PR07预交冲抵顺序由远至近,从近至远PR06滞纳金是否冲抵Y,N2.1.3管理处及服务中心收费参数设置参数代码参数名称参数值是否控制下级注释取值范围冲抵方式0方案，1收费项目应收费用计算是否计算即保存Y，N一、 基础数据内容物业管理基础数据功能模块功能分类功能明细功能说明收费客服基础设置房地产基础资料项目档案用来建立项目档案、定义项目的基本信息项目CRM信息维护维护物业公司管理的住宅项目的基本信息业态档案业态档案是楼栋的属性，例如高层、小高层、别墅服务中心档案建立物业公司管理的服务中心的基本档案服务中心楼栋引用用来建立服务中心和楼栋关联关系业务分类档案统一制定客服、业务工作的分类情况，包括维修、投诉、家政、设备、环境、安全六大类业务项目档案建立每一个业务分类档案下的详细的业务工作内容，在客户服务、业务服务中参照引用楼栋档案建立楼栋的基本信息朝向档案户型朝向属性，例如房产朝向东、南、西、北户型类别房产的属性，例如3室2厅1卫1阳台户型档案建立每个服务中心可以引用的户型档案房产资料记录每一个房产的各种信息：朝向、户型档案、建筑面积、收费面积等信息银行档案记录银行基本信息，例如中国工商银行、招商银行等客服基础数据客户信息中心用来记录业主的详细信息档案房产客户关系用来把客户和房产关联起来。一个客户可以关联多个房产，多个客户也可以关联一个房产人员工作状态档案根据专业分类和人员档案维护工作人员的工作信息、是否请假。并且可以查看到工作人员现有未完成工作和历史完成工作回访验证档案建立维修、投诉、家政业务客户回访过程中，需要回访的内容以及安全、环境、设备检查验证的内容设备分类档案建立集团的设备分类档案设备设施档案建立详细的设备信息，包括设备的基本信息、大中修信息、维护保养信息等环境区域档案建立服务中心内环境工作的区域，分为清洁、绿化、消杀三大类型安全区域档案建立服务中心内安全管理的区域收费基础数据仪表类型建立物业公司中每一个服务中心的仪表的基本信息，比如水表、电表房产仪表建立房产和仪表的关联关系分摊费用物业公司需要住户分摊的费用设置，比如公共区域的水，电等。支持按用量、金额、比例等多种分摊方式客户仪表关联建立房间仪表与房间客户的关联关系客户分摊建立分摊费用和客户房产的关联关系收费项目收费最核心的基础数据，可以建立多层级的收费项目，如：物业费、水费等收费标准建立各收费项目的收费标准信息，支持阶梯计价收费标准选用建立收费标准和服务中心关联关系预交方案管理制定包含具体收费项目的预交款方案，用来在收取客户预交款时和冲抵时引用划款文件配置银行划款出盘、回盘文件格式设置银行划款方案建立各服务中心需要银行划款的收费项目客户划款协议建立客户房产和银行划款方案的关联第3章 业务规划第1章第2章第3章3.1 客户服务3.1.1 客户服务场景客户服务是记录对客户提供各种服务信息。包括入伙管理、投诉管理、维修管理、装修管理、特约服务管理五个方面内容。为客户提供的每一项服务，都能够达到业务部门之间信息的流转、共享。提高工作效率，是客户满意度提高。系统实现方案一、 系统流程二、 流程说明 客户服务包括五个流程管理：入伙管理、投诉管理、装修管理、维修管理、特约服务管理； 物业公司建立服务总台，负责接待客户。然后由客户服务部门将客户的报事流转到其他相关部门进行处理。相关部门处理完以后，将结果反馈回客户服务部门。由客户服务部门进行集中回访； 客户服务过程中产生的费用，通过单据传递到收费系统中。收费人员进行收取，并且将收费情况返回处理单据中。三、 系统实现1. 基础设置1) 功能概述对客户服务所涉及到的装修项目档案、维修类别以及维修项目分类、入伙资料档案等基础信息进行定义和设置。规范的基础数据，为后续业务处理提供统一的规范标准，便于数据传递与统计分析。2) 界面说明3) 关键字段说明序号字段名称字段描述1费用项目在收费项目中设定的费用项3.1.2 入伙管理业主对房产验收合格后，与物业公司进行签订相关协议，移交相关资料和物品，正式办理入住手续，入伙管理用于处理客户收楼入伙时信息及流程管理业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析1）入伙时，业主、租户以及房地产开发公司和物业公司需要提交的相关资料档案不齐全的： 业主：购房合同、入伙通知书、身份证原件、身份证复印件、购房发票、交房通知单等 租户: 租赁合同或协议、营业执照(副本)和公司委托书等 房开公司、营销公司：购房合同租赁合同或协议入住说明住户手册住户公约预交费用标准 物业公司：住户登记表装修须知装修审批表验收交接表房屋验收遗漏工程记录表钥匙、卡证发放签收表代收款收据、物业费发票。2）入伙时需要业主签字的资料签字不齐全或不规范；如：前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、消防承诺书、验收交接表、业主信息登记表等 3）入伙时业主需要领用的物品及资料为领用齐全；如：钥匙（在缴付相关款项、验房合格后领取）、业主手册、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书建议方案1) 健全入伙资料档案的管理制度2） 建立完善的入户登记交接制度；3） 完善入伙流程，明确入伙交接内容，减少可能带来的纠纷；系统实现方案一、 系统流程二、 流程说明 登记房间客户的详细信息包括家庭成员或者企业客户的详细信息。 客户验房完成后，业主与服务中心双方签署入伙文件，登记客户信息，注明房产的 各种仪表底数，相关履约责权关系等； 服务中心方提供钥匙、信箱等入伙领用物品； 待以上业务处理完毕，客户正式成为物业服务中心服务对象，并对于各项履约服务费用进行计费并收取。 入伙登记单：记录客户入伙信息。包括表底数，证件信息，签署的文件信息。 费用清单：对应客户办理入伙的时候应交费用，通过调用收费系统的费用清单进行收取。 房产验收单：客户缴费完成以后，物业公司员工带领客户去验收房间。将房间验收的信息记录。 装修申请单：客户入伙办理过程中，可以申请办理装修申请。调用装修申请单。三、 系统实现1、 基础设置1） 功能概述对客户服务所涉及到的装修项目档案、维修类别以及维修项目分类、入伙资料档案等基础信息进行定义和设置。规范的基础数据，为后续业务处理提供统一的规范标准，便于数据传递与统计分析。2） 界面说明3） 关键字段说明序号字段名称字段描述1入伙签署文件入伙办理时所需要签署的文件2入伙资料入伙办理时所需要的相关资料3.1.3 投诉管理客户服务前台接到业主报事后，将信息通知监控中心。监控中心根据事件的类型，结合工作人员的情况，选择合适的人员处理业主的诉求。工作人员解决完报事以后，在得到业主满意答复以后，结束报事。相关责任人去进行回访。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析建议方案 建立规范的客户投诉处理流程； 及时掌握跟踪投诉处理的结果； 及时回访，提高客户满意率； 及时掌握分析同类型投诉事件，建立合理的处理措施。系统实现方案一、 系统流程二、 流程说明投诉登记: 1、 业主通过来电、来访、短信、邮件等方式对于服务中心进行投诉诉求。2、 前台接待后了解情况并记录，根据自身的业务掌控能力将业务进行划分，将工作分派给快速维修队或责任部门。3、 根据业主方的多次投诉判断任务完成情况，将责任细分到具体处理人员，通过绩效进行考核。投诉处理:1、 前台指派完业务后，责任部门接到投诉判断是否为本部门应该处理或能力所及的业务范畴，并进行统筹规划，安排人员解决。2、 当责任部门遇到投诉需要多部门进行协同时，通过与前台进行沟通，明确处理责任发表处理建议。3、 投诉受理由客服中心进行督导，明确责任，根据事项的普遍性规律建立到场时限、解决时限、完成时限。投诉回访:1、 完成了业主的诉求后，客服中心人员定期对于业主进行回访，了解任务完成情况，提升客户满意度。2、 回访时发现业主对于其诉求的完成情况并不满意时需要由客服中心人员重新发起受理。对于业主不在或其他原因直接导致回访失败的情况，需要进行多次回访。待回访完成后关闭该报事项目。三、 系统实现1、 基础设置1） 功能概述客户服务中的投诉管理是记录处理客户投诉事件的流程操作。分为投诉登记单、投诉处理单、投诉回访单。2） 界面说明投诉登记单：客服部门接到投诉以后，将投诉内容录入到投诉管理的投诉受理单中。根据管理规定将投诉单发送到相应的解决部门。生成单据状态：投诉处理单：解决部门接到投诉申请单以后，进行投诉的处理，将投诉处理结果录入到投诉受理单中。投诉回访单：对于投诉处理都要进行回访，将回访信息填写到投诉回访单中。对于投诉处理结果不满意的投诉处理单据，由客服部门回退到相关处理部门。进行再次的处理工作。对于投诉处理结果满意的投诉处理单据，由客服部门填写投诉回访单信息，并且关闭此单据。3）关键字段说明序号字段名称字段描述1投诉类别需要进行投诉的事件类型2投诉内容及要求对投诉内容的描述以及提出的要求描述3.1.4 装修管理业主过来办理房屋装修的手续，那在业主提出装修申请后，对装修申请进行审批，同时对装修活动进行管理。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析建议方案 建议对装修的项目进行统一命名，便于日常的操作； 系统可以按房间登记装修的相关事项。 能支持对装修过程的记录和控制；并在客户档案可以知道是否有申请装修，审批情况是如何； 能支持对装修工进出的管理； 能支持对装修文档、装修标准的管理； 能支持对装修产生的费用进行管理（如装修保证金等）； 装修申请过程能实现在线审批（各部门负责人会签）。系统实现方案一、 系统流程二、 流程说明装修申请单：客服部门接到装修申请以后，将客户的基本信息录入到装修申请单中。具体的装修内容录入到装修项目清单中，相关的证件信息录入到证件图纸清单中，根据装修价目表录入装修收款单。录入完毕以后将装修申请单按照公司的装修审批流程进行审批。装修的费用的收取,可以在审批前进行. 对于审批未通过的装修申请，退回到工程部门。三、 系统实现1、 基础设置1） 功能概述装修管理记录客户装修全部过程。从装修申请单装修进场单装修巡场单装修验收单。2） 界面说明装修申请单：客服部门接到投诉以后，将投诉内容录入到投诉管理的投诉受理单中。根据管理规定将投诉单发送到相应的解决部门。装修收费单：进入收费管理后，对装修收费进行计算，收取；装修进场单：审批通过以后，费用交清以后，施工单位可以办理装修进场手续,录入装修进场单。装修巡场单：装修日常检查中，将客户装修违规的信息记录的装修巡场单中。装修巡场单可以不进行录入,不影响下游的流程；装修验收单：客户装修结束以后，根据每一个施工单位的装修项目,将装修验收信息记录到装修验收单中。验收合格以后需要办理施工单位的退场工作；完退场以后，能将装修押金等费用退还3） 关键字段说明序号字段名称字段描述1装修类别定义不同的装修类别3.1.5 维修管理物业公司接到客户关于维修的申请，维修申请包括公共区域维修以及客户维修等。管理处将维修申请进行分类，不同类型的维修由相关的部门进行处理；并对处理结果进行回访登记，定期进行统计，便于改进工作。系统设置的维修分类是完全自定义的，并支持多级项目。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案 维修分类为自定义项目，支持多级分类。集团指定维修分类。维修分类用于客户服务维修作业单中，方便统计工程部门各个专业的工作情况。 建议对维修的项目类别进行统一命名，便于日常的操作； 系统可以按房间登记维修的相关事项。 能支持对维修过程的记录和控制；并在客户档案可以知道是否有申请维修，审批情况是如何； 能支持对维修产生的费用进行管理； 维修申请过程能实现在线审批（各部门负责人会签）。系统实现方案一、 系统流程二、流程说明1. 报修单：客服部门接到报修以后，将报修内容录入到报修单中。报修单根据接单部门推式生成和维修作业单，并有消息提示相关人员。2. 维修作业单：接单部门将维修作业单打印出来，派遣专业维修人员到现成勘察并进行维修。维修工作完成以后，根据实际维修情况，详细填写维修作业单。维修作业单完成以后，推式生成回访单。3. 回访单：对于每一次的维修情况，都需要进行相关人员的回访。回访结束以后，将回访信息填写到回访单中。a) 对于维修不满意的单据，由客服部门回退到相关处理部门。进行再次的处理工作。b) 对于维修满意的单据，有客服部门填写回访单信息，并且关闭此单据。三、系统实现一、 基础设置1） 功能概述装修管理记录客户装修全部过程。从装修申请单装修进场单装修巡场单装修验收单。2） 界面说明报修单：客服部门接到报修以后，将报修内容录入到报修单中。报修单根据接单部门推式生成和维修作业单，并有消息提示相关人员。维修作业单：接单部门将维修作业单打印出来，派遣专业维修人员到现成勘察并进行维修。维修工作完成以后，根据实际维修情况，详细填写维修作业单。维修作业单完成以后，推式生成回访单。回访单：对于每一次的维修情况，都需要进行相关人员的回访。回访结束以后，将回访信息填写到回访单中。对于维修不满意的单据，由客服部门回退到相关处理部门。进行再次的处理工作。对于维修满意的单据，有客服部门填写回访单信息，并且关闭此单据3） 关键字段说明序号字段名称字段描述1维修类别定义不同的维修类别（集团级）2维修项目类别在维修类别下，定义维修的项目。3.1.6 特约服务管理物业公司根据各个公司的实际情况制定不同的特约服务项目，提供个性化的服务。特约服务是与客户以协议形式签定的服务项目，可向用户提供一次性、周期性及时间段三种不同的服务类型。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案系统实现方案一、系统流程二、流程说明1. 报修单：客服部门接到报修以后，将报修内容录入到报修单中。报修单根据接单部门推式生成和维修作业单，并有消息提示相关人员。2. 维修作业单：接单部门将维修作业单打印出来，派遣专业维修人员到现成勘察并进行维修。维修工作完成以后，根据实际维修情况，详细填写维修作业单。维修作业单完成以后，推式生成回访单。3. 回访单：对于每一次的维修情况，都需要进行相关人员的回访。回访结束以后，将回访信息填写到回访单中。a) 对于维修不满意的单据，由客服部门回退到相关处理部门。进行再次的处理工作。b) 对于维修满意的单据，有客服部门填写回访单信息，并且关闭此单据。三、系统实现1、 基础设置1） 功能概述维修管理记录维修全部过程。从装修申请单装修进场单装修巡场单装修验收单。2） 界面说明特约服务单：客服部门接到请求以后，将服务内容录入到特约服务管理的特约服务单中。服务记录单：服务单位服务后，填写特约服务中的相关信息，并且产生的费用由收费管理收取。服务回访单：对于特约服务处理都要进行回访，将回访信息填写到服务回访单中。3） 关键字段说明序号字段名称字段描述1特约服务项目定义不同的特约服务项目类型特约服务类型定义为；例如：次/年3.2 收费管理3.2.1 收费管理业务场景物业公司的日常收费是重要的工作环节，数据量大、工作复杂。收费管理系统涉及到物业公司日常的各种费用的建立、费用明细的计算、费用的收取。主要费用类型有周期类费用、仪表类费用、业务类费用以及押金的收取退还等；物业公司收费中，不仅仅直接的现金收取，还会涉及到预收的管理、银行托收模式的支持。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案 收费参数可以根据业务实际情况由各服务中心上报方案，交公司总部统一设置，并受权限控制； 收费项目档案根据实际业务情况收集各服务中心的惯用名称进行统一，制定出一套符合公司实际运作又便于日后做费用统计的收费项目体系，并由公司总部统一管理； 收费标准根据实际各服务中心的业务情况录入，财务初始基础设置完毕后，即把权限“上收”，由专人进行管理，不得由一线人员进行随意修改；有新增的收费标准，或价格发生变动时，应由各服务中心把依据上报公司总部，由总部专人进行修改或新增； 分摊费用方式可根据实际情况设置，系统提供是按金额分摊、按用量分摊、按用量差分摊的类别；提供按平均户数、按面积分摊、按用量分摊、按系数分摊等分摊方式； 费用类型为押金的收费支持退款功能，并能查询退款情况；例如：装修保证金、施工许可证保证金等； 可根据实际情况录入结算方式档案管理收费方式，该档案是公司总部进行统一维护管理，并与财务系统的档案共用，即在财务系统设置的基础上，再补充物业公司需要使用到的结算方式，应当考虑好预交冲抵、公司减免、赠送、内部往来等特殊情况的处理； 通过收款单和预交冲抵功能，可实现对预收款及冲抵的管理。通过预交款方案可实现对预交款的分项管理；但需要在系统当中，根据实际情况制定出满足需求的各种预交方案； 预交款可通过预交冲抵进行管理；预抵方式有按收费项目和按预交方案两种；系统实现方案一、系统流程二、流程说明1. 收费管理数据初始化设置a) 设定仪表类型（水表、电表）、房产仪表、房间仪表和客户的对应关系。b) 设置收费项目，收费标准。c) 设定房间客户与收费项目、标准之间的对应关系。2. 应收费用计算a) 录入仪表读数。b) 计算周期、仪表、业务费用的应收款金额。3. 应收费用的收取流程a) 费用清单显示客户的欠收费用。b) 通过收款单进行费用收取操作。预收账款也可以通过收款单收取三、系统实现一、基础设置1）功能概述设定仪表类型（水表、电表）、房产仪表、房间仪表和客户的对应关系；设置收费标准；设定客户收费标准；2） 界面说明基本档案初始化 设定仪表客户关系 重要的业务规则和约束： 一种类型的仪表，一个会计年月中只能进行一次抄表。 换表标志：用量（旧表终止读数上次读数）（本次读数新表开始读数）倍率。 转表标志：用量（量程上次读数）（本次读数0）倍率。 换表标志与转表标志不能同时打上。 抄表单上的的“用量”是必须输入的，而单价可以输入，也可以在“应收费用计算”中输入。如果在抄表单上输入了“用量”、“单价”、“币种”，则可以算出其“金额”。如果没有，则可以把金额在“应收费用计算”中算出之后回写回来。 抄表日期是必输项，在默认情况下，“会计年月”是“抄表日期”所在的会年计月，但可以对其进行修改，以表明该项抄表以后仪表费用应收计算取哪张会计年月的抄表单。 相关数据项说明：分摊类别 用量差额分摊：从总表与分表用量之差来获得。 分摊前需事先录入总表的本次读数和上次读数。 分摊总量(（总表本次读数总表上次读数）下级分表总用量+额外用量)*计算比例。 下级分表为该分摊所属所有客户下所有同类型仪表。 直接用量分摊：直接取总表走表量为分摊总量。 分摊前要事先录入总表的本次读数和上次读数。 分摊总量（总表本月读数总表上月读数+额外用量）*计算比例。 直接金额分摊：直接指定需分摊的总金额。 分摊前需要事先录入总表应该向下分摊的总金额，这个金额是指定的。 分摊总量（指定的一个分摊金额+额外金额）* 计算比例分摊方式 分表用量：分摊总量（该表分走表量/所有分表走表量之和） 下级分表为该分摊所属所有客户下所有同类型仪表。 收费面积：分摊总量（该用户收费面积/所有用户收费面积之和） 分表金额：分摊总量（该分表走表费用/所有分表走表费用之和） 比例分摊：分摊总量指定的分摊比例（在分摊关系设置中定义） 户数分摊：分摊总量（1/总户数） 系统分摊：分摊总量（该用户楼层电梯分摊系数/所有用户的电梯分摊系数） 设置收费标准 数据项名称数据项说明备注费用编号手工输入费用名称手工输入费用类型下拉菜单：经营收入、代收款、押金费用类别下拉菜单：周期、仪表、经营收收支项目参照【收支项目】收费间隔手工输入，费用应交日期为计算费用日期后多少天，可以输入0。滞纳金比例手工输入是否复利手工输入计算日期标准下拉框：应缴日期、费用开始日期、费用截至日期。为滞纳金计算日期标准。计算开始日期在计算日期标准多少天以后进行滞纳金计算。可以填写为0是否封存备注 期初数据管理 日常费用管理（1）计算周期、仪表、业务费用的应收款金额。注：重要的业务规则和约束 业务费用可以通过其他模块传递过来。 费用清单中已经收取的费用，不能进行弃审操作。 应收费用计算中，会计期间为必须填写字段。其它字段为选择填写字段。 计算费用的时候，计算当前会计期间的费用。走表费用找上个会计区间的抄表单。 周期性费用计算出的跨越多个会计月的费用，按照会计年月显示成多条记录。 应收费用单据中如果有费用有问题，可以通过删除错误的纪录。重新生成新的费用纪录单据。其它费用纪录不变。 周期性费用计算所选会计年月内应该产生的费用。走表费用计算所选会计年月前一个月的抄表单的数据。业务费用计算所选会计年月的费用。 对于不定期发生的各种费用的收取，以及调整最终对客户的应收金额。（2）费用调整 （3）违约金计算 日常费用的收取费用清单显示客户的欠收费用，通过收款单进行费用收取操作。 预交冲抵3） 关键字段说明序号字段名称字段描述13.3 设备管理3.3.1 收费管理业务场景在物业管理过程中，为了能够充分发挥房屋住用功能的保障，延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备设施价值的保证，物业管理部门需要对小区内的设备进行维保，这样可以推动房屋建筑设备设施的现代化，利于强化物业管理企业的基础建设。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案 对设备进行类型划分； 对维保的种类进行区分； 建立详细的设备档案； 对设备的相关参数进行详细的记录； 制定详细的维保年计划、月计划； 建立齐全的设备台账报表。 设备的分类进行细化规范； 设备档案中详细记录设备的维保记录过程；系统实现方案一、系统流程二、流程说明 制定设备管理的年度维修保养计划。 将设备管理的年度维修保养计划提交领导审批。 审批通过以后，根据年度工作计划，生成设备管理的月度维修保养计划。 根据月度维修保养计划，记录设备的维修保养工作。三、系统实现一、基础设置1）功能概述设备管理主要是建立完备的设备台账。设备台账包括设备的基本信息、零件更换记录等信息。建立年度、月度维保计划。2） 界面说明基本档案初始化 设定维保类型维保类型：维保类型是建立设备维护、保养的类型和级别。设备分类：建立完整的设备分类，各个物业公司根据设备分类建立设备台账。设备档案：设备档案就是设备台账。包括设备的基本信息，设备配件更换，维保计划，维保记录，改造记录。 日常业务处理1、制定设备管理的年度维修保养计划。将设备管理的年度维修保养计划提交领导审批。2、审批通过以后，根据年度工作计划，生成设备管理的月度维修保养计划。3、根据月度维修保养计划，记录设备的维修保养工作，并生成维护成本。3.4 分包管理3.4.1 分包管理业务场景物业项目需要对外进行分包，在签订分包合同后，需要对分包公司进行分包考评，对分包公司的分包项目情况及后期的分包支付情况进行管理。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案 在系统当中对外包合同进行统一管理； 合同里约定的检查表格可以在系统当中简单记录，并作为日常检查的依据； 检查情况作为付款的依据； 合同当中体现付款记录； 建议由公司统一把各服务中心在执行当中的外包合同进行整理，再要求各服务中心专人进行录入； 各服务中心根据实际情况在系统当中制定检查标准； 系统当中及时录入付款申请单； 合同发生变更时及时在系统当中进行相应的业务操作； 分包支付单的审批过程，建议在线进行会签。系统实现方案一、系统流程二、流程说明 分包合同基本信息的录入。 分包合同进行审批。 分包合同审批通过以后，根据分包合同生成对应的分包考评单。 根据分包合同中的费用支付信息和分包考评单记录的信息，生成分包费用支付单。三、系统实现一、基础设置1）功能概述在分包合同中对分包公司的各项工作进行考评，通过考评来对分包公司进行评分；与优秀的分包公司建立长期的合作关系。分包管理记录分包合同的基本信息，分包合同的款项信息。针对每一个分包合同建立分包考评记录和分包费用根据合同中的条款进行相应的扣款，支付记录。2）界面说明合同类型：属于集团型档案。以集团登录可以编辑，公司登录只可以浏览。分包合同：合同启用、续签、失效都可以在分包合同单据中完成，录入合同基本信息、付款信息后，审批通过的分包合同要进行启用后，才可以在分包考评单里参照到。分包考评单：对分包服务提供商进行监理的过程中信息记录；实现对分包合同的评估，对合同执行过程中发现的问题进行记录，记录扣款情况，在进行付款的时候进行参照。 与财务模块接口分包支付单：分包支付单实现对分包合同付款的管理。分包支付单可以参考分包考评单。与财务系统集成，将分包费用传递到财务系统。财务付款操作以后，将数据回写。3） 关键字段说明序号字段名称字段描述1支付金额属于标表体汇总2合同支付款所属区间属于系统带出的定义3.5 车位管理3.5.1 车位管理业务场景对于业主的车位使用情况，通过和客户签订车位合同和车辆合同，来规范管理物业区域内业主的车位管理。车位管理分为两个大部分，一部分为车位的管理，一部分为车辆的信息管理。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案 合同管理制度； 车辆车位收费标准； 标准业务操作手册。系统实现方案一、系统流程二、流程说明 车辆的基本档案：车辆的合同信息记录 车位的基本档案：车位的合同信息记录 车辆和车位合同的合同金额传入到收费系统进行收取。 对车辆车位合同统一管理，快速录入。自动计算出应收费用，为财务收费提供支持。三、系统实现一、基础设置1）功能概述规范车辆、车位租赁及服务的管理，统一入口，自动生成相应费用，并按时收取。2）界面说明车位费用设置：首先依照房产管理中楼栋和房产的建立方法，建立车库或者车位的独立楼栋，维护房产的业态。或者使用已见楼栋里，业态为车位的房产。车辆档案： 车位合同：车辆合同： 3）关键字段说明序号字段名称字段描述1车位费用按照合同产生的车位相关费用2费用信息费用计算按钮自动生成3.6 环境管理3.6.1 环境管理业务场景物业管理中，对日常的环境维护工作，制定详细的年度和月度计划，根据环境计划生成的环境工作单进行日常的环境维护工作，并对环境维护工作进行日常检查。业务规范一、业务流程图 具体描述二、业务流程图说明 具体描述现状差异具体描述风险分析具体描述建议方案 明确安全区域的责任人，以及安保器材的责任部门及责任人； 对安全事件记录的整理统计，起到对后期安保工作的预防作用。系统实现方案一、系统流程二、流程说明 建立清洁、绿化、消杀的年度计划 通过年度计划生成环境工作的月度计划 通过月度详细计划生成每一个计划的完成记录单 对环境工作的记录进行检查，并记录 建立每