百通香溪庭院风情商业街招商策略.ppt

百通香溪庭院风情商业街招商策略 ,风情商业街概况,风情商业街位于崂山水库北侧，隶属百通香溪庭院项目。背靠观光胜地崂山，北连千亩生态果园，东接北宅千亩樱桃园，是人们旅游、休闲的必经之地。生态景观园林和庭院自然生活，从容呈现。西班牙风情长廊，既对业主服务，也对周边居民及游客开放。,水岸商业街营业面积约3000平米，主营高档精品、顶级餐饮、休闲、商业、社区服务等多种综合服务，将引进会所式餐饮酒店、国际名牌咖啡连锁店、银行、精品超市、美容美发、花店、高尔夫精品专卖等。,风情商业街形象定位,案名：香溪庭院风情步行街,说明：商业街规模不大，投放市场容量、销售周期相对较小。其作用是，与香溪庭院项目互为补充，商业带动项目销售，项目景观特色提升商业形象。 因此建议不采用新的独立案名。,步行街定位,西班牙风情,层层内街,长廊,庭院景观,突出观赏性、保障停留时间、强调功能性,首创坡地庭院商业景观商业长廊西班牙风情,目标消费群定位,主力消费群定位：香溪庭院业主,次级消费群定位：旅游性消费者,三级消费群定位：夏庄街道周边消费者,香溪庭院业主约830户,夏庄街道6.5万居民,樱桃节每年约30余万游客,招商原则,大商户首先进驻，营造商业氛围，带动商业人气；,基本商业功能（宾馆、超市、特色餐饮等）作为首先招商重点；,租赁兼顾销售，招商工作全面开花；,根据实际招商过程情况，适时调整招商策略。,步行街经营策略,经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，风情商业街才能获得良好的招商和经营成果。,在经营模式的建立方面，建议以下,统一招商,统一商业街装饰形象，尽快繁荣商业市场，采用统一招商的原则。,招商工作主要以品牌联营和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用多种方式展开，中小商户应以租赁为主。,商业街目标商户定位：,协助经营,广告支持,吸引消费群体,定期活动推介,庭院俱乐部,轻松经营环境,阶段性媒体（报纸、户外、路旗等）推广,黄金周、樱桃节等制造观光热点,结合商业业态成立钓鱼、GOLF俱乐部,专业物业管理,由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。,部分自营,旅游商品,24小时便利店,公益性项目,由经营公司先行铺货,阳伞、长椅,备注：在招商前期，效果欠佳或部分商户不愿进入的品牌进行自营，采用部分自营或现行垫付货品等措施，带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后， 商户可逐步取代。,经营方式参照表,完善经营,政府支持,优惠政策,管理服务,向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策。,根据招商和经营的状况，适时向商户出让免租优惠政策 。,完善商业物管，强化托管 管理水平。,招商对象,马德里大街,区域：商业街临街对外营造商业人气，吸引商家。 （图中红色勾画部分）,品牌建议,咖啡厅：建议星巴克、上岛、名典、伊梅坊、雪色咖啡、耶士咖啡、尚品咖啡,酒吧：普拉那、单程票、列侬、2046慢摇吧、海乐迪,24小时便利店：建议友客24小时便利店、喜盈门超市、利群便利店,书吧：贝塔斯曼、学苑书店,移动联通充值店,化妆品、香水店：建议玫琳凯、雅芳、完美、佰草集等连锁店,音像唱片店：青岛海信音像连锁,婚纱影楼：建议海派、薇薇新娘、台北丽舍、圣瓦伦丁、玛雅摄影、天真影楼、 罗马假日,弗拉明戈广场,区域：商业街内侧 （图中红色勾画部分）,会所式餐饮酒店：提供商业接待、会议洽谈、旅游住宿等配套服务,风俗特色餐饮：土大力、法尔春天主流餐吧,水吧,茶餐厅：丽港茶餐厅、星期五休闲餐厅,西式面包房：好利来、罗密欧、皇家美孚、笑蕾、好世界,高尔夫用品专卖：为社区及附近高尔夫球场提供配套服务,高级家纺专卖：雅芳婷、澳西奴、美国乔德家纺、富安娜家纺,休闲棋牌室,花店,美容美发：和臣发型新文化、克丽缇娜美容连锁机构、佐登妮丝国际美容连锁机构、芳子美容、宝资休闲美容美发俱乐部,洗衣店：建议洁神连锁洗衣店、福奈特,社区诊所、药店：康杰、国风,银行：邮政储蓄,品牌建议,业态组合优缺点对比,各行业店铺面积划分及配套设施基本需求,注：以上是基本数据，实际情况仍需根据现场而定,商业街招商相关工作,招商流程,整体招商方案,招商人员准备,招商广告创意、媒体选择与刊登,次信息处理（来电、来函）,次信息处理（书面回复）,招商会（签约）,督促履约,商家入驻,档案移交（招商人员转给协销人员）,协销工作开始,招商前期工作,成立招商组,招商小组设组长一名，副组长两名，执行主任一名。组长、副组长负责招商小组的管理、工作协调和政策制定，执行主任负责招商工作的具体组织和执行。,招商人员培训,统一说辞、谈判技巧培训,资料收集,收集大量的品牌商家信息，按人员分配洽谈业务，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商。,主力店招商、次力店选择，重点洽谈,由开发商抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的洽谈小组，负责客户的招商和合作谈判 。,服务保障,“三统”服务，保障经营！,统一定位：首创坡地庭院商业景观商业长廊西班牙风情,统一包装 ：整体外环境风格，包括广告牌、门楣、路旗设计 （装饰效果稍后展示）,统一管理：统一设立商家服务中心，统一保安管理，统一开业时间、每日作息时间，公共资源分配等，保障经营顺畅有序,筹备工作（具体按照工作计划表实施）,优惠政策建议,按照商业街户型实际情况，划分优惠级别：,大户,卖场面积在200平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有特别强的感召力的，可一次性免租两年,品牌户,卖场面积在140200平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租一年,散户,卖场面积在100平米以下，一次性签订租赁合同在两年以上时，免租半年,备注：商户装修期间适当减免物业费，其他优惠策略，视具体情况而定,商户的登记和初选,制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）,所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案,对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域,对经营商户进行初选，进行进一步洽谈,与商户签定合同,交纳租金和保证,具体租金额度按照统一规定收缴,签定正式合同,双方共同协议相关条款,开业筹备,首次装修标准（初装修），建议由项目部统一装修，一次装修以统一整个商业街风格为主，包括门楣、门牌、路旗等；,二次装修（精装修），由商户自己装修，主要是品牌店铺形象；,统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托商业气氛；,组织和督促商户进货；,进行店堂的布置及商品陈列 ；,进行开业活动前期的物品筹备,广告推广策略 ,广告形式：以招商手册、招商活动、招商人员的招商工作为主，节点性广告传播为辅，充分告之招商信息，宣传商业街持久发展性、优惠政策等优势。,诉求内容 ：以环境和功能优势的诉求为主，配合物业优势的诉求,广告媒体及投放规格,报纸广告配合信息点投放，以活动营销为主，在大客户招商阶段，配合一定量的户外广告投放；,报纸广告规格以1/2版为宜，强势推广期配合活动投放；,印刷品广告，建议印制招商手册，规格为16开、16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；,印制海报或DM单，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；,制作招商政策说明书，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；,户外广告，以广告牌、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；,广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；,彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气氛。,促销策略,公关活动,活动主题 香溪庭院风情商业街招商会,活动目标 借招商会，加强与商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商； 借此，对市场招商政策进行全方位的推广； 引起社会广泛关注，提高传播效果； 邀请各媒体参与，进行新闻炒作；,活动内容 发布招商信息和招商政策公告； 展开客户登记和预定； 邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛； 进行自营项目的供应商投标；,活动地点 风情街现场,活动时间 建议在4月中旬,开业庆典,活动目标 借庆典传达开业信息，强化市场信心； 借庆典提升市场品牌形象； 借开业庆典创造购物、消费机会，提升市场人气，增强商户信心； 借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；,活动内容 在风情商业街举行开业典礼； 邀请嘉宾现场参与，并致贺词、剪彩； 剪彩完毕后，举办为期7天的优惠活动，以此聚拢人气，活跃现场气氛； 开业期间举行购物、消费的促销活动； 邀请新闻媒体现场采访报道；,活动地点 香溪庭院风情商业街现场,活动时间 预计在2007年4月28日举行，具体时间依据招商成果而定,活动主题 香溪庭院风情商业街开业庆典,开业后的促销活动,主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间而定。,其它建议,合作模式 根据商业街本身优、劣势分析，在招商洽谈过程中，可以采用与商家采取授权、挂牌的合作经营模式。保障大品牌的进驻，完善高定位商业形象，吸引投资群体；,商铺功能分布 建议诸如超市等基本消费设施，设立在临街位置，特色餐饮需在临街处设置醒目指示牌，以餐饮、超市消费人流带动整个商业人气。,风情商业街装饰效果,西区效果一（186-101/102/103）： 正面，铁艺门牌、灯饰、橱窗,西区效果二（186-101/102/103）： 侧面,西区效果三（186-101/102/103