【产业地产】产业地产未来前景分析.docx

产业地产专题前瞻产业研究院二零一八年六月产业地产未来前景分析 盈利空间可观传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将向产业融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。产业地产行业由于其本身可持续性发展，在不景气的地产行业中，属于朝阳行业，未来前景广阔。新型城镇化、产业结构转型升级等都要求产业园区与城镇实现融合发展，产业园区运营与新型城镇化建设国家战略相结合，实现产城融合是发展的重要趋势，产业园区的要素和城市的功能结合在一起才有更大的发展潜力“园区运营+配套”的产业新城模式将是未来产业地产发展的一大方向。一、盈利空间可观目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，京东等企业均已涉足产业园区运营领域。房地产企业看中产业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产则可以达到8%。另外，住宅地产的暴利已经过去了，而产业地产的暴利时代则刚刚来临。二、产业地产人力结构建设将是行业产业园区成功运营的关键点中央出台相关产业地产文件后，地方政府逐步产业地产经营管理，产业开发区的开发运营将更加市场化。组建专业化的运作队伍，招商队伍，构建完善的运营组织架构，才能优化人才队伍、及时改进管理理念、提升服务质量，从根本上解决政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。运营商应按照企业的需求将服务内容分为若干模块，如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等，运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与来与厂家需求实现全面对接和即时响应，使企业不出产业园区便可以解决所面临的服务需求问题。专业化的运营管理团队和运营体系是未来产业地产的关键，人力结构建设也是重中之重。三、产业地产经济将在中国经济发展中扮演更加重要的角色中国经济增速现阶段由过去两位数增长进入个位数增长，显示出放缓态势。除此之外，固定资产的投资、财政收入、进出口、外汇储备等方面的数据也显示出放缓的态势。但是另一方面，中国经济平稳增长，比如消费增长非常平稳、劳动力就业平稳增长、基础设施投资加速、“一带一路”所带动的对外直接投资增长等。中国经济已经进入新常态，从高速增长到中高速增长，这是一种规律性的变化，有其一定的合理性，其中有老龄化、过去的增长模式过于粗放等原因，因此需要进入“换档期”，需要对经济结构进行调整。新常态经济是一个转型经济，依靠外需转向更多的依靠内需，高投资转向投资与消费合理比例，从第二产业为主转向二、三产并进，从低附加值转向高附加值领域，从劳动密集资源密集转向技术密集、知识密集，这是个转型经济，转型需要动力，需要新动力。作为产业园区发展的重要支撑，产业地产将迎来黄金期，并在中国经济中扮演重要角色。产业地产行业的新热潮，将引领区域运营与价值创造的某种新趋势。这除了受目前的跌宕不安的经济环境大背景影响外，产业地产与传统商业地产、住宅地产本质的区别或将决定了产业地产未来的历史使命。它不单是以好地段所在地形成