签订的土地转让解除协议,能否以对方欺诈而解除.doc

签订的土地转让解除协议,能否以对方欺诈而解除 导读：签订的土地转让解除协议，能否以对方欺诈而解除金某公司的上诉请求：一、请求对一审判决结果第三项、第四项予以 改判；二、由华某公司承担案件全部诉讼费用。事实及理由：1、一 审土地流转合同到期对方迟迟不还我该怎么要回签订的土地转让解除协议，能否以对方欺诈而解除金某公司的上诉请求：一、请求对一审判决结果第三项、第四项予以 改判；二、由华某公司承担案件全部诉讼费用。事实及理由：1、一 审法院判决华安公司应支付的赔偿金额过低。一审法院经审理认定华 某公司故意不履行告知义务，其行为构成欺诈。支持的金某公司提出 的请求撤销，因欺诈而于 2004 年 12 月签订的关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地、转让合作开发协议书”的协议及协议书的 主张，并判令华某公司赔偿金某公司因解除征地转让协议书而受 到的经济损失，金某公司认为一审法院对上述事实的认定是清楚、正 确的。但一审法院在此基础上判令对华某公司应支付的赔偿金明显过 低。主要理由如下：金某公司提出的 5 亿元赔偿诉求，有充分的依据。 华某公司最后获准开发并转让给广州富力地产股份有限公司（下称富 某公司）的朝阳区豆各庄（原双桥农场饲料地）富力又一城项目，其 中，建设用地有 552.40 亩，另有约 500 亩为代征道路用地、代征绿 化用地和代征其他用地。在 552.40 亩建设用地中，有 337.97 亩属于 华某公司按协议规定应转给金某公司的 420 亩土地的范围，占全部建 设用地的 60%以上。双方合同中规定理应转给金某公司的土地是该地 块建设用地的核心，其余土地都是以该 420 亩土地为核心和基础在申 报过程中不断扩大的。华某公司将上述项目以股权转让的方式转让给 富某公司，富某公司支付的对价为 9 亿元人民币。在股权转让之前， 华某公司并没有投入任何资金对土地进行实质性的开发工作。该股权 转让的实质就是土地转让。2005 年富某公司在香港上市时，在招股章程中就多次表述此次股权转让的对价为 9 亿元人民币。上市文件中 的注册会计师审计报告中也说明该地块的评估价值为 13.8 亿元人民 币。华某公司在上述项目中没有进行任何实际投入，其违反约定，以 本应转让给金某公司的土地及项目，以自己的名义立项并进行项目建 设的其他审报工作。同时，隐瞒真相，编造借口，诱使金某公司签订 解除协议。将土地及项目完全占为己有，并通过股权转让的方式获利 9 亿元。据了解富某公司通过后期的项目开发，从 2004 年 12 月 11 日介入到项目开发销售阶段，仅两年时间就获利 20 多亿元。由于华 某公司的欺诈行为，金某公司从项目启动开始就投入巨额资金达数年 却没有任何收益。基于转让协议中 420 亩土地面积在整个开发项目中 所占比例及其核心位置，考虑华某公司因违约而非法获利的数额以及 该地块的实际价值，金某公司提出的 5 亿元赔偿请求，是合理适当的， 应该得到法律的保护。一审法院仅判令华某公司支付 3000 万元赔偿 金明显过低。华某公司辩称，不同意金某公司的上诉请求。首先双方签订的征地协 议已经解除，金某公司赔偿计算标准没有依据。华某公司的上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求驳回金某公 司的全部诉讼请求；三、由金某公司承担全部诉讼费用。事实及理由： 1、一审认定“金某公司与华某公司所签征地、转让协议书是双 方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效 协议。”，此认定显然是适用法律错误，是导致本案判决不当根本所 在。1995 年 1 月 1 日施行的中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第一款和三十八条第一款规定：没有支付全部土地出让金 的、没有取得土地使用权证的土地，不得转让。2007 年 8 月 30 日修 订后的中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条第一款和三 十九条第一款也规定了相同的内容。最高人民法院关于审理房地产管 理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发19962 号） 中再次强调“房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当 严格按照房地产管理法的规定处理”。本案诉争涉及的土地，华某公 司同北京市双桥农工商公司于 2000 年 9 月 17 日签订了国有土地使 用权转让协议，一直到 2004 年 12 月 31 日才交清土地出让金，2005 年 4 月 11 日才领取了国有土地使用权证。很显然，华某公司和 金某公司都明知在 2001 年 7 月 8 日，华某公司对该土地无权转让。 华某公司同金某公司所签订的征地、转让协议书违反了法律强制 性规定，是一份无法律效力的协议。因此，一审法院认定此协议属有 效协议显然是错误的。同时，华某公司也注意到，2005 年 8 月 1 日 施行的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适 用法律问题的解释有关规定，该解释第二十八条规定“本解释自 2005 年 8 月 1 日起施行，施行后受理的第一审案件适用本解释”， 金某公司在 2005 年 3 月 21 日向法院提起的本案诉讼，该解释显然不 应适用。由上述事实和法律规定，完全可以认定诉争双方所签订的征 地、转让协议书是无效的。2、一审法院认定“华某公司未按约定 在办理完毕土地改性手续后将土地交由金某公司使用，并在适当时间 解决金某公司与国营北京市双桥农场（下称双桥农场）之间的合作事宜，而是以自己的名义继续办理了土地开发报批手续，并在手续办理 完毕后以股权转让的形式将涉诉土地使用权转让给广州富某公司获 取巨大收益”。这样的认定，违背本案已查明的事实。其一，征地、 转让协议书没有约定办理完毕土地改性手续后将用金某公司的名义 开发。相反，按照 2002 年 6 月 26 日北京市农工商联合总公司京农管 计发200228 号文的批复，北京市农工商总公司要求双桥农场与华 某公司合作开发。也正是基于这一点，而后的项目立项也以华某公司 的名义办理。征地、转让协议书从未约定以金某公司名义立项。 事实上，当时社会上的流行开发模式也普遍是以拿地的单位立项，其 他单位加入开发，这个做法金某公司也是同意的。至于 2003 年 7 月 15 日后，华某公司将项目办理到自己名下，是由于金某公司已退出 开发。无论就事实或协议约定，无论 2003 年 7 月 15 日前还是之后， 华某公司把项目办到自己名下，均无可厚非。其中所差异者，只是 2003 年 7 月 15 日金某公司退出开发前应有其开发的份额，金某公司 退出后丧失了开发权和其他对项目的主张权。其二、本案涉诉土地使 用权从未转移给富某公司。富某公司、华某公司、华某公司的股东是 不同的法律主体，股权的转让和土地使用权的转让也是不同的两个法 律关系。就本案而言，股权转让是富某公司和华某公司原股东之间进 行。土地使用权在本案中并没有发生转移，一直在华某公司，并由华 某公司进行项目开发，本案根本不存在土地使用权向富某公司转移的 事实。判决书认定将土地使用权转归富某公司，毫无根据。其三、华 某公司在本案涉诉项目的开发上，从未因股权转让获益。如果华某公司的原股东有所获益的话，应当与华某公司区别开来，金某公司如有 事实与法律根据应当另案起诉。一审判决认定华某公司转让土地获益 并据做为“酌情”判决的因素，毫无根据，且故意混淆了本案不同主 体之间的不同事实。3、一审认定“由于华某公司没有向金某公司如 实告知真实情况，以致金某公司由于不知情而认为涉诉土地面临“招 拍挂”，合同因政策风险无法继续履行，而在此错误认识基础上，先 后三次作出解除征地、转让协议书的意思表示，与华某公司签订 了解除征地、转让协议书。华某公司故意不履行告知义务，是金 某公司作出错误意思表示的根本原因，华某公司的行为构成欺诈。” 此认定前后矛盾，置已查明的事实不顾，妄断妄裁。一审判决认定双 方先后解除协议，即 2003 年 7 月 15 日一次和 2004 年 12 月两次。2003 年 7 月 15 日双方解除协议的背景是当时的项目已取得北京市规划委 员会作出的控规调整通知书和规划意见书（具体时间为 2003 年 3 月 3 日），也就是说土地变性已获得确认，但没有与政府签订土地出让 合同。对此，金某公司参与了期间的工作，金某公司是明知的。2003 年 7 月 15 日第一次签订解除协议的政策背景是 2002 年 6 月 26 日北 京市人民政府下发关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的 有关规定（京政办发200233 号），该文禁止开发项目用地协议 出让，要求建设用地除符合文件规定条件者外一律招拍挂。其中第三 条第七款明确指出：“对可以继续办理土地协议出让手续的项目用地， 国有土地出让合同须于 2002 年 12 月 31 日前签定，特殊情况，经市 政府批准，可以延长到 2003 年 3 月 31 日，逾期不签定国有土地出让合同的，须进入市土地交易市场公开交易。”因此，照以上政策规定， 本案诉争土地已无协议转让的可能，应当进入市场公开交易，而一旦 进入公开交易，华某公司与金某公司取得项目开发用地面临实际的巨 大风险。正是这种政策风险，促使金某公司主动提出解除协议，而不 是华某公司“谎称”所谓土地被招拍挂，或如判决书所称金某公司误 认为要招拍挂，因为按照政策必须招拍挂。上述政策是公示的，金某 公司没有什么“不知情”，恰恰相反，对这种政策风险所导致征地转 让协议不能履行是明知的。上述事实充分证明，金某公司解除协议是 自愿的，代表了其真实意思表示。华某公司根本不存在不履行告知义 务或欺诈金某公司的行为。征地转让协议因此解除而实际终止。金某 公司指称双方当场撕毁了 2003 年 7 月 15 日协议，才是真正的撒谎。 本案不争的事实是：第一，自此后金某公司退出了开发；第二，金某 公司多次向华某公司索要过征地补偿费，本案一审重审期间，华某公 司已提交了王常青的证言证词，但一审判决故意忽略，实属不当。2004 年 12 月的两份解除协议只是对 2003 年 7 月 15 日解除协议的补充， 目的在于明确和修正返还征地补偿费的时限以及对金某公司 137 万 元的补偿。此两份协议的签订均在 2003 年 7 月 15 日双方解除征地协 议之后，在此期间，由于金某公司已退出项目开发，华某公司已无任 何义务告知金某公司有关项目进展的情况，包括土地出让合同和华某 公司内部的股权变动。由此进一步证实，判决书认定华某公司不履行 告知义务或欺诈没有任何事实证据。4、一审判决华某公司承担 3000 万元赔偿责任，应予改判。如前所述，根据城市房地产管理法的规定，双方协议转让华某公司尚未取得使用权的国有划拨工业用地，征地转 让协议违背法律禁止性规定而无效，根据北京市政府的规定此协议也 被禁止。一审判决认定征地转让协议有效违反法律规定。一审判令华 某公司承担违约责任不妥，应予改判。金某公司辩称，华某公司引用的相关法律条文不适用双方的约定。一 审判决认定华某公司欺诈是正确的。不同意华某公司的上诉请求。金某公司向一审法院起诉请求：一、判决撤销金某公司与华某公司于 2004 年 12 月 21 日签订的关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地、 转让合作开发协议书”的协议及协议书；二、华某公司赔偿金 某公司经济损失 5 亿元人民币；三、由华某公司承担本案全部诉讼费 用。一审法院认定事实如下：2000 年 9 月，甲方双桥农场与乙方华某公司签订合同书，约定： 甲方将所属豆各庄牛场饲料地不少于 420 亩一次性转让给乙方开发， 土地性质为工业用地，有关报批事项由乙方负责，乙方向甲方支付综 合补偿费，每亩净收入不低于 15 万元。2000 年 9 月 17 日，双桥农 场的上级单位北京市双桥农工商公司（甲方）与华某公司（乙方）签 订国有土地使用权转让协议，约定：甲方将座落于北京市朝阳区 豆各庄乡界内一宗国有土地使用权转让给乙方，土地面积不少于 420 亩，实际转让面积以测量为准；转让土地性质为国有土地，规划性质 为工业用地；地上物搬迁拆除甲方负责，乙方给付地上物价值补偿费每亩 15 万元（以实际计算后再议）；乙方先向甲方支付综合补偿费， 按每亩甲方净收入不低于 15 万元人民币计算；土地出让金按有关部 门规定计算，由乙方出资以甲方名义上缴；乙方根据自己需要使用土 地，有关报批事项由乙方负责。2001 年 7 月 8 日，甲方华某公司（代 表双桥农场）与乙方金某公司签订征地、转让协议书，主要内容： 甲方将其 2000 年 9 月与双桥农场签订的合同书转让给乙方，双方就 土地征地、转让开发事宜达成协议如下：征地、转让单位为北京市双 桥农工商公司，土地为豆各庄牛场 3 号、4 号饲料地，占地面积约 420 亩，土地使用权为国家划拨，土地使用性质现为工业用地；甲方将上 述土地使用权一次性转让给乙方，乙方根据市场需求情况和自身需要 使用该宗土地，有关报批改性手续和工作由甲方负责办理，待办理完 毕改性后报批规划设计有关工作由乙方负责，自协议签订前，甲方提 供给乙方所需的一切相关合法文件和资料，并于 2001 年底前土地改 性工作完毕；乙方向甲方支付土地补偿费，以每亩 15 万元计算，双 方暂按 420 亩计算，最终可以实际规划测量面积为准。协议签订后， 甲方保证双方合作的合法性，即保证双桥农场承认乙方为新的合作单 位，甲方在适当时间解决乙方与土地方合作事宜，以保证乙方开发征 地的合法性。合同中未就违约责任作出约定。合同签订后，金某公司 自 2001 年 7 月至 2002 年 5 月，陆续向华某公司支付土地补偿费 6300 万元，并向规划设计单位支付规划费 67.7 万元。2003 年 7 月 15 日，甲方华某公司与乙方金某公司签订关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地转让合作开发协议书”的协议，主要内容：双方于 2001 年签订了征地转让合作开发协议书，由于受 33 号文件的 影响，合作开发手续在办理过程中被迫停止。现乙方提出解除该项目 的协议书，并要求甲方退还乙方为此项目所支付给甲方的全部费用。 由于是因国家政策的调整而造成双方原协议不能再继续进行，属于不 可抗力因素，所以双方同意解除原协议书，认定双方互不追诉法律责 任，甲方将乙方支付给甲方的全部费用 6367.7 万元退还乙方，乙方 将甲方交给乙方的全部相关土地资料退还给甲方。此协议自签订之日 生效，原协议自本协议签订之日起即日终止。该协议未约定甲方退还 乙方款项的期限。2004 年 12 月，双方再次签订关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地、转让合作开发协议书”的协议，主要内容：双 方同意解除在 2001 年 7 月 8 日签订的征地、转让合作开发协议书； 双方互不追诉法律责任，在此基础上达成此新协议书；华某公司在 2004 年 12 月 31 日前将金某公司支付的全部费用 6367.7 万元退还给 金某公司；金某公司将有关此项目的全部相关土地资料退还华某公司， 同时在豆各庄项目中不再主张任何权利；此协议自签订之日起生效， 原征地、转让合作开发协议书即日废止。诉讼中，双方对该协议书签 订的具体时间存在争议，金某公司称签订于 2004 年 12 月 21 日，华 某公司称签订于 2004 年 12 月 1 日。双方分别提交了签署时间各如所 述但内容相同的协议书原件，并对该协议书的签字过程作出了不同陈 述。同年 12 月 21 日，金某公司与华某公司又签订协议书，约定： 双方一致同意解除签署的豆各庄项目的所有合同、协议。华某公司收 取的 6367.7 万元（已支付）连同补偿金 137 万元，在本合同签订当日支付金某公司；无论将来是否发生诉讼，无论法庭判决合同是否有 效，6367.7 万元连同补偿金 137 万元不会有任何改变，该数额为双 方经过慎重考虑并经协商一致的结果。当日，华某公司按照协议书 约定向金某公司支付了全部款项，金某公司向华某公司退还了有关材 料。有关涉诉土地开发的实际报批情况如下：经双桥农场申报，北京市规 划委员会于 2003 年 1 月 24 日向双桥农场发出控规调整通知书， 批准包括涉诉土地在内的 67.33 公顷土地由工业用地改为居住、公建 和市政设施用地。同年 3 月 3 日，北京市规划委员会出具规划意见 书，同意双桥农场进行豆各庄小区项目建设。后经华某公司据其与 双桥农场所签土地转让协议请示，北京市发展计划委员会、北京市建 设委员会于 2003 年 3 月 25 日联合作出关于开发建设豆各庄住宅小 区一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复：同意华某公 司开发建设豆各庄一期工程。2004 年 7 月、8 月，华某公司又相继被 批准开发建设豆各庄住宅小区二期、三期工程。2004 年 8 月，华某 公司分别就豆各庄住宅小区各期工程所用土地与北京市国土资源管 理局签订了北京市国有土地使用权出让合同，整个小区用地面积 共为 1100 余亩，包括涉诉土地在内。2005 年 4 月 11 日，华某公司 取得了上述土地的国有土地使用证。诉讼中，双方当事人就 2003 年 7 月 15 日所签关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地转让合作开发协议书”的协议的签订过程存在争 议。金某公司称：该协议是在华某公司多次告知其涉诉土地要进入市场进行“招拍挂”，其因此相信项目已经停止的情况下签订的，并且 因双方最终未能就华某公司退款期限达成协议，该协议文本在双方签 字后又被当场撕毁以示作废，华某公司现在提供的合同文本系其事后 私自拼接粘贴而成。华某公司仅认可其现提供的协议文本系被撕毁后 拼接粘贴而成，但称撕毁系因误撕，并对金某公司所述其他有关内容 不予认可。金某公司为证明华某公司存在欺诈行为向一审法院申请证人出庭作 证，证人姚某（美籍华人）出庭作证称：其系达源公司和金某公司合 作的牵线人，后来也通过金某公司王宝军认识华某公司的石玉庆；其 自 2003 年 5 月起开始代表金某公司向华某公司要钱；2004 年 11 月 底，石玉庆通知其豆各庄项目已被政府收回进行“招拍挂”，其随后 转告了金某公司和大庆达源新型建筑材料有限公司（下称达源公司）； 2004 年 12 月 21 日，王宝军告知其已与华某公司签订了解除协议。 质证中，华某公司以姚某与本案有利害关系为由对其证言不予认可。另查:金某公司在诉讼中提交了富某公司在香港申请上市过程中于 2005 年 6 月 30 日向全球发售的招股章程，其中载明：富某公司于 2004 年 12 月 11 日与华某公司的原股东签署转让协议，收购了华某公司的 全部股权，总代价人民币 9 亿元；富某公司于 2004 年 12 月前就公司 52%的股权支付人民币 3 亿元，并将于 2006 年 2 月前就其余 48%股权 支付 6 亿元；富某公司于 2005 年 3 月开始开发“富力又一城”项目 （即原豆各庄住宅小区项目）。一审法院经审理认为：金某公司与华某公司所签征地、转让协议书 是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属 有效协议。金某公司依约支付了对价，但华某公司未按约定在办理完 毕土地改性手续后将土地交由金某公司使用，并在适当时间解决金某 公司与双桥农场之间的合作事宜，而是以自己的名义继续办理了土地 开发报批手续，并在手续办理完毕后以股权转让的形式将涉诉土地使 用权转让给富某公司获取巨大收益。由于华某公司没有向金某公司如 实告知真实情况，以致金某公司由于不知情而认为涉诉土地面临“招 拍挂”，合同因政策风险无法继续正常履行，而在此错误认识基础上， 先后三次作出解除征地、转让协议的意思表示，与华某公司签订了解 除征地、转让协议书的协议。华某公司故意不履行告知义务，是 金某公司作出错误意思表示的根本原因，华某公司的行为构成欺诈， 现金某公司请求撤销因欺诈而于 2004 年 12 月签订的关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地、转让合作开发协议书”的协议及协议书， 具有事实及法律依据，法院予以支持。由于该两份协议涵盖了双方于 2003 年 7 月 15 日所签关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地转让 合作开发协议书”的协议的内容，因此，该两份协议被撤销意味着 双方于 2003 年 7 月 15 日所签关于解除 2001 年 7 月 8 日签订”征 地转让合作开发协议书”的协议事实上亦同时被撤销。关于解除征 地、转让协议书的协议被撤销后，金某公司应将依该协议由华某公 司退还的土地补偿费、规划费及另给付的补偿金返还华某公司，双方 并应继续履行征地、转让协议书。但根据目前情况，征地、转让协议书继续履行缺乏现实基础，故该协议应予解除。由于该协议 被解除的后果系由于华某公司的违约行为所致，故华某公司应承担违 约责任，包括返还金某公司已付土地补偿费、规划费，并赔偿金某公 司经济损失。基于上述原因，在华某公司返还金某公司已付土地补偿 费、规划费的基础上，现金某公司应返还华某公司给付的补偿金 137 万元，华某公司应赔偿金某公司因解除征地、转让协议书而受到 的经济损失。至于金某公司所受经济损失的数额，法院综合考虑华某 公司存在欺诈及其获利情况、涉诉土地办理开发手续过程中客观存在 的政策风险等因素酌情确定为 3000 万元。为便于履行，华某公司已 付的补偿金 137 万元可视为其应付的损失赔偿金之一部分，不再由金 某公司返还。据此，判决：一、撤销北京金星房地产开发有限公司与 北京华恩房地产开发有限公司于 2004 年 12 月签订的关于解除 2001 年 7 月 8 日签订“征地、转让合作开发协议书”的