房地产市场正在慢慢降温.doc

中国房地产市场正在慢慢降温2011年10月05日 17:09来源：中广网字号:T|T0人参与0条评论打印转发在中国政府轮番政策调控之后，有迹象显示一度过热的房地产市场正在慢慢降温，房价上涨的动力也开始减弱。业内人士认为，目前房价松动是中央政策调控的结果，限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。而随着中国加大保障房供应消弱供求矛盾，支撑高房价泡沫的基础应该可以慢慢消除。以下请听本台记者陈杨发回的详细报道：中国国家统计局日前公布的房价统计数据显示，70个大中城市8月份环比价格下降的城市有16个，持平的有30个。与7月份相比，环比价格下降和持平的城市明显增多。这也是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。今年8月份，北京新房及二手房住宅签约总量1.3万套，环比下降26.4%。此成交量创造了2009年以来的最低值。价格方面，新房签约均价较7月份下跌2.5%，二手房均价环比下跌0.9%。上海和深圳的商品房交易同样在政策高压下遭遇下滑。对此中国人民大学经济学院刘元春副院长表示，2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种调控手段。刘元春说：“从预期、供求、资金链来看，目前，房地产行业的确处在一个进一步收紧，并且要出现变化的一种状态。”不过，也有业内人士认为，房地产调控的难点在于货币供应量增长太快，土地制度及地方政府对土地财政的依赖以及长期的房价上涨强化了“牛市”心理预期。国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，想要挤掉高房价的泡沫、稳定房价，必须加大土地的供应面积。秦虹说：“如果我们明年后年土地供应确实能够增加，新开工面积和建设面积也能够持续增加，房价的平稳是完全可以期待的。”中原地产华北区总裁李文杰则认为，中国下一步的调控政策很重要，如何缓解房地产市场上供不应求的购房现象成为解决平衡供需关系的关键。李文杰说：“取消或是暂停热点高价位的一些土地的拍卖，可以防止地价在短期之内上升过高，这肯定会产生明显的作用。另外，如果能够在这个期间加推一些保障房的用地，包括一些中小套型的用地，我想可以缓解目前市场上供不应求的这种现象。”为了更好的推动房地产市场走向健康，中国政府在今年年初提出，未来五年将开工建设3600万套保障房。其中，今明两年各开工建设1000万套，该计划的目标是，五年后保障房覆盖全国20%的城镇居民家庭。中国房地产学会副会长陈国强对此表示，去年中国住房市场是房改以来新房成交规模最大的一年，商品房大约达到了近900万套的成交规模。今明两年分别1000万套的保障房建房规模实际上已经超过去年新房成交纪录。这样一个规模的持续供应会在一定程度上改变中国的住房大格局，这将对调节目前住房市场存在的各种矛盾，特别是供求市场的尖锐矛盾有很大作用。陈国强说：“我个人的判断就是，随着保障房加大力度的实施，在一定程度上可以产生一个补位效应，尽管商品房的投资出现了增速下滑，但加大保障性住房还是能够比较好的实现保增长、保民生这样的一个结合点。”莫尼塔证券公司房地产分析师王沛也认为，中国的一系列调控政策正在逐渐显现效果，限购和减少货币供应逐步发挥效应，房地产市场正在慢慢降温。短周期内，政府收缩市场资金流动性，缓解了房价向上的冲击力。从中周期来看，中国加大商品房，尤其是保障房供应可以消弱供求矛盾，这两点结合起来可以慢慢消除支撑高房价泡沫的基础。随着更多保障房的上市，2013年房价的变化将比较明显。(记者 陈杨)免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。责任编辑：robot【国际评级机构标准普尔：中国房价大降已成必然！】“安居房非营利性住房应该是中国主流，中国这方面发展还相当的滞后远远不够！”高档房开发商将承受更大风险，穷人工薪永远是多数，过多过滥胜过强盗引起众怒的房地产终究会被历史所抛弃所不容。国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称，如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。标普在当日发布的一份新闻稿中称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。不过，标普表示明年住房销售减少30%的可能性不大。标普企业评级董事符蓓表示，该机构对中国房地产2011年的合同销售金额平均预测为按年增长25%至30%，但个别开发商的增速将有较大差异。符蓓称，“我们设定的2012年基准情形显示销售不会出现实质性下滑，原因之一是房地产商过去两年的投资增加，提高了可供销售的房产库存。”标普也指出，大多数开发商都能够消化2012年住房销售降低10%的影响，该机构同时预计规模较小、定位比较单一且存在较大再融资风险的开发商2012年里会承受更大风险。专门在北京和上海等地开发高档房地产的企业则有可能受创最重。标普还表示，最有可能受到冲击的开发商包括上置集团、上海证大、沿海家园、绿城中国、合生创展和盛高置地等。对于明年房价的预测，符蓓称，仍预计明年国内房价下跌10%，同时维持对中国房地产行业“负面”展望。她称，“自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。”标普企业评级副董事陆枫则表示，该行仍维持中国政府未来一至两年政策继续从紧的看法。“目前看来没有迹象显示(收紧)政策会逆转。”独立投资顾问公司莫尼塔公司在上个月发布的一份报告中表示，对12个中国城市的房地产商进行的月度调查显示，近70%的地产商称，与7月份相比，8月的现金流状况恶化。此外，有海外媒体27日援引美银美林的数据称，恒大地产集团、合生创展集团及其他中国房地产商低于投资级的美元计价债券自6月30日以来已下挫16.4%，创下2008年第四季以来最大季度跌幅。数据显示，美国房地产商如Beazer等发行的垃圾级债券价格指数同期平均下跌了2.3%。瑞银在23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。瑞穗证券亚洲驻香港的经济学家沈建光则在22日发布的一份报告中写道，自2010年11月以来，面向中国房地产商的银行贷款基本停止发放。“日益上升的流动性压力将迫使房地产商降价，以增加销售并带来更加可持续的现金流，”沈建光认为，“房地产商一段时间之前就应该这样做，而不是抵制降价并求助于各种成本高昂的融资管道。”回归理性回归正常是必然，超反常态超高暴利的超高泡沫能不破灭吗？只能超速破灭，权威媒体报道众多房地产业已纷纷转行投资它业. 房地产搅乱了整个市场秩序！令人痛恨！中国政府正全力在制止这种强盗行径！所以多种因素表明：房子肯定得大降价！毫无疑问！ 中国大多数人都应该是非赢利性住房的保障对象，中国政府多多加大非盈利性住房建设（而不是这种杯水车薪式少得可怜的低价房数量）才能让更多人买得起房子，还应倡导自建房集资房等多种方式建房，改革体制机制满足多数百姓非盈利性住房需求！四成中小房企认为缺乏购买者是最大困难2011-09-30 16:01:13来源: 网易财经有1626人参与 手机看新闻 转发到微博(1)2011年，楼市政策出现前所未有的收紧。SOHO集团董事长潘石屹感慨到：“今年冬天来得特别早，又特别冷。”时间进入9月，传统的楼市旺季繁华褪去，不少售楼处变得门可罗雀，限购之下，全国各大城市成交量急剧萎缩。资金链上，银行房地产开发贷款较上年减半，信托融资渠道亦被严厉监管。中小房企将如何应对提前到来的冬天？对未来的楼市政策又做何判断？这些问题都直接关系到他们明年的投资意向。9月，网易财经联合链家地产对来自北京、深圳、湖南、四川等地的20家中小房企进行问卷调查，以期展现中小房企在这个非常时期的生存现状。参与问卷填写的均来自企业决策层。超过五成的中小房企今年销售业绩出现同比下降2011年，楼市限购令在一线城市铺开，不少刚需和投资型购房者都被挡在了政策门外。随之而来的是，新开楼盘的去化率较以往出现大幅下降，“日光盘”也没有再出现。调研显示，有56%的中小房企2011销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比低于10%。根据与大型房企的对比，我们发现，大型房企在逆市情况下依旧保持着良好的业绩，房企分化在逐渐加剧。超过四成中小房企认为缺乏有效购买者是最大困难中国指数研究院统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。调研显示，资金问题及需求问题是中小房企目前面临的最大困难，二者占比高达90%。在市场不好的情况下，中小房企面临的竞争压力也较大。近六成中小房企排斥转型或是被收购楼市调控下，不少资金和土地资源匮乏的中小房企开始考虑转型。有的开始兼做矿产资源业务，有的甚至已经推出地产行业。通过调研显示，有58%的企业排斥被收购。目前大部分中小房企仍可以维持，并没有退出行业的想法。不过也有34%的房企并不排斥并购。在调控压力持续的情况下，中小房企业面临了极大的生存压力。同时，有七成的受访企业认为，房地产行业已经进入洗牌阶段，高利润时代已经过去。通过银行贷款融资的中小房企仅占两成2011年上半年，房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期4423亿元的一半水平。对于开发商来说，现在融资的渠道是，要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本比较高的资金。较高的融资成本进一步挤压房地产行业的平均利润率。通过调研显示，今年全国房地产开发资金来源中，企业自筹资金占比明显上升，达到40.7%。受货币政策影响，国内贷款占比下降了2.8%，而其他资金中按揭贷款下降了2.9%。主要通过银行贷款融资的中小房企仅占19%，信托和项目融资成为目前中小房企融资的主要途径。但目前，有房企反映，监管层已经对信托实施了严厉监控，这条融资渠道基本也已堵死。近四成中小房企认为政策仍会趋严据媒体报道，目前整个地产行业的不景气已经影响到上下游行业。下半年，楼市政策是会进一步收紧还是维持现状？或者，在通胀压力下降以后，针对楼市的货币政策会不会放松？对这些问题的判断直接影响房地产企业下半年的投资信心。接受调查的五成企业表示将在下半年年收紧在拿地上的投入，同样，五成企业表示下半年新开盘的项目数量将较上半年减少，或者完全没有新项目入市。六成企业表示下半年项目将考虑降价或是已经做出降价的决定。调研显示，中小房企对于四季度的政策预期依旧不乐观，有38%的企业认为政策仍会趋严，大部分企业认为政策已经相当严厉，会维持现状。责任编辑：NF074(本文来源：网易财经 作者：江璇)2011年中小房企生存现状调研2011-09-30 10:01:29来源: 网易财经有1人参与 手机看新闻 转发到微博(0)编者按：2011年，楼市政策出现前所未有的收紧。资金链上，银行房地产开发贷款较上年减半，信托融资渠道亦被严厉监管；市场方面，限购之下，全国各大城市成交量急剧萎缩，房地产企业并未能感受到金九银十的喜悦。中小房企将如何应对提前到来的冬天？对未来的楼市政策又做何判断？这些问题都直接关系到他们明年的投资意向。网易财经特联合链家地产对20家中小房企从销售、融资、价格等方面进行问卷调查，以期展现中小房企在这个非常时期的生存现状。样本范围：2011年18月全国商品房情况，20家中小房企一.全国房地产市场运行情况综述1）2011年全国商品房销售情况2011年全国商品房销售额同比增加26%。增速已经明显放缓，8月份涨幅已经回落到26.1%，成交额也处于低位。2）2011年全国商品房新开工情况今年全国商品房新开工面积依旧保持同比增长，不过8月份同比涨幅出现明显下降。预计年底将会迎来供应高峰。3.2011年中小房企开工规模通过调研显示，年开工超过10万平米以上的中小房企占比达到45%。在调控下，部分中小房企仍然保持一定的开工量。总结：2011年，全国房地产进入深度调控阶段，全国受限购等政策影响销售速度明显放缓，商品房销售压力持续增加，而在供应持续增长的情况下，预计全国商品房库存量或在年底达到高峰。二.房企业绩1）大型房企业绩2011年，大型房企业绩依然保持着同比大幅增长，不过随着调控深入，其中龙头企业万科仍然保持着同比超过40%的高速增长。2）中小房企业绩通过调研显示，有56%的中小房企2011销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比低于10%。总结：大型房企在逆市情况下依旧保持着良好的业绩，房企分化也逐渐加剧二.房企资金情况1）房地产资金来源今年全国房地产开发资金来源中，企业自筹资金占比明显上升，达到40.7%。受货币政策影响，国内贷款占比下降了2.8%。而其他资金中按揭贷款下降了2.9%。2）房地产信托情况2011年全国房地产信托规模大幅增加，仅8个月就已经超过去年全年的15%。房地产信托融资逐渐成为房企融资的主要方式。3）中小房企融资方式通过调研显示，主要通过银行贷款融资的中小房企仅占