做民宿短租的房东.docx

做短租民宿的中国房东导读拥有近10年的民宿短租，在共享经济领域是最稳扎稳打的行业。曾经几度成为资本的宠儿，坚持走过一个又一个的年头，时刻准备迎来行业的爆发。身处行业关键的房东更是迫不及待行业爆发的到来。坚持走完几个年头的房东大部分感觉有些疲惫，但还在坚持。少部分房东收获到了行业红利。同时，“房东”成为很多年轻人创业的选择。短租民宿的房东来源还记得傍晚的学校、车站门口，一群举着写有“住宿，30元一晚”牌子的大妈们对你说“帅哥、美女要住宿么？30元一晚，绝对安全、卫生”。民宿短租在中国不是新鲜事儿，早已有它的市场形态。当时，大众旅游还处在“跟团游”的阶段，住宿并无选择权，只能住酒店，对于民宿短租还处在“街边旅馆”的印象。加之中国传统思想“房即是家”以及房对中国人的重要性，根本没人愿意主动分享自家房屋。当时的房东仅被称呼为长租房管理者。社会环境和世代的改变让房东有了新的定义，不再局限于长租房屋。而推动这一改变的是互联网的创业者们，他们以全新的商业模式活生生的把这一职位变成了“职业”。以airbnb、途家网、小猪短租、榛果民宿、携程等为代表的商业体为房东们提供了房源展示机会以及客源流量。在这样的环境下，房东们有了自己的形态，他们对房源的装修布置，运营维护以及如何赚钱有了新方法。随着短租民宿市场进一步发展，房东们也在不断成熟。短租民宿国内外消费现状共享短租的鼻祖airbnb，起源于美国旧金山。airbnb几次进入中国发现水土不服就说明中国与国外民宿短租存在很大的差异。这也迫使airbnb进入中国必须做出改变。国外的思想比较开放，沙发客文化盛行，国外建筑风格和装修风格极具个性化，再加上良好的信用体系和开放的思想文化，为国外的短租市场奠定了良好的基础。而且，国外的大多数人有度假的习惯，短租民宿的个性化满足了他们的社交需求，而这种需求是酒店无法满足的。在国内“房即是家”的传统思想，以及沙发客文化处于初期。注定了房东的形态与国外形成天壤之别。同时，国内酒店的性价比高，主城区1公里范围内必有酒店的布局，酒店的地理位置和装修以及卫生等都比较好，在国内拥有一定的优势。目前，使用短租平台预定房屋的大多集中在旅游、出差、求学等场景，用户群体也比较小众。国内的信用体系尚未完善，房东和房客之间存在信任和安全问题。因此，国内的民宿短租发展环境不如国外，尚未成熟。还处于探索与发展阶段。市场整体规模根据艾瑞咨询数据显示，2017年中国在线短租交易规模达到125.2亿元。预测2018年中国整个短租市场交易规模达到169.6亿元。增长率较2017年环比增长35.5%。整个市场表现较为理想。主要原因是市场培育初见成效和短租平台激烈竞争之后，参与商逐步形成矩阵，凸显“二八法则”的形态。图1-1中国在线短租行业交易规模及增长情况（艾瑞咨询）政策据文化和旅游部官方网站2018年3月22日发布消息关于促进全域旅游发展的指导意见指明“城乡居民可以利用自由住宅依法从事民宿等旅游经营”国内首次以官方文件承认。其中“自有住宅”不仅包括农村宅基地所建房屋，而且包括城市居民自有的房屋。国家在2015年11月，首次将共享经济概念写入党的全会决议中，2015.12在互联网大会上，习近平提出要发展共享经济，可见国家对共享经济模式的看好和重视。国家政策的支持和鼓励，将有利于短租市场的发展和壮大。图1-2中国旅游政策（易观千帆）市场整体环境中国房地产受到国家历来最大的控制，7000万的空置房源的盘活为短租行业的发展起到助推作用。当前共享经济的火热，如优步、滴滴、摩拜、ofo等在中国盛行，共享经济概念被大众所普遍接受。支付及信用如支付宝、微信为代表的在线支付工具和芝麻信用等信用体系被普及和认可，为短租交易起到关键作用。科技VR等技术有望事实现实景看房，避免虚假图片诱导。智能门锁已被使用在短租交易过程，未来有望得到普及。整个房源共享所需的社会环境已经渐渐成熟。住房观念和关系文化是短租民宿发展的一个重要因素，在全球化的过程中，中国民宿短租会逐步找到自己的生存方式。二、中国房东的基本属性调研样本说明有效样本条件：近一年房源发布在airbnb、途家、榛果民宿平台，并产生订单。调研时间：2018.5-2018.6有效样本：主要位于中国西南地区的835位房东。其中不包含客栈和酒店。1、房东性别占比中国民宿短租房东经营者中，女性经营者人数超过男性占比59.17%。图2-12、 年龄结构根据数据显示，短租民宿房东逐渐趋于年轻化，20-35岁的经营者占据整个房东的64.9%。3、Airbnb中国用户画像通过airbnb中国用户画像可以看出，1、女性房客占据60%+。民宿短租更受中国千禧一代女性的青睐；2、喜欢民宿短租的房客学历70%市本科以上，属于高素质人群；3、90%的房客出行目的是休闲度假、走亲访友。图2-1airbnb中国东区市场负责人戴温靓4、中国房东的经营方式中国房东的经营方式中，个人兼职或托管给第三方专业团队或平台（途家网）经营的房东占近一半的房东比例。现在市场中出现很多专业托管短租公司，房东只需要把房源钥匙交给对方，每月按照实际收入获得利益。第三方公司从中获取13%-30%的费用作为运营维护费用。3、 中国短租房源经营者所持房源比例在各大平台所显示的房源中，虽然个人兼职或者托管给第三方的房东数量占47.6%。但这群房东所持有的房源数量仅有10%，人均运营1-3套短租房源。而近90%的房源由团队、公司、机构中介所运营。这也是airbnb在中国水土不服的主要原因。这些中介机构所掌握的房源缺乏个性化和沙发客文化。同时，少部分房源逐步趋于品牌化，如原舍、亲的客栈、首旅寒舍、花筑、云上四季等成为最受媒体关注的品牌。3、 中国房东的房源1、房源的来源在调研的835位房东中，仅有14.6%的用户表示，运营的房源是自己的房屋。82%的房东表示，运营的房源是租赁方式。其中有一小部分房东是租赁清水房，租期为5-10年，自行完成装修、发布上线、运营，这类房东多属于团队、公司化经营者。另外，还有3.4%的房东表示房源是亲属或者帮别人托管的房源，拥有使用权，但不用支付房租。2、 装修和房源布置调研的房东数据中，有21.5%的房东表示，自己只花费了2万元以内来装修布置短租房屋，在原有的装修中添置家居，以及小装饰布艺品。这类房东拥有房源资源，房源的基础装修帮助节省很大一部分开，这个群体的房东以个人和团队为主。更多的房东花费集中在2-4万元占比44%，这类房东的房源来源多以租赁的方式，房源的基础装修质量较差，需要花费更多费用在软装布置上，包括床单、装饰布艺、灯具、电视投影、沙发茶几等。这类房东以个人房东为主。调研房东中，对房屋装修费用在6万以上的房东，多以团队和公司为主，这部分房东90%的房源属于租赁方式，其中清水房占多半以上。他们对装修风格和布置有一定的标准化需求。打造品牌为目的。通过airbnb和途家查看所有房东的房源，其中80%的房东表示装修风格更倾向于北欧风格，用植物和装饰画来做点缀，既好看又节约成本。但还有一部分房东表示，希望自己的房源拥有本地特色文化，愿意花费重金打造个性化的房源。4、 房东对短租平台的品牌认知度1、中国用户对平台的品牌认知度艾瑞咨询2016年低线上用户调研显示，中国普通用户对主流短租平台的认知度超过70%的有途家和蚂蚁短租。Airbnb和小猪短租的认知度在40%-70%。随着2017-2018年短租民宿市场的火热，airbnb和小猪用户品牌认知度提升至70%以上。同时，用户对airbnb的品牌形象认可度最佳。图4-12016年低艾瑞咨询线上调研数据2、中国房东对短租平台的品牌认知度调研的房东数据显示，中国房东对民宿平台的认知度较高，对主流品牌认知度超过70%，其中对airbnb、途家、小猪短租的认知度超过90%。其中房东表示最喜爱的是airbnb平台。榛果民宿、蚂蚁短租和木鸟短租的品牌认知度超过70%，对于其他品牌包括国外的知名品牌，中国房东也有较高的认知度。3、 各大平台客源数对比除开品牌认知度，客源成为房东重点经营平台的主要因素。调研选择了2018年1至2018年6月期间同时把房源发布到多个平台的房东进行在线访谈调研，调研显示：airbnb房客流量占比29.6%；途家网房客流量占比24.8%；小猪短租房客流量占比17.4%；榛果民宿和蚂蚁短租房客流量占比约为6.1%；木鸟短租和自如短租房客流量占比约为5.5%；其他在线短租平台房客流量占比约为4%；剩余约12.6%部分客源来源于0TA以及线下流量和新媒体社交流量。目前，房东获取房客流量方式和渠道比较多，其中大部分房东主要依赖airbnb、途家网、小猪短租等平台。小部分房东主要依赖传统0TA和团购综合服务平台。还有一小部分房东利用旅游资源，通过线下，微信、微博等自媒体方式获得流量。4、 在线短租平台房东使用满意度房东在使用各大平台的过程中，整体满意度达到78%，整体满意度还有待提升，问题主要集中在两方面：其一：商户后台管理工具中房东表示airbnb、小猪满意，榛果民宿、途家一般，其他短租平台的后台管理有待提升。另外，房东表示，在房源真实性审核过程中总体比较轻松，小猪短租相对最为严格；其二：对平台提成以及活动，部分房东认为表示很被动。5、 房东对房客的满意度在房东的反馈中，大部分房客比较友善，在住宿过程中能够与房东相处的友好，满意度达到89.4%。房东对房客的满意度主要集中在房间卫生、使用方式、遵守时间约定以及理赔等方面。房东还表示有近50%的房客在住宿结束后与自己达成友好的关系，包括评论以及推广好友进行住宿。5、 中国房东的生存现状1、60%的房东认为利润不如长租民宿的订单大部分来源于旅居，受旅游的淡旺季影响很大，大部分的房东在旅游淡季订单量很少，甚至半个月没有订单。然而淡季的持续时长是旺季的几倍，受旅游淡季影响的房东苦于寻找房客。一年平均下来，收益还不如长租。再加上日常清洁维护，部分房东表示民宿是并没有想象的那么美好。通过调研，这部分房东获客渠道很大程度上依赖互联网短租平台。同时，有小部分的民宿经营者过得很滋润，他们的房源几乎每月订满，可以说不受旅游淡旺季的影响。2、 中国民宿缺乏一套完整的经营模式中国民宿市场对标的是传统酒店，与之相比，酒店拥有很完善的经营模式，在经营管理和营销都很成熟。在中国民宿消费理念上更是如此。中国民宿需要一套完整的经营模式，在定位、装修、营销、管理等形成具有中国特色的民宿经营方式。同时，民宿房东中，个人房东占总人数一半以上，对民宿经营的整体把控能力较差，客源过度依赖airbnb、途家、小猪等平台，导致整个经营很被动。与之相反，中国也有少部分民宿经营者在不断的尝试中，摸索出一条完整的经营模式，并取得了成绩。3、 第三方服务商不健全一个成熟的行业，围绕主要业务，会有很多的第三方服务商。健全的第三方服务商会推动行业的整体前进一大步。在实际的运营中，房东会遇到很多的问题，比如：房源同时发布到各平台，该如何去管理平台后台；怎么找到更合适的房源；房源该如何装修；房源定位该如何做；房源清洁维护该怎么做。应该出现与之对应的第三方服务商来填补这些问题：如短租房源