房地产开发项目风险与不确定性分析

6 房地产开发项目风险与不确定性分析 FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU FENG XIAN YU BU QUE DING XING FEN XI第6章 房地产开发项目风险与不确定性分析 本章学习要求：1.熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析；2.了解风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。6.1 房地产开发风险概述6.1.1 引言房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。6.1.2 风险与房地产开发风险1.风险的定义尽管研究者从不同角度看待风险问题，用不同的词句描述风险，但基本上都含有三个方面的含义：（1）引起风险的风险因素；（2）风险因素发生的可能性；（3）风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度。理解风险的概念应该把握以下三要素：（1）不确定性是风险存在的必要条件。（2）潜在损失是风险存在的充分条件。（3）经济主体是风险成立的基础。2.房地产开发风险房地产开发风险是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。6.2 房地产开发风险识别6.2.1 房地产开发的风险因素1.房地产开发全过程的风险认识（1）投资决策阶段。前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到项目的成功与否。（2）前期工作阶段。土地获取的方式、拆迁安置的难度等对项目开发产生极大影响。规划设计阶段，市场研究与项目评估分析和预测的准确性，会影响设计师的设计方案。（3）工程建设阶段。主要不确定因素源自建筑成本和工期。（4）租售与物业管理阶段。在经营阶段能否选择强有力的销售团队，把握销售节奏和消费者心理，以及销售价格的控制，这是本阶段面临的较大的风险。在物业管理阶段，需要一些专业的管理人员来进行管理。2.房地产开发的风险因素结构框图（1）系统风险我国房地产开发活动系统风险常见的有市场供求风险、通货膨胀风险、周期风险、资金变现风险、房地产政策变化风险、金融政策变化风险和技术风险等。（2）非系统风险房地产开发活动非系统风险常见的有融资风险、项目策划风险、管理风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。6.2.2房地产开发项目风险的规律性特征房地产开发项目风险从高到低的次序为：商业、办公、工业、住宅等房地产。6.3 房地产开发项目不确定性分析6.3.1 盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点。2.房地产开发项目的盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。6.3.2 敏感性分析1.敏感性分析的涵义敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不确定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。2.敏感性分析的方法（1）单因素敏感性分析。（2）多因素敏感性分析。（3）“三项预测值”敏感性分析。3房地产开发项目敏感性分析的步骤（1）确定不确定性因素。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（4）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点。（5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，提出控制敏感性因素的建议。6.4 房地产开发项目风险分析6.4.1 不确定性分析与风险分析的区别与联系1.不确定性分析与风险分析的联系通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，找出最敏感的因素及其临界点，可以预测项目可能承担的风险。不确定性分析找出的敏感因素又可以作为风险因素识别和风险估计的依据。2.不确定性分析与风险分析的区别通过不确定性分析不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。6.4.2 房地产开发项目风险分析的方法1.专家调查法专家调查法凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险程度做出定性估计。2.层次分析法运用层次分析法解决实际问题一般包括五个步骤：（1）建立所研究问题的递阶层次结构；（2）构造两两比较判断矩阵；（3）由判断矩阵计算被比较元素的相对权重；（4）计算各层元素的组合权重；（5）将各子项的权重与子项的风险概率分布加权叠加，即得出项目的经济风险概率分布。3.概率分析方法和蒙特卡洛分析方法在房地产开发项目风险分析的方法中，还有概率分析方法和蒙特卡洛分析方法，为了保持阅读的方面性，下面对其单独介绍。6.4.3 概率分析1.概率的确定方法（1）客观概率（估计）是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性。（2）主观概率（估计）主观概率是当某些事件缺乏历史统计资料时，由决策人自己或借助于咨询机构或专家凭经验进行估计得出的。2.房地产项目评价的概率确定方法在实践中，项目开发前期的风险估计最常用的方法是由专家或决策者对事件出现的可能性做出主观估计。3.概率分析的步骤（1）列出需要考虑的各种风险因素，如投资、经营成本、销售价格等；（2）设想各种风险因素可能发生的状态，即确定其数值发生变化个数；（3）分别确定各种状态可能出现的概率，并使可能发生状态概率之和等于1；（4）分别求出各种风险因素发生变化时，方案净现金流量各状态发生的概率和相应状态下的净现值；（5）求方案净现值的期望值（均值）；（6）求出方案净现值非负的累计概率；（7）对概率分析结果作说明。6.4.4 蒙特卡洛模拟法1.蒙特卡洛模拟法的概念蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。2.蒙特卡洛模拟法的实施步骤（1）确定风险随机变量。（2）确定风险随机变量的概率分布。（3）为各随机变量抽取随机数。（4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。（5）将抽样值组成一组项目评价基础数据。（6）选取经济评价指标，如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础数据计算出一种随机状况下的评价指标值。（7）重复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。（8）整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，同时检验模拟次数是否满足预定的精读要求。根据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率。3.蒙特卡洛模拟法的应用现状目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。 6.5 房地产开发项目投资组合策略6.5.1 房地产开发项目的投资组合理论1.投资组合思想投资组合的思想发展历程主要分为：（1）传统投资组合的思想（2）现代投资组合的思想2.房地产开发中的投资组合（1）广义的投资组合策略是指房地产与证券投资的投资组合。（2）狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组合等具体形式。6.6 房地产开发项目风险应对6.6.1选择风险应对的原则1.风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。2.风险应对分析应具有针对性。3.风险应对措施应具有可行性。4.风险应对措施应考虑经济性。6.6.2决策阶段的风险应对措施1.提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案；2.选择风险小的房地产开发项目。3对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与