物业管理委托合同范本.doc

物业管理委托合同范本第一章 总 则第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）：招商局物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等的基础上，甲方将 “*大厦/小区”委托予乙方实行物业管理，经甲、乙双方协商一致，特订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型： 物业名称： 地理位置： 管理面积： 占地面积： 建筑面积： 红线范围： 第三条 乙方提供服务的受益人为甲方及拥有或将拥有该物业所有权的业主和使用人，受益人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条 在本合同中，下述词语具有以下含义：1、物业：是指坐落于 的 “*大厦/小区”，其中包括地上、地下所有建筑物、附属配套设施及红线范围内的所有土地等物业。2、单元：是指 “*大厦/小区”内可以分割出售的部分，该部分的所有权及其占用土地的使用权可与 “*大厦/小区”内其他部分分开独立进行转让。3、业主：是指根据相关的销售合同拥有 “*大厦/小区”全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人或自然人，以及他们合法的受让人、继承人、受赠人或因单元按揭或抵押而依法可处理单元的抵押权人。4、公共区域：是指 “*大厦/小区”内不为某一业主或使用人单独享有使用权的地方，其中包括但不限于 “*大厦/小区”入口、大堂、公用车位、门窗、外墙、天台、公共楼道、楼梯间、电梯间、行人道、行车道、绿化区、平台、垃圾中转站、厕所、煤气房、机电设备房、天井、水箱、电梯机房、空调机房等其它划归公共使用的部分。5、公共设备：是指 “*大厦/小区”内不为某一业主或使用人单独使用和维护而购置、安装的设备、装置，其中包括但不限于空调系统、通风系统、防火系统、消防系统、保安系统、电梯设备、供电系统、照明系统、公共天线、给排水系统、污水处理系统、树木、楼宇自控系统、通讯系统、停车库管理系统、音响广播系统、闭路监控系统等。6、管理基金：是指业主及使用人按产权面积分摊缴纳用于 “*大厦/小区”公共设施管理的基金。由管理公司用于支付 “*大厦/小区”公共区域、公共设备的大修、改造和其他非日常性维修等费用。7、物业管理费（以下简称“管理费”）：是指由业主或使用人按产权面积分摊缴纳的，管理公司用于 “*大厦/小区”的日常管理和日常性维修设施而需花费的所有费用。8、能源费：是指各业主及使用人在其自用单元内按实际发生的热力、电力、空调、煤气、上下水等能源费用，由各业主按产权面积或计量表分摊缴纳。9、公约：是指经主管部门核准并由业主签署承诺的书面公共条约。10、建筑面积：是指政府主管部门给业主核发产权证上规定的其合法拥有的面积。在产权证颁发之前以发展商与业主签订售楼合同中规定的销售面积为准。第二章 委托管理内容及期限第五条 甲方委托乙方物业管理的内容包括但不限于： 1、“*大厦/小区”公共区域、公共设施的维修、养护、运行和管理。 2、“*大厦/小区”红线范围内的市政配套设施、绿化区等的维修、养护的管理。3、“*大厦/小区”附属配套建筑的维修、养护和管理，包括商业网点、文化康乐、娱乐场所及其他。第六条 公共环境卫生、垃圾的收集和清运。负责 “*大厦/小区”公共区域的清洁工作：包括但不限于公共沟管、垃圾通道、化粪池疏通、清理蓄水池及水箱。定期安排垃圾清理、保证垃圾收集设施处于良好工作状态。第七条 采取一切措施防止 “*大厦/小区”公共区域受阻塞、并移去任何造成阻塞的物件。同时，防止任何垃圾淤积倒放于任何公共区域；如有前述情况发生，则负责将垃圾清除，并应向责任人要求并收取因此而引起的一切费用。第八条 交通与车辆停放秩序的管理。控制 “*大厦/小区”内所有车辆停放，拖离或扣留所有违反 “*大厦/小区”用户手册、停车场管理规定而停泊的车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用。第九条 维护公共秩序，包括：安全监控、巡视和站岗执勤。为 “*大厦/小区”提供保安、看守人员，并在乙方认为合适的情况下，安装、使用并维护保安设施；同时就 “*大厦/小区”保安情况随时向甲方和单元业主提出意见和建议。第十条 管理与 “*大厦/小区”相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料。第十一条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费2、管理基金3、抄收能源费、电话费、其他应收费用及因此发生的服务费；4、停泊车位的租金及收取相应的车位管理费；代业主收取租金及因委托而产生之佣金。第十二条 业主及使用人所属房屋自用部位、自用设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。第十三条 对业主及使用人违反公约的行为，根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、罚款、停止服务等措施。第十四条 其它委托事项1、受全体业主委托可在有关 “*大厦/小区”对外的法律诉讼中作为全体业主的代表，另外，代表业主聘请、撤换及付酬予为 “*大厦/小区”的管理提供服务的有关人士，包括但不限于律师、建筑师、会计师及其他专业顾问。但该等聘任协议应以经济、平等及考虑到为 “*大厦/小区”提供有效服务为原则。2、以乙方的名义代表所有业主及 “*大厦/小区”购买有效服务于管理需要的保险，其金额及险种由甲乙双方、业主委员会协商决定，并统一从管理账目中支付保费，以使该等保险有效。3、乙方除负责 “*大厦/小区”之日常管理运作外，还需随时向甲方或业主提出在管理上改善的建议，籍以提高 “*大厦/小区”之管理质量和物业的价值。4、监察各业主、租户遵守及履行“公约”及 “*大厦/小区”各项管理规定的条款，使 “*大厦/小区”之管理运作更具规范，以保持物业增值。第十五条 委托管理期限为 年，自 “*大厦/小区”正式验收移交接管手续完毕之日起计算，即200 年 月 至200 年 月 日止。 第三章 双方的权利及义务第十六条 甲方的权利和义务 1、负责制定管理公约并将其作为房屋租售合同的附件，要求业主和物业使用人签署并遵守。 2、审定乙方拟订的物业管理制度。 3、检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。 4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。 5、甲方与业主委员会有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议，使 “*大厦/小区”的管理水平达到本协议第四章所述的标准。 6、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，按以下方式处理： （1）负责返修； （2）委托乙方返修，支付全部费用； 7、在合同生效之日起向乙方无偿提供必要的管理用房及商业用房，以配合乙方顺利开展管理服务工作,管理用房面积： 、商业用房面积： （1）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，由乙方统一归档。 （2）当业主及使用人不按规定交纳物业管理费用时，协助物业公司催缴。 （3）协调、处理并负责最终解决本合同生效前发生的管理遗留问题。 （4）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育等文化娱乐活动。 （5）甲方对乙方的工作应给予全面的支持与配合。 （6）根据本合同和公约之规定，对空置单元承担 %管理费、押金和有关的费用。 （7）甲方在物业移交时，按建设总投资的2%的比例，一次性向业主委员会划拨公用设施专用基金。（8）甲方承担乙方在接管本物业前期的开办费 万元。第十七条 乙方的权利和义务1、根据有关法律规定及本合同的约定，制订物业管理制度。2、对业主及使用人违反法规、规章的行为，在劝阻无效的情况下，提请有关部门处理。3、按本合同第十三条的约定，对业主及使用人违反“公约”的行为进行处理。4、可选聘专业公司承担 “*大厦/小区”的专项管理业务以提高管理服务水平，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中维修方案，经双方议定后由乙方组织实施。6、向业主及使用人告知物业使用的有关规定，当其装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。7、就 “*大厦/小区”管理设专门账户，此账户将用于 “*大厦/小区”的物业管理有关收入及支出。8、负责编制 “*大厦/小区”管理年度计划、资金使用计划及决算报告。9、每半年向全体业主和使用人公布一次管理费用收支账目。10、不得擅自占用 “*大厦/小区”的公共设施和改变使用功能，如需在 “*大厦/小区”内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。12、向各业主及 “*大厦/小区”使用者收取“公约”规定的一切款项，有权对业主或租户要求的特别或额外服务收取报酬。13、代表全体业主与政府部门、公共事业机构、承办商、专业服务机构及任何其他单位或个人接触，签订有关 “*大厦/小区”管理权益的文件，并代理相关之诉讼。14、经预先通知并得到业主认可（紧急情况除外），在任何时间进入 “*大厦/小区”任何区域，以进行维修及履行其它管理职责。15、乙方可对业主及使用人提供额外的管理或维修服务，收取合理行政费用或额外费用，该等费用为乙方的管理收入。所得收入将全部反馈给业主，用于日常管理服务支出。16、“*大厦/小区”楼宇主体如需进行清洗、翻新等本体部位的改造，乙方有权收取相应的清洗、维修、改造费用。17、通过法律程序向违反“公约”规定应缴而未缴任何款项的业主及使用人追究法律责任。第四章 物业管理服务质量第十八条 乙方须按下列约定，实现目标管理 1、制定各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法并严格遵守。 2、应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。 3、图纸档案资料齐全，用户档案规整，建立客户回访制度及回访记录。 4、楼层有明显标志及引路方向，不违反规划私搭乱建，保持外观完好整洁、统一有序。 5、制订设备专人专管的岗位责任制，定期巡回检查、维修保养。保证设备及机房安全运行，环境整洁，无杂物、无虫害率低于1。 6、配备所需各种专业技术人员，持证上岗。 7、保证供电系统的正常运行，出现故障及时排除，限电、停电应提前通知用户。 8、积极开展消防知识及法规的培训，定期试用、演练，以保证消防控制系统设备齐全，完好无损。 9、电梯使用符合劳动局的要求，按期年检，保证附属设施运行良好。 10、定期对水系统设施清洗，避免跑冒滴现象的发生，确保排水系统通畅。 11、空调系统运行正常，无超标噪音、严重滴漏现象。 12、市政公用设施完好，不随意改变用途，公用照明、通讯、邮政设施齐全，道路畅通，路面平坦，有交通标志，制定车辆停放规定。 13、环境卫生管理制度完善并落实，环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，派专人负责检查监督。公共区域无随意堆放杂物和占用。无乱设摊点、乱写、乱画现象。 14、绿化面积符合规划设计要求，绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。 15、大厦实行门卫及24小时保安制度，保安人员有明显标志，工作规范，纪律严谨，随时消除重大安全和消防隐患，杜绝事故发生。 16、积极开展精神文明建设，定期组织健康有益的文娱活动，与当地的街道办事处、派出所积极配合，开展各项工作。 17、建立设备维修基金，建立财务管理公开监督制度，按规定定期公布收支状况。 18、充分利用现有设施，向业主提供多项有偿服务，合理收费。 19、协助发展商督促承建商和设备供应商完成遗漏工程及进行各种改良维修工作，尽量减少客户对硬件设施缺陷的投诉。 20、确保无员工严重失职及客户对服务质量的重大投诉。第五章 物业管理服务费用第十九条 物业管理费 1、“*大厦/小区”的物业管理费，由乙方按产权面积向 “*大厦/小区”业主收取。 2、管理费标准的调整，由甲乙双方协调根据实际开支及管理需要按年调整。 3、空置单元的管理费，发展商须按 %标准缴纳管理费。4、业主及使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每日按应缴管理费的千分之三追加滞纳金。第二十条 乙方对业主和 “*大厦/小区”使用人的单元自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准按市场情况确定，或双方协定。第二十一条 乙方向业主或“*大厦/小区”使用人提供的其它服务项目和收费标 准如下： 1、在 “*大厦/小区”接管验收完毕之日起，乙方的物业管理正式开始营运。届时，乙方可从 “*大厦/小区”管理成本中提取 %作为向 “*大厦/小区”之业主及使用人提供服务之报酬（简称：“管理酬金”），此项收入所产生的税项将由乙方自行承担。 2、在单元业主提出装修申请时，乙方可根据 “*大厦/小区”的“装修管理规定”向业主收取有关装修监理费用。第六章 违约责任第二十二条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未能完成规定的管 理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决 的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十三条 乙方违反本合同第十七条和第四章的约定，未能达到约定的 管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十四条 甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 违约金人民币 万元；给予对方造成经济损失超过违约金 的，还应给予赔偿。第七章 附 则第二十五条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担整改费用并作善后处理，产生质量事故的直接责任，以政府主管部门的鉴定为准。第二十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解。调解不成的，双方同意 “*大厦/小区”在地仲裁委员会仲裁。第二十八条 本合同期满时自然终止，任何一方如愿续约，应在本合同期满前三个月向对方提出书面意见。第二十九条 甲方若发现乙方有涉及刑事责任、不诚信、严重过失及故意违约等损害甲方的利益，则有权