TownHouse产品户型专题报告.ppt

,TownHouse产品户型,专题研究报告系列之一,蠡湖一号项目地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑形态丰富，是无锡房地产市场未来的标志性大盘；,目录,深圳/上海/北京TownHouse户型分析,项目定位回顾和背景说明,蠡湖一号TH产品设计建议,项目定位回顾,Townhouse的特征和定义,1.1项目定位回顾,我们的核心客户本地私企业主（港台商）、高级管理人员、中高级公务员和本地新兴的中产阶层。 我们的开发模式：独栋别墅、TownHouse（双拼、联排）、高层组成的一个大型高尚住宅社区。 我们的市场定位：打造无锡首席富人居住区，使之成为一个“贵人、贵宅、贵地”可以传世的宅邸。,TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少，TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；,无锡TH产品近年才开始出现，目前市场在售的单元约100户左右，整个市场的保有量应不会超过1000户左右；按无锡市450万常住人口计算，150万家庭，户均家庭拥有TH只在万分之六；市场前景还是可观的；,1.2TownHouse的定义和特征,Townhouse至少有的三个特征： 基本上在城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然 、住宅功能的齐全性和独立接近 ，是公寓楼无法比拟的。,Townhouse的构成： TownHouse是一种典型的独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。,Townhouse 室内空间： 内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交往部分包括早餐室、厨房、家庭室；私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能部分包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室；,Townhouse 室外环境： 具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。,在三地中，以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接近，上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向；,上海各层次TH代表项目简表,个案分析,上海高端TH产品的主要特征：在市区范围内、土地价值高、产品营造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华；,社区： “大隐隐于市”坐落上海市中心康定路，80%的土地建造了42套低密度住宅，TH14户，叠加28户；其余20%用地为高层住宅；,建筑特点： 极简的现代主义风格：外立面线条简洁，色彩素雅，外观以几何造型取胜，凹凸有致、层次分明；运用不同质感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面；,静鼎安邦：TH14801680万元的价格340平米的超大私人空间，精致的设计，无可复制的地段，该项目已经具备了毫宅的条件；,上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究,案例1：上海TH金地.格林春晓（新联排生活样板）,总体规划布局,上海TH金地.格林春晓（新联排生活样板）,B型房（01）,上海TH金地.格林春晓（新联排生活样板）,L型创新户型 （02）,案例2：上海TH香堤苑（英伦风格）,A户型 （03）,可通达的中庭花园,客厅错层挑高,上海TH香堤苑（英伦风格）,C型户型（04）,户型面积紧凑的TH代表：167平米,案例3：上海TH帕萨迪纳（艺术格调联排）,A户型（05）,落地玻璃窗,中间套,上海TH帕萨迪纳（艺术格调联排）,D户型 （06）,端头户型,案例5：上海TH万科.蓝山（现代主义别墅）,中央观景步道：整个蓝山中轴景观总称；,水幕墙：在一二期交接处设计两处；,景观人行桥,人工静观河道：从原生态庙港河引出的人工河道,景观广场：位于艺术会所前（售楼处）,喷泉水池：中央景观道内的一处流水景观；,案例4：上海TH万科.蓝山（现代主义别墅）,D户型 （07）,上海TH万科.蓝山（现代主义别墅）,E户型（08）,一层错层，挑高客厅；,凹进，可从过道步入花园；,二层空间灵活可自由分割，客卧有南向采光；,转角阳台；,主卧专用层，南北双露台；,上海TH万科.蓝山（现代主义别墅）,G户型 （09）,上海中高档TH市场户型总结：,初始阶段,发展阶段,成熟阶段,结论2：在细节处理上精益求精： 房型设计上灵活多变，使客厅、卧室、地下室、露台等发挥最大的功能； TH户型在面宽上也追求过大面宽，但由于土地价格高，大面宽单位土地利用率低，面宽不能无限制扩大。因此市场上的主流面宽在67米，在景观好的位置安排大面宽的户型，但层数一般在2层，控制总面积； 进深过长的问题，通过引入中庭花园或者透天窗来改善通风和采光，并将室内庭院和中庭结合起来； 送的面积也逐渐多起来，以露台、内庭院为主，由于上海气候潮湿，送大面积地下室的项目不多； 车位一般以1个为标准配备，但留出足够备用或访客车位，满足客户多车位的需求；,结论1：以舒适性TH为主流 上海市场上舒适性为主流的TH面积220平米左右，房型以四房为主，价格在200-300万平米； TH别墅以四联、三联为主流，辅以两联和五联产品，五联以上的产品04年下半年后很少再出现； 大多采用现代风格为主，线条简洁明快；,北京/上海/深圳三地TownHouse市场户型设计价值溢价的八种方式,深圳/北京/上海三地TH户型比较研究,三地TH户型功能空间比较表,方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。,南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；,亚运新新家园,中庭花园下沉；,亚运新新家园,半地下室，顶部高出水平面60工分以上；,美林香槟小镇,方式二：入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用；,万科城,美林香槟小镇,万科蓝山,帕莎迪纳,中间套户型：南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；,端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；,方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；,侧进，形成入户玄关；,凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派；,选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设进户门厅和玄关，体面气派；,将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；,万科蓝山,万科蓝山,金地格林春晓,美林香槟小镇,方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；,客厅二层挑空（6m）,利用客厅喝餐厅间的错层设计（33.9m）,利用二层的错层将一楼客厅层高拉高（33.6m）,利用双跑楼梯增加层高（3.6m）,利用夹层和客厅间的夹层增加（4.8m）,方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法,设置中庭花园,万科蓝山,帕萨迪纳,帕萨迪纳,万科第五园,方式六：在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少；,直跑：节约面宽,双跑错层：最大化节约交通面积，但总要通过爬楼梯到达其它功能空间，且无完整的大平面空间，建议不采用,横向双跑：牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型,竖向双跑：优劣势与横向双跑正好相反,方式七：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；,转角落地窗、转角阳台；,客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰,北有阳台、南有转角窗；,北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；,方式八：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点；,主卧专用层，南北双阳台，还带大露台,主卧室都配有阳光浴室,三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。,万科第五园,北京新新家园,各区域划分清楚，露台大而方正；,金地格林春晓,帕萨迪纳,功能区隔明显，南北露台，空间灵活；,蠡湖一号TH产品户型设计基本建议,面积建议: 中间套单元面宽在5.46.9米,面积在180210平米; 端头套单元面宽在6.610米,面积在210250平米; 中间套为3-4房为主,端头套以4-5房为主;主力房面积在4555平米；,地下室建议: 地下室为半地下室,顶部高于地面60公分,地下室直达一层; 地下室面积能占到一层一半以上,功能灵活,安排下水和排水,让客户自行安排地下室 卫生间;,一层建议: 主入口有入户平台,平台开阔,留有玄关空间; 中间套单元设置中庭庭院或采光天窗,改善通风和采光; 客厅方正使用,用各种方式将层高挑高3.66米,落地/低窗台凸窗,端头套客厅可步入庭院; 可考虑安排一间客房或保姆房; 餐厅方正,直临窗可看庭院; 厨房空间空间开放灵活,有条件可分成封闭和开放双式厨房; 卫生间简单,位置居中方便各个空间使用;,二层建议: 二层设置家庭室,面积适中; 二层为两房,设置一间卫生间,三房则需设置两间卫生间; 二层房间最好能户户有阳台,有露台更佳; 三层建议: 三层为主人专用层配备独立的卫生间、步入式衣帽间，以及独立的大露台； 庭院建议： 入户庭院双平台设置，后庭院还能满足一定的私密要求；,整体空间： 整个TH空间少梁无柱，空间灵活自由； 地下室： 有尽可能大的地下室，面积赠送，有采光增加利用率（地下室抬高、中庭下沉、花园下沉）； 无地下室，则需在一层安排一储藏空间； 地下室设置洗衣房； 夹层： 可考虑将利用半地下车库做夹层设计 ，夹层可做餐厅或保姆房； 屋顶： 充分利用屋顶，设置楼梯达到屋顶，屋顶形成又一大露台，有天有地的完整生活； 门厅： 入户门厅挑高，有侧窗；,蠡湖一号TH产品户型设计提升建议（卖点）,