工程质量保修协议书专业分包.docx

分包合同-附件1 工程质量保修协议书 附件1工程质量保修协议书甲方（全称）： 乙方（全称）： 甲方、乙方根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法，经协商一致，对 （工程全称）签订工程质量保修书。 一、工程保修概况1.1工程名称： 1.2 工程地点： 1.3 保修内容： 本合同所约定的所有事项 1.4 工程保修金总额：_合同结算金额的5% 1.5 本工程保修阶段甲方的代表部门为_工程管理部_，乙方应接受_工程管理部_的管理。 二、工程质量保修范围2.1 乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有乙方施工承包范围内工程的质量保修责任。2.2 由于乙方未按合同、国家、地方、行业规定的标准、规范和设计等要求施工，或因其采购设备、材料和构件、配件质量不合格引起的质量问题，均由乙方负责保修并承担经济责任。2.3 凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，以及由于乙方维修工作造成购房业主和甲方的相关损失（包括但不限于：购房业主退房、延期收房、拒交物业费、装修物品受损、精神抚慰金、误工费、交通费，以及甲方的相关损失等），均属于乙方保修责任范围。 2.4 凡不属于乙方承包范围的且非乙方原因损坏、损失的，乙方可不承担维修责任，但如果甲方明确提出由乙方负责维修某项不属于乙方承包范围的工作时，除非乙方确实没有能力承担，否则乙方应无条件服从，所发生的费用由责任方负责。三、工程质量保修期限3.1 双方根据建设工程质量管理条例及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过竣工验收合格（以甲方、监理签字的竣工验收证明的最终签字时间为准，详见本合同专用条款附表5）并取得建设行政主管部门的备案手续，完善整改意见并正式移交甲方，业主集中交付入住之日起计算。如上述日期不一致，以时间最后者为准。3.2 保修期限：1) 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为70年；2) 装修工程为2年； 3) 防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间、阳台、露台等）为5年； 4) 电气管线、上下水管线、设备安装工程为2年； 5) 采暖、空调及制冷系统工程为2个采暖期或供冷期； 6) 其他项目：以双方合约、国家法规、地方规章、行业规定等中的有利于用户方的条款为准。均未约定的，按2年计算 。3.3对于工程质量出现的永久性缺陷或在保修期内即已存在但尚未暴露的质量问题，乙方承担责任不受保修期限限制。3.4返修项目返修部位的质量保修期从该保修部位验收合格之日起按上述质量保修期重新计算，该部份质保金的退还时间顺延到重新计算的质量保修期到期后。3.5在国家规定的工程合理使用期限内，乙方应确保地基基础工程和主体结构的质量和安全。凡出现其质量问题，应立即报告当地建设行政主管部门，经设计人提出保修方案后，乙方应立即实施保修。3.6由乙方自制或采购的所有材料和设备（包括甲方指定供应的材料和设备等）的保修期，应按国家、行业、地方、生产企业、以往惯例的要求和产品说明等执行，如上述这些保修期的规定相互之间有差异，则乙方应无条件按最长的日期和最佳的保修责任执行。四、质量保修责任4.1乙方在工程竣工验收时，应会同甲方向用户进行必要的房屋使用说明，所有部品（例如：洁具、热水器、煤气灶等）的保修卡、合格证书、使用说明书都由装修单位在移交钥匙时统一移交甲方；否则因使用不当造成质量问题的，由乙方负责保修。 4.2 保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。承包人承担的保修责任，还应以双方合约、国家法规、地方规章、行业规定等中的有利于用户方的条款为准。4.3 乙方保修维修应达到合同约定的验收标准，维修材料应使用原有品牌及型号，必须使用其他材料替代的，需征得甲方同意；乙方确保采用合格产品并组织检验，使用前报甲方验收，验收合格后使用的材料由乙方承担保修责任。4.4针对问题原因较难确定、维修工艺较复杂、可能引起不理想维修效果的问题，乙方在维修前需编制维修施工方案，需经甲方认可后方可施工，但责任由乙方承担。4.5 乙方在维修中队现场原有物品及装修做好保护及标识，如因乙方成品保护不到位造成用户物品或装修的损害，由乙方承担恢复原状或赔偿责任，在业主并非明显恶意的情况下，应理解业主挑剔的要求，以达到业主满意为准；施工期间及完工后应及时清运施工垃圾，并经甲方验收检查后，方能撤场。4.6 乙方在为业主进行维修作业时，如涉及影响业主装潢、家具以至人身安全等，乙方需事先和甲方及业主商定，否则，造成业主损失等一切责任及费用由乙方承担。4.7 乙方在施工中应遵守政府部门、甲方及甲方委托的物业公司有关卫生、噪音、交通、绿化等规定，如有违反，由此引起的一切费用和后果由乙方承担。4.8 因乙方的施工质量导致业主退房、补偿等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。若业主退房造成该房屋再次销售的价格低于原销售价格，乙方应按差价的150%补偿给甲方。甲方与相关用户进行谈判，甲方损失知会乙方后，甲方有权直接从结算款或保修金中扣除。 4.9 物业管理费索赔：若因乙方工程质量原因或维修不及时导致业户拒交物业管理费提出索赔要求，甲方有权从乙方质量保证金中扣除（不管以后该业户是否补交其所欠的物业管理费都不退还所扣费用）；甲方全权代表乙方与业主进行谈判，发生的索赔费用由乙方承担，若乙方拒绝赔偿，甲方有权从保修金中扣除赔偿费，乙方应无条件服从。4.10对于涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。 4.11赔偿责任：由于乙方工程质量问题造成甲方和用户的直接损失和间接损失，由乙方负责赔偿；乙方未按合同进行保修，或维修两次（含两次）以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，甲方与用户进行索赔谈判，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方有义务知会乙方，乙方予以无条件承认；甲方有权要求乙方代为支付给用户，乙方不按要求支付的，甲方有权直接从乙方的工程保修款中扣除。 4.12甲方向乙方发出工程质量问题的通知等函件，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的保修金中扣除。 4.13乙方保修期维修施工使用的水、电、气由乙方自行安表计量或按乙方所使用的机具进行费用估算，在维修工程完工并经甲方签认后向甲方缴纳，否则将从乙方的质保金中加倍扣除。4.14责任鉴定由乙方、甲方共同进行，乙方不到场核实或无理由拒绝认可的，甲方进行的鉴定结果有效；若发生第三方损失，则乙方、甲方及第三方损失方共同进行责任鉴定，乙方不到场核实或无理由拒绝认可的，甲方及第三方损失方共同进行的鉴定结果同样有效。甲方如不认可，可委托有资质的第三方检测鉴定机构进行鉴定（费用由最终确定的责任方承担），甲方尽量采取拍照、摄像、取样、记录（如甲方委托的第三方维修单位或住户签字等资料）等方式保留乙方责任的证据，以上任选一种均视为有效，但甲方不保证一定能采集到。如未能采集到相关证据，甲方可举证不是自己的责任，如甲方不能提供有效证明，导致第三方鉴定机构无法鉴定的，责任鉴定以甲方鉴定结果为准。4.15因乙方质量缺陷等责任原因造成甲方或第三方生命财产损失的，由乙方承担相应责任。4.16质量保修完成后并自检合格后，由乙方报甲方验收，维修合格及完成时间以甲方签字为准。4.17维修工作完成后：乙方负责将施工现场清理干净，如乙方清洁工作达不到业主、甲方的要求，则由甲方安排保洁工作，由此产生的费用由乙方承担。如维修过程中给业主造成损失，则乙方承担相应责任。五、保修作业管理5.1 人员安排及职责 5.1.1甲方维修人员安排及职责甲方负责建立管理机构，组织协调保修期内的相关工作，并对乙方维修小组的工作进行全面监控、督促、针对乙方维修配合情况纳入今后其他项目是否合作的考评指标。甲方或甲方委托的物业公司均有权对乙方发出维修整改指令，行使本合同中甲方的权利和职责。5.1.2 乙方维修人员安排及职责1）乙方负责在工程竣工验收前两月内到维保期结束为止，成立专业的维修小组，乙方委派的保障维修总负责人需常驻现场负责维修相关的事宜；并配备工种齐全、数量足够的维修工人，保障维修的及时有效完成，直到保修期结束。竣工后乙方如需调整保障维修总负责人，需最迟在竣工验收两个月前将调整名单与维修保驾小组名单一同提交给甲方，并经甲方确认后方可调整。2）乙方委派的维修保障人员及通讯方式常驻现场维修负责人： 身份证号码： 联系电话： （手机） （座机）为保证工程维修期间的文件送达及联系畅通，乙方须拟派一名紧急维修联系人（主管工程副总以上职位），通讯方式如下：紧急维修联系人： 身份证号码： 联系电话： （手机） （座机）公司联系电话： 公司传真号码： 公司通信地址： 邮政编码： 公司注册地址： 公司电子邮箱： 乙方以上联络方式可同时采用，甲方或甲方委托的物业公司采用其中任意一项联系方式均为有效。以上岗位人员及公司的通讯方式、地址等一旦发生变更，乙方必须及时书面通知甲方。如未及时通知，造成甲方无法及时联系到乙方现场维修联系人或维修通知、指令无法送达的情况，则甲方或甲方委托的物业公司委托第三方单位维修的费用、直接赔付小业主的费用或其他包括但不限于赔偿、补偿等费用，均由乙方承担。乙方指定的负责人或者联系人及其他维修人员的行为后果均由乙方承担。3) 维修负责人须全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的对接及实施工作。包括但不限于：现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和维修实施、配合甲方处理重大投诉、索赔的谈判及费用承担确认、保修期到期回访等工作。乙方的现场所有维修人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维修事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方直接另委托他人完成乙方责任内的保修工作，由此产生的所有费用和损失由乙方承担。保修期内，乙方应派出足够的维修和管理人员并常备相应的材料工具、常驻现场负责维修工作，认真履行保修责任，服从甲方的管理，并遵守甲方的各项规定。乙方在上述配备人员不够时，接到甲方通知24小时内需另增加人员赶到现场。维修负责人一旦发生变更，乙方应在变更前三天书面通知甲方并经甲方确认后方可调整。 4）乙方维修负责人必须保证通讯畅通，如乙方关机或其他原因导致甲方无法取得联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。 5）乙方派出维修人员须具备熟练的专业技能，并由乙方进行培训后上岗，如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2天内予以更换，否则每人次乙方支付违约金500元。 6）维修负责人须提供施工单位书面授权、本人的身份证复印件一张和免冠照片一张到项目维修中心存档，并提供有效联络方式。7）乙方所有维修人员必须到项目维修中心办理小区出入证（需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张）。乙方人员出入小区内须佩戴出入证，一人一证，不得擅自涂改、转借他人使用。 8) 维修负责人处理保修期间所发生的各项维修事务时，必须到维修中心相应的记录表格中登记签名，包括：钥匙领用登记表、维修服务单等，并请当面核实清楚。 9) 维修工程完工后，须将维修物品、工具、杂物等一并清理干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关等。如在空置房维修，严禁将空置房当仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主索赔，相关费用由乙方负责承担。维修完毕后把需归还的物品如数归还项目维修中心。 10)乙方必须接受甲方的统一管理，服从甲方维修主管部门各项管理制度和规定。乙方维修人员应按甲方制定的维修程序进行维修,服从甲方的管理,服从甲方的监督,统一着装、文明施工、文明用语、活完料净脚下清，并不得与业主发生任何争执，否则每人每次支付违约金人民币500元。5.2 维修的及时性 5.2.1 乙方应向甲方提供有效的联络方式（包括但不限于固定办公场所电话、传真号码、电子邮件地址、详细联系地址等），甲方可采取下列任何快捷的通知方式之一通知乙方维修事项：1）书面（以乙方签收为准）；2）电话（以甲方录音电话记录为准）；3）短信（以甲方短信记录为准）；4）传真（以甲方传真记录）；5）电子邮件（以甲方电子邮件发送记录为准）；6）书面信件快递（以快递公司收件记录为准）。以上联络方式可同时采用，也可采用其中任意一项，均为有效，乙方不得以任何理由拒接或拒收；若乙方拒接或拒收甲方通知，则以上列任何快捷通知方式之一的记录作为甲方已通知乙方的依据。5.2.2 维修时限要求1） 一般常规性工程质量问题乙方必须30分钟内赶到现场，8小时内完成维修责任，并需业主和甲方管理人员确认。 2） 紧急情况（包括但不限于：洁具渗漏水、管道爆管、堵塞冒水门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸、突然停水停电等可能造成人身财产损失或直接影响住户生活等问题）乙方必须10分钟内赶到现场，4小时内完成维修工程项目，并需业主和甲方管理人员确认。此类情况发生，甲方有权根据实际情况启用第三方施工单位进行应急抢修，抢修项目属乙方质量问题原因的，抢修费用及相关损失费用由乙方无条件承担，在乙方工程款或保修金中扣除。3） 防水工程渗漏水(外墙、厨卫间楼板、屋面、门窗塞缝处)30分钟内赶到现场，采取防护措施防止扩大影响，在天晴情况下同防水施工单位96小时内协同完成维修工程项目，并需业主和甲方管理人员确认；如有推诿、拖延、不准时、不配合、维修两次以上（包括两次）无效等情况发生，可由甲方另行安排其它单位施工。乙方承担全部维修费用并支付维修费15的违约金，并同意从保修款中扣除。5.2.3乙方接到甲方的工程质量投诉处理或工程质量缺陷、未完工程通知（包括：口头、电话、书面通知），应立即组织专业技术人员对出现的工程质量问题进行科学的论证，认真组织施工并最终对维修结果承担全部责任。乙方应根据工程实体质量，在工程交付前一个月准备充足的部品、材料、配件，纳入周转库房，避免因材料不能及时到场造成的一切损失由乙方承担。同时，乙方授权甲方在材料不及时的情况下，委派他人采购、维修、安装，所有费用加15违约金从保修款中扣除。 5.2.4 甲方接到用户（业主）报修通知，到现场勘察确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修，在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，由此发生的费用由乙方承担。 5.2.5由于乙方无法联系或维修到场不及时、材料配备不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用并加15违约金从乙方保修款中扣除。但不解除乙方的任何应负的责任。 5.2.6如乙方不能维修或未能在甲方指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格。所有修复费用及赔偿费用加上相应违约金(修复及赔偿费的15)可以从甲方支付乙方的任何款项（包括保修款）中扣除，但不解除乙方的任何应负的责任。 5.3维修成品保护与质量控制 5.3.1 对于业主室内维修应根据情况充分设置成品保护措施，一般应包括但不限于以下成品保护措施： 1）乙方人员入户维修时，应统一工服、穿鞋套。 2）业主家中铺设木地板或复合木地板的，施工前，须对施工范围内、人员及垃圾进出的过道内先用薄膜（厚度3mm以上）满铺，然后再用厚纸板、地毯等防冲撞类材料满铺。3）根据需要，对进户门、户内门及门套用薄膜和硬纸板包裹保护以避免工具材料及垃圾进出时碰撞破坏。 4）施工前，根据业主意见将家具、灯具、空调等物品移至指定地方并遮盖保护，不能移动的用塑料薄膜加以覆盖保护。5）施工用梯子等脚部用棉布或橡皮包裹。 6）管理人员在维修开工前必须进行现场成品保护情况的检查。5.3.2乙方保修维修应达到合同约定的验收标准，维修材料应使用原有品牌及型号，必须使用其他材料替代的，需征得甲方同意；乙方确保采用合格产品并组织检验，使用前报甲方验收，验收合格后使用的材料由乙方承担保修责任。5.3.3针对问题原因较难确定、维修工艺较复杂、可能引起不理想维修效果的问题，乙方在维修前需编制维修施工方案，需经甲方认可后方可施工，但责任由乙方承担。5.3.4乙方应选派经验丰富、责任心强、技术水平高的维修人员负责维修工作，本着一次性解决问题的态度处理各项维修工作。一般常规性工程质量问题，乙方保证一次性彻底解决。特殊情况（无法查清问题根源的个别墙面裂缝和楼板渗漏水）的工程质量问题，在经甲方和业主同意后最多不超过二次维修。如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方直接另行聘请第三方施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责承担。 5.3.5因质量问题乙方维修一次后，同一部位在三个月内再次出现同一性质问题，乙方除按合同再次进行维修外，乙方每次每项还需向甲方支付违约金1000元。 5.3.6 乙方完成每项工程维修工作后，必须请业主、甲方管理部门在维修服务单签字确认，没有业主的房屋或设施由甲方管理部门签字确认，否则视为未履行保修职责。业主和甲方管理部门的签字确认只是证明乙方已对甲方通知的工程质量问题进行了处理，不承担其他责任。 5.3.7 乙方人员在工程质量投诉处理过程中有不负责任的做法，如有推诿、拖延、不准时、不履行对业主和甲方的约定或承诺，或有使用不合格的维修材料，有偷工减料等行为的，甲方有权另外委托其他专业公司处理。乙方承担发生一切费用，甲方可以将此费用加15违约金从乙方保修款中扣除。5.3.8 乙方未严格履行上述各项职责，造成不良后果所发生的直接和间接损失均由乙方承担，损失金额将直接从乙方的工程款或保修款中扣除，不再另行知会。六、现场维修人员安全管理制度 为确保维修操作人员和配合作业人员在维修过程中的安全，特别是外墙维修、雨棚维修等高空作业，乙方需在维修过程中严格遵守以下条款： 6.1在工作中操作人员和配合作业人员必须按规定穿戴劳动保护用品，长发应束紧不得外露，高处作业时必须系安全带。 6.2施工机械必须按照出厂使用说明书规定的技术性能、承载能力和使用条件，正确操作，合理使用，严禁超载作业或任意扩大使用范围。 6.3乙方负责现场全部作业的安全。自维修之日起，直到甲方签收维修服务单，人员伤亡以及财产（包括工程本身、设备、材料和施工机械）的损失或损坏，均由乙方承担。 6.4在施工过程中，乙方应采取合理的措施来保护现场内外环境，并避免由于其操作方法所造成的污染、噪音或其它问题而对人员或公私财产造成的损失或损坏。 6.5 乙方在施工过程中应采取切实可行的施工防火措施，严格管理施工用电。 6.6乙方在现场需搭设脚手架、维修外墙等高空作业时，应严格遵守相关的安全技术规范：施工现场临时用电安全技术规范JGJ4688 施工现场临时用电安全技术规范JGJ4688 建筑机械使用安全技术规程JGJ332001 建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范JGJ1302001 建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范JGJ1282000 6.7乙方进行高空作业、搭设脚手架或挖地沟等室外维修时，必须执行物业服务中心制订的园区施工管理的规定，设置警示带、警示牌、围挡、地面保护等安全防护措施，如未能按照规定执行，物业服务中心有权暂停现场施工，待符合规定后再继续施工，并由于乙方原因造成影响的工期，由乙方承担。 6.8 乙方必须做好维修施工人员安全教育，严格执行劳动局颁发的“劳动安全法规”，并采取足够的安全措施保证相关各方人身财产安全，因乙方安全施工措施不力而导致维修人员、甲方人员及第三方受到伤害，由乙方承担全部责任。七、质量保修金的结算与支付7.1甲方于每月末将当月发生的保修费用明细表、房主签字认可的保修操作单、费用单以及处罚通知单进行备案。 7.2 乙方授权甲方对维修所发生的费用进行审核，并同意承担经甲方确认的维修费用。甲方代扣除金额从保修款中扣除，不足部分乙方同意支付超额。 7.3 结算与支付：保修期满两年且无质量问题，甲乙双方针对保修款进行结算，结算完成后 30 个工作日内退还保修金（扣除乙方应承担的费用及违约金后）。 7.4保修期限内出现的工程质量问题，应当保证从修复验收合格之日起一年内在相同部位不出现类似问题。否则，无论是否超出保修期，乙方均应予保修，相应部分保修款待维修完成满六个月后支付。 7.5 保修金结算后，乙方仍应继续完成第二条规定的保修期限内的保修工作。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。 7.6当甲方实际发生的保修费用未达到合同规定的保修金总额时，差额全部返还乙方；当甲方实际发生的保修费用超过合同规定的保修金总额时，