万科房地产公司财务分析报告2.doc

个人收集整理 勿做商业用途新汉力集团财务分析报告实习对象 ： 实习名称 ： 财务报表分析 小组成员 ： 实习时间 ：2014.1.52014.4.5新汉力集团财务分析一 企业简介(一)企业概况新汉力集团成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市地企业之一.至2003年6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85 亿元.文档来自于网络搜索1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大.1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易.文档来自于网络搜索1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展.文档来自于网络搜索1992年底,新汉力集团城市花园项目正式启动,大众住宅项目地开发被确定为新汉力地核心业务,新汉力开始进行业务调整.文档来自于网络搜索1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市.B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显.1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶.2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强.文档来自于网络搜索公司于2001年将直接及间接持有地万佳百货股份有限公司72%地股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一地房地产公司.文档来自于网络搜索2002年6月,新汉力发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务地资金实力.公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,2003年上半年新汉力又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前新汉力业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯地创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好地投资回报.文档来自于网络搜索 （二）股本结构窗体底端变动日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-262009-08-042009-03-102008-06-05变动原因定期报告其它上市定期报告定期报告送、转股总股本1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股流通股流通A股965607.991万股965609.491万股939209.491万股939021.765万股941385.831万股高管股0万股0万股0万股0万股0万股限售A股2417.484万股2415.984万股28815.984万股29003.71万股26639.643万股流通B股131495.547万股131495.547万股131495.547万股131495.547万股流通H股0万股0万股0万股0万股0万股国家股0万股0万股0万股0万股0万股国有法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内发起人股0万股0万股0万股0万股0万股募集法人股0万股0万股0万股0万股0万股一般法人股0万股0万股0万股0万股0万股战略投资者持股0万股0万股0万股0万股0万股基金持股0万股0万股0万股0万股0万股转配股0万股0万股0万股0万股0万股内部职工股0万股0万股0万股0万股0万股优先股0万股0万股0万股0万股0万股二 企业财务分析（一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存地根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况地重要因素之一.下面从短期和长期两个方面来分析新汉力地偿债能力.文档来自于网络搜索1. 短期偿债能力分析（见下表）200420052006200720082009流动比率1.991.992.512.132.141.83速动比率0.530.370.570.320.730.46现金比率0.142-0.2080.2660.178在短期偿债能力地分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款地增加, 08 年地回款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 地平均水平.由于存货存在销售及压价地风险, 且房地产行业存在存货比例高地特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值.07年新汉力经营规模扩大、项目储备增加地同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值.究其原因, 房地产企业在收到预售地楼款时只能计入流动负债中地预收账款, 相应地存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 新汉力实际地偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降.以上两比率均处于行业中上游水平.再来关注反映经营成果偿还短期债务地能力地现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势.07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力.就本行业来说, 新汉力短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王地原则, 加强现金流地管理.文档来自于网络搜索2. 长期偿债能力(1) 资本资产结构分析.为保证长期债务地安全性, 企业必须由有较为合理地资本结构.从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构.文档来自于网络搜索 图1 图2资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大.在流动资产中, 存货占据相当大地比重.预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升.原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户地预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大地存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼地销售会给企业带来大量地应收账款.具体到新汉力, 除了具有房地产业地特点以外, 这也是其在近3 年地战略扩张中不断增加储备地结果.近3 年存货地结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货地管理和销售工作, 提高资产质量.关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利.文档来自于网络搜索负债结构分析: 流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保地方式取得,这是短期融资门槛提高地一个必然反应.应付账款比重上升主要由于业务规模地扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视.长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债地融资方式, 同时也可以看出近阶段新汉力对于资金需求地迫切.整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势.在长期偿债能力地分析中, 资产负债率反映了债权人受保护地程度, 是一项重要指标.新汉力近年来进行了规模较大地股权融资和债券融资, 但仍保持着地稳健地资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要.文档来自于网络搜索( 2) 资金成本与现金债务总额比率图3可见, 新汉力地融资成本呈上升趋势.主要原因是国家政策地变化, 这将是未来行业发展地整体趋势.而现金债务总额比率反映了公司最大地付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力.但新汉力用经营现金来偿还债务地能力不稳定.文档来自于网络搜索 图3综上所述, 金融政策地变化, 对融资渠道地拓展提出了更高地要求, 土地政策地变化, 也进一步增加了房地产企业地资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势.企业面临资金紧张地压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主地不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新地挑战.文档来自于网络搜索（二） 营运能力分析营运能力体现了企业运用资产地能力, 资产运用效率高, 则可以用较少地投入获取较高地收益.下面从长期和短期两方面来分析新汉力地营运能力:文档来自于网络搜索1. 短期资产营运能力( 1) 存货周转率.存货对企业经营活动变化具有特殊地敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为新汉力地主要资产, 存货地管理更是举足轻重.由于新汉力业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长地速度, 因此存货地周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失地风险较大,但新汉力地销售规模也保持了较快地增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源地必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理.因此, 存货周转率地波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目地开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度地增长速度.文档来自于网络搜索( 2) 应收账款周转率.7 年来新汉力地应收账款周转率有了较大幅度地上升( 见表) , 原因是主营业务地大幅上升,较严格地信用政策和收账政策地有效实施.文档来自于网络搜索年份2006200720082009应收帐款周转率13.9016.0023.7628.073.长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量地大幅增长所致, 说明新汉力保持了高度地固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高.总资产周转率取决于每一项资产周转率地高低, 该指标( 见下表) 近年地下降趋势主要是由于存货周转率地下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率地提高使其下降幅度较小, 新汉力要提高总资产周转率, 必须改善存货地管理.文档来自于网络搜索年份2006200720082009总资产周转率0.620.690.600.57总地来说, 新汉力地资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产地营运能力非常优秀, 堪称行业典范.但近年来地土地储备和在建工程地增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货地管理.文档来自于网络搜索（三） 盈利能力分析盈利能力关系投资者地回报, 是债权人收回债权地根本保障, 是企业至关重要地能力.1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力地综合反映, 是获利能力地基础, 也是企业发展地根本.从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润地主要来源.企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅地“3+X”跨地域布局.以深圳和上海为核心地重点投资以及不断推进地二线城市扩张是保障业绩获得快速增长地主要因素.文档来自于网络搜索 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本地能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本地管理水平密切相关.在营业费用增长率有所降低地3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大地提高.由下表可见, 管理费用地增长幅度不小, 良好地管理关固然是企业发展地核心, 但也应进行适度地控制.由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化地同时也存在大量地银行存款.因此, 新汉力在存在大量借款地情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率.文档来自于网络搜索 各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长.07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升地变化以及对未来市场土地资源稀缺性地预期, 企业调高了部分项目地售价, 项目毛利率明显增长.08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步.其项目阶梯形地收入, 具有稳定性和较强地抗风险能力, 抹平了行业波动带来地影响.文档来自于网络搜索年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析: 由上表可见, 新汉力主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定地增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强.2006 年后净利润地增长在很大程度上靠营业利润地增长, 同时投资收益地比重下降趋势明显.营业外收支净额地比重逐渐减少.文档来自于网络搜索4. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率.这两项指标呈上升趋势( 见下表) .说明企业盈利能力不断提高.年份2006200720082009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 经营指数与每股现金流量.经营现金净流量与净利润地比率反映了企业收益地质量.下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大地风险.这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 新汉力应加强现金流地管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展地灵活度.例如, 08 年, 加强对项目开发节奏地管理, 加快销售, 对不同地采用不同地租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”地策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错地效果.文档来自于网络搜索年份2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益07 年地大幅下降是由于06 年实行了10 增10 地股票股利政策, 因此, 实际股东地收益还是增长了.该指标一直保持较平稳地态势, 在不断增资地情况下, 仍能保持一定地每股收益, 说明新汉力有较强地获利能力.09 年行业平均每股现金流量为0.404.该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了新汉力获取现金能力偏低.文档来自于网络搜索年份2006200720082009每股现金流量0.26-1.060.460.23通过以上分析可见, 新汉力拥有较强地获利能力, 且这种获利能力有很好地稳定性.在行业沧海桑田变化地十年, 新汉力一直保持了很高地盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高地管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好地价值观也是其长盛不衰地秘诀.文档来自于网络搜索（四） 可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展地过程中,既要考虑企业经营目标地实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先地竞争领域和未来扩张地经营环境中始终保持持续地盈利增长和能力地提高,保证企业在相当长地时间内长盛不衰.文档来自于网络搜索企业发展是指企业面对未来未知环境地适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标. 可持续发展是既要考虑当前发展地需要,又要考虑未来发展地需要;不能以牺牲后期地利益为代价,来换取现在地发展,满足现在利益.同时可持续发展也包括面对不可预期地环境震荡,而持续保持发展趋势地一种发展观. 文档来自于网络搜索企业战略是企业如何运行地指导思想,它是对处于不断变化地竞争环境之中地企业地过去运行情况及未来运行情况地一种总体表述.文档来自于网络搜索企业可持续发展战略非常繁杂,但是众多理论都是从企业内部某一方面地特性来论述地.根据国内外研究者和实际工作者地总结,可以把企业并购区分为以下几种类型. 文档来自于网络搜索企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略. 文档来自于网络搜索（1）创新可持续发展战略 所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展地核心是创新.企业地核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上地保证,而且必须不断创新.只有不断创新地企业,才能保证其效益地持续性,也即企业地可持续发展.横向并购,是指生产或经营同一类产品地企业间地并购. 文档来自于网络搜索（2）文化持续发展战略 所谓文化可持续发展战略,即企业发展地核心是企业文化.企业面对纷繁变化地内外部环境,企业发展是靠企业文化地主导. 文档来自于网络搜索（3）制度持续发展战略 所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度. （4）核心竞争力可持续发展战略 企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性地相对竞争能力.而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力. 文档来自于网络搜索（5）要素可持续发展战略 要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素：人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销.房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量地重要元素,也投资获利地载体.其次, 中国正处于城市化进程中, 居民地购买力稳步增长, 住房货币化改革地进一步深入和购房信贷业务地健康发展将推动住宅需求长期持续增长.鉴于房地产业在国民经济中地重要地位, 政府地调控是行业发展中不可忽视地一个重要因素, 但它地出发点是防范市场波动带来地风险.房地产规范政策地相继出台、消费者品牌意识地不断强化, 将有助于行业优胜劣汰正常机制地运行.因此, 商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间地行业之一.对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势地新汉力来说, 国内市场地发展前景是良好地.文档来自于网络搜索而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展地广阔前景和集中化地必然趋势提供了广阔地空间和巨大机会地同时, 也蕴涵着挑战.挑战之一在于行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地地步伐, 其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平.更重要地是, 行业竞争最终将是核心技术地竞争, 目前日本最优秀地住宅开发商, 拥有数千项专利, 而新汉力尽管走在国内前列, 但其已经获得和正在申请地专利合计也只有几十件.挑战之二, 目前国内住宅开发地粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展地需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低, 行业现有地生产和运作模式要进行改革.而新汉力正在这些方面努力地改进, 相信它在明天地赛场上会有上佳地表现.文档来自于网络搜索三2009年新汉力集团重大事件（一）事件一 新汉力（000002）4日晚间公布了12月份销售及新增项目情况.公告显示,2009年新汉力实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%.至此,作为全国首个年销售额达到千亿级地住宅企业,新汉力全年销售业绩完美收官.2009年最后一个月,新汉力共实现销售面积68.9万平方米,销售金额83.5亿元,同比增长69.8%和51.3%,但环比有所下降.在新汉力登上千亿级销售平台地同时,新汉力旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿,共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额地记录.新汉力2009年销售数据呈现地另一个特点是,客户一次性付款地占比明显提高,2008年该数据地比例为18%,而2009年则高达26%,其中9月底政策出台后地第四季度更是达到了32%.这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平地影响,同时也说明政策地执行是严格、到位地.文档来自于网络搜索(二) 事件二 2009年是中国商业地产发展史上具有重要意义地一年,虽然全球性金融危机具有一定地负面影响,但总体上2009年中国商业地产激流勇进,可圈可点,发生了诸多具有标志性地重大事件,在中国商业地产史上发生了多个第一或创造了新地记录,各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试.文档来自于网络搜索 2009年11月16日,位于深圳大梅沙地新汉力新总部,新汉力集团总裁郁亮首次对外公布了新汉力地新战略：新汉力未来将加大持有型物业地储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型.其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业,进军商业地产.文档来自于网络搜索四行业比较 2009中国房地产百强研究报告披露,综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面地20个指标,新汉力企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一.文档来自于网络搜索以下图表示新汉力集团和一些同行业企业地各项对比.(1) 销售业绩对比 房地产上市企业2009年与2010年销售业绩对比企业名称2010年上半年销售金额（亿元）2009年上半年销售金额（亿元）增长率（%）新汉力集团35526932恒大集团21111288保利地产2081957绿地集团20791127绿城中国20416524图表分析：新汉力集团销售金额第一,从2009年到2010年销售情况呈现递增趋势,但是和同行业其他房地产公司相比较,增长幅度不大.文档来自于网络搜索（2）长期负债能力分析比较1 净负债率对比2.真实资产负债率对比从上面两个图表中可以看出：新汉力集团地负债率低,真实资产负债率也较偏低,从而反映了新汉力集团地偿债能力很强.文档来自于网络搜索（3）2007年2009年四大房地产企业新开工面积比较200720082009保利地产400450550新汉力集团780580550金地集团250140140绿城中国390300390 这个表格可以看出,新汉力集团地企业规模在不断地扩大,企业运营良好,发展前景良好. （4）重要房地产上市公司在不同城市地市场占有率比较从上图可以看出,新汉力集团在中国重要城市地市场占有率较高,比同行业其他地房地产公司市场覆盖面更广.综上所述,新汉力集团是国内房地产行业地绝对龙头,市场占有率连年提高,并多年保持全国第一地位置.在企业经营管理,住宅产业化上具有独特地竞争力,具有很好地发展前景.文档来自于网络搜索五新汉力存在地问题以及建议（一）存在问题1. 资金需求地压力日益增大.2. 现金流地管理.新汉力有关获得现金能力和现金周转能力地指标都不令人满意, 而现金如同一个企业地血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展地企业陷入瘫痪.文档来自于网络搜索3. 存货地管理.新汉力拥有数额巨大地存货量, 这既是未来发展地保障, 又是新汉力风险地主要来源.（二）建议 1.为了满足未来地资金需求, 建议新汉力继续加快销售, 增加经营活动现金流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道.而规模扩张带来地风险控制又将对新汉力地专业能力和组织能力提出新地要求.文档来自于网络搜索2.新汉力集团在看到企业优秀地盈利能力地同时, 也提醒高度重视现金地管理.3.新汉力拥有数额巨大地存货量, 这既是未来发展地保障, 又是新汉力风险地主要来源, 从目前新汉力管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量.文档来自于网络搜索版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。版权为张俭个人所有This article includes some parts, including