毕业设计（论文）-某商业区住宅可行性研究报告.doc

南昌航空大学学士学位论文目 录1 项目总论11.1 项目名称及承办单位11.2 项目可行性研究报告的编制依据和研究范围11.3 项目提出的背景及建设的必要性21.4 主要技术经济指标31.5 简要结论与建议32 建设地点与资源条件42.1 红谷滩地理概况42.2 建设地点42.3 资源条件43 项目市场分析和建设规模83.1 项目定位83.2 项目SWOT分析83.3 市场需求分析83.4 近几年红谷滩商品房的价格情况分析93.5 建设规模104 项目建设管理机构与人员配置114.1 项目建设管理组织机构114.2 人力资源配置124.3 劳动制度和劳动安全135 建设方案与项目实施进度155.1 设计依据与原则155.2 建筑设计方案155.3 项目实施进度226 绿化、节能及环保236.1 绿化设计236.2 节能设计236.3 环境保护与环境影响分析247 物业管理298 项目招投标308.1 项目招标投标概述308.2 项目招标投标因素分析308.3 项目招标依据328.4 项目招标范围328.5 项目招标方式339 投资估算与融资方案349.1 投资估算349.2 融资方案3510 经济分析3710.1 财务效益分析的依据、原则及方法3710.2 基础数据3710.3 财务评价3710.4 经济费用效益分析3911 不确定分析4111.1 敏感性分析4111.2 风险分析4211.3 盈亏平衡分析4312 社会评价4612.1 社会效益4612.2 社会互适影响分析4612.3 社会风险分析4612.4 社会评价结论4713 研究结论与建议4813.1 研究结论4813.2 建议48参考文献50致谢51附录52附录A 主要经济指标表52附录B 项目SWOT分析表53附录C 项目成本估算表54附录D 销售收入与经营税金估算表55附录E 项目损益表56附录F 销售收入汇总表与土地增值税估算表57附录G 投资计划与资金筹措表58附录H 资金来源与运用表59附录I 项目全部资金现金流量表60附录J 项目自有资金现金流量表61附录K 贷款还本付息估算表62 附录L 计算书2琼玉华府工程项目可行性研究报告1 项目总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称本项目暂定名称为琼玉华府商业区住宅开发项目1.1.2项目建设地点拟开发建设的琼玉华府位于南昌市红谷滩新区丰和南大道2299号附近，高新技术产业开发区岭口路南侧、红谷南大道西侧，与新区商业区、高校区、省办公楼相邻，并且东临赣江，在秋水广场及南昌之星之间，交通方便，各项配套设施齐全。1.1.3项目承办单位本项目由南昌市建设集团房地产开发有限公司开发承办。公司董事长为张秀良，南昌事业部总经理为戴志文，本项目由总经理总负责。1.1.4项目可行性研究报告编制单位南昌市建筑工程顾问有限公司1.2 项目可行性研究报告的编制依据和研究范围1.2.1编制依据(1) 南昌市建设集团房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；(2) 国民经济中长期城市发展规划和产业政策，即国家和江西省现行有关政策、法规、城市规划；(3) 项目建议书；(4) 国家现行有关技术规范、规定及相关标准；(5) 南昌市红谷滩新区商业区城市总体规划；(6) 南昌市建筑安装装饰工程预算定额，及有关部门或单位出具的证明和材料；(7) 南昌市建设集团房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料；(8) 房地产开发项目经济评价方法；(9) 可行性研究与项目评价；(10) 有关房地产项目经济评价的基本参数和指标。1.2.2可行性研究的范围(1) 项目提出的背景以及主要问题与建议；(2) 项目建设地点和资源条件评价；(3) 建设规模与市场分析；(4) 项目建设管理机构与人员配置；(5) 建设方案与项目实施进度；(6) 环保与节能以及环境影响评价；(7) 物业管理；(8) 投资估算与融资方案；(9) 财务评价分析以及风险与不确定性分析；(10)社会评价；(11)研究结论与建议。1.3 项目提出的背景及建设的必要性1.3.1 项目提出背景本项目为建设集团房地产开发项目中的一项，是建设集团进军南昌的又一大巨作。政府按照“十八大”指出“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”的精神和南昌市及红谷滩新区经济发展的需要，市、区政府决定委托建设集团房地产开发有限公司建设兼有高品质生活小区、商业区、休闲区的综合居住社区。该项目目前已完成土地的征购，现在进入项目策划及前期工作。迎合市区政府尽早开工的要求，目前项目已进入了项目立项审批阶段、工程详细规划设计等工作，整个项目计划在2014年初开工建设，两年内全部完成并交付使用。1.3.2项目建设的必要性(1) 推动了城市商业区的布局变化，有利于居民形成“工作居住娱乐”一体化的生活方式 本项目建设在岭口路与学府大道之间，并且距离南昌之星很近，满足了大多数人的娱乐生活。由于红谷滩新区对单位面积在55-125左右平方米的高品质商业居住小区地产产品的需求，所以该项目为江西省新市区所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化的舒适的居住生活空间。(2) 为开发商在南昌发展打下坚实的基础，不仅符合公司的发展需要，而且有利于红谷滩新区及商业区的整体发展本项目通过项目产品品质的提升，进一步提升红谷滩新区的房地产项目档次。该项目根据城市总体规划，合理利用房屋容积率，将土地这一稀缺资源的空间利用效率发挥到最大，更重要的是该项目的实施，有利于促进房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升城市土地的真实价值。这不仅能够为公司建立良好的公司形象，而且有助于红谷滩城市经济的整理发展。(3) 符合国家政策要求关于住房问题一直都是国民的头等大难题，十八大也再次强调更好地解决住房问题。本项目地块位置特殊，一方面紧邻赣江南大道，一方面处于南昌高校区旁边，根据城市发展规划，科学合理建造具有城市气息的标志性商业区住宅建筑，将使整个地块面貌焕然一新，融入整个商业城的风格之中，会极大提升城市建设形象，更好的突出了国家政策的要求。综上所述，建设该项目是非常必要的。1.4 主要技术经济指标详见附表A1.5 简要结论与建议1.5.1 结论琼玉华府位于整个商业区中心，宜雅宜闲，既是一个人们向往的居住圣地，也是一个集绿化、健身、文娱、商业于一体的休闲生活小苑。它是最适宜居住的商业居住地，具有丰富的住居元素。而本项目地块位于赣江景区东段中心位置，距红谷滩新区人民政府约3.6公里车程，整体地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看赣江风光和摩天轮，视野开阔，遥江观景效果极佳，是目前在红谷滩中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体符合区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的准备条件已具备，建设地块交通便利，具有良好的建设条件。项目建成后，将很大幅度提高入住居民生活、居住条件，有利于实施城乡统筹战略，为构建和谐社会提供积极的帮助和强有力的保障，为进一步提升红谷滩新区的城市形象做出巨大贡献，有利于促进秋水广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。1.5.2建议根据本报告对项目的各项指标分析，可以看出经营成本和销售收入对项目开发建设的影响较大。因此，本研究报告建议：在项目的建设过程中,应加强对项目的各项管理，尤其是对销售收入和经营成本两大敏感因素，应该着重进行有效的市场营销工作和建设成本控制，这将是提高本项目经济效益的关键所在。2 建设地点与资源条件2.1 红谷滩地理概况红谷滩新区东临赣江，西靠320国道和昌樟高速，北接英雄大桥，南与新建县接壤，辖一个街办三个管理处，常住人口23万，随着新建县生米镇成建制划归为区管辖，区域面积由78平方公里扩大至175平方公里。按照南昌市“以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江”的城市空间布局，红谷滩新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，分为红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲、九龙湖和生米镇五大片区。红谷滩中心区为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区，规划了3.89平方公里的中央商务区（区域性CBD）。凤凰洲片区为重要的江岸景观区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。红角洲片区为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。九龙湖片区是集商贸物流、文化体育、生态科技等功能为一体的现代新城。红谷滩新区是市委、市政府为拓展城市规模，构建“一江两岸”城市发展格局而设立的城市新区。开发建设短短十年时间，实现了从昔日荒滩到现代新城的沧桑巨变。红谷滩新区的开发建设大致经历了四个阶段：1998年至2000年为酝酿、决策和抽沙造地阶段；2000年至2005年为发展起步阶段；2005年至 2010年为发展成长阶段；2011年以后为发展成熟阶段。2000年7月11日正式启动红谷滩中心区4.28平方公里的开发建设。2001年底行政中心竣工，市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等部分党政机关迁入红谷滩办公。2002年5月15日成立红谷滩新区工委、管委会，为市委、市政府派出机构，2009年省编办批准为副厅级建制。并且具有完善的生活设施，包括便捷的交通、宜居小区、餐饮娱乐、运动休闲、医疗卫生、文化教育、金融保险、新区旅游。2.2 建设地点琼玉华府该地块位于南昌红角洲，总占地3.1亩，东邻赣江，北接南昌大桥。岭口路与丰和南大道交汇处，北离南昌大桥约800米，东面离摩天轮最近处约600米。交通方便，科技发达，环境优美。2.3 资源条件2.3.1自然条件根据气象部门的提供的资料，南昌市属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下： (1) 气温 年平均气温：1717.7 极端最高气温：40.9 (2) 降水 年平均降水量：1600mm1700mm (3) 风况 夏季主导风向：南风 冬季主导风向：北风 平均风速2.3m/s (4) 地震裂度：6度2.3.2地质条件本项目拟建地址已经江西某地质工程集团公司南昌公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下：(1) 地形地貌拟建项目地处赣江抚河尾闾，东北滨临鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平原，河湖港汊纷布，辫状水系发育。(2) 区域地质构造拟建商业区位于红谷滩中部南侧；南距断层约4.1公里，北距F1、F2断层约5.7公里，根据查阅地震地质资料、地史记载分析，该区域无新断裂构造活动迹象；区域地质构造处于相对稳定时期。(3) 地下水特征拟建地块地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深3.03.31米，平均3.15米，水位标高：84.6884.97米，平均84.85米。第4土层为含水层。水位年变化幅度1.5米。其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。该水体对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。(4) 地层结构及其物理力学性质指标本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为5层，现分述如下：1）粉质粘土，桔黄色，在贤士湖、艾溪湖等水体周围，大部分中间夹有淤泥质软土透镜体。上部有一层不稳定的褐红色粉质粘土，并具铁锰质结核，有明显的网纹状结构，网纹呈白色。厚度0.50.8米之间；2）砂层：棕黄色或褐黄色，以中砂为主，有时相变为含砾粗砂或粉砂，具交错层理。下部富含铁锰质，呈黑点状或结核，厚度1.23.0米，具有较好的；3）粉质粘土：黄色或褐黄色，罗家集、邓家埠等地相变为粉土，具有不明显的蠕虫状结构，上部有清晰的层理，厚3.35.0米；4）砾砂层：砾径一般为0.52.0厘米，大者510厘米，散粒结构，厚度35米；5）卵砾石层：砾石以石英为主，砾径一般25厘米，大者可达10厘米左右，散粒结构，含砂，岩性变化大，厚35.0米；根据地质报告资料可见：该小区建筑物基础形式可采用挖孔灌注桩，基础埋深以14米为宜。2.3.3配套条件(1) 供水本区属于南昌市自来水公司服务范围，商业区干管从城市主干道的市政给水管道取水，沿居住区主要道路及商业区级道路布置，形成环状，以提高居住区供水保证率，可满足商业区项目建设用水及今后商业区居民用水的需要。(2) 供电本项目所在区域电力充足，具有良好的供电条件，完全能满足整个商业区建设项目用电及日后商业区住宅居民用电的需要。(3) 供气本商业区住宅采用天然石油气，内部管线采用中-低压系统，主管线引自城市主干道的天然石油气管道。(4) 供暖本项目采用城市集中供暖，规划设计中本区域的热力管线引自城市主干道城市供热管道，可很好解决取暖问题。(5) 交通本项目建设地块位于南昌市高新区，交通非常便利，四通八达，有利于项目开始施工后原材料的运输和居民的出行。(6) 通讯采用地下通讯电缆，线源来自城市主干道的电讯电缆，综合考虑使用有线电视、宽带光缆等弱电类线路，可提供完善的国际、国内直拨电话、电传、传真、上网、无线寻呼、移动通讯、特快传递等现代化通讯服务。(7) 公共设施和服务设施本项目内拟大面积规划建设完整的商业服务中心、社区中心和物业管理中心，可以满足居民的生活需要及休闲工作需要。3 项目市场分析和建设规模3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于竞争激烈的房地产市场，建设集团要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施公司品牌战略，在本项目目标定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。琼玉华府项目是目前红谷滩区城在丰和南大道上的第一高层中、小户型项目，具有标志性。高层观景住宅楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天、绿水、观景的人来说，本项目是相当不错的居家选择，尤其适合职业强人和白领。3.1.2项目业态定位主要的客户群体为私营企业业主、白领职员、以及国内有条件的城市居民，且思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活的对象等等。本项目住房档次定位中等偏高档次。消费人群主要为有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力的投资型和提升居家质量型的需求型客户。3.2 项目SWOT分析 详见附表B3.3 市场需求分析3.3.1项目总体前景分析本项目周边是一块人口密集，视野开阔，遥江观景效果极佳的土地。用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺的风水宝地。随着红谷滩居民对城市进行提档升级，本地段正逐渐成为城市商业区新生的高档住宅之一。项目建成后，无论是从经济看，还是从环境看，你都能够领略到这座中高档住宅的高性价比，这无疑会成为本项目光明市场前景的有力保障。3.3.2项目临街商业市场需求分析项目所在地商业基本上集中在丰和南大道沿线。其商业形态均为小街铺，包括特色餐饮、地方小吃、旅游工业品和批发供农村市场使用的各类商品等，商业面积有一定规模，但档次中偏低。基本饱和了中低消费市场，使得该区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少量的商业店铺提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的健身休闲人气加上交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群与很多商业有明显的不同，其所拥有的休闲、娱乐、旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，保证了本项目日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资者与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。3.3.3项目住宅需求分析根据我们的房地产市场调查分析，项目应该不存在销售问题。理由如下：(1) 尽管国家大力调控房地产市场，但红谷滩新区临江和城市核心区的高层观景住宅仍处于火热上升过程，观景高层住宅和临江楼盘的最大突出点是视野开阔，因此，本项目的景观优势是项目的最大卖点。(2) 本项目的户型规划设计合理，户型格局可以基本上满足购房者的需求心理。(3) 跟据调查得知，有66%的潜在人群仍有买房投资保值升值的心理。(4) 物业管理收费有市场标准。鉴于调查了部分具有代表性楼盘的物业管理，以及调查分析居民物管接受心理得出：消费者对物业管理有较高的期望值，在物业管理费用方面，价格多数在2.50到3.0元左右。结合市场需求和项目特征，将琼玉华府定位为中高档观景性的代表性建筑，而且建成该高品质的观景高层商业区住宅是可行的。3.4 近几年红谷滩商品房的价格情况分析 世纪之交，南昌市市委市政府决定抽沙填滩，开发红谷滩。短短三年，红谷滩新区成了南昌市房地产开发的最大热点。通过市场调查可知：2011年红谷滩新区商品房的均价为5545元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅房均价为4268元/平方米，较上年增长18.18%；2012年商品房的均价为8251元/平方米，较上年增长48.81%，其中商品住宅房的均价为7532元/平方米，较上年增长76.48%；2013年新区商品房均价为10169元/平方米，较上年增长23.25%，其中商品住宅房的均价为9748元/平方米，较上年增长29.42%。表3.1 2013年商品房价格与居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米） 10169涨幅（%） 23.25商品住宅均价（元/平方米） 9748涨幅（%） 29.42居民人均可支配收入（元） 23157涨幅（%） 16.232014年，南昌市红谷滩新区商品房的价格会继续上升，除了有效的需求量增大和结构性供不应求外，还与土地拍卖、竞争激烈、建筑材料价格上涨等因素有关。另外，一些区内楼盘质量提升，环境改善，增加了开发成本，也使得房价上升。从房价的涨幅与市民人均可支配收入的增幅比较，前者较后者高7个百分点，显示了房价涨幅更大，超出大多数居民的承受能力，应该引起开发商的注意。3.5 建设规模本项目根据南昌市住宅市场需求情况和城市总体规划设计要求，结合项目建设用地条件和周边环境，同时考虑到资金筹措的相关要求，确定本项目建设规模为：总用地面积2091m2（约3.1亩）。总建筑面积30942m2（地上建筑面积29001 m2，地下建筑面积1941m2），其中住宅建筑面积27131平方米，小区管理及公共活动用房935平方米，商业面积1941平方米，地下车库及设备用房935平方米。修建小区道路、活动场地及小区绿化1167 m2。项目开发建设总投入40457.21万元，其中：自筹资金8351.07万元，银行贷款18000万元。 根据琼玉华府建筑规模，建筑规划指标如下表： 表3.2 建筑规模规划指标表序号项目计量单位数值备注1总建设用地面积2091约3.1亩2居住人数人792每户按3.3人计算3总建筑面积30942100%3.1住宅建筑面积27131全部对外销售3.2商业面积1941全部对外发售3.3管理与公共活动用房9353.4底下车库及设备用房9354停车泊位个2004.1地面个504.2地下个1505容积率14.86绿化率457建设工期月241项目开发建设总投入万元40457.21年贷款利率5.58%4 项目建设管理机构与人员配置合理有效确定项目的管理组织机构，科学配置人力资源是项目开发能否顺利完成和提高效率的重要基础，尤其是重要岗位人员的素质是保障项目成功执行和运营的首要条件。项目的建设是否成功，不仅会受到组织内部能力的影响，也会受到组织外部环境的制约。只有建立一个科学有效、合理可靠、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目组织机构，才能更好的实现本项目的实施和运营。因此，本项目的人员组织机构的配置是依据项目的建设规模、建设目标和建设条件而确定的。4.1 项目建设管理组织机构4.1.1管理机构形式琼玉华府项目由南昌市建设集团公司开发。本项目是公司董事会领导下的总经理负责制，总经理全面负责项目正常的开发运营工作。4.1.2机构配置及职能为了使项目顺利执行，保证工程质量和进度，同时结合南昌市当地的实际劳动环境，本着“精确、节约、高效”的原则，集中各种人力、物力、财力，设立项目部。项目部下设项目综合部(行政管理、人力资源管理)、财审部、营销部、施工部、经营部、技术研发部。具体如图所示： 行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理项目部综合部财审部营销部施工部经营部技术研发 图4.1 项目管理结构图 本项目建成后，南昌市建设集团将居住区项目转交给南昌某物业公司。下设客服部、保安部、财务部、工程部(含销售人员)等。4.2 人力资源配置4.2.1工程管理方式项目部是由建设公司组建并领导进行施工项目管理的组织机构。它是项目现场管理的施工管理组织机构，负责项目从开工到竣工验收全过程的施工管理工作，既是公司开发项目的管理层，又是对各外包单位负有直接管理和服务的双重职能。4.2.2项目部人员设置(1) 项目经理1人；(2) 工作班子：设土建组、安装组、装修组、安监组、成本控制组、后勤组；(3) 土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应；(4) 安装组下设施工管理、计划统计、物资供应、机械运输；(5) 安监组下设安全检查、现场监管；(6) 成本控制组下设预决算、合同管理、招投标人员、造价人员；(7) 后勤组下设资料归档、手续办理人员、住宿餐饮；(8) 工程技术部主管土建组、安装组、装饰组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组；(9) 采用部门职能式项目组织，不打乱公司原有的建制，按照部门职能精心分工，对应项目管理机构，由部门负责人组织实施相应地项目管理。根据上述人员设置，以及建设和现场管理的需要，本项目建设管理人员如下表： 表4.1 项目管理人员表序 号岗 位 名 称人 数（人）1总经理（项目经理）12副总经理23行政综合24人力资源25财务26工程37采购28营销49保安6 续表序 号岗 位 名 称人 数（人）10售后服务311物业管理312其他工作人员6合 计364.3 劳动制度和劳动安全4.3.1劳动制度根据中华人民共和国劳动法，本项目所有公司人员实行劳动聘用合同制，公司与就职员工签定劳动聘用合同。工作上班制度一般每周5天，每天正常工作8小时。4.3.2人员培训与管理根据项目的具体要求，全部上岗人员都应该进行岗前培训，实行年度考核管理制度，考核不合格者要求离岗。尤其是危险作业人员和高空作业人员。4.3.3劳动力来源本项目所需的人员，均从社会和网上公开进行招聘。技术和管理人员要求大专以上文凭；维修和保卫人员优先考虑解决下个待业社会的弱势群体，为构建和谐有序社会做出努力。4.3.4劳动安全(1) 劳动安全法规：琼玉华府项目是房地产项目属于建筑工程项目。在开发和运营过程中，执行中华人民共和国劳动法、中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国消防条例、中华人民共和国质量安全法、中华人民共和国建筑法、建筑灭火器配置设计规范、高处施工吊篮的安全规程、建筑施工安全检查标准、建筑机械使用安全技术规程、建筑施工现场环境与卫生标准、建筑安全生产监督管理规定、建筑业企业职工安全培训教育暂行规定、建筑工程预防高处坠落事故若干规定、建筑工程预防坍塌事故若干规定、建筑起重机械设备安全监督管理规定、施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定、城市居民住宅安全防范设施建设管理规定等法律、法规。并成立相应的安全消防管理机构，设立相应的安全消防管理制度，实行相应的安全消防管理教育培训。(2) 劳动安全危害因素：本项目为房屋建筑项目。依据一般房屋建筑项目中常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素进行分析，主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工现场的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤、摔伤等安全事故。(3) 劳动安全卫生措施：依据项目的劳动安全危害因素分析，本项目在建设过程中，必须：1) 严格执行国家有关劳动、卫生、安全、环境等法律法规；2) 在项目的设计、施工、开发运营过程中，做到项目设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面等的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危险预案，并配置具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面等的工作；3) 施工单位在建筑施工时要确保安全措施到位，在电源、井口、脚手架等危险部位设置明显的安全警示标识，经常定期召开安全建设会议。5 建设方案与项目实施进度5.1 设计依据与原则5.1.1设计依据本项目设计依据主要有：(1) 市场需求和开发商的项目定位；(2) 中华人民共和国城市规划法；(3) 民用建筑设计通则；(4) 住宅建筑设计规范；(5) 南昌市城市总体规划；(6) 城市居住区规划设计规范；(7) 小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计准则；(8) 城市用地分类与规划用地标准。5.1.2设计原则本项目规划设计遵循红谷滩新区城市建设规划对建设土地利用的生态性、可持续性、合理性、保护性、经济性以及地方性原则。(1) 协调性原则：建筑风貌不可以破坏商业区整体形象，要符合赣江长廊、文化公园、秋水广场、城市阳台等城市综合功能特征，做到协调一致，充分体现红谷滩生态绿色、宜居休闲的文化特色。(2) 生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足项目开发需求的前提下，创造一个具有良好生态活力的居住环境。(3) 经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大，使用高科技节能材料。5.2 建筑设计方案5.2.1住宅设计住宅建筑为1栋33层的高层建筑，户型以中小型为主，每单元8到9户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥地理位置优势，最大程度地利用景观资源和人文资源。建筑立面设计遵循红谷滩区城市总体规划，做到与城市风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形特点，尽量减少土石方量，避免高压线的影响，将道路干扰对住户的影响降至最小。力争在继承中创新，利用高层建筑的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现琼玉华府工程的艺术气息和朴实淳朴的生活居住风貌。住宅建筑为一栋单元式建筑，为轴对称单元建筑结构，单栋住宅建筑标准层面积为924平方米，东西长38米，南北向33米，均为33层高层建筑，由两排相对独立住户连接单元并排组成，均采取2梯8户，为了减少公共面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁设置紧急逃生楼梯。商品房户型有： 表5.1 商品房户型表序号户型套数占比136-54平方米36户15%254-72平方米100户42%372-90平方米56户23%490-108平方米48户20%合计240户100%5.2.2商业门面商业门面为临丰和南大道建筑底层门面，沿街长度大约33米，进深28米。商业面积共计1941平方米。5.2.3结构设计(1) 设计依据1) 混凝土结构设计规范（GB50010-2011）；2) 砌体结构设计规范（GB50003-2010）；3) 建筑结构荷载规范（GB50009-2010）；4) 建筑抗震设计规范（GB50011-2009）；5) 建筑地基基础设计规范（GB50007-2009）；6) 高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2011）；7) 钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2009）。(2) 设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度： 6度 人防设计及等级： 无 基本风压：0.45KN/m2(3) 设计荷载标准值1）车库: 4.0kN/m22）商场: 3.5kN/ m23）卧室、客厅等 2.0kN/ m24）厨房、卫生间 2.0kN/ m25）楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3.5kN/ m26）挑出阳台 3.0kN/ m27）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑8）消防车道 20.5kN/ m29）设备房.电梯机房 7.5kN/ m210）其它均应按国家相应规范规程执行(4) 结构类型及材料本项目33层，均采用钢筋混凝土框架结构，临街商业只有12层，采取钢筋混凝土的结构形式。在楼梯、电梯处集中布置成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要建筑结构材料：混凝土C25C45；钢材HPB235，I型冷轧扭钢筋，HRB335，HRB400。 (5) 基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式须根据地质报告确定。5.2.4公用设施设计方案5.2.4.1给排水设计(1) 给排水1) 水源本工程属红谷滩新区自来水厂供水范围，进水由地块周边道路市政给水管引进，进水管管径不小于DN200mm。2) 用水量用水标准：住宅：200L/人.d K=2.5，164m3/d商业门面：7L/m2 .d 9m3/d道路及绿化 1.6/m2.d 5 m3/d用水量：并考虑10%不可预见用水，日均用水量190m3/d，日最高用水量450m3/d。3) 排水制度采用生活污水和雨水分流制。4) 排水量污水量：按生活给水量的85%计算，每天排放污水量约162m3。雨水量：按南昌市暴雨公式计算，即：q=1215(1+0.854lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径直径为300-700mm，雨水管管径直径为300-1100mm，分别排入市区雨污水管。5) 污水处理居民区、商业门面等生活污水首先采用标准化粪池处理，必须达标后才能排放到市政污水管；商业门面、酒店、居民区等餐饮厨房废水必须经过隔油池处理后方能排入市政污水管。5.2.4.2电气设计(1) 设计依据1) 民用建筑电气设计规范 （JGJ/T 16-11）； 2) 10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-09）；3) 建筑物防雷设计规范（GB50057-08）；4) 低压配电设计规范（GB50054-10）；5) 住宅设计规范（GB50096-12）；(2) 强电设计1) 电源 小区附近有一间10kV开闭所，可直接从中引入。2) 荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户7kw计算，60平方米左右住户按照每户6kw计算，50平方米住户按照每户4.5kw计算，商业门面每百平方米按10 kw计算，酒店每个客房按4.7kw计算，公共建筑按照35W/平方米计算，道路按照2.5W/平方米计算。经测算，项目变压器总负荷为465kva,项目拟采用一台500kva干式变压器，另外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障的时候使用。3) 照明根据使用功能不同，设置正常照明、应急照明、建筑景观照明等系统照明线路。4) 电缆敷设居住区、商业区等室外电力线路以电缆沟敷设为主，以部分直接埋地敷设作辅助。穿越道路和建筑时穿钢管保护。线路可采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物主体引至室外的电缆，通过在建筑墙上预埋的钢管引出，并做好部分防水处理。5) 防雷接地本项目为二类防雷建筑,按相关规范对建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。(3) 弱电设计1) 通信普通住宅每户考虑配置一门电话，商业门面按70平方米/门，另考虑10%富余量，约需电话310门。电话电缆由项目旁市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据网络通讯采用宽带接入。2) 电视普通住宅每户考虑配置一个电视接口，商业门面按每70平方米一个计算，另考虑10%富余量，项目总共约需电视用户点320个。电视系统采用城市有线网络电视网，电缆由北侧市政有线网络电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。3) 弱电线路敷设弱电线路室外敷设主要采用高分子塑料排管，个别地方可采用直埋地敷设。5.2.4.3燃气设计本项目预计共有住户240户，商业门面接近30多个。天然气用量住户按1.2m3/户.日计，商业按10m3/户.日计，并考虑10%不可预见用气量，共计650m3/日。天然气由南昌市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.30.5MPa。室外天然气管道考虑采用树状系统，室外高压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送到住宅、商业等用户使用，并分别设置流量计进行计量。室内天然气管道考虑采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用防腐涂层进行保护。5.2.4.4采暖通风与空气调节设计(1) 通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需要通过机械通风排至室外，其排风系统与防排烟系统共享。通风量按照换气次数取值如下：表5.2 通风系统换气次数房间类型换气次数地下车库4次/小时变配电室6次/小时水泵房4次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房考虑采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房与储油间配置独立的通风系统。5.2.4.5消防设计(1) 建筑消防项目住宅为一栋33层的高层建筑，一类高层建筑，适用高层民用建筑设计防火规范。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间、一部消防电梯及一部普通客梯。消防电梯前室面积均应大于6.0，均有自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼梯间的门均应为向疏散方向开启的可以自行关闭的乙级防火门，设备管井的门设为丙级防火门，所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，并设置明显标志。建筑物的停车采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋和烟感，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘门分隔，每个防火分区都有不少于两个人流疏散出口。所有设备用房、地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并也向疏散方向开启。(2) 结构防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼砌筑，其它内外墙体采用加气混凝土。耐火极限不小于4h。(3) 消防给水1) 用水量室外：35 l/s；室内：45 l/s；自动喷洒：35 l/s。2) 室外消防给水系统水源：为城市自来水，采用生活与消防合一制供水，进水管1支，管径为250mm。室外管网呈环状形敷设，干管管径为250mm。消火栓沿道路布置，间距不大于100m。3) 室内消防给水系统室内消防采用临时高压制，在住宅、商业用房、地下车库设置消火栓系统，在地下车库设置自动喷水系统。(4) 化学消防在储油间设置七氟宾烷气体灭火系统。其余建筑根据其面积和耐火等级以及功能配置相对数量的化学消防灭火器。(5) 防排烟设计不具备自然排烟条件的地下车库均设自动排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过1000平方米，且防烟分区不跨越防火分区，防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算。地下车库设置直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于80m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于160m3/h计算。地下室所有排烟、送风风机都选用消防排烟风机，并设置在机房内。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械送风系统。不具备自然排烟条件的内廊采用机械排烟系统，排烟量按80m 3/h.m2确定。(6) 消防电气本项目消防保护等级定为一级，消防控制室设在住宅楼，消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源，发电机房设置在住宅楼，报警系统配置UPS电源。5.2.4.6防雷安全设计本项目的建筑物按二类防雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，并且附用天线避雷针保护，利用建筑结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。为防侧击雷，从25m以上每三层设置一个均压环，所有金属门窗都与防雷引下线的钢筋连通。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。为用电安全，将建筑作为总电位联结，在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。在游泳池、卫生间等处作局部等电位联结。5.3 项目实施进度5.3.1项目建设工期本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，琼玉华府项目建设实行统一规划定点，分年度实施完成的方式，开发期二年，即2014年1月至2015年12月。 5.3.2项目建设进度计划2013年1月前：完成工程建设前期手续办理、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备；2013年5月3日开始施工，开始进行基础开挖施工； 2014年7月2014年8月：完成基础工程及地下工程，开始建设主体工程；2014年9月2015年6月：主体工程全部竣工，开始室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程，并且计划完成水电安装工程的70%、室内装饰工程的60%、设备安装工程的70%；2015年7月2015年12月：完成剩下的水电安装工程、设备安装工程、室内外装饰工程、其他工程等；2015年12月底竣工验收投入使用。6 绿化、节能及环保6.1 绿化设计绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目绿化规划拟采用点、线、面相结合的手法，在项目道路两旁种植行道树和草皮；在项目东南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，以致形成立体绿化；并且对商业区住宅的较大空地块进行绿化时，配置小型雕塑、亭、廊、喷泉等装饰小品，给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使商业区住宅一年四季都有很好的观赏效果。另外，在绿化施工时妥善安排好绿化与管线的关系。6.2 节能设计6.2.1设计依据(1) 中华人民共和国节约能源法；(2) 节约能源管理暂行条例；(3) 中华人民共和国城市规