梅州高新区园区控规说明书.doc

目 录第一章 前言1一、规划背景1二、项目概况1第二章 规划依据与原则1一、规划依据1二、规划原则1第三章 现状概况与问题分析2一、区位条件2二、自然条件2三、社会经济概况3四、现状建设概况3五、土地利用现状3六、道路交通现状4七、公共服务及市政设施现状5八、现状评价5第四章 规划目标6一、发展目标6二、功能定位6三、人口规模6第五章 规划构思7一、路网规划7二、园区开发8三、生态保护10四、村庄处理11五、风貌建设11第六章 用地布局12一、规划结构12二、土地利用规划14第七章 地块划分与细分16一、基本思路16二、地块编码16三、地块划分与出让模式16第八章地块指标控制17一、地块控制体系的构成17二、规定性指标的控制内容17三、指导性指标的要求与控制原则18四、用地性质管理18第九章 道路交通规划19一、规划原则19二、现状道路评价19三、对外交通19四、城市路网结构19五、城市道路分级与横断面20六、交叉口控制形式与标准20七、道路转弯半径的控制规定20八、道路建设的管制21九、公共交通规划21十、静态交通设施规划21第十章 竖向规划22一、现状地形22二、目标与设计原则22三、竖向规划设计22第十一章 公共服务与市政公用设施规划24一、规划原则24二、公共服务设施布局规划24第十二章 绿地系统规划25一、规划目标25二、绿地系统结构25三、绿地系统规划25四、山体保护26五、河涌整治26第十三章 市政工程规划27一、设计依据27二、给水工程27三、雨水、防洪工程28四、污水工程29五、电力工程30六、电信工程32七、燃气工程33八、工程管线综合规划34第十四章 环境保护规划36一、环境影响分析36二、环境影响识别36三、环境保护规划37第十五章 综合防灾减灾规划38一、抗震规划38二、消防设施规划39三、人防工程规划40四、防洪排涝规划40第十六章 村镇建设规划41一、村庄发展现状41二、村庄规划的思路41三、村镇建设规划42第十七章 投资与收益估算43一、投资估算43二、收益估算43第十八章 实施措施43一、集中建设，滚动开发43二、确立规划对开发建设活动的引导与约束地位44三、处理好农村、农民与园区建设的关系44四、引入市场机制，选择灵活多样的开发模式44五、制定严格的入园门槛制度44六、加强组织领导，优化服务环境4445第一章 前言一、规划背景图1-1 广州（梅州）产业转移园在梅州市的位置广州（梅州）产业转移工业园是经广东省经贸委认定的省级产业转移工业园，于2006年10月挂牌成立，同时也是首批省级示范性产业转移工业园之一。为加快推进园区的建设，梅州市委、市政府对园区的规划设计工作高度重视，成立管委会负责园区的开发事宜。2008年6月，梅州市城乡规划局按照市委、市政府提出的“工业新城、生态园区”的要求，组织编制广州（梅州）产业转移工业园总体规划，在此基础上又提出编制园区首期用地控制性详细规划。二、项目概况1.项目名称：广州（梅州）产业转移工业园首期用地控制性详细规划。2.项目来源：2008年受广州开发区管委会和梅州市人民政府委托承担编制任务。3.规划范围：规划区位于梅州市东南部的畲江镇与水口镇下堡之间，地跨梅县与兴宁两个县市，北临梅江、南靠兴畲高速、西依广梅汕铁路、东临梅揭高速入口连接线，距离梅州中心城区约35公里，总面积为467.42公顷。4.编制过程：编制过程：项目组接到编制任务后，于2008年6月份开展了现状调研工作，10月份提交了项目的初步成果，经专家评审、汇总修改意见后，本次提交项目的正式成果。第二章 规划依据与原则一、规划依据1、国家与地方的有关法律、法规（1）中华人民共和国城乡规划法（2008）；（2）中华人民共和国土地管理法（1999）；（3）中华人民共和国环境保护法（1989）；（4）建设部城市规划编制办法（2006）；（5）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）（1990）；（6）城市用地竖向规划规范（CJJ57-94）（19997）；（7）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（19947）；（8）广东省城市控制性详细规划管理条例（2005年）；（9）广东省产业转移工业园认定办法（2005年）；（10）广东省产业园区规划制定的指导意见（试行）；（11）梅市环函200578号关于对建设梅州市高新技术区产业开发区畲江工业园有关环保问题的意见和建议；（12）国家相关规范及地方城市规划管理规定、技术要求等。2、相关规划成果（1）梅州市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；（2）梅州市域城镇体系规划（20052020）；（3）梅州市城市近期建设规划（20062010）。二、规划原则1、合理性原则规划应根据现状地形和道路条件，合理确定道路系统和道路断面，有效组织园区内部交通，明确开发目标和发展方向，科学协调各类用地比例，完善用地结构，构建生态与经济、现实与理想、操作与超前的和谐关系。2、生态性原则尊重自然生态环境，积极发掘和利用现有的地貌特征，充分利用不宜建设的用地作为公共绿地或开敞空间，努力塑造符合工业产业园区特点的空间景观，打造一个具有优雅环境和鲜明个性的现代化产业园区，争取较好的社会效益、经济效益和环境效益。3、可操作性原则重视开发建设的可实施性和可操作性，充分考虑开发建设项目的不可预见性，体现规划的弹性和灵活性，适应客观发展的不确定性。4、可持续发展原则以可持续发展观为指导，合理利用自然条件，不断完善物质空间环境建设，对目前尚不能改造或不能实现规划设想的用地先行控制，为园区今后发展留有余地。5、经济性原则综合考虑园区的开发成本与开发时序，在满足园区高标准、高要求建设的前提下，尽量做到低投入、高效益，提高开发资金的利用率。第三章 现状概况与问题分析一、区位条件广州（梅州）产业转移工业园位于梅州市东南部，广梅汕铁路、梅揭高速、兴畲高速和206国道是园区主要对外联系道路，距离梅州火车站30分钟车程，距离梅县机场和拟建的潮汕机场40分钟车程，距离汕头港约90分钟车程，距离广州、厦门、深圳均在3.5小时车程。规划区作为广州（梅州）产业转移工业园的首期开发用地，位于梅州市东南部的畲江镇与水口镇下堡之间，地跨梅县与兴宁两个县市，北临梅江、南靠兴畲高速、西依广梅汕铁路、东临梅揭高速入口连接线，是园区中心区的核心建设区域。二、自然条件1、气候规划区属亚热带季风气候，年平均气温21C，年平均日照为1717.62010.5小时。雨季长，雨量充沛，年平均降雨日为150天左右，年平均降雨量1800毫米。规划区全年主导风为北风，根据多年大气观测结果，大气环境质量优良。2、水文规划区北邻梅江，根据1957年至今历史水文统计资料，梅江在畲江区段最高洪水位为96.86m。梅江为规划区主要水源，可充分满足区内工业用水需求。规划区中部有虾公溪，自南向北流入梅江，水质良好。 图3-1 虾公溪 图3-2梅 江3、地质地貌规划区地势总体上东西高、中间低。地貌以缓丘山地为主，西北部以及虾公溪东侧、206国道西侧分布少量平地，土质多为粘土和风化砂层岩，未有不良地质现象，适合开发建设。根据广东省地震烈度区划图（二000年出版），规划区内地震基本烈度为6度，并且历史上从未发生过破坏性地震。图3-3 规划区现状地貌三、社会经济概况1、人口现状梅州市地处粤北山区，属于广东省经济欠发达城市，市域人口约503万人。规划区现状人口均为本地的农村户籍人口，由西向东包括有布头村、公和村、上墩村、莲江村等四个村落，总户数约500户，总人口约2070人。2、经济概况2007年梅州全市生产总值为410.69亿元，形成了以电力、电子信息、烟草、建材、机电、矿业为支柱产业的工业结构。近年来，梅州全面贯彻落实科学发展观，实施“四个梅州”发展战略开放梅州、工业梅州、生态梅州、文化梅州，推动了经济社会的快速发展，同时加强与珠三角地区发达城市的交流合作，特别是积极承接珠三角地区产业的转移，经济发展迈入新阶段。四、现状建设概况规划区东部、梅揭高速出入口西侧现状已平整土地94.11公顷，实现“七通一平”，目前已建成投产企业12家，在建5家，主要是工艺品、金属制品、服装、电子类企业。规划区北部、206国道两侧有相对集中的村民聚居点，建筑多为二层、三层楼房。规划区中部和西部则零散分布有少量村民聚居点，多依山、依路而建，建筑大部分为一层、二层砖瓦房。兴畲高速公路村民拆迁安置区集中建设在兴畲高速公路北侧、206国道西侧，建筑为三层半楼房。图3-4 园区现状建设概况图3-5 在建的兴畲高速村民拆迁安置房五、土地利用现状规划区现状用地以林地、耕地、工业用地为主，还有少量的村镇建设用地。林地主要分布在规划区北部和西部，总面积约172.87公顷；耕地分布在中部和西部河流谷地中，总面积约103.08公顷；工业用地及已平整土地集中分布在现状园区建成区，总面积94.11公顷；村镇建设用地分布主要集中在北部，沿206国道分布，中部与西部也有少量村民聚居点。规划区现状土地利用情况如图3-6，表3-1。图3-6 土地利用现状图表31 现状用地汇总表序号性质代码用地性质用地面积（ha）占建设用地面积占总用地面积1 CC1行政办公用地0.34 1.68 0.22 C9其他公共服务设施用地0.67 小计1.01 2 MM2二类工业用地19.64 32.76 4.20 小计19.64 3 WW3堆场用地0.95 1.58 0.20 小计0.95 4 TT1铁路用地0.23 8.87 1.14 T2公路用地5.08 小计5.31 5 SS1道路用地23.00 38.37 4.92 小计23.00 6 UU1供热用地0.31 5.24 0.67 U2交通设施用地0.09 U4环境卫生设施用地2.74 小计3.14 7 GG2生产防护绿地6.89 11.50 1.47 小计6.89 建设用地面积59.93 100.00 12.82 8 EE1水域8.78 1.88 E2耕地103.08 22.05 E4林地172.87 36.98 E6村镇建设用地23.68 5.07 闲置地4.98 1.06 小计313.38 67.04 9已平整土地94.11 20.13 总用地面积467.42 100.00 六、道路交通现状规划区交通条件优越，对外交通联系方便。由于规划区尚处于建设起步阶段，内部道路系统不够完善。（1）广梅汕铁路广梅汕铁路位于规划区西侧，南北向穿越规划区，并在规划区北部四公里处设有五等站。（2）高速公路规划区东侧为梅揭高速公路出入口，南侧为在建的兴畲高速，道路断面宽度26米，根据规划，在规划区设有出入口。（3）206国道206国道是规划区重要的对外交通联系方式之一，现状道路断面宽度为6米。为了有效推动园区的开发建设，目前206国道改线工程已开始实施，设计断面宽度30米。（4）其他道路其他道路基本为规划区东侧已建成的园区道路，路面情况良好，道路断面宽度分为12米、18米和32米。 图3-7广梅汕铁路 图3-8园区建成道路 图3-9在建的兴畲高速公路 图3-10 现状106国道七、公共服务及市政设施现状1、公共服务设施现状由于规划区尚处于发展起步阶段，且现状大部分用地为农村地区，公共服务设施相对缺乏，服务水平较低。现状公共服务设施主要有园区管委会临时办公用房、交警畲江中队以及部分村民自营的商业、餐饮、娱乐等设施。2、市政设施现状现状园区建成区已完成道路、供水、供电、排水等各项设施，同时园区东部在建污水处理厂一座，建成之后可以满足本区污水处理需求。规划区外围、兴畲高速以南有梅揭220KV高压走廊穿过，有日供水500吨的自来水厂一座，可满足本区开发建设的供水和供电需求。 图3-11 现状35KV变电站 图3-12 在建污水处理厂八、现状评价 1、合理利用地形是建设生态园区的核心问题规划区现状用地除建成区外，其余用地为缓丘山地和谷地，地面高差较大，最大高差超过50米。起伏较大的地形决定了园区开发需要在保证合乎开发要求的用地规模与自然生态环境保护两方面寻求平衡。因此，合理利用地形是建设生态园区的核心问题。2、丰富的山水资源有利于园区形成独特的景观风貌多缓丘山地为主要特征的地貌为本区建设生态园区创造了条件，规划应在山地保护与开发利用平衡的基础上，营造出山城和谐的独特景观风貌。此外，梅江与虾公溪也是本区不可多得的滨水资源，如何让在保护的基础上加以利用，从而塑造富有特色的滨水景观，成为园区的亮点，是建设生态园区的关键之一。与此同时，规划还应注重考虑梅江河防洪以及取水的相关要求。3、便捷的对外交通是园区建设的有利条件梅揭高速及出入口、兴畲高速都是规划区可以利用的对外交通道路，通过它们，规划区即可以便捷联系梅州中心城区，又可以直达广州、汕头等城市，为园区开发建设提供了有效的交通保障和有利条件。4、分布零散的村庄是园区建设急需解决的问题规划区内村庄分布零散，建设质量较差，对于建设高水准的园区存在一定影响。如果拆迁，就存在安置费用较高的问题；如果原地保留，则造成园区用地功能的混杂。因此，如何解决区内村庄问题，需在本次规划中综合权衡利弊，确定合理的处理措施。5、加快配套设施的建设是园区建设壮大的关键由于园区距离梅州中心城区35公里，难以便捷共享城区的各项设施。因此，园区建设必须在利用畲江镇区的部分配套设施基础上，应考虑加快园区内部的公共服务设施的配套建设，从而尽快积聚园区人气，壮大园区规模。第四章 规划目标一、发展目标将本产业转移园规划建设成为道路系统和配套设施完善、功能明确、布局合理、利于生产、兼顾生活、便于管理、现代化的和谐、生态、集约、高效的产业园区。二、功能定位1、产业定位规划区现状已建的、在建的企业主要是珠三角和闽南发达地区转移的电子、纺织服装类企业以及梅州市内的工艺品加工企业。本次规划结合现状和上层次规划，确定规划区产业发展以汽车零部件和轻型加工业为主导。2、功能定位规划区作为广州（梅州）产业转移工业园的首期开发用地，既是园区中心区的核心建设区域，又是承接珠三角地区产业转移的前沿阵地，还是是梅州市建设畲江组团、实现城市空间拓展的重要支撑点，更是推进工业梅州、实现绿色崛起的重要载体。梅州市委、市政府高度重视园区规划建设，明确提出将举全市之力建设广州（梅州）产业转移工业园，凝聚8个县市区的力量推进首期用地的开发。因此，规划区的功能定位既要符合上层次规划，更要符合梅州市城市发展的基本战略，结合上述考虑，确定本规划区功能定位：规划区是广州（梅州）产业转移工业园的发展引擎，是以汽车零部件为主导产业的现代化制造业基地，是建设生态文明的示范园区和探索穗梅城市新型合作模式的试验田。三、人口规模规划区的人口包括居住人口和就业人口两部分。其中，居住人口又分为村镇户籍人口和就地居住人口两部分。1、就业人口园区产业吸纳的就业人口绝大部分为机械增长引起，按照不同用地的就业人口密度进行预测。参照目前广州开发区等国内其他地区工业园的经验数据，园区就业人口密度在120-150人/公顷，综合考虑上述经验数据及园区山地开发的特点，确定本园区工业用地的就业人口密度为100人/公顷，其他用地的人口密度参照下表：表41 各类用地就业密度指标（单位：人/公顷）用地代码用地性质指标M工业100C1行政办公35C2商业金融50100按照上述就业密度指标，规划区内总就业人口约为2万人。考虑到规划区北侧紧靠畲江镇区，区内通勤人口的比重按40%计。2、居住人口（1）村镇户籍人口现状常住村镇人口主要是公和、上墩、布头、莲江等4个行政的村镇居住人口，约2070人，规划期内这部分人口自然增长为主，根据近五年的人口自然增长情况，预测至2020年，人口自然增长率为5，则规划期末村镇人口数量为：Q1=2070（1+5）12=2200(人)。（2）就地居住的外来人口a.外来就业人口结构规划区的产业门类中，以汽车零部件、工艺品及金属制品加工等为主，其就业人口的年龄结构轻和劳动力密集是最重要的两个特征，单身职工占据绝对比重。随着城市化进程的推进和广州等珠三角核心城市的产业转移，规划预计未来一段时期内这一就业人口结构不会发生根本性变化。本次规划按照单身职工占就业人口比重80计，带眷职工比重取20（带眷系数为1.5）。b.区内居住的外来人口据上计算可得，规划区内有1.2万人就业人口在本地居住，其中单身职工约为0.96万人，带眷职工约为0.24万人，按照上述1.5的带眷系数，计算家眷数约为0.36万人。则本产业园居住的外来总人口为：1.2万人0.36万人1.56万人3、规划总人口综上，规划区内的总居住人口规模计算如下：规划区内的总居住人口本地农村户籍人口区内居住的外来人口 0.22万人1.56万人1.8万人第五章 规划构思一、路网规划1、道路网设置及道路横断面设计（1）道路网设置图5-1 道路网结构示意图道路网布局借鉴国内成熟产业园区道路网规划建设的经验，采用方格网+组团式布局结构，结合地形地势布局，组团间以干道向联系，组团内部道路自成系统。主干路网结合现状河流、谷地布局，既减少山体破坏，降低造价，又有利于市政管线的敷设，并能最大限度地减少地面自然沉降与道路及管线的破坏。此外，道路设计充分采用高低路、山体绕行等方式，以降低工程造价，同时营造丰富的道路景观。图5-2 主干道路沿河流、谷地布局示意图（2）道路横断面设计道路红线宽度按照新城总体规划确定的15万人左右的人口规模，梅州新城可参照小城市的道路网设计要求来进行道路横断面设计。根据城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）的要求，城市干道红线宽度为2535米，而本次规划根据现状地形和实际开发建设的需要，调整干道红线宽度为2040米。下调到20米：区内山地地形特色决定了规划干道难以象平原地区一样实现城市干道两侧大面积的用地覆盖，因此在规划交通量较少但本身对道路级别要求较高的地区，采用20米红线宽度的道路设置，在保证车行道不变的情况下，降低投资。上调到40米：为配合生态园区的建设，区内部分路段考虑到景观需求，需要在道路断面中增设绿化分隔带，规划可采用40米道路红线宽度。道路横断面设计为体现山地特色，规划道路断面设计可采用相对灵活的设计手法，包括结合地形高差的变坡设计、不等宽人行道设计等： 图5-3 规划道路选线及断面示意图图5-4 高低路示意图2、滨江大道的走线选择滨江大道是体现规划区滨江特色的重要窗口，规划的滨江大道东段按照正在施工的新206国道选线进行确定，滨江大道西段道路则存在两种不同的走向选择：（1）方案一：紧靠梅江，走下畲公路段优点：借用下畲公路段，节省投资缺点：道路坡度较大，难以满足干道的通行要求；可能对防洪堤岸造成影响；沿江段进深不够，空间景观形象弱。（2）方案二：向南改道，避开北侧山体密集区优点：滨江开敞空间完整；强化江北岸向南的景观视线；道路坡度平缓；利于南侧用地的组织。缺点：开挖部分山体，投资相对较高综合分析上述两种方案，本次规划建议方案二为推荐方案。 图5-5现状下畲公路 图5-6滨江大道选线对比分析3、中部次干道的启动选择图5-7中部次干路的启动选择对比分析（1）方案一：选择中部大道（旧206国道位置）优点：拥有现状基础，节约建设资金缺点：道路施工时将严重影响旧206国道的通行能力，造成规划区以及周边区域联系不畅。（2）方案二：选择其西侧的规划二纵路优点：现状旧206国道可以继续使用，避免对其的交通干扰。缺点：增加启动时的基础设施投资。 综合考虑上述两个方案，本次规划选择方案二，即将规划二纵路作为西部组团启动道路。二、园区开发1、标准厂房区的设置（1）设置理由从现状东南部工业组团所采用的划分地块出让模式、企业各自开发实践效果来看，已暴露出建设档次低、公共配套弱、整体风貌不协调、与生态园区的要求甚远、与广州市各区产业转移对接操作难等一系列问题。因此，本次规划考虑单独划分出相对独立的产业组团，由政府统一建设标准厂房进行开发。通过采用风格统一的建设形式、配套相对完善的居住和商业设施、适度保护内部山体等方面，建设成为生态园区的示范点。（2）选址（少花钱、多办事、起效快）交通支撑尽量靠近现有城市主要道路；配套支撑尽量保证与畲江镇镇区的便捷联系；用地支撑通过对区内地形的适度改造，能够获得较充裕的土地储备；环境支撑现状自然景观环境较好，便于生态园区的建设；工业小组团结合现状地形和开发时序，提出建设“工业小组团”概念。图5-8标准厂房选址及用地布局示意图2、滨江生活休闲带的设置（1）设置理由梅州新城和产业转移园未来实现生态化发展目标的有效载体；体现规划区亲水特质，提供公共休闲活动场所；提供村民安置和经济发展用地，解决村民未来生产和生活出路问题；满足规划区50年一遇的防洪设防标准。（2）规划策略保留旧206国道不变，增强其步行功能（尤其是在下畲公路段），弱化交通功能；保留岸线空间的适度开敞，严禁工业用地占用岸线资源；规划滨水绿地、设置亲水空间；在现状基础上规划新村和村经济发展用地；通过保留山体、规划绿地、适度安排的建设用地等各类功能的复合，形成连续且富有变化的开放空间。图5-9滨江生活休闲带用地布局示意图3、配套组团的设置考虑到规划区内近3000亩的工业用地以及近2万的就业人口，需要规划一定量的配套生活设施来解决他们的生活问题。因此，在规划区内交通相对便利、服务半径适当的地区规划配套组团。配套组团结合现状村庄的搬迁安置，布置商业和居住设施，同时尽量保留自然山体的景观特色，适度开发，有效服务园区。图5-10 配套组团用地布局示意图三、生态保护1、区内山体的处理方式图5-11山体保护示意图区内现状山体较多，地形起伏变化大，通过对山体的部分改造，实现产业用地开发和生态环境保护之间的协调。（1）分类统计将区内现状山体按照相对高差分为20米以下、20-40米、40米以上三种类型。（2）处理策略20米以下山体用地平整；20-40米山体根据用地布局和景观需要综合考虑；40米以上山体规划保留，同时划定山体控制线。图5-12 山体保护线示意图图5-13 地形改造示意图2、梅江河和虾公溪保护措施（1）梅江河沿线建设满足防洪要求根据1957年至今历史水文统计资料，梅江在畲江区段最高洪水位为96.86m，按照这一数据确定防洪标高。规划滨江大道各主要控制点标高基本在100米左右，配合沿江路（旧206国道+下畲公路）实现规划区50年一遇的防洪要求。（2）生态保育通过对梅江河沿线的山体选择性保护和绿地建设，构建生态岸线以及滨江绿带。梅江南岸用地应以生态保育与生活性功能为主，禁止任何工业开发，沿线布置生态公园、休闲广场、商业金融等用地。（3）虾公溪的治理对虾公溪现状走线进行裁弯取值，并在两侧各控制5米防护绿带。虾公溪是规划区内最大的水系，考虑在其东侧布置城市次干道，使得河涌成为道路绿化的组成部分，两者有机结合。同时根据需要对河涌进行适当改造，既保持河涌的水体功能，又利于用地的开发，从而形成具有地域特色的河岸景观。四、村庄处理1、古村保留规划区内分布有少量的古村落和有保留价值的历史建筑，其中比较典型的一处位于中央大道西侧。村落依山傍水而建，建筑形式代表了当地客家文化的特点。规划上对这类村庄予以保留，主要措施如下：（1）不破坏村落所依托的山体结构和河流走向，保证其背山面水的村落格局不变；（2）规划道路在线位选择上尽量避免对村庄的破坏；（3）在保留的基础上进行内部整治，完善其景观面貌。 图5-14 古村保护示意图 图5-15 现状村庄分布示意图2、一般村庄搬迁规划区内村庄搬迁根据“整体搬迁、统一建设、政府主导、村民得利”的原则实施，具体方法如下：（1）区内村庄进行统一搬迁；（2）选址两处新村用地统一建设；（3）政府在改造过程中发挥主导作用，包括统一使用拆迁补偿款、统一预留部分征地补偿款、统一规划建设新村；（4）规划的村经济发展用地使村民得到持续稳定的收入。 图5-16 村庄搬迁及安置意向示意图五、风貌建设1、整体风貌营造根据规划定位和基地条件，规划区应营造山城交融、生态有序的整体风貌景观，为此规划采取以下措施：（1）划定风貌区，将规划区根据不同用地功能划分为几个相对独立的风貌控制区，各控制区通过对建筑高度、建筑形式、建筑体量、建筑色彩等方面进行控制和引导，使之协调有序。（2）规划统一处理山体绿地。（3）建设滨江绿化景观带，体现亲切、人文关怀精神，形成规划区地标。2、强化地区整体生态形象参照相关地区的建设经验，规划区能否在生态园区方面真正有所突破，除上述方面外，还应注重下列措施：（1）道路走向和建设形式应顺应山体，形成相互呼应的空间关系；（2）主要道路沿线在空间上形成保留山体和建设用地之间相互错落的景观格局；（3）区内山体改造后，应采用绿化护坡处理，避免使用挡土墙；（4）注重道路绿化，强调道路的景观功能；（5）人行道铺装应采用相对明快的色调； 图5-17道路建设与山体关系示意图 图5-18绿化护坡示意图 图5-19 道路绿化示意图 图5-20 建筑与山体关系示意图（6）不提倡设置单位围墙，如需设置的应保证其通透性；（7）植被的选择体现地域特色和多样性，其中需以常绿植物为主；（8）精心打造滨水空间的绿化景观；（9）中小型入园企业一般不允许单独设置职工宿舍。 图5-21 园区绿化示意图 图5-22滨水绿化示意图 第六章 用地布局一、规划结构根据地形地貌条件、对外交通路网以及用地的使用功能，规划区形成“一带五组团”的规划结构。图6-1 规划结构分析图1、“一带”即以梅江南岸和规划滨江大道之间区域形成的滨江生活休闲带。规划以生态保育为主，适度进行生活性开发，通过保留山体、规划绿地、适度安排的建设用地等各类功能的复合，形成连续且富有变化的开放空间。具体规划措施如下：（1）保留旧206国道不变，增强其步行功能（尤其是在下畲公路段），弱化交通功能；（2）保留岸线空间的适度开敞，严禁工业用地占用岸线资源；（3）设置滨水绿地、设置亲水空间；（4）在现状基础上规划新村和村经济发展用地；此外，滨江生活休闲带在规划区还承担三项主要功能：（1）通过适当抬高道路和地坪标高满足规划区50年一遇防洪设防标准；（2）通过布置带型绿地，提供亲水的带状开敞空间，既为规划区提供了集中的休闲活动场所，同时也能够体现地区的特色风貌；（3）现状畲江大桥周边区域在现状基础上安排新村用地以及村经济发展用地，满足规划区东部村庄发展的要求，既避免了对区内村庄的大拆大建，保证了区内村民未来的部分生活来源，同时能够形成由畲江大桥进入规划区的门户景观形象。图6-2 滨江生活休闲带规划图2、“五组团”指由园区主次干道和自然地形分割形成的四个相对独立的工业组团及园区中部的生活配套组团。其中工业组团分别是东北部的标准厂房组团，东南部的轻型加工产业组团、中部的汽车零部件制造业产业组团和西部汽车零部件制造业产业组团。（1）东北部标准厂房组团该组团紧靠畲江大桥，能够将现状畲江镇区作为产业开发的配套依托，实现组团的快速发展，因此作为规划区的首期启动组团。组团内部依托干道和现状山体，安排部分村经济发展用地，引导其以员工楼的形式进行开发，为组团内部的就业人口提供居住配套功能。同时，通过对部分现状山体的保留，营造出良好的生产、生活环境。规划在靠近进园大道和梅揭高速北沿线处规划一处污水处理厂，解决区内的排污问题。（2）东南部轻型加工产业组团目前该组团正在进行开发，规划通过干道网的组织，贯通其与畲江镇区及周边产业组团的联系。 图6-3 标准厂房组团规划图 图6-4 轻型加工产业组团规划图（3）中部汽车零部件制造业产业组团图6-5 中部汽车零部件制造业产业组团规划图该组团位于规划区中部，规划的北侧主干道和兴畲高速之间。组团内部除安排必要的产业用地外，还规划有部分员工楼用地、变电站、消防站等市政公用设施用地以及保留部分现状山体。（4）西部汽车零部件制造业产业组团位于广梅汕铁路以东、规划的三纵路以西，规划充分结合自然山体布局产业，形成山城交融的半围合环状空间，体现生态园区特色。规划保留了虾公溪西侧分布较为集中、具有典型客家风貌的古民居，延续文脉，同时丰富园区道路与河涌景观。（5）生活配套组团该组团位于园区中部、中央大道两侧，交通便利，现状地形高程较低，规划适当抬高道路和地坪标高至97米，安排商住、公共服务设施以及员工楼用地。此外，东侧结合村庄改造，安排一处农民新村用地主要解决规划区中部和西部的零散村庄搬迁安置要求。尽量保留自然山体为景观特色，中低强度开发，形成背靠自然保护山体的生活配套组团；南部设置公交首末站一处，服务于整个园区。 图6-6 西部汽车零部件制造业产业组团规划图 图6-7 生活配套组团规划图 二、土地利用规划1、居住用地规划的居住用地主要在规划区中部，结合中央大道两侧的商业用地布置，全部为二类居住用地，面积4.22公顷，占城市建设用地的1.21%，占规划总用地的0.9%。（1）规划4.22公顷的二类居住用地，建设类型为多层住宅，人口密度为600人/公顷，可满足约2500人的居住需求。这类普通商品房主要满足规划区内约占15%就业人口的较高收入阶层的住房需求。（2）规划在畲江大桥南侧和规划区中部集中建设两个农民新村，总面积6.92公顷，按照120平方米/户的住宅用地标准，可解决规划期末2200人村户籍人口的住房需求。（3）在规划区东北部的标准厂房组团内以及规划区中部规划员工楼用地10.23公顷，按照1300人/公顷的人口密度指标，共可解决13300人的住房需求。综合上述三部分，可解决规划期末区内1.8万人总的居住需求。2、公共设施用地规划公共服务设施用地主要包含行政办公用地、商业金融用地及其它公共服务设施用地，总用地面积18.14公顷，占城市建设用地的5.22%，占规划总用地的3.88%。行政办公用地：该用地总面积0.29公顷，为梅江南岸保留了现状的交警畲江中队用地。商业金融用地：该用地面积16.15公顷，主要包含有中部配套组团的商业集中发展区以及靠中部靠梅江南侧的旅馆业集中区。其它配套设施用地：该用地面积1.70公顷，主要为保留现状有历史价值的古村。3、工业用地工业用地集中分布在规划区的西部、中部和东部，总面积192.59公顷，占城市建设用地的55.38%，占规划总用地的41.20%。标准厂房组团规划为一类工业用地，面积21.47公顷。东南部的轻型加工产业组团以及西部的汽车零部件产业组团，规划为二类工业用地，面积171.11公顷。规划区工业用地192.59公顷为净用地面积，按照组团开发模式，包含园区内的城市支路，则工业用地面积约220公顷（3300亩）。4、对外交通设施用地规划对外交通用地总面积6.61公顷，占城市建设用地的1.90%，占规划总用地的1.41%。包括广梅汕铁路用地0.37公顷、兴畲高速用地6.24公顷。5、道路广场用地规划道路广场用地总面积75.64公顷，占城市建设用地的21.75%，占规划总用地的16.18%。其中，道路用地75.23公顷，一处社会停车场用地面积为0.41公顷。6、市政公用设施用地规划市政公用设施用地总面积6.25公顷，占城市建设用地的1.80%，占规划总用地的1.34%。主要包括规划区中部的一座110KV变电站用地，用地面积1.04公顷；位于规划区南部、中央大道西侧的一座加油站，用地面积0.30公顷；位于加油站西侧的公交首末站，用地面积1.23公顷；位于集中商业组团南侧的电信模块局，用地面积0.10公顷；位于规划区东侧的一座污水处理厂用地，用地面积2.85公顷；分别位于规划区中部、东南部和规划区东北部的三座污水泵站，用地面积分别为0.1公顷，0.11公顷和0.22公顷；位于规划区中部、进园大道北侧的一座消防站，用地面积0.30公顷。7、绿地规划绿地总面积44.33公顷，占城市建设用地的12.75%，占规划总用地的9.48%。其中，公共绿地面积18.39公顷，人均公共绿地面积约10平方米。防护绿地面积25.94公顷，主要为广梅汕铁路东侧防护绿地和梅揭高速出入口连接线西侧防护绿地以及兴畲高速北侧防护绿地。8、水域和其他用地规划水域和其他用地总面积119.64公顷，占规划总用地的25.60%。包含有水域、林地以及村镇建设用地三部分。水域：用地面积0.53公顷，主要为区内保留的现状河涌（虾公溪）。林地：用地面积92.63公顷，为规划区各组团内部保留现状的山体，起到改善生态环境、突显地区风貌、强化视觉景观的作用。村镇建设用地：用地面积26.49公顷，其中村镇居住用地6.92公顷，村经济发展用地19.57公顷。规划的村生活用地包含两处集中的农民新村，统一按照单家独户的住宅建设形式，每户住宅基地面积控制为80平方米。其中规划区东北角新村面积3.46公顷，在保留现状的基础上主要解决东部组团内部的村庄集中安置要求。中部新村面积3.46公顷，主要满足规划区中部和西部村庄集中复建的要求。规划的村经济发展用地根据引导属性的不同分为商业用地和员工楼用地。其中，引导做商业用地的面积为9.34公顷，主要为工业企业提供相关的生活配套设施。引导做员工楼的用地面积为10.23公顷，主要为区内的工业企业统一配套集中的员工楼，规划区内的工业企业内部原则上不允许配套员工楼或职工宿舍。图6-8 土地利用规划图表61 规划用地汇总表项目规划用地序号用地代码用地名称面积占城市建设用地占总用地(ha)(%)(%)1 R居住用地4.22 1.21 0.90 其中RC商住用地3.92 R22 托幼用地0.30 2 C公共设施用地18.14 5.22 3.88 其中C1行政办公用地0.29 C2商业金融用地16.15 C9其他公共服务设施用地1.70 3 M工业用地192.59 55.38 41.20 其中M1一类工业用地21.47 M2二类工业用地171.11 4 T对外交通用地6.61 1.90 1.41 其中T1铁路用地0.37 T2公路用地6.24 5 S道路广场用地75.64 21.75 16.18 其中S1道路用地75.23 S3社会停车场库用地0.41 6 U市政公用设施用地6.25 1.80 1.34 其中U1供应设施用地1.04 U2交通设施用地1.52 U3邮电设施用地0.09 U4环境卫生设施用地3.30 U9其它市政公用设施用地0.30 7 G绿地44.33 12.75 9.48 其中G1公共绿地18.39 G2生产防护绿地25.94 城市建设用地（ha）347.78 100.00 74.40 8 E水域和其它用地119.64 25.60 其中E1水域0.53 E4林地92.63 E6村镇居住用地6.92 村经济发展用地（商业）9.34 村经济发展用地（员工楼）10.23 规划区总用地467.42 100.00 第七章 地块划分与细分一、基本思路本次采用规划管理单元和地块二级控制体系，形成控制性详细规划的规划单元和地块划分。其中规划管理单元与地块划分及其编码规定是规划控制体系的基础，将整个分区按适当的规模划分成若干规划管理单元，成为规划管理“文件夹”的基本单位。地块是指按“城市用地分类与规划建设用地标准”规定的按土地分类划分的城市用地基本单元，地块的划分则在规划管理单元内根据用地性质及功能、用地权属范围、开发规模与可行性等因素具体划分，以保持用地性质的完整性和唯一性为准则，并有利于下一级别修建性详细规划的编制和土地出让的需求。图面表达用实线、色块和用地性质代码表明地块边界和用地性质。二、地块编码为便于规划管理和建设实施的操作，规划区内划为01-06共计6个规划管理单元。其中，每个规划管理单元包括数量不等的地块。地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块、一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。编码：编码采用三级6位编码方法，由规划区码，规划管理单元、分地块号组成。其中，区位码用两位字符表示，规划管理单元和地块编码分别由2位数字组成。第一、二位字母代表规划区；第一、二位数字代表规划管理单元编码；第三、四位数字代表分地块编码。如MZ0101表示广州（梅州）产业转移工业园01规划管理单元的01地块。规划中结合道路走向、自然界线、土地权属和出让要求，在地块内再进行地块细分，并确定细分地块的编码。三、地块划分与出让模式地块的划分应充分考虑实施的可操作性。非定位路网的设置，应使地块的出让具有一定的灵活性和弹性。1、工业用地地块工业用地的开发与地块划分应以产业的分类集中为原则，小规模的企业集中开发一个地块，大型企业可以占用几个地块统一开发。工业地块的划分要有利分期建设，便于管理，并注重与后期开发建设的衔接。根据产业发展意向，规划区内的工业用地的开发将以整体开发模式为主。但考虑发展的不确定因素，结合弹性规划的原则，本次规划的工业用地的划分以5-10公顷为主。2、居住用地地块居住用地地块的划分应较工业用地地块更具有灵活性，以便使整个园区形成大小有致的地块组合。地块划分应尽量根据用地类别以及道路走向进行划分。3、公用设施用地地块公用设施用地的划分主要依据公用设施用地实际需要面积大小进行地块划分，应充分体现高效用地和节约用地的原则。第八章 地块指标控制一、地块控制体系的构成本次规划的控制体系的内容可分为以下几类：用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用兼容性。环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。建筑形态控制内容：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；配套设施控制：公共服务设施、市政公用设施、交通设施布置和管理的要求。在以上控制内容中的五项属地块控制指标，可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标，指导性指标是参照执行的指标。其目标是贯彻规划和开发控制的意图，为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。二、规定性指标的控制