毕业设计（论文）-武汉星悦城项目评估报告论文.doc

毕 业 设 计星悦城项目估价报告学生姓名：学 号：所在系部：专业班级：指导教师：日 期：Star City Project Valuation Report学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学院有关保管、使用学位论文的规定，同意学院保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于 1、保密 ，在 年解密后适用本授权书。 2、不保密 。 （请在以上相应方框内打“”） 作者签名： 年 月 日 导师签名： 年 月 日摘 要 星悦城由武汉星科公司鼎力打造，秉承国际前瞻理念，雄踞后湖新城核心区域，以180万方恢弘体量，全面聚合顶级城势资源，形成全新的“新都市生活圈”。项目位于后湖新城的门户，扼守区域黄金走廊。以绝对中心的地理位置拥揽武汉大道、后湖大道等城市地面“动脉”，临近三环线、姑嫂树立体高架等城市快速通道。揽括地铁6、12号线、汉孝城际快铁铂金三轨配置。完备的立体交通体系，创造前所未有的快捷出行。星悦城首期推出的K6地块，由7栋33层的高层、2栋5层的洋房以及1栋LOFT公寓组成，户型的设计面积均在80-135平方米之间。以低密度人居奢享和生态人居氛围献给城市品质生活认同者。星悦城，肩担责任、传承精髓、不断萃取城市繁华于此共融，立志成为让所有人喜悦绽放的理想城邦。 我们将采用市场法和成本法对星悦城项目进行估算，用于作为抵押。将采用可比实例进行研究比最终确定星悦城的价格。关键词：市场法 成本法 可比实例iAbstractFrom Wuhan Star, Star Joy strong build, adhering to international forward-looking concept, dominating the core area of Lake Park, a grand volume of 180 Articles, comprehensive aggregation of top City potential resources, the formation of the new new urban living circle. The portal project is located in Lake Park, the guardian of the regional gold corridor. Pro football to the location of the absolute center of Wuhan Avenue, Lake Avenue, City ground artery, near the Third Ring, aunts Fast Track to establish a body elevated and other cities. Football including the Metro Line 6, 12, the Hanxiao intercity fast iron platinum three-track configuration. Complete dimensional traffic system, creating unprecedented travel.Keywords：Markets Act Cost Method Comparable Instance ii目 录摘 要iAbstractii1 引言11.1 概况11.2 状况分析11.3 前景预测22 估价的假设和限制条件33 星悦城区域环境53.1 后湖板块概况53.1.1 地理位置53.1.2 性质53.1.3 交通条件63.1.4 区域习惯64 楼盘周围地块及房价简述74.1 后湖片区面临的房地产开发问题85 后湖星悦城基本信息95.1基本信息95.2项目配套95.3整体设计方案95.4总平面布置126 市场法比较定价136.1 汉口花园定价136.2汉口花园价格走势136.3 百步龙庭三期定价136.4后湖华庭价格走势146.5权重比较167 成本定价197.1 估价测算过程197.1.1 房屋开发成本197.1.2 土地开发成本197.1.3 资金成本（利息）207.1.4 利润及销售税费208 星悦城未来前景和附加值218.1 后湖片区发展趋势浅探218.2 未来一年星悦城的升值优势21结 论23参考文献25附 件26致 谢271 引言1.1 概况 后湖大道区域在近几年来，区域经济一直持续稳定发展，国民生产总值和入库税收一直以两位数的速度增长。在制造业方面，逐步形成了以依托“两区”（江岸区经济开发区、堤角都市工业区）发展先进制造业格局；在三产业方面依托“一城”（竹叶山商贸城）发展商务商贸等现代服务业的格局。 以江岸经济技术开发区为依托，逐步带动跃进、石桥、红桥、永红、二七等各村办工业园区的发展。带动二批着眼于商业流通配套，以环保建材生产、生物制品、珠宝加工、机械制造、电子机电等低污染、高附加值兴业、高科技性、创新型行业的发展；依托堤角都市工业区的政策优势，积极培育了以铸造配件、轴承等产品为主的配套生产企业，延伸了产业链条，做大做强了机电制造业，形成了以岱山、幸福、十大家工业园等具有一定规律、科技含量较高的机电制造产业群。 以竹叶山商贸城为依托，发展了跃进厨具市场、跃进钢材市场等市场群。初步形成了以竹叶山商贸城为龙头，集市场交易、物流、商贸、金融、办公休闲于一体的市场交易群、物流中心和商贸中心，形成了后湖区域人流、物流、资金流的积聚效应，通过优化用地布局，完善配套设施，提升环境景观和合理规划交通网络，推动了整个后湖新城的建设与发展1.2 状况分析1）划的限制。根据武汉市的总体规划，后湖片区被规划为以中高档住宅为主的宜居生活区，限制了该区域经济发展空间。2）土企业在现代市场经济竞争的大潮中逐渐被淘汰。原后湖的大批乡办、村办中小企业在市场经济的竞争中纷纷关门、倒闭，仅有少数企业如中兴纸业、航天波纹通过改制增强了竞争力，得到了发展壮大。3）村办工业园区身份地位不明。现有村办工业园中除石桥工业园外，其他村办工业园区都还没有办妥规划用地手续。 4）造业产业层次较低，整体实力仍较弱。初级产品多，深加工产品少，一般产品多，名牌产品少，低附加值产品地盘，高附加值产品少。5）务业发展仅具雏形。1.3 前景预测1） 后湖新城”建设和“城中村”改造机遇，利用“城中村”改造的相关政策，留住发展空间，要充分利用“城中村”改造政策中关于产业用地的指标，使各村办工业园区合法化，使各村改制后成立公司有相应的发展空间2） 发展现代服务业。随后湖新城建设的不断推进，后湖区域景观和交通状况有了较大改观，区位优势逐步显现，给后湖区域现代服务带来了难得的发展机遇。要以华中竹叶山国际广场为依托，带动黄孝河中心商贸区建设；以后湖大道武汉 港现代服务业园区、欣荣客运中心商务区等三大现代服务业聚集区为依托，着力构建竹叶山商贸城、跃进综合市场群为支撑的后湖中环物流中心、新荣客运枢纽中心、塔子湖体育中心等三大现代服务功能中心；精心打造黄孝河、金桥大道、后湖大道兴业路等特色商业街。在注重发展传统的商务商贸服务业的同时，还兼顾发展金融、服务行业、房地产业、现代物流、专业服务、文化旅游等现代服务业，并推动现代服务业与现代制造业的互动发展。2 估价的假设和限制条件1)本报告估价结果是估价对象在2012年10月的公开市场价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设： (1)具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场； (2)估价对象能够白由地在市场上进行交易活动； (3)交易双方无任何利害关系； (4)为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等足相对静止不变的。 (5)委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 本报告确定的估价结果，是反映估价对象在奉次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价日的和估价时点，本结果对用于其它方而的客观性未作探讨。 2)由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以该整体房地产能够持续使刖且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。3)本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价伉及其所分摊的国有十地使用权价伉，也包含了与估价对象房地产小可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可移动部分的价值。 4)本估偷报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到白然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。 5)本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。 6)本估价报告自完成之同起，应用有效期为壹年。在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。7)房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得m的结果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。3 星悦城区域环境3.1 后湖板块概况 3.1.1 地理位置湖板块处于中环线以内，属于未来城市规划中汉口三个综合组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。3.1.2 性质周边商业网点和金融机构交通齐全的区域主要位于发展大道和姑嫂 树 路沿线如世华大酒店、中百仓储、农行、建行等岱黄公路沿线主要为小的商业铺面、专业性市场无酒吧、网吧等娱乐设施。教育构不够健全仅有华中高级中学、塔子湖小学、黄浦园丰村小学、田园小区小学等医疗设施缺乏主要为小的门诊部。黄埔大道沿线有空军医院、一六一医院九州医院三家大型医 院，但距离后湖较远。总的来说人文环境几生活配套设施较差是一大劣势。图3-1星悦城地理位置3.1.3 交通条件四周已形成了大的交通体系东西向有近年来新建和在建的发展大道后湖大道幸福大道张 公堤路段南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。 嫂树路交通便捷有 56、路等通向各个方向岱黄公路公交车很少只有716、706、543、621路公交车 与发展大道交汇路口还有东大门客运站客车主要是运送人员去黄陂等县城。图3-2交通图3.1.4 区域习惯 此地区居民主要为当地农民生活以打工种植养殖为主年收入水平偏低居民的文化 水平不高对外界信息关心和接触较少但由于地理位置靠近城区以及外来人员影响生活已开始城市化倾向 。4 楼盘周围地块及房价简述1）主要的住宅项目状况湖片区共开发26座楼盘：中一花园、青青美庐、汉口花园、世纪家园三期、汇龙花园二期、步亭花园三期怡和园、新地东方华府、后湖华庭、天上人间、世纪家园幸福人家、左岸风景线、宏宇绿色新 都、新地东方花都、世纪家园、佳海名苑、城开紫竹苑、百步亭花园怡康园、竹叶苑、温层、步亭花园温馨园、湖生态花园、步亭丹枫园、百步亭百合园（已售完）、梦湖花园（已售完）、锦花园（已售完）、城开星园、东方恒星园（已售完）其中8座已经售完。2）质逐升，科技含量高，现代风格浓。在建项目绿色新都小区主次道路分明，车位标准为1个2户，停车方式采用半地下停车库，住宅底层架空，停车与临时地面停车相结合的方式；后湖生态花园设有气象温度风向监测站，楼盘以多层为主，采用超大型阳台，全落地门窗和外飘窗：紫竹园首次在汉进行钢结构试点，三大组团均设计为三层半和五层半的连体别墅，采用框架异形柱技术解决了室内凸现出墙面的梁柱问题；世纪家园领先十五年的小康住宅设计，突出的高科技含量配置，经过国家建设部在规划设计、结构体系、建筑：节能、环境保障、智能型住宅方面设置的24项关键技术测试，直逼香港、新加坡家居水平；东方花都采用落地凸窗及转角窗等。3）套设施日益完善。在后湖我们可以清楚看到开发商在提高楼盘品质的同时，也努力使相关配套设施完善。如佳海华苑斥资1000万元，修建了豪华、高档会所；东方花都(二期)兴建了超市等配套公建；后湖生态花园的社区“一条龙”服务；百步亭更是凭借大型社区优势，相关配套一应俱全。4）平均价格偏低，均价为1917.25元平方米。后湖区域在售住宅项目价位跨度从1200元平方米到2500元平方米，涵括了经济适用房，小高层、高层、联体别墅、独立别墅等多种住宅类型。总体均价较低，比武汉市平均房价少182.75元平方米，除东方花都、佳海华苑、哈佛苗苑超过2000元平方米，其它楼盘价位相对较低4.1 后湖片区面临的房地产开发问题在后湖片区最初成为汉口最聚人气的开发热点时，金银湖片区一夜之间的崛起让业内人士惊叹不已。金银湖片区的整体综合开发和相关配套设施的完善，如金山大道的贯通，让金银湖片区人气巨增。而曾经对后湖满怀希望的个别开发企业因为种种困难而失去信心。目前，后湖片区房地产开发面临的主要困难有两大方面：一是交通路网、环境、教育、生活、金融等生活配套设施的不完善。另一方面在于各开发企业各自为阵，开发零散带来的困难。很多开发企业在楼盘建成后，还得修建学校、超市、道路等相关配套进行第二次投资，严重影响了企业的经济效益，加大了房地产开发的难度。好在各开发企业已意识到了零散开发的弊端，纷纷呼吁加强板块意识，进行整体规划，统一开发，联合互利，集资共赢。5 后湖星悦城基本信息星悦城位于汉口后湖片区，临界杨汊湖与后湖片区的中间地带，由后湖三环线、塔子湖西路、幸福大道、与姑嫂树路围合而成，是星科地产近年来打造的最大规模的项目。总建筑面积约180万方，项目集合大型商超、影院、餐饮、娱乐等多种业态，以两处12万方阔朗的运动公园和婚庆主题公园为核心架构，将项目打造成为泛公园主题社区，成为让所有人喜悦绽放的理想城邦。星悦城由湖北星科地产前瞻武汉发展，以罕见大气规划，于汉口核心区域建设新型的城市综合体项目星悦城。立志以一座城的体量，打造新都市生活方式，开启武汉“造城”新时代！星悦城占地1500余亩，是千亩级大盘。以180万方恢宏体量，于汉口心将万象共融。星悦城做项目并未考虑短期回报，而在前期将进行大量前期投入。投入巨资引入大型商超、建公园、引名校；打造区域活力购物中心. 5大标杆性配套十分吸人眼球，风情商业街、双城市主题公园、一站式品牌教育、活力购物中心、物业管理，无论哪一个都有足够的理由让星悦城万众瞩目。5.1 基本信息表5-1星悦城的基本状况物业类别项目特色建筑类别装修状况环线位置所属商圈住宅、普通住宅景观居所,公园地产板楼 高层毛坯二至中环后湖物业地址江岸汉口新华下路杨汊湖（后湖大道与塔子湖西路交汇处）开盘时间入住时间容积率绿化率入户数物业费2012-1-32013-08-013.5435%1722 户暂无资料预售许可证武房开预售2011560号开发商武汉星科房地产开发有限公司售楼地址杨汊湖新华家园车站旁（外展点）星悦城房价最低价6500元/平方米占地面积建筑面积开工时间竣工时间459490平方米1844270平方米2011-08-012013-08-01建筑设计单位北京DDJ楼盘推广公司武汉沃胜科技有限公司工程进度在建(2012-02-15)产权年限70年5.2 项目配套幼稚园 苗苗幼儿园，跃进立志幼儿园 邮局 将军路邮政局 小区超市中小学 武汉育才小学、武汉铁中、武汉市第四十二中学、江大黄埔区5.3 整体设计方案星悦城一期项目位于武汉市江岸区后湖街跃进村。该项目拟新建2栋层、1栋25层、1栋33层、5栋34层高层住宅及1至2层商业裙房，1栋10层综合楼，总建筑面积为162775平方米。主要有3个设计上的优势高端楼盘星悦城售楼中心开放当日便吸引了近千名购房者到场参观，作为今年武汉楼市中最后一个面市的超级大盘，星悦城以高端品质和6500元/平方米起的超低单价吸引了众多购房者关注的目光。1）优势一：价格低，环境好用上升至城市的角度来纵观大武汉的核心发展脉络时，可以清晰地发现从徐东到西北湖、永清、菱角湖，呈现出一条由南至北的黄金发展轴线。而这条黄金轴线同时也与武汉城市政策规划不谋而合，绝佳的地理位置使星悦城成为众多优质市政配套资源的轴心所向。星悦城落定后湖门户地段，家门前即是城市动脉武汉大道，40分钟内便可畅达武汉所有热门商圈，目前已有包括711、532等公交线路直达星悦城，“伴随中一路地下通道建成、姑嫂树路高架开建、井南大道规划待建等周边交通大提速，星悦城的业主将抢先享受酣畅淋漓的出行升级。”此外，包括地铁6号线、地铁8号线和地铁12号线都将星悦城左右合围，“地铁从来都是检验物业价值恒定标准，180万平方米的体量以及未来5万人的入住决定了星悦城必须拥享轨道交通配置，这是区域内很多楼盘都无法2）优势二：旗舰配套造就区域标杆后湖新城作为新规划的四大居住新城之一，因其绝佳的地理位置和纯居住功能的划分，已经成为汉口中心购房者的置业首选地域，但区域配套却是长期困扰后湖板块持续升级的一大短板，无论商业还是教育资源都无法让板块居民满意。后湖板块缺乏优良的教育资源也是常年亟待解决的问题，星悦城将重金打造小区专属的幼儿机构及中小学校。星科地产专门引进了“实验”系列幼儿园、“育才”系列小学以及“实验”系列初中，星悦城业主子女将独享武汉市最为顶尖的教育资源。除此之外，星悦城还打造了12万方超大景观，其中包括武汉第一个婚庆公园，业主将可以在此公园内享受到从婚纱摄影直至举办婚宴的全系列流程，满足年轻人对浪漫生活的畅想。3）优势三：大楼盘更注重小细节“星悦城的户型讨论和设计就超过三个月的时间。负责星悦城产品规划研发方面的负责人表示 “我可以这样说，星悦城的面市完全符合国家宏观调控的步调，我们的产品是面对刚需人群的。”据了解，为了将项目品质打造好，星科地产会经常召开工作会议，“甚至因为一个户型的窗户向哪个方向开都做过考量，我们很不认同楼盘利润为上的原则，真字为先永远是星悦城的基调。”所以，从一些很小的细节就可以看到，星悦城虽然是一个超级大盘，但对于微小细节十分看重，这样的楼盘品质将给购房者更强烈的购买信心。据悉，12月18日，星悦城将开盘。星悦城首期面市价格相当有优势，起价6500元/平方米的楼盘在后湖板块确实不多见。5.4 总平面布置图51总平面图图52卫星地图6 市场法比较定价6.1 汉口花园定价位于后湖新城，幸福大道贯穿整个小区，项目西临新华下路，南依后湖大道，东至塔子湖西路，北靠井南路，总占地面积892亩，汉口花园是以中等收入的工薪阶层为消费主体，以亲切、恬静、绿色为开发主题。五期清桐阁位于整个地块的正中心，总占地面积7.88公顷，建筑面积9.74万，由13栋均为11层的小高层建筑组成，其中1、2、3号楼为三栋建筑节能示范楼，小区内空间开阔，功能分区明确，景观元素丰富，植物配置错落有致，四季分明，营造出了安静、悠闲、自然的居住环境。价格说明：均价7300元/平米付款方式：银行按揭贷款,分期付款,一次性付款月供：2000-3000元首付：15-20万历史价格：2012-04-13 均价 7300元/平米 2012-03-24 均价 7300图6-1汉口花园价格走势6.2 百步龙庭三期定价 百步龙庭地处武汉市江岸后湖新区，城市中环线内，是武汉市规模最大的住宅项目之一，规划建成一个占地7平方公里，入住30万人的百步亭新城。随着武汉城市化进程日益发展，百步亭花园的交通及区位优越性正日益凸显，六横六纵路网布局及畅达的公交系统共同筑就。图6-2百步龙庭价格走势6.3 后湖华庭定价后湖华庭位于武汉金桥大道。绿色清晰，交通方便，业余生活丰富多彩，是理想的休闲居住地。为了给业主提供一个健康舒适的生态住宅。拥有大型园林景观。小区的配套设施齐备，小区内设有幼儿园、小学、中学，超市就在家门口。图6-3后湖华庭价格走势6.4 碧桂园定价碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的让利于消费者，回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想。均价：4200元/平方米价格说明：均价4200元/平米付款方式：银行按揭贷款,一次性付款月供：3000-4000元首付：15-20万历史价格：2012-04-23 均价 4200元/平米 2012-04-05 均价 4200元/图6-4碧桂园价格走势市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。选用市场比较法，必须的前提条件是：1） 要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2） 参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。6.5权重比较1） 繁华程度：后湖星悦城在建，百步龙庭在建，后湖华庭和碧桂园已经完工2）交通便利：由于都是在附近所以基本上没有多大的交通优势，总的来说， 附近还是蛮通畅的，交通发达。3）交易价格比较：就近期来说碧桂园的楼盘价格是最低的.不足4500，而汉口花园最贵7900，各个楼盘的价格都浮动不大，除了碧桂园其他各个都是6500左右浮动.可比实例比较表6-1可比实例比较比较因素估价对象汉口花园百步龙庭后湖华庭交易均价-730076006700区域地理位置后湖大道后湖大道后湖大道后湖大道基础设施好较好很好很好因素公共设施较齐全齐全齐全较齐全环境质量很好好较好较好交通便捷度便捷便捷便捷便捷场地条件七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素装修程度厨、卫生间精装，其余初装厨、卫生间精装，其余初装厨、卫生间精装，其余初装厨、卫生间精装，其余初装户型合理较合理合理合理楼层高层多层多层高层工程质量优优优优使用功能较齐全齐全齐全较齐全物业管理措施较完备较完备较完备完备结构类型框架框架框架框架交易因素修正由于是自由市场竞争，暂定修正系数分别：100、100、100交易日期修正：100、100、100区域因素修正：表6-2区域修正表物业名称权重估价对象汉口花园百步龙庭后湖华庭区域条件1.010098.25100.5100所处地理位置0.3100100100105基础设施保证度0.210090105105公共设施保证度0.210010510595环境质量0通便捷度0.15100100100100个别因素修正表6-3个别因素修正表物业名称权重估价对象汉口花园百步龙庭后湖华庭物业条件1.0100989896装修家具配置条件0.3100100100100使用功能0.1100100100100楼层结构布局设施建材户型0.21009090100成新程度0.410010010090市场状况因素修正表6-4市场因素修正表物业名称估价对象汉口花园百步龙庭后湖华庭销售价格-730076006700交易条件100100100100时间因素100100100100区域条件10098.25100.05100个别条件100989896比准价格758277516979 比准价格：可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数带估价对象的价格为：（7582+7751+6979）/3=7437元/平方米 市场法定价为：7437元，此为初步定价。定价因素由权重比较。7 成本定价7.1 估价测算过程 1）运用成本法测算估价对象完全建成后的市场价值成本法计算公式如下： Pd=f+d+r+p 其中：f房屋开发成本 d：地重置成本 r-资金成本（利息） p-利润及销售费用注:以下详细数据由网上和图纸提供，部分由星悦城项目部资料室提取7.1.1 房屋开发成本 房屋开发成本=施工前期费十建筑安装工程费十小区配套工程费和增容费十其他费用表7-1成本构成表占成本百分比元/平方米施工前期费2.1%约为79元/平方米建筑安装工程费65.9%约为1510元/平方米小区配套工费和增容费18.0%约为411元/平方米其他费用14.0%约为400元/平方米估价对象重置成本2400元平方米7.1.2 土地开发成本市建成区，住户较多，若取得类似十地须发生拆迁安置费。依据武汉市拆迁管理办法及该区域住户密度，测算出该区域单位土地拆迁安置费为1556元平方米。专业的配套费用为依据武汉征收标准，大型公建为200-280元平方米；普通住宅为165元平方米。估价对象为普通住宅，并非商业、写字楼等人型公建，所以按165元平方米收取。则估价的土地对象为：1721平方米7.1.3 资金成本（利息）假设估价对象建设期为一年，利息率取估价时点中因人民银行一年期贷款利率5. 85%，则地价计息期为一年，假设房屋建设成本在开发期内均匀投入，其计息期为开发期的一半，按单利计息，则投资利息为：土地资金成本为17215.85%1=100.7元平方米房屋资金成本为24005. 85%12=70.2元平方米 7.1.4 利润及销售税费假设估价对象建设期为一年，依据武汉市房地产市场的行业毛利润率和必要的销售税率为房地产开发成本的15%，其中包括必要的销售费用。则：利润及销售税费= (2400+1721) 15%=618元平方米。运用成本法算的最终结果2400+1721+82+70.2+618 =4810元平方米。8 星悦城未来前景和附加值8.1 后湖片区发展趋势浅探1） 块的庞大为房地产开发提供了最基本也是最强有力的生产资料供给，加上该区开发企业联合板块意识的增强，以及大型房地产开发企业的土地储备，该区必将走向成片大规模的开发；2） 将注重“生态”与“科学”的结合，加大住宅质量与科技含量的不断提高，小区绿化面积增大，环境改善程度的逐步提高；3） 后湖拥有大面积的水域，如黄孝河、塔子湖和其它零散水面，将为“亲水楼盘”提供大有可为的自然环境。后湖居住新区的发展定位是在城市开发的基础上，依托汉口旧城，大力拓展城市新的发展空间，通过基础设施的配置、生态环境的改造和农业人口的妥善安置与转移，形成功能明确、布局合理、交通便捷、环境优美、配套服务设施齐全，并且相对独立的富有特色的小康型居住新区，发展成为汉口地区最大也最为完整的现代化城市居住区。后湖片区房地产开发所遇到的困难是存在的，也是可以解决的，但后湖片区的房地产开发不会因此而减缓前进的步伐8.2 未来一年星悦城的升值优势星悦城坐拥汉口中心绝版地段，180万方罕有体量，三轨立体交通脉络，20万方旗舰商业，12万方双公园英式粹景、一站式教育配套。以难以企及的性价比，满足消费者所有的需求，开创武汉人居的一种新高度。营销中心一经开放，即成全城瞩目焦点。悦中心，汉口核心价值所向星悦城独享武汉政策规划，占据后湖新城得天独厚的门户地段，180万方罕见体量，成为汉口中心购房者的置业首选地域，当之无愧成为了融汇区域顶级资源的轴心所向。后湖核心地段的星悦城，更时刻处在区域潜力的价值波峰。在率先畅享各种便利人居生活的同时，星悦城绝佳的保值升值性在后湖新城内毋庸置疑。悦交通，大武汉纵横畅达星悦城，坐拥罕有的三轨铂配。地铁6号线、地铁8号线和地铁12号线将星悦城左右合围，打造星悦城专属的归家专列，纵横大武汉，连接武汉各地繁华。门前更有城市动脉武汉大道，40分钟内畅达武汉所有顶级商圈，感受前所未有的纵横通达。随着中一路地下通道建成、姑嫂树路高架开建、井南大道规划待建等周边交通“大提速”，星悦城更将先人一步畅享这份酣畅淋漓的畅通无阻。悦配套，商业教育园林三位一体星悦城竭力打造顶级配套，构筑城心罕见的20万方商业旗舰，让每个人都能尽致臻享时尚润泽。萃取国际时尚前沿品牌，紧跟世界潮流，满足购物欲望。12万方双公园体系，原味英式移植园林，从每扇窗向中心景观广场看去，都是一次眼睛的旅行。引进高品质教育，从社区专属的国际双语幼儿园、高品质重点小学、青少年活动中心，到周边邻近的省市重点中学，全阶段一站式教育随心畅享，使孩子从起跑线开始一路领先。综上所述，无论是从教育，地段，交通，位置，星悦城都有着不可比拟的优势所以升值的空间是巨大的星悦城最终可以实现的价格：通过之前的分析，理论价值为4810元/平方米，而通过数据初步估算以后价格可能下调至5500元/平方米图8-1价格走势图结 论 科学地、客观地、有效地对住宅类项目进行后评估，是保证项目投资效果的重要方法之一我国尚处于房地产项目后评估的起步阶段，一个完善的评估指标体系的确立，将有助于加快我国房地产项目后评估的发展速度，保证我国的房地产行业健康发展，进而在更大程度上促进我国国民经济的发展 本论文主要是对房地产项目管理中后评估理论方法及应用方面的研究，房地产项目后评估重点在于评估方法的选择和评估指标体系的确立本文研究中，不仅对这两个方面的内容进行了较为细致的研究，还选取实际案例对所确立的评估方法也评估指标体系进行了验证通过这些研究，本文所取得的主要研究成果及创新如下： 1)在房地产项目后评估方法方面，笔者在总结国内外诸多学者对后评估方法的研究与实践的基础上，创新性地选取了层次分析法作为本论文的主要研究方法该方法的最大特点是它把研究对象看作一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策，能够把定性和定量的方法结合起来，能处理许多传统方法取法着手的实际问题，应用范围非常广泛2)在房地产项目后评估指标体系方面，笔者针对房地产项目的特点确定房地产项目后评估的评估内容，同时结合一般评估问题的指标体系谩计原则，通过查阅多种项目后评估的指标体系，最终确立了住宅类房地产项目后评估的指标体系，该指标体系的特点在于，涵盖房地产项目后评估的诸多内容，主要指标与细分指标相集合全面放映后评估结果，具有较强的客观性和实用性 3)在实证方面，通过深入的研究与实践，笔者认为在后评估过程中，要想保证整个评估结果的准确有效，不仅要有科学的评估指标体系和评估方法，