房地产评估课程设计.doc

房地产价格评估课程设计学 院： 土木工程学院 专业班级： 工程管理 学生姓名： 学 号: 指导教师： 日 期： 2014年 7月 成 绩： 不动产评估报告项目名称： 昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估委托方（甲方）：昆明理工大学房地产开发公司估价方（乙方）：昆明致远房地产评估有限责任公司估价人员：2014年7月15日估价报告编号：昆致远评估（2014）第（ ）号目 录致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4第一部分 估价结果报告6一、委托方6二、估价方6三、估价对象6四、估价目的7五、估价时点7六、价值定义7七、估价依据7八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果8十一、估价作业日期9十二、估价报告应用的有效期9第二部分 估价技术报告9一、个别因素分析9二、区域因素分析9三、市场背景分析11四、最高最佳使用分析11五、估价方法的选用12六、估价测算过程13七、估价结果的确定18第三部分 附 件19附件一、平面图19附件二、铺面外部效果图20附件三、铺面内部效果图21附件四、位置图221、整体位置图222、具体位置图22附件五、四至23附件六、周围环境23致委托方函德宏过手米线馆： 受您的委托，我公司我公司秉着独立、客观、公正的原则于2013年7月10日对于昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估。建筑面积为45，房屋所有权证证号为滇房权证字第号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点昆明市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2014年7月10日的价格及单价（币种：人民币）为：房地产价格小写大写总价83.64万元人民币佰拾叁万陆仟肆佰元整单价18585元/平方米每平方米人民币壹万捌仟伍佰捌拾伍元整 昆明致远房地产评估有限责任公司法定代表人：*2014年7月7日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2014年7月10日，提交报告之日为2014年7月15日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2014年7月15日至2016年7月14日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。（3） 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。的影响。（4） 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用房地产估价规范 (GB/T50291-1999) 相关规定。（5）如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 注册房地产估价师： 王兴华 注册证号： xxxxxxx 二0十四年七月七日估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、本报告基于公开市场假设，即： （1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价； （2）议价期间房地产市场基本保持稳定； （3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。 2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。 3、本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途4、假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。5、实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。二、估价的限制条件1、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。2、由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。3、本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。4、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。5、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。6、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。7、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。8、本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。第一部分 估价结果报告一、委托方 单位名称：昆明理工大学校办产业处 法定代表人： 单位住址：昆明理工大学呈贡校区联系电话：6546123二、估价方 机构名称：昆明志远房地产评估有限责任公司 单位住址：昆明市人民中路77号 法定代表人： 房地产评估资质级别：一级 联系电话：6857642三、估价对象概况 1、建筑物状况 评估对象是位于呈贡大学城商业步行街内“德宏过手米线店”，商铺里有完善的通风消防设施，同时白天也有充足的阳光，屋面的防水防漏良好，水电完善，光纤接入，屋内布局简单，干净整洁，作为一家小吃店也很合适。 3、估价对象区位状况 估价对象位于昆明市大学城商业步行街内，面朝昆明理工大学，在雨花毓秀小区的门口，周边商铺繁多，是呈贡大学城的一个商业中心，这里人流大巨大，学生作为这里的主体消费对象。此处可从菊花村乘坐170路、212路、190路或从火车站乘坐c85路等公交车达到此处，还有地铁1号线可供乘坐。周围有雨花毓秀小区、书香大地小区、昆明理工大学校区和云南师范大学环绕，有大量的客流人群。4、 权益状况 估价对象位于昆明市大学城聚贤街商业步行街内，房屋所有权人为德宏过手米线，房屋所有权证证号为滇房权证字第号，权属所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。四、估价目的本次估价为委托方进行铺面转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。五、估价时点2014年7月10日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、昆明市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2014年7月10日的公开市场价格。七、估价依据 1、房地产估价规范（GB/T50291-1999）； 2、城镇土地估价规程（TD 19930622发布）；3、实地勘测与市场调查资料等八、估价原则 1、独立、客观、公正原则。 2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。 3、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。九、估价方法 根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2014年7月10日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。序号名称所有者建筑面积总价单价1德宏过手米线店德宏过手米线45平方米83.64万元18585元/平方米注册房地产估价师： 王兴华2014年7月7日十一、估价作业日期2014年7月7日-2014年7月15十二、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2014年7月15日至2015年7月14日。第二部分 估价技术报告一、个别因素分析 1、建筑物状况 商铺位于呈贡大学城商业步行街内，商铺里有完善的通风消防设施，同时白天也有充足的阳光，屋面的防水防漏也是做的很好的，水电完善，光纤接入，屋内布局简单，环境舒适。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为90%。 2.委估对象利用现状 委估房地产现作小吃店，公共配套设施良好，中档装修。二、区域因素分析 1、呈贡新区的基本状况云南省昆明市呈贡区总面积541平方千米，为昆明市政府驻地，总人口40万。区人民政府驻龙城镇。昆明呈贡新区的发展定位为：现代新昆明的行政文化教育中心、社会服务中心、国际物流中心、会展中心、新兴产业中心；现代新昆明的鲜花之城、山水之城、文化之城、生态之城及最适合人类居住的现代新城。 2003年5月30日，云南省委、省政府作出了建设“现代新昆明”的战略部署。“现代新昆明”建设率先在昆明市主城东南部的呈贡新区启动，昆明呈贡新区的发展定位为：现代新昆明的行政文化教育中心、社会服务中心、国际物流中心、会展中心、新兴产业中心；现代新昆明的鲜花之城、山水之城、文化之城、生态之城及最适合人类居住的现代新城。新区规划控制面积160平方公里，城市建设用地107平方公里，2020年人口预计将达到95万人。呈贡新区分为吴家营行政商务区、雨花教育片区（云南师范大学、昆明理工大学、云南民族大学、云南中医学院、云南大学等9所高校搬迁入驻）、斗南花卉产业片区（全国乃至亚洲最大的花卉产业地和交易市场，号称“亚洲花都”）、乌龙体育休闲片区、大冲工业片区（由昆明经济开发区托管）、洛羊国际物流片区（由昆明经济开发区托管）、大渔旅游居住片区（由昆明滇池旅游度假区托管）和环湖湿地片区。 呈贡，现代新昆明建设的核心区，昆明市政治、文教中心，素有“省府东南大门”之称。距昆明长水国际机场17公里，是滇中城市群1小时经济圈核心区、亚洲5小时航空圈中心地带；是未来“八入滇，四出境”铁路大通道枢纽中心。呈贡依托桥头堡战略助推优势、昆明行政中心搬迁呈贡形成的政治资源聚集优势、高校人才资源汇集和辐射效应优势、多个开发区风景名胜区沿边助推发展优势、完善的基础设施配套优势，构建服务全省、面向西南、辐射东南亚南亚的国际科教文化中心、国际金融商务中心、国际花卉交易中心、泛亚物流枢纽中心、新型产业基地和全国低碳城市示范窗口，打造成为世界知名旅游城市的先行区和示范区。呈贡已为成为对外交流密切、环境整洁优美、现代气息浓厚、国际风貌凸显、宜居宜业宜商的现代化百万人口新城做好了一切准备。2、大学城的基本情况呈贡大学城地址在呈贡区吴家营乡 片区 ，坐落于吴家营、朗家营、缪家营自然村地界内，占地43.15平方公里，面积相当于目前昆明半个市区，距离昆明市区约24公里。这里北接规划中的市级行政中心区，东接丘陵果园，环境优美，独立安静，有很大的发展空间。一期规划投资将达到31亿，新校区最终规模是15万人，投资约100亿元。 昆明大学城2010年三期工程结束后，在校生规模将达到10万人以上。大学城的建设将利用银行信贷资金，世界银行、港澳及国外财团投入等多元化、多渠道筹集所需资金，高校后勤社会化和公共服务体系的建设将由社会力量投资。我省重点大学云南大学、昆明理工大学都已入住呈贡大学城。估价对象位于昆明市大学城聚贤街临街处，面朝昆明理工大学，周边商铺繁多，是呈贡大学城的一个商业中心，这里人流大巨大，学生作为这里的主体消费对象，此处可从菊花村乘坐170路、212路、190路或从火车站乘坐c85路等公交车达到此处，未来还有地铁可供乘坐。周围有雨花毓秀小区、书香大地小区、昆明理工大学校区和云南师范大学环绕，有大量的客流人群。三、市场背景分析 1、地理位置和行政区划 随着呈贡新区政治中心地位的确立，新区的发展规划也逐渐明晰。一方面，呈贡新区作为现代新昆明东城先期启动；另一方面，呈贡大学城发挥昆明在全省和面向东南亚、南亚的科技优势，吸引云南省和国内外大学入驻。呈贡大学城将建设成文化生活丰富、文化产业发达、文化魅力独特的新城区。在大学城建设的同时，昆明市政府整体搬迁至呈贡新区，2012年6月底，昆明地铁1号线南段试运营通车。市政府与大学城，成为呈贡新区经济发展的双引擎。 最近几年呈贡发展迅速，各大高校校区不断投入使用，市级行政中心的整体搬迁，呈贡新城的价值日益凸显。 2、经济和社会发展状况 实力大学城商业中心和大学城新天地商业广场商铺完成了近90%的商铺招商，从餐饮娱乐、美容美发到服装百货一应俱全，商业中心的人气日渐增加。这吸引了更多购房者、投资者的眼球，促进了呈贡房地产市场的进一步发展。3、房地产市场分析 呈贡区从“城市定位”和规划出发，规划建设了昆明呈贡信息产业园、云南白药医疗医药产业园、呈贡新区斗南国际花卉产业园和三台山文化旅游产业园四大特色产业园区，为经济提速打下了产业基础；重大项目建设也初具规模，东盟商贸港、上海东盟大厦、实力心城、七彩云南第壹城等在建项目已有项目快封顶。而失地农民安置住房建设有序推进，呈贡区城乡统筹力度进一步加大，办理“农转城”居民50627 人，呈贡城镇化率达到了60.5%。云南9所高校：云南大学、昆明理工大学、云南民族大学、云南师范大学、昆明医学院、云南艺术学院、云南中医学院、云南交通职业技术学院、云南广播电视大学已全部入驻呈贡新区。雨学校的密集催生投资热潮，学校周边的餐饮、百货、休闲、娱乐、购物等日常学习和生活需求市场巨大。四、最高最佳使用分析 所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力估价对象位于昆明市大学城聚贤街商业步行街内，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。估价对象临街分布，现作一家极具云南特色的小吃店，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正或：比准价格可比实例价格、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式： 式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。六、估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。表一 可比实例资料 实例项目A巧家米线馆B后街锅仔C兰州牛肉拉面馆D估价对象（德宏过手米线店）交易日期2012.52013.32012.92014.7交易情况正常正常正常正常坐落昆明理工大学书香大地1号门柏枝营，昆明理工大学吴家营，云南师范大学后门昆明理工大学1号门步行街内土地使用权性质出让出让出让出让区域因素繁华程度优较优优较优交通便捷度优优优较优环 境优优优优公共设施配套完备程度较完备较完备较完备较完备个别因素新旧程度九成新九成新九成新九成新土地剩余使用年期46454648物业管理有有有有建筑装修简装简装简装简装平面布置合理合理合理合理建筑结构框架框架框架框架工程质量良良良良朝 向南西南南东南交易价格(元/m2)185001720017900-2、可比实例修正系数（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；（）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为可比实例A可比实例B可比实例C100/100100/100100/100（）交易时间修正。 经调查测算,呈贡县大学城周边估价对象同类商铺价格从2012年以来，价格出现一些小的的波动。故对交易日期进行一下修正。，修正系数分别为可比实例A可比实例B可比实例C102/100101/100102/100（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。区域因素繁华程度101100101100交通便捷度101101101100环 境100100100100公共设施配套完备程度100100100100（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。个别因素新旧程度100100100100土地剩余年期989798100物业管理100100100100建筑装修100100100100设施设备101101101100平面布置100100100100建筑结构102102102100工程质量100100100100朝 向100100100100（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二 各项修正因素得分表 实例项目A巧家米线馆B后街锅仔C兰州拉面馆D估价对象交易日期100100100100交易情况102101102100区域因素繁华程度101100101100交通便捷度101101101100环 境100100100100公共设施及完备程度100100100100个别因素新旧程度100100100100土地剩余年期989798100物业管理100100100100建筑装修100100100100设施设备101101101100平面布置100100100100建筑结构102102102100工程质量100100100100朝 向100100100100表三 各项修正因素修正系数及比准价格计算表 实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情况102/100101/100102/100100/100区域因素繁华程度100/101100/100100/101100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100环 境100/100100/100100/100100/100公共设施配套完备程度100/100100/100100/100100/100个别因素新旧程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/98100/97100/98100/100物业管理100/100100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100100/100设施设备100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑结构100/102100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易价格（元/m2）185001720017900-比准价格（元/m2）18505175561772817930取平均值，估价对象比准单价为：（185051755617728）3=17930（元/）（取整）估价对象房地产的比准价格为：1793045=806850（元）3市场法的估价测算结果采用市场比较法，经过以上测算得出：估价对象总价为806850元；单价为17930元/平方米（二）采用收益法分析测算1、总收益的估算：根据相关出租合同及市场行情最后得出用于出租的商铺每天每平米的租价为4.5元/每天。整个出租的商铺的租价4.5元45365天73912.5元/年2、总费用的估算：总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。（1）、房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的0.3计算，据呈贡地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为9.5元/m2，则：房屋修缮费9.5453650.3468.11元（2）、保险费是指房产所有人为使自