房地产项目建议书

1 / 58 房地产项目建议书 【篇一：房地产项目建议书】 一、项目背景 为落实北京城市整体规划加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见关于加快本市绿化房地产开发项目建议书的内容隔离地区建设暂行办法关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入 wto 北京 XX 奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点 .顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。 由北京 xx 房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目 (以下简称“该项目”） 二 .项目历史条件 2 / 58 1 宗地简介 宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340 亩，北侧尚有 400 亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后 沙峪镇罗马湖，交通便捷。 2 项目概况 宗地由后沙峪政府与北京 xx经济开发公司于 19XX年签订合作协议，历经十年，北京 xx公司于 19XX年取得顺义政府核发的国有土地使用证。 20XX 年 10 月 13 日， xx 公司与北京 xx 房地产开发有限公司签订了 338 亩土地转让协议。后由 xx 公司对其 175 亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原房地产开发项目建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。 3 合作方式 3 / 58 由我方出面与 xx公司签订协议，该公司负责解除与 xx公司的合作合同，与后沙峪镇政 府的合作合同，此部分费用为1350万元 (含 200万元付政府定金 )由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。 房地产公司管理建议 第一条公司为形成自己的核心竞争力，倡导参与管理，不断创新，并激励员工就其平时工作经验或研究心得，对公司业务、管理及技术，提供建设性的改善意见，藉以提高经营绩效，特订定本办法。 第二条公司各级员工对本公司的经营，不论在技术上或管理上，如有改进或兴革意见，均可将拟建议事项内容详予填列，报相关职能部门。 第三条建议书内应列的主要项目如下： (一 )建议事由：简 要说明建议改进的具体事项。 (二 )原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意见。 4 / 58 (三 )改进意见或办法：详细说明建议改善之具体办法，包括方法、程序及步骤等项。 (四 )预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括提高效率、简化作业、增加销售、创造利润或节省开支等项目。 第四条建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交行政部或企业文化部负责人亲收。 第五条建议书内容如偏于批评，或无具体的改进或兴革实施办法，或不具真实姓名者，不得为内容不全，不予 交付审议，其有真实姓名者，并应由收受部门负责人据实委婉签注理由，将原件密退还原建议人。 第六条公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议领导小组，集团行政部、企业文化部负责人与提案相关部经理为审议召集人。 第七条审议领导小组的职责如下： 5 / 58 (一 )关于员工建议案件的审议事项。 (二 )关于员工建议案件评审标准的研订事项。 (三 )关于建议案件奖金金额的研议事项。 (四 )关于建议案件实施成果的检讨事项。 (五 )其他有关建议制度的研究改进事项。 第八条相关职能部门收受建议书 后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交召集人，提交审议领导小组审议。如因案情特殊，得由审议领导小组另行洽请与该建议案内容有关的人员先行评核，提供审议领导小组作为审议参加。 前项审议领导小组的审议除因案件特殊者得延长至 30 天外，应于审委会召集人收件日起 15天内完成审议工作。 第九条公司员工所提建议，具有下列情事之一者，应予奖励： (一 )对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功6 / 58 能效果者。 (二 )对于公司产品销售或售后服务，研提具体改进方案，具有重大价值或增进收益者。 (三 )对于产品修护的技术，提出改进方法，值得实行的。 (四 )对于公司各项规章、制度、办法提供具体改善建议，有助于经营效能提高者。 (五 )对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改善意见，具有降低成本、简化作业、提高工作效率的功效者。 (六 )对于公司未来经营的研究发展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。 第十条前条奖励的标准，由审议领导小组各成员依员工建议案评核表各个评核项目分别逐项研讨并评订分数后，以总平均分数拟定等级及其奖金金额。 第十一条建议案经审议领导小组审定认为不 宜采纳施行者，应交由收受部门据实委婉签注理由通知原建议人。 7 / 58 第十二条建议案经审议领导小组审定认为可以采纳并施行于本公司者，应由审议领导小组召集人于审议领导小组审定后三日内，以书面详细注明建议人姓名、建议案内容及该建议案施行后对公司的可能贡献、核定等级及奖金数额与理由，连同审议领导小组各成员的评核表，一并报请总经理核定。按等级于年终工作总结大会上发给奖金。 第十三条为避免审议领导小组各成员对建议人的主观印象，影响评核结果的公平起见，在建议案未经审议领导小组评定前，对建议人的姓名应予保密，不得泄露。 第十四条建议的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的奖金，按人数平均发给。 第十五条有下列各情形之一者，不得申请核奖： (一 )各级主管人员对其本身职责范围内所作的建议。 (二 )被指派或聘用为专门研究工作而提出与该工作有关的建议方案者。 8 / 58 (三 )由主管指定为业务、管理、技术的改进或工作方法、程序、表报的改善或简化等作业，而获致的改进建议者。 (四 )同一建议事项经他人提出并已获得奖金者。 第十六条公司各单位如有任何问题或困难，需求解决或改进时，经呈请总经理核准后得公开向 员工征求意见，所得建议的审议与奖励，得依本办法办理。 第十七条员工建议案的最后处理情形，应由收受部门通知原建议人，员工所提建议，不论采纳与否均应由行政部负责归档。经核定给奖的建议案，并应在公司中表扬。 第十八条本办法经呈请总经理核准后公布施行，修订时同。 【篇二：怎么写房地产项目建议书】 1 城市规划及发展简述 2 项目决策背景及摘要 9 / 58 外部环境 1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策 走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 内部因素 1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般 3 至 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意10 / 58 义。 3 项目概况 宗地位置 宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 项目周边的社区配套 项目周边环境 大市政配套 规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。 11 / 58 土地价格 土地升值潜力初步评估 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4 法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 5 市场分析 区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和 12 / 58 产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。 6 主要经营指标分析 开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。 7 结论和建议 【篇三：房地产项目建议书】 一、城市概况 （一）城市基本概况 卫辉市位于中原腹地，河南省北部、太行山东麓、古黄河北岸，总面积 868 平方公里，其中平原面积 452平方公里，总人口 50万，城区常住人口 18万，城镇化率居新乡八县（市）之首。卫辉是新乡市“五星环绕”格局下地缘最近的卫星城，新乡市的“后花园”，河南省历史文化名城、省级园林城市、中国财神文化之乡。 13 / 58 （二）城市经济发展状况 2016 年，全市 GDP 完成亿元，增长 %；全社会固定资产投资亿元，增长 %；规模以上工业增加值亿元，增长 %；实现利润亿元，增长 %； 财政一般预算收入亿元，增长 %；社会消费品零售总额 29亿元，增长 %；城镇居民人均可支配收入 11000元，增长 17%。 二、卫辉市房地产市场现状： （一）市场供需状况 我市房地产开发起步较晚，于 XX 年开始建设，现有水晶城、美景花城、盛世蓝湾等已开发和待开发房产不足十处，开发规模还远远满足不了人们对住房的需求，发展潜力巨大。房地产销售 情况十分理想，房价也由 05年的 800 1400飙升到现在的 1500 2000。由于一方面开发规模相对较小，另一方面需求旺盛，我市房地产正处于上升发展时期，房产仍有较大的升值空间。 14 / 58 （二）价格水平 目前，我市房价均价 1700 元 /平方米，其中一楼 2000元 /平方米，六楼 1300 元 /平方米，地下室 750 850元 /平方米，物业费元 /平方米，城区商品门面房销售价格 3500 4500 元/平方米。 （三）产品特征 多以普通六层为主，户型面积 95 153 平方（两房、三房），主力户型面积为 120-130平方，一层价格最高，天然气加热地暖系统的高品质楼盘较少。 （四）市场发展前景 XX年 2016年 8 月，我市开发房产 4200 套，已销售 3500套。作为发展中的城市，房价与近邻新乡市区相差悬殊，几乎没有下浮的可能性，可以说投资卫辉房地产无风险之忧，楼盘操作空间较大。 三、意向购房客户分析： 15 / 58 根据对卫辉市城区已开发和正在开发的居住地块的容积率的研究，发现在容积率之间的居住小区占到了 80%以上，卫辉市民对其也最为认可，其销售量较为可观，对开发商的投资积极性有很大促进。同时通过对卫辉市老城 区及新城区市民户均面积的调查，除了老城区自家私宅居住面积较大，在 160-240 外，其他每户的居住面积在 90-140 之间；而在居民居住意向的调查分析中， 85%以上居民愿意居住到环境舒适、配套设施齐全的新建居住小区中，而套型面积在120 左右的户型是最受欢迎，其商品房总价也在 60%以上居民能够承担的购房费用范围内。 四、拟推荐地块基本情况： 选址地一 （一）地块位置 该地块位于卫辉市产业集聚区现代服务业园区北部。现代服务业园区为省级产业集聚区，规划面积平方公里，以商住、研发、培训、都 市工业等现代服务业为主导产业。 （二）地块现状 16 / 58 园区用地均调整为建设用地，其中，三块土地完全符合园区规划，已上报河南省、市人民政府批复，手续已办理完毕，随时可挂牌出让使用，居住用地面积约 436亩。通过对卫辉城区居住地以及意向客户分析，现代服务产业园区规划居住用地容积率控制在，绿地率 30%以上。 （三）项目交通出行状况 西临省道翟阳线，南临新濮公路，东临比干大道，北临太公路，距新乡市区 20公里，约 15 分钟车程，与卫辉城中心距离 2公里左右，约 3分钟车程，位置极其优越，交通基础设施完善，供 电、邮政、电信等配套设施也较为完备。 选址地二 沿玉带河拆迁改造项目。该地块处于古城开发区域，北临玉带河，西临条形街，南临建设路，东临宝塔路，由护城河围绕，位置优越，周边环境优良。东西（北）长 982 米，南北（西）长 426米，东西（南）长 870米，南北（东）长 410米，总面积约 570 亩，属于居住商业金融混合用地，涉及人口约 8000人。 17 / 58 选址地三 汲水镇贺生屯村城中村改造项目。规划用地位于卫辉市城区西南部，北临卫州路，南临牧野路，东起友谊路，西至胜利路。规划总用地亩；规划净用地约亩。贺生 屯村现有农用地亩，建设用地亩，未利用地亩，总面积亩。村内现有人口2370 人， 620 户。住宅面积 121600 ，非住宅面积 20000 。容积率按控制规划。 选址地四 纺织路拆迁改造项目。该地块位于卫辉市老城区北部，西至比干大道，东至宝塔路，该路全线共计米，向南北方向 90米拆迁拓宽，共需拆迁 ，其中纱厂厂区占地 ，可以考虑按 30 米拓宽，不考虑开发使用，居民占 264 户，共计 ，除掉 30米路面占地外，可以空出路两侧 100亩土地供开发。 【篇四：旅游与房地产项目项目建议书】 项目建议书（又称立 项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业18 / 58 政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 一般项目建议书的主要内容应包括： （ 1）项目提 出的必要性和依据 ; （ 2）产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想； （ 3）资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初步分析； （ 4）投资估算、资金筹措及还贷方案设想； （ 5）项目的进度安排； 19 / 58 （ 6）经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价； （ 7）环境影响的初步评价，包括治理“三废”措施、生态环境影响的分析； （ 8）结论； （ 9）附件。 【篇五：房地产商场开发建议书】 XXX 市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济 的快速崛起，带动了相关产业的发展，中卫的城市建设也步入了发展的快车道，为中卫的房地产市场提供了广阔的发展空间。宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关心与厚爱，积极投身到 XXX 市的城市建设中，就懿鑫煤业取得开发权的土地，我们提出如下开发建议： 一、属性描述 (一 )地段属性： 20 / 58 1、本宗土地为原 XXX市一中校址，地处 XXX市鼓楼东街，在 XXX市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约 50米，其它三面均未直接临街。 2、南、北、西临街建筑均为近年来新开 发的二层以上商业用房，导致本宗土地均无法直接临街，并无法拆迁 ;东边有一条南北贯通的小街巷，临本宗土地街巷边有土木结构民房 30多间和一幢二层砖混结构的村级办公楼，可拆迁。 3、北面留有一约 6 米宽的大门，通 XXX 市步行街。 (二 )周边业态： 1、四周商业氛围浓厚，主要以经营日用百货为主。 2、比较高档的有开盛商场、新华百货中卫店，有 2 个中小规模的轻工业品市场和 1个农副产品市场， 2个中型商场，环卫在鼓楼北、西、南三面。 3、其它为分散经营的商户，以百货、餐饮等行业为主。 21 / 58 4、在 其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场，建筑面积为万平方米 ;女人街，建筑面积约为 2 万平方米。主要以日用百货类为主，业态重叠。 (三 )围绕鼓楼，已形成 XXX市传统的购物休闲中心。本宗土地处于该中心，作为商业用地开发，价值更大。 二、项目建议 (一 )定位建议： 商业楼盘，与周边业态形成呼应势态。 1、品牌入住定位：能够邀请宁夏新华百货入住，复制一个新华百货银川东方红店到 XXX市，带动本楼盘的销售。原新华百货中卫店规模太小。 2、小商品及轻工业品市场：原 XXX 市该市场比较 分散，而且经营规模小，档次低，而小商品及轻工业品市场需求稳定，适合于建设在城市中心，迎合市民的消费习惯，前景看好。 22 / 58 3、餐饮文化美食休闲广场，发展前景看好，但近几年经营困难大，而且物业管理和招商难度大。 (二 )其它定位： 高档高层住宅，市场前景好、潜力大 ;但是，可开发建设面积小，市场价格偏低，投资成本大，开发利润低。 (三 )开发建议： 1、沿鼓楼东街 8 套营业房采取置换的形式纳入开发范围。 2、东边的民房和村部办公楼必须纳入总体规划内，必须拆迁。 3、北边原有的大门拆 高拆宽。 4、东北角的 6 层多媒体教学楼可以保留，采取招商或转让的形式，减少开发成本。 (四 )规划建议： 23 / 58 1、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼，原商业局的住宅、商场等建筑必须纳入规划内。 2、沿原校门东边的 8套二层营业房必须纳入规划内。 3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。 4、尽可能协调规划部门，多批规划建设面积，降低开发成本。 三、其它建议 就本宗土地，进行整体转让，赚取一定的土地差价，退出本宗土地的开发，另选开发项目，介入开发。 【篇六 ：房地产开发项目建议书】 (1)目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 24 / 58 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 25 / 58 一、项目背景 为落实北京城市整体规划，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和 城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见、关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法、关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入 WTO、北京 XX奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点 .顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。 由北京 XX 房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪 镇开发建设低密度项目 (以下简称“该项目” )。 二 .项目历史条件 1、宗地简介 26 / 58 宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340 亩，北侧尚有 400 亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。 2、项目概况 宗地由后沙峪政府与北京 XX经济开发公司于 1993年签订合作协议，历经十年，北京 XX公司于 1996年取得顺义政府核发 的国有土地使用证。 2000 年 10 月 13 日， XX 公司与北京 XX 房地产开发有限公司签订了 338 亩土地转让协议。后由 XX 公司对其 175 亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。 3、合作方式 由我方出面与 XX公司签订协议，该公司负责解除与 XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元 (含 200 万元付政府定金 )，由我方与后沙峪镇政府27 / 58 重新签订土地开发协议。 三、项目建设单位 1、项目公司名称：北京 XX房地产开发有限公司。 2、公司经营范围： 在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约万平方米。建设内容为TOWNHOUS 低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由北京 XX 古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。 28 / 58 2、编制依据： 、北京市政府文件：京政办发 (1994)7 号。 、北京市政府文件：京政办发 (1996)55号。 、北京市政府文件：京政办发 (2000)12号。 、北京市政府文件：京政办发 (2000)20号。 、北京市政府文件：京政办发 (2001)31号。 、温榆河流域住宅项目市场调查资料。 第二章项目名称和选址 一、项目名称：北京顺义后沙峪 项目。 二、地理位置：“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北 三、项目占地面积：占地面积约 22公顷 (22 万平方米 )。 29 / 58 四、项目用地现状：项目用地范围内为瓜田。 第三章项目规划建设方案 一、项目建设内容： “该项目”建设内容为低密度 TOWNHOUSE 项目及配套设施等。 二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积： 22万平方米。 2、总建筑面积：万平方米。 3、居住建筑面积：万平方米。 4、配套公建建筑面积：万平方米。 6、建筑高度：高度控制在 12米以内。 30 / 58 7、居住总人口：约 1000人。 8、居住总户数：约 300 户 9、建筑层数：地上三层，地下一层。 10、绿化率： 60%。 三、项目规划设计特色。 1、规划设计： 在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： 31 / 58 “该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园 林和生态景观设施，为入住 TOWNHOUSE 的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第四章项目建设条件 一、地理条件： “该项目”位于顺义区后沙峪镇 (马头村 )。其北邻机场联络高速 ;东邻后沙峪村 ;南邻马头村，占地面积约 22 公顷。地理位置条件非常优越。 二、市政条件 “该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批TOWNHOUSE 和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。 32 / 58 第五章物料消耗与供应 一、建筑材料 “该项目”建筑内容为 TOWNHOUSE 及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：钢材： 8000 吨水泥：20000吨木材： 300 立方米 二、主要设备 “该项目”的建设内容为 TOWNHOUSE 及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有： 消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通 讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。 三、水、电、气、热供应根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为： 33 / 58 1、用电量： 60瓦 /平方米，则预测项目用电量为 12000千瓦。 2、用水量：按 2 升 /平方米日，用水量为 40万立方米 /日。 3、热力量：按 80 大卡 /小时平方米计算，则预测用热量为 16百万大卡 /小时。 第六章环境保护 按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项 目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为 TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。环境保护措施如下： 34 / 58 1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。 2、生活 垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。 3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。 4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。 第七章项目建设周期与日程安排 一、建设方式 “该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有35 / 58 关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。 二、建设进度安排 “该项目”总建筑面积约为 15 万平方米，预计建设周期为 3 年，即从 XX年到 XX年为建设期，项目建设实施进度为： 1、 XX年 6月之前完成前期准备工作。 主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计七通一平、工程招投标等。 2、 XX年 7月至 XX年 7月为施工 工期，竣工验收。 第八章经营管理方式 一、经营设想 1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，36 / 58 按照国际通用建设施工条款。 2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。 第九章投资估算 一、成本构成 宗地占地 338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成： 1、土地费用 宗地因历史原因，需投入补偿清算费用 2000 万元土地方拆迁等补偿费用 ：万 /亩 338=1183 万元小城镇建设费用： 1万 /亩 338=338 万元 农民与乡镇补偿费用： 300 元 /m *338=6760 万元其中包含已付土地方费用 200万元总计：投入土地成本 10081万元 2、土地出让金 37 / 58 3、其它投入 二、项目设计 方案 A：以容积率做中高档 TOWNHOUSE 项目预计 1000 =万 m2 销售按 6500元 /m2计， 6500=亿元 方案 B：以容积率做中低档 TOWNHOUSE 项目预计 1000=18万 m2 销售按 5500 元 /m2 计， 18 5500=亿元方案 C：以容积率做多层带电梯计 1000 =万 m2 销售按 4000元 /m2计， 4000 =亿元 三、成本测算： A、以收入最低的方案 A 设计项目总额 (万元 )标准 38 / 58 1、土地费用 2、土地出让金 100814507见上表述以 200元 /m2 计 3、建安费用 33750按建安平米造价 2500元 /m2 4、勘测费 5、设计费 6、可研方案咨询 7、执照费 8、规划方案咨询 113830763876 9、基础设施 10、临时水电路 405076300元 /m2 11、监理费 39 / 58 12、质量监督费 13、标底招标费 14、绿化建设费 15、公共配套费 16、市政公用设施费 17、不可预见费 378953810840513501890 合计 58580 固定成本合计 58580万元 2、经营成本 项目总额 (万元 )标准 销售费用管理费用财务费用 175617564686 销售额 2%固定成本 8%合计 8198 40 / 58 3 、 毛 利 ： 销 售 额 - 固定成本 - 经 营 成 本=87800-58580-8198=21022万元 B、以方案 B设计 1、因费用计算以建安费比率计，故分类为：项目总额 (万元 )标准 1、土地费用 2、土地出让金 100814507 3、建安费用 45000建安单平米 2500元 4、其它综合 2070 建安费 % 5、基础设施费 6、公共配套 7、市政设施费 54005401800300 元 /m230元 /m2100 元 /m2 8、不可预见费 2250建安 5%合计 71648 41 / 58 2、经营成本 项目总额 (万元 )标准 销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额 2%固定成本 8%合计 9692 3、毛利：销售额 -固定成本 -经营成本 =亿元 C、以方案 C计： 项目总额 (万元 )标准 3、土地费用 4、土地出让金 100815860 以建安平米 200元/m2计 3、建安费用 439501500元 /m2计 4、其它综合 2332 建安费 % 5、基础设施费 6、公共配套 7、市政设施费 879010143380300元 /m230 元 /m2100 元 /m28、不可预见费 2535 建安 5%小计42 / 58 77942 9、销售费用 10、管理费用 11、财务费用 235023506235 销售额 2% 2%固定成本 8%合计 10935 第十章项目经营策划 一、调查区域 TOWNHOUSE 项目综合评述 本区域内在售 TOWNHOUSE 项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发 TOWNHOUSE 项目将具有巨大的经济价值。从现有 TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。 二、 TOWNHOUSE 市场需求分析 中国正式加入 WTO以后，世 界 500 强企业有近 200 家在北43 / 58 京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为 TOWNHOUSE市场的潜在客户群体 ;北京 XX奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近 50%的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体 ;随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅 TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前 TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次： 1、外籍购买群体 、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员北京作为中国的首都，汇集了众多国 家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京 TOWNHOUSE 市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销 TOWNHOUSE。 、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学44 / 58 归国创业 人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的 TOWNHOUSE。 2、国内购买群体 、中资企业家、高级经理人及 IT业、金融业精英 这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式 TOWNHOUSE。 2。 2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经 济型 TOWNHOUSE。 2。 3、私营企业业主 国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档 TOWNHOUSE的购买者。 45 / 58 三、项目市场走向 目前影响 TOWNHOUSE 项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“ TOWNHOUSE 项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件 是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。 从近期北京的 TOWNHOUSE 项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。 1、周边环境 本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路 2公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。 2、建筑设计 46 / 58 本项目力求为单体 TOWNHOUSE 和联体 TOWNHOUSE 相结合，根据 不同的户型，设计各种风格的 TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的 TOWNHOUSE 建筑。 3、环境设计 将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。 4、户型设计 多种户型适宜不同需要，小到 150 平米经济型 TOWNHOUSE，大到 500 余平米豪华型 TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能 分明，使用率高。 5、室内设施及功能 、充分引入智能化概念。综合布结入户，预 IDD 电话插口，47 / 58 国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。、分户供冷 (暖 )，便于自主控制温度。、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。 6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部 、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。 、咖啡厅、餐厅。 、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。 7、物业管理 聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。 四、项目优势分析 48 / 58 1、绝佳地理位置 本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域 TOWNHOUSE 项目具有较高的市场知名度。 2、便利的交通 地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路 2 公里。 3、独特的生态旅游环境 北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。 五、项目价格优势 “本项目”周围 TOWNHOUSE 项目市场价格大致在 7000-9000元 /平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE 项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环49 / 58 境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。 六、该项目经营策划 1、项目定位 、项目定位依据 、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见、关于加快本市绿化隔离 地区建设暂行办法、关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点 、中国正式加入 WTO对本地区的影响据悉，全球 500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因， 他们非常钟情于外销 TOWNHOUSE。因此会促50 / 58 进北京 TOWNHOUSE 市场的进一步发展。 、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士 由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的 TOWNHOUSE。 、国内金融业、 IT业高级经理人文体名人、律 师等高知人才 这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式 TOWNHOUSE。 、私营企业业主 随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私51 / 58 营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档 TOWNHOUSE 的购买者。、定位设计 、构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。 、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。 、本可研所应体现的价值 任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所 (最基本的含义 )，而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。 2、本项目的卖点 卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有 2点： 52 / 58 、地处北京“温榆河绿色生态走廊” ; 、单体 TOWNHOUSE 和联体 TOWNHOUSE 相结合，多种户型适宜不同需要，小到 150 平米经济 型 TOWNHOUSE，大到 500 余平米豪华型 TOWNHOUSE。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受