房地产操作规程

一、土地手续：1土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。2土地用地勘测图。3建设用地批准书。4土地契税、地税完税证实（财政局、地税局）。5土地登记申请，审核发土地使用权证。二、规划手续：1项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。2建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。3交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。三、项目发改委立项：1项目申请报告（工程咨询院）。2项目规划批文、总平面图。3环境影响评价（环保局）。4抗震设防（地震局）。5无线电委员会等部门意见。6办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。四、工程施工手续：1场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。2工程勘察、设计。根据单体工程规划详细要求进行勘察，勘察单位出具体勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。3图纸设计审查：工程施工图纸审查（建设局图审中央），消防设计审核（消防局），防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。时间需2-3周。4工程报建，察看现场。5办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。6前期绿化设计，办理绿化审批手续。7建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。8建筑垃圾处置、商混供给合同。9交纳相关费用，社会劳动保障费、开发治理费等。10申办建筑工程施工许可证。11签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。五、工程建设阶段：1临时设施规划许可，规划放验线工作。（规划局）2开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。3配套工程施工建设。4房屋面积测绘，办理房屋销售手续（房管局）。5签订销售合同，回收资金。六、工程项目竣工验收交付使用：1建设项目单体工程验收。2建设项目竣工综合验收。3办理建设项目竣工验收备案手续。4物业服务公司进住管理、服务。5业主交接装修入住。6办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。个人工作经验，大家分享。共同学习，共同发展。每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。1.0目的明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行2.0适用范围适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.0职责公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1 管理中心负责：a) 公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；b) 公司备案申报。3.2 综合部负责：a)房地产开发项目手册的办理；b)土地使用证书办理；c)建设用地批准书申办；d)建设用地规划许可证的办理；e)建设工程规划许可证的办理；f)施工许可证的申办；g) 商品房预售许可证的申办；h) 房屋所有权证的办理。3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。4.0 作业内容4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，预备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、正确、清楚。4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件；a)有明确的章程和固定的办公地点；b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；c)有不少于企业等级的自有流动资金；d)有符合国家规定的财务管理制度。4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性资质证书。4.3.6 本程序4.3条的具体办理按中华人民共和国公司法、中华人民共和国公司登记条例、房地产开发企业资质管理规定及中华人民共和国外资企业法相关规定办理。4.4房地产项目公司备案4.4.1 房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。4.4.2 申请备案时，应提交下列文件：a) 营业执照复印件；b) 企业章程；c) 验资证明；d) 企业法定代表人的身份证明；e) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。4.5土地使用权证的办理4.5.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性 发表于 2009-10-09 01:02:19 引用 1 楼 研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项 . 研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项目建设条件意见书的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.5.3房地产开发项目建设条件意见书主要包括以下内容：a) 项目性质、规模和开发期限；b) 规划控制指标及规划设计要求；c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定；e) 项目拆迁、补偿、安顿要求；f) 项目经营方式等。4.5.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.5.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发建设用地批准书。4.5.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。4.5.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。4.5.8 本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施；a) 中华人民共和国土地管理法；b) 中华人民共和国土地管理法实施条例；c) 中华人民共和国城市房地产管理法；d)城市房地产开发经营管理条例；e)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；f)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；g)城市房地产开发管理暂行办法。4.6土地使用证书的办理4.6.1 公司获得土地使用建设用地批准书后，应依法办理土地登记。4.6.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.6.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：a) 土地登记申请表；b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；c)土地权属来源证明；d)地上附着物权属证明。4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。4.6.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理土地使用证书，定期查验手续。4.6.7 本程序4.6条的具体实施按土地登记规则办理。4.7房地产开发项目手册的办理4.7.1 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或建设用地批准书下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取房地产开发项目手册。4.7.2 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在房地产开发项目手册中。4.7.3 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将房地产开发项目手册送主管部门验核。4.8建设用地规划许可证的办理4.8.1 开发项目用地使用权合同签订后或建设用地批准书下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发建设用地规划许可证。4.8.2 申报时应提交下列文件：a) 土地使用证书；b) 红线图；c) 开发项目规划方案（规划设计方案）；d) 营业执照和房地产企业资质证书；e) 其他规定应提报的文件。4.8.3 房地产企业只有在取得建设用地规划许可证后，才答应对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。4.9建设工程规划许可证的办理4.9.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。4.9.2申办时应提交下列文件：a) 建设用地规划许可证；b) 初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；c) 设计单位资质证明文件；d) 设计合同；e) 红线图；f) 其他规定应提交的文件。4.9.3 本程序4.9条的具体办理，按中华人民共和国城市规划法执行。4.10 施工许可证的办理4.10.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理施工许可证申请。4.10.2 申请施工许可证时，应提交下列文件；a) 建筑工程用地批准文件/合同；b) 建设工程规划许可证；c) 需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件；d) 确定的施工/承包合同；e) 满意施工需要的施工图纸及技术资料；f) 建设资金已落实的证据；g) 建设资金已落实的证据；h) 法律、法规规定的其他文件。4.10.3 经核准并领取了施工许可证后，开发项目工程方允许开工。4.10.4 本程序4.10条的具体办理按中华人民共和国建筑法及建设工程施工现场管理规定文件执行。4.11商品房预售许可证的办理4.11.1 商品房预售应符合下列条件：a) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；b) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；d) 已办理商品房预售登记，取得预售许可证。4.11.2 申请商品房预售许可证登记，应提交下列文件；a) 本程序4.11.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料；b) 营业执照和资质等级证书；c) 工程施工合同；d) 预售商品房分层平面图；e) 商品房预售方案；f) 需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。4.11.3 本程序4.11条应按城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法执行。4.12 开发项目综合验收报告批件的办理4.12.1 开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司竣工综合验收组织程序规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。4.12.2 竣工综合验收必须符合下列条件；a) 所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求；b) 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全；c) 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求；d) 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平；e) 拆迁居民已合理安置。4.12.3 申请竣工综合验收应提交下列文件：a) 申请书；b) 商品受置人身份证明；c) 土地使用权属证明；d) 建设工程规划许可证；e) 竣工验收证明；f) 交付使用证明；g) 总平面图和分层平面图h) 具有相应资质的测量机构出人的勘测报告；i) 规定其他应提交的文件。4.13.3 房产行政主管部门经审核属实后颁发房屋所有权证书。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。4.13.4 本程序4.13条按中华人民共和国城市房地产管理法、城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房地产开发经营管理条例相关规定执行。5.0 记录5.1 报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。5.2 所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。5.3 报建/报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。6.0 备注：6.1 报建/报批、取证程序因时间、地区的不同而有所变化一次，他在核实数据时，认为部分数据需要重新测量，但项目部的车都被派出去了。be limited to no more than 2 days of work, material deposited in special insulated containers, material handling to gently and make use of thermal insulation material in windproof, waterproof, moisture-proof measure. 6.2 thermal design optimization for high-temperature special thermal insulation for piping support and hanger design, reduced heat dissipation of the hangers, ensure that the wall does not overheat. Small-diameter piping, thermal instrument layout and positioning of support and hanger design take fully into account the expansion space and insulation thickness. Large-diameter pipes after heat preservation plastering construction of valves, turbine, checking smooth surface, high temperature powder paint fully dry after. Protective coverings for electric equipment insulation boards designed with pressure plate, when ordering according to the installation diagram, model specifications publishing order, ensure when installing corners neat, uniform appearance, reduce the amount of on-site machining. Before valves, flange insulation shell construction, be sure to make a unified model, all valves, flanges, insulation cover unified, tidy and beautiful. When four parts such as pipes, bo