成都各项目踩盘报告.ppt

世家部分项目踩盘报告,万科金域西岭,项目区位：本项目位于国宾板块,科金域西岭位于“国宾板块”，西临迎宾大道，北临金牛大道（成灌路），东临三环路，南临羊西线。周边休闲配套有金牛公园、锦西老年公园，还有面积数百亩的金牛宾馆园林、成都私家园林“易园”，以及规模巨大的成都郞家山花鸟市场等诸多生态园区。在餐饮配套方面，万科金域西岭附近有潮皇阁、巴谷园、狮子楼、老房子、大蓉和、红杏等等。万科金域西岭离“一品天下”美食旅游商业街仅数分钟车程。在购物方面欧尚超市、西单商场、麦德龙、沃尔玛购物广场距离万科金域西岭仅仅8分钟左右车程。在教育方面，学校遍布四周：如成都四幼、茶店子小学、二十中、电子科大成都学院、四川大学锦程学院、四川行政学院、四川外国语学院成都分院、成都试验外国语学校、成都外语学校附小。周边金融网点遍布：如中行、建行、农行、浦发银行、中信、华厦银行等等。,万科金域西岭,金域西岭经济指标,该项目总占地118亩，总建筑面积约40万平方米。项目物业形态由32-35层的高层电梯、TOWNHOUSE城市联排别墅以及4万平米商业构成。项目分3期开发。设计了占地约400平方米的商业会馆,配备了健身体育等设施。会馆外面约600平方米左右的景观游泳池,同时设计了儿童的戏水池(水深0.6-1.4米),并配置了儿童游戏区。,一期,二期,三期,西岭别墅,总平/规划,从外立面来看该项目以强调一种现代简约的风格为主，色彩上以灰色，咖啡色，白色三种沉稳色调为主，层次变化微妙，打造出低调的奢侈气质。,外观/立面,该项目的园林突出营造景观场景感，注重布景的精致和细节层次。且在景观绿化带的种植中注意植被的层次感以及和项目相匹配的一些现代简约的元素。,园林景观,项目一，二，三栋已经现房，且已交房入住，别墅部分也已经现房销售，其他还在修建中，即将封顶。项目现阶段的推广手段以短信为主，已经报广户外为辅。,工程进度和营销推广,该项目因本身产品定位和客户定位的原因，所以客户类型以改善性需求和追求品质自主的客户为主。其次本项目客户区域以城西客户为主，占到有六成。其他客户大多为冲开放商的品牌,建筑和园林的品质而来。,客户分析,一期,二期,三期,西岭别墅,该项目分为三期推售，一期为1,2,3号楼以及别墅部分，二期为剩下高层部分，三期为商业部分。项目销售情况良好，一期已交房入住只剩三套，二期90-170平米剩余20多套。别墅部分剩余29套309平米的居多。,产品推售以及销售情况,户型方正通透，布局合理厨卫相邻，合理利用，节约资源。客厅配有宽大阳台，视野开阔。,户型分析,配有大气入户花园独立保姆房和生活阳台相连，人性化老人房带有独立卫生间，为老人提供方便,130平米户型,170平米户型,负一层配有至少两个车位，也偶独立大方的后花园，既保证负一层的光线也保证了视野。一层有大气入户花园，和中庭花园对称，也避免的联排别墅采光的不足。保证主人的私密性，二层为主人带了独立卫生间书房，顶层设置了休闲和会闲处。,户型分析,别墅307平米户型,项目卖点及缺陷,项目卖点,地段卖点：该项目靠近三环，离市区近，而且项目位于国宾区，区位好，由于靠近金牛宾馆限高的原因，项目的视野相当到位。精装卖点：项目精装，引进了万科全新的U8系统，更能贴近客户的心里。档次卖点：项目的定位为金域系列中品质最高的盘，风格独特，加上万科的品牌效应都成为了它独特的卖点。,项目缺陷,一：近期售楼部刚拆迁，所以户外的对客户的指引可能还没到位。二：项目小区内配置的泳池有点小。三：虽然剩余房不多，销售人员也不能放松。来一个客户要抓住一个。,海洋中心,海洋中心,海洋中心区位,项目位于国际城南科技商务中心的核心区域，项目东边为软件园和世纪城，北边为商务中心集中区域，西边有高档住宅区域，南边为高新技术发展区，地段好，靠近地铁1号线，交通便利。,海洋中心经济指标,海洋中心项目规划为三栋超高层建筑。集甲级写字楼、酒店式公寓和高档住宅为一体，并配备有高级休闲、商务会所和精品商街。,总平/规划,100米的商务公寓，120米都市华宅，200米写字楼，利用现代建筑工艺和简约设计的完美表现形式和流畅优雅的线性立面。24层处设置有环境优雅，氛围适合的客户服务中心。在二到三层上有总面积达四千余平米的最高端的美格菲运动会所。做到成都市场唯一个精装带地暖的小户型楼盘。,项目产品介绍,本项目在项目包装上做到了基本的围墙和售楼部的简单包装，售楼部中引入了很多香港细小元素，简洁大气。在推广上，运用到了短信，户外，杂志，报广等。,项目包装以及推广,项目分两期，一期1,2号楼一起动工，现在工程进度在15层左右。二期三号楼还没动工。预计2012年年底交房。,工程进度,该项目客户来源基本哪里都有，目前看来还分区不是太明显。项目主要以投资客户为主。,客户情况,项目分两期开发，一期为住宅和公寓，二期为写字楼。项目从2010年开盘，新政前每天来访量有接近20组，新政后每天来访量有所下降，有7,8组的样子。最畅销的户型为6095平米，160平米，到目前为止销售了100来套。,产品推售及销售情况,入户设置玄关，保证私密性做到大套一户型，独立书房，客厅，卧室大面试采光户型不够方正，客厅和卧室之间有一定浪费空间。,户型分析,户型方正，独立大方厨卫相连，节约资源,96平米户型,60平米户型,项目卖点及缺陷,项目卖点,地段卖点：该项目位于国际城南，高新科技商务中心的核心位置。精装卖点：精装配置，是全成都唯一一个精装的带地暖的小户型。档次卖点：项目为全成都第一个纯港式的商务性质的项目。,项目缺陷,一：售楼部现场比较冷清，气氛不足。二：销售人员自身对项目体验不深，信心不足。,誉峰,区位,项目位于城南核心区域，临近站华路，离地铁1号线出口大概500米。该区域为该片区高档住宅区。,誉峰经济指标,总平/规划,项目住宅分两期开发，一期15栋，面积区间180545平米，二期由20栋30层纯板式，两梯两户的住宅构成，。其中有5280平米的会所和1100平米泳池。二期以园林为中心打造，绿化率高达78%。商业部分也分两期开发，其中规划了4万方的W酒店和瑞吉服务式公寓，7万方的国际高端百货和两栋5A甲级写字楼。,该项目运用到的建筑风格和园林风格都来至东南亚，黄白相间的色彩一方面体现了简单大方又时尚的建筑，五星级酒店标准的超豪华单元大唐和电梯轿厢，大量采用石材，水晶灯，面积约300平米，极具震撼效果，另一方便又给人清新淡雅高贵的感觉。园林植被中种植了亚热带植物，水景和景观泳池穿插，以及200多见原创雕塑。,建筑和园林,围墙包装,售楼部指引,售楼部,售楼部,本项目在现场包装上是相当到位的，优雅而大气，与项目的定位是相符的。在推广上，用到了头等舱杂志，报广，户外等。,项目包装和营销推广,围墙,业主联谊会,该项目主要以成都本地客户为主，以为项目本身是高端项目，堪称电梯豪宅，创造了成都的奇迹。项目的客户群多为40岁以上的高端客户群为主，多为在郊区有别墅，多次置业者。,客户情况,本项目一期从2009年底推出11，15栋，接着陆续推出其他栋，接着于2011年1月推出二期16-17栋，到目前为止，一期剩余有80套的样子，面积多为245和360平米。,产品推售和销售情况,一期,二期,双入户子母门，配备大气吧台8.5米宽阔大厅，和超大全景阳台两梯两户，主仆分区。动静分区，保证主卧的私密性,户型分析,200平米户型,项目卖点及缺陷,卖点,创新卖点：该项目是成都市场上第一个以高层豪宅的形式出现的。产品卖点：开间8米以上的客厅，360平米户型户户天际泳池，10万/株的亚热带植物，200多个原创雕塑。,不足,户型上，485平米的户型，主卧对于真正的豪宅来说不够大气，不够豪华，分区有点混乱。,保利中心,坐拥成都传统富人区棕北片区玉林生活圈、桐梓林生活圈、IT商圈、高校生活圈交界处人民南路，领事馆路、地铁1号线、科华路横纵交界仁和春天、四川大学、成都七中、银杏等成都顶级配套。,区域位置,保利中心经济指标,超甲级写字楼,都市中心华宅,无限创意LOFT公寓,风尚商业街,总平/规划,保利中心占地43682，建筑面积390000，住宅楼70年产权，商务楼40年产权，绿化率30%。分为东区和西区，东区为商业街和LOFT公寓，西区为写字楼，公寓和住宅。,项目的建筑立面为新古典之一风格，线条立体，简洁大方。,建筑立面,售楼部昭示,路牌广告,该项目售楼部设在项目对街上。沙盘做的很特别，以木质的沙盘建筑来突出项目的档次。在推广上，看得见的更多的是以户外路牌和项目昭示为主，其次是短信和报广。,项目包装和营销推广,项目围墙,售楼部,如图所示，项目东区LOFT已销售完毕，西区临街部分也销售完毕，周六即将推出的是西区靠南的住宅。,产品推售及销售情况,半赠送,全赠送,户型分析,90平米户型,半赠送,全赠送,130平米户型,南北通透，全部通风采光大赠送面积实用、稀缺餐厅独立并连接阳台、结构板，延长室内空间动静完全分区,三面采光，客厅卧室全部朝南厨卫相联，节约水道厨房连接生活阳台，保证通风采光,项目卖点及不足,项目卖点,品牌：该项目是由具有很强实力的央企保利集团所开发的。区域地段：项目位于成都老核心都市区的核心位置，临近美领馆。特色：项目是呈现出来的时尚感。,项目不足,一：售楼部标识不明确，导致有些异地客户会找不到售楼部。二：项目现场直观上去的感觉比较混乱。,郎御,项目区位,项目位于锦江区大慈寺路3号，项目到春熙路步行仅3分钟，到东大街步行2分钟，离地铁2号线与3号线站点仅500米左右。毗邻锦江、大慈寺及水井坊、兰桂坊、活水公园、香格里拉、合江亭等。,朗御经济指标,该项目建筑主体由51层的双塔式电梯高尚住宅组成，建筑高度175米，建筑风格现代简约，大气时尚。户型面积在79到560之间，精装报建，精装交房。,总平/规划,朗御建筑及景观由多次获得新加坡建筑师协会颁发的建筑设计奖项的新加坡联设计建筑师事务所担纲设计规划。建筑外立面主色调采用深灰色调，主楼外立面的主材采用现代时尚的玻璃幕墙和高贵稳重的深灰色进口大理石，时尚大气。,外观/立面,本项目在项目包装上用了常规的包装，推广上包括有报广杂志，短信，户外等。,项目包装及推广,该项目以外省一线客户为主要购买力。其次是外籍客户。此类型客户以投资型为主，自主的很少。,客户情况,该项目像双子塔一样的设计，于2010年3月开盘销售一栋，当时均价14000元/平米，到10月份还剩25%房源，紧接着开出第二栋，到目前为止还剩余50%，从销售来看，最为畅销的户型是89.95平米的户型，位置在10-20层之间。,产品推售及销售情况,户型分析,85.09平米户型,89.95平米户型,超大客厅和卧室270转角飘窗设计，独立景观书房明厨明卫，干湿分区,大面积挑高空中花园270度全景飘窗设计全明空间的设计卧室设计稍显有些拥挤,项目卖点及不足,卖点,建筑卖点：打造成市中心最高豪宅，175米的高度，地标。区域地段：项目位于成都市中心的位置，配套相当成熟。户型特色：项目是做到80多平米的套一精装房，大飘窗，270度的观景效果。,不足,公摊很高，高达28%，层高相对有点低。户型上有些缺陷。,富力桃园,项目区位,项目位于新都新城区，到成都市中区有三条主要道路：大件路、北新干道、蜀龙路，公交650、651均可到项目现场，未来地铁3号线。到成都约20分钟车程。项目周边生活配套齐全，有省重点中学新都一中试验中学、三原外国语学校、四川音乐学院、石油大学等学校，附近另有万科双水岸、润扬双河鹭岛等大型居住社区，距离新都老城区仅5分钟车程，区域内生活便捷。,富力桃园经济指标,富力桃园项目是成都富力地产开发有限公司在成都地区发展的第二个大型项目。地块整体呈长方形，项目占地280亩，整个小区总建筑面积约108万平方米，商业配套约3万平方米。拟建26-32层高层住宅。北临省重点中学新都一中；东临大件路；南临锦水河；西临大型安置居住区；地块中间为20米规划道路，北面长约660米，东面长约390米，南面长约600米，西面长约310米。,总平/规划,从建筑外立面来看该项目融入了东南亚的典型元素，,外观/立面,该项目外依锦水河，1000米的林和景观带，3000平米的中心湖区，7000余平米东南亚风情园林。,园林景观,本项目在项目包装上做的比较到位，景观全部呈现，东南亚风情浓厚，在推广上用到了户外大牌，网络，短信，报广等。,项目包装和营销推广,项目一期1,2,3,4栋已现房，第二批次的，58栋正在修建中基本封顶。二期项目会所处的景观已经基本打造完毕。,工程进度,项目分三期开发，一期拟建14栋，由79-128平米的精装户型为主，现在销售的是1-8栋，26-32层，现房剩余20%，户型为128平米，主要以刚需为主。9号楼预计中旬开。盘,产品推售以及销售情况,一期,14栋,该项目的客户主要以城北客户为主，在城北客户中，主要以要新搬迁专业市场的可以为主。职业多为生意人和企业员工。买房意图主要是刚需，自主为主。,户型分析,118米户型,76平米户型,户型方正，全明设计，干湿分区3.75米开间的客厅连接观景阳台。赠送空间大,赠送面积大，布局合理，干湿动静分明厨房客厅分别连接了生活阳台和大露台主卧配有大飘窗,项目卖点及不足,卖点,建筑园林：一千米的临河景观，三千平米的中心湖区，七千平米的东南亚园林。区域地段：荷花池的搬迁，物流港的形成，新都与成都实现统一。配套卖点：项目处于新都新城区，周边书香气息浓厚，配套完善。,不足,一：销售人员更换太快，团队凝聚力稍有欠缺。二：户外指引不明确不全面。,首创东公园,项目区位：本项目位于龙泉驿都大道北,首创东公元位于驿都大道以北，世纪广场旁，处于东大街延线的核心生活圈，五横五纵的便捷交通网连接着项目与城市之间的距离，2012年通车的地铁2号线将极大拉近项目与城市中心的距离，而项目离地铁2号线仅10分钟步行路程，既得宁静，而复拥繁华。作为世界田园城市的前沿阵地，首创东公元周边的环境资源更是得天独厚，国家4A风景区三圣乡、幸福梅林近在咫尺、1500亩皇冠湖湿地公园以及2000亩书房村观光果园举步即至，绿林环绕，为项目提供了一个“立体天然氧吧”。项目周边基础设施更是一应俱全，世纪广场片区将成为龙泉驿区未来的商业中心、居住中心、行政中心、生态中心以及产业中心。,首创东公园,首创东公园经济指标,首创东公元总占地约112亩，逾7万平的东南亚风情园林堪称40万平首席异域城邦。项目整体呈内庭式围合式布局规划，整个社区通透明朗，采用泰西融合的建筑风格，汲取泰国皇家御园建筑精粹，将东南亚的浪漫尊贵和国际时尚感融会贯通，三区一带的景观组团，东南亚热带植被体系，让您足不出户即可享受千里之外的异域风情。国际双语幼儿园、风情商业广场以及泰式名流会所彰显尊贵和谐的生活品质。14栋33-34层高层电梯住宅，77-130左右的灵动户型，超大赠送空间，开阔的入户花园，弧形景观露台，270转角飘窗，户型设计紧凑而舒适，满足不同居住需求。,总平/规划,从外立面来看该项目采用泰西融合的建筑风格，汲取泰国皇家御园建筑精粹，将东南亚的浪漫尊贵和国际时尚感融会贯通，让项目风格在整个片区都具有相当大的影响力和新颖性。,外观/立面,该项目的园林以三区一带的景观组团，东南亚热带植被体系，让您足不出户即可享受千里之外东南亚的异域园林风情。,园林景观,本项目在在项目包装上还是充分把项目的风格和亮点结合气起来，普遍的把墙体和路口指示以及售楼部内部进行了包装，但是由于紧挨项目有多个楼盘，地块紧俏。所以很多关键路口都无指示和道齐引导。,营销体验及项目包装,该项目目前正处于施工阶段，施工进程良好。,工程进度,户外路牌,报媒推广,该项目的推广方式以电话短信为主，在重要节点，采用报广和网络推广，在户外广告牌，道旗，路牌等户外媒体上采用的较少。,推广方式,本项目由14栋3334层77-130平米的户型构成，公摊18%，从2010年10开盘，开盘价4500元/平米，至今销售有900多套，包括914号楼，现在剩余11套，面积均为128平米的户型，最畅销户型为89平米。推售节奏由14号开始销售，一栋一栋的销售，无其他特别推盘节奏。预计3月中旬推售10号楼，现在处于收诚意金时段，交一万抵两万用，共准备400套，现在蓄水客户约100组，每天来访量约10组。,产品推售以及销售情况,14,9,10,11,12,13,该项目主要以二线城市在成都工作的年轻人主力军。由于刚毕业不久，经济条件不是很好，就选择一个离市区不是很远，交通便捷的地段去买房。该项目的购买力主要是刚需群体。购买群体职业多以企业职员为主。,客户情况,户型分析,77.6米户型,113.22平米户型,大面积额赠送空间明显的干湿分区，动静分区，加入户花园主卫有270读观景飘窗,大面积赠送空间动静分区明显，干湿分区不够全明户型，但厨房的通过生活阳台才能采光,项目卖点,卖点一：交通,本项目是由亚洲级中国运营商首创置业来开发的，具有很强品牌吸引力，赢得客户的信任。,卖点二：品牌,本项目是该片区离地铁二号线延长段最近的楼盘，约500米，不管去龙泉还是去成都都有便利的交通。,卖点三：项目风格,本项目的建筑是结合了泰国和西方的综合体，既能感觉到东南亚的浪漫也能体会到西方的时尚；园林在设计上也采用了东南亚的设计元素。更加能够吸引客户。,项目存在的不足,一，道路指示不明确,售楼部内部展示的一是KT版没有外框，所以导致变形；二是沙盘下面的木板没有包装，影响美观，木板不明显也没有提示，所以很有可能会在客户不注意的时候会绊倒。,二，售楼部内部包装,在成都前往项目额关键路口上没有项目的路牌指示，很有可能导致客户找不到方向而流失客户。,三，推广不到位,从成都到项目一路上没有适当的小路牌，在接近项目的地方也没有关于项目的广告，直到到了项目才在灰尘中看到项目的一些路旗。,鑫苑名家,鑫苑名家区位,该项目位于东三环，交通发达，东大街沿线，老成渝路、成龙路、地铁2号线，公交38、56、343、332、40、31构建出一刻