创办高端早教幼儿园投资分析.docVIP

创办高端早教幼儿园（连锁机构）投 资 分 析 一、项目地址 （一）选址：半山丽墅26号楼 1、地理位置：位于火车站及长途汽车站西侧，抵天门路，东侧紧邻天门峡洞出入口，南向天门山，北侧为居民区。该地段是原张家界水泥厂生活区，已建成半山丽墅高档住宅小区，可住99户，现入住率约60%。26号楼位于东侧，占地面积约为750平方米。经小区大门至该栋楼有上下两个出入口，均为小区内标准通道，上通道约为350米，下通道约为500米。其中下入口可到第一层，上入口可到第三层。 2、建筑状况：建成面积约1000平方米，其中套内使用面积700平方米，大、小房间16间，剔除走廊、过道、楼梯、绿化区，房间使用面积约600平方米。可用于教室的房间6间，面积约为40平方米的3间，35平方米的3间。午休室有3间各为2027平方米可直接配套，另3间需要在同一楼层改造。 第一层建筑面积140平方米，柱子南侧80平方米，北侧60平方米。厨房需在第一层里侧另建，按标准建筑面积须达到50平方米。 按高端幼儿园要求需对室内及外墙进行高档装修装饰。同时对室内房间进行必要的改造，包括厨房在内，改造餐饮供应通道、储物间、办公室、园长室、教师办公室、图书阅览室、值班室、会议接待室等。 （二）项目区位优势 半山丽墅属于张家界市内高端住宅小区，依山而建，环境优雅，风景秀丽，视野开阔。附近分布天门中学、天门小学及附属幼儿园、官黎坪学校。距市政府约为1.5公里，距中心城区约为3公里。交通便利，人烟稠密。 （三）项目区位劣势 由于距离荷花机场较近，飞机起降的噪音有一定的影响。虽然离火车站、汽车站也很近，但其产生的噪音无明显影响。由于飞机起降的时间多数是在晚上，且以五一、国庆、暑期等节假日居多（而节假日期间幼儿照常休息），故飞机起降的噪音影响不大。小区内平时很宁静，对噪音干扰可在装修中使用高级隔音玻璃会起到很好的降噪效果。 由于定位于高端幼儿园，选址毕竟不在中心城区，收费高于一般幼儿园，故生源目标放在所有城区或城区的官黎坪、永定、南庄坪、大庸桥等重点区域，需配置高档校车，而招生同样有相当大的难度。项目区低压电线靠近房舍存在极大的安全隐患。 二、投资概算 （一）场租费：按4个五年期总计20年计算，第1个五年期年均15万计75万、第2个五年期年均20万计100万、第3个五年期年均25万计125万、第4个五年期年均30万计150万，场租费投入需450万。签订场租合约交付租金方式一年一交，第1年自签订合约之日起即需投入场租费15万元。 （二）装修工程 1、园舍布局 （1）室内布局 A、第一层：室内使用面积140平方米，以柱子为中心用加厚玻璃隔开，南侧80平方米为多功能会议厅，北侧用于教师办公室兼值班室。设男女卫生间各1间。 第一层里侧现有约20平方米敞房，拟扩建50平方米，合计70平方米，其中50平方米用作厨房，20平方米用作库房。 B、第二层：设教室2间，其中北侧教室有午休室配置，南侧教室需改造回廊及阳台做午休室。各教室配置盥洗间。员工卫生间1间。东侧大阳台改造成阳光房。 C、第三层：设教室及午休室各2间，各教室配置盥洗间。园长室1间，保健室1间，员工卫生间1间。 D、第四层：实际上位于小区上通道出入处，设教室2间及午休室2间，各教室配置盥洗间，员工卫生间1间。 （2）室外布局 A、小区下通道入口处建造园舍大门，并配设门卫房。 B、拟由房东负责以下改建： 从楼梯第一个转折平台经由里墙至里侧厨房搭建平台作为通道。 负责衔接电力部门移走电线杆。 搭建溪沟至第一层房屋地脚的坪塔。 （3）外墙装饰布局 楼顶东、西、北三面为广告招牌区域。 东、西、北三面外墙创意喷绘。 2、投资预算 （1）高端幼儿园房屋装修可以说是个无底洞。按照香港伟才国际幼儿园对外加盟连锁的幼儿园装修设计要求，每平方米最低需投入3000元。根据项目区的实际，考虑当地物价及工价因素，本项目房屋装修将突破每平方米1500元。套内房间建筑面积约600平方米，需投入90万元。另外还需改扩建厨房、门卫房及装修，约需15万元，两项计约105万元。 （2）外墙装饰及楼顶广告、招牌。东面外墙共计4层，面积约120平方米，北面外墙约280平方米，西面外墙约100平方米，南面靠山不计，三面共约500平方米，按每平方米80元彩绘需投入4万元。楼顶广告、招牌需1.5万元。两项共约5.5万元。 以上装修合计110.5万元。 装修工期约为56个月，即从2015年底开始施工，2016年56月必须完工，投入使用。 （3）教室配置。每间教室需配置幼儿书包柜、课桌椅、玩具柜、室内玩具、钢琴、黑（白）板、饮水设施、消毒设施、监控设施、有线电视、电脑、投影仪、空调、窗帘及其它教学用品，需投入3.5万元6间=21万元。 （4）午休室每间配置床、被、空调、音箱及盥洗间洗涤用品等需投入1万元，6间即6万元。 （5）教师办公室、园长室、保健室需配置空调、电脑、文件柜、资料柜、档案柜、办公桌椅、保健器材及必备药品、沙发、茶几、窗帘、饮水设施约需3.5万元。 （6）图书阅览室初期需配置书架、阅览桌椅、各类幼教书籍、刊物约1.5万元。 （7）、厨房需配置灶、操作台、洗碗池、蔬菜、荤菜清洗池、留样柜、消毒柜、冰柜、碗、勺、筷、天然气（或液化气）、电气蒸饭柜、排气扇及厨房电器、储物间设施等约需投入5万元。 （8）消防设施、保安器材约需2万元。 （9）多功能会议厅配置100个座位、茶几、主席台、会议桌、窗帘、饮水设施、投影仪、麦克风、音响设备等需投入5万元。 （10）高档校车1辆约需20万元。 （11）加盟费：5.8万元（香港伟才国际16万元）。以加盟费为5.8万元计，另需投入考察等相关费用约1.2万元，两项计7万元。 （12）教师、员工招聘、服装、培训：教师招聘在学期开学前1个半月全部落实，初期预计招聘12名教师即可，其他员工3名（炊事员、司机、保安各1名）、管理3名。招聘结束后即发给服装，开始培训。培训期间发给合同工资的70%。约需投入3万元。 （13）办理上级业务主管部门行政许可等费用约1万元。 （14）教材、印发宣传资料等费用约需1.5万元。 （15）招生费用（含电视、报纸广告）需2.5万元。 以上（1）至（15）项合计约：189.5万元。 加上第1年的场租费15万，投资总计204.5万元。 三、盈亏分析 （一）生源分析 1、目标市场定位：高档社区、高收入家庭26岁幼儿。重点区域是官黎坪、南庄坪 、大庸桥、老城区的子午路、迎宾路、宝塔岗鹭鸶湾沿线，包括天门1号、月亮湾花园、高盛澧园、华天城、鼎泰逸景园、山水中天、半山丽墅等住宅小区。 以上所述区域住户繁多，人烟稠密，总计约2.5万户10万人左右，几乎占市区总人口的一半。按每千人约250户家庭有26岁幼儿50名估计，目标市场即有约5000名适龄幼儿。根据目前张家界市经济发展现状，市区拥有高收入的家庭预计占总户数的34成，而这些家庭的适龄幼儿约2000名以上，对于创办高端幼儿园，这是一个可观的市场。 2、办园条件分析：园区所处地理位置、周围环境、硬件设施等因素是家长选择幼儿园的第一印象，是决定选择还是放弃选择很大程度上取决于第一印象。因此，园舍装修质量上不上档次、设备设施配置高不高、教师及其他员工素质形象佳不佳等至关重要。通过对园区硬件设施及员工队伍的第一印象，家长也可以感受到幼儿园的办园理念。但是理念必须经过一定时间的实际运作才能反应出扎实的效果，家长通过阅读宣传资料、观看电视、报纸广告、接受幼儿园工作人员的介绍、讲解，会对幼儿园的创新办园理念有所了解，但在实际办园效果还未出现前，一般持观望的态度，当然，会有一些家长尝试着选择和接受幼儿园。园区环境除了飞机的噪音和附近有火车站、汽车站是影响家长选择幼儿园的重要因素外，就是地理位置毕竟处于市区边沿，接送不便。噪音影响主要来自飞机起降，在市区几乎所有地段都存在，况且天门中学距机场更近，附近同时还有天门小学及附属幼儿园、官黎坪初中学校、红缨幼儿园（连锁）及多所民办幼儿园，飞机、火车、汽车的噪音对办学不构成主要影响，向家长做好宣传说明工作，会得到认同。 至于地处城市边沿，家长接送不便，完全可以购置高档校车解决。 3、主观条件是最重要的影响因素。园舍规模属于小型幼儿园，教室、休息室不是很规范，其它功能用房也不是很理想，这就要求在装修上下功夫、花本钱。所选园址在小区内自成一体，虽然园舍四围环境狭小，但整个小区房屋间距较大，空间很好，通道宽敞，绿树成荫，绿草茵茵。相距小区广场100米左右，实际上整个小区都可作为幼儿户外活动场所。 教工队伍无论教师、炊事员、保安、司机等，一律要在学期开学前两个月招聘落实，并集中组织培训。统一服装、统一思想，武装创新早教理念，苦练扎实本领，以优秀的综合素质、崭新的幼教队伍形象，面对目标市场投入招生和开园工作。 （二）招生计划 1、班级、年龄、班额设置： （1）小托班2个，23岁，班额12名 （2）中班2个，34岁，班额12名 （3）大班1个，45岁，班额24名 （4）学前班1个，56岁，班额24名 共设4个班级、6个班，幼儿常年在园总数96名。 2、近期、远期招生计划 （1）近期计划 第一个五年期尚在初创期，招生人数势必大打折扣。尤其是第一、二年，招生情况肯定不容乐观。桑植县早教中心幼儿园引进冯德全早教模式，在2010年第一学期招生时只招到了13名，第二学期也才达到30名，进度非常缓慢。而早教中心幼儿园的设计规模是120名在园幼儿，第一学期仅达到了10%，第二学期20%多一点。本项目创办者由于积累了较为丰富的办园经验，在硬、软件设施、宣传策划、师资队伍诸方面的准备今非昔比，开园的第一学期招生能够达到计划的50%还是有把握的，并能持续稳定23年。那么，第二学期随着保育和教育效果逐步显现，招生形势会越来越好，第35年可以达到计划的7080%。当然，最迟从第二个五年开始，随着保育、教育效果凸显，所设置的班级、班额必定达到满员状态。 表1：近期（2016.022021.01）年度班级生数16.0917.0144817.0218.0144818.0219.0166019.0220.0166020.0221.01670 （2）远期计划 第二个五年期开始后，招生形势彻底改变，会达到满员的理想状态。其后的第三至第四个五年期，招生工作将不再是主要工作，工作的重心将完全转移到对幼儿潜能的开发上。而生源则依赖于口碑相传，酒香不怕巷子深，家长会自己将孩子送到幼儿园，生源将会爆满，幼儿园会选择性的接收孩子入园。那时，校车将完成使命，幼儿入园离园由家长亲自接送。 表2：第二至第四个五年期（21.0226.01）招生计划阶段班级年均生数21.0226.0169626.0231.0169631.0236.01696 （三）办园收入及支出 1、收费标准：暂定价10000元，考虑到第一个五年期招生困难，该期间折扣20%，按每学期每生8000元收费。 2、所收费用包括保育费、教育费、学杂费、早、中、晚餐费、午休费、校方责任险、书包。 3、校车接送费、意外伤害险、年度体检费、园服费另行收取。 表3：第一个五年期收入预算年度招生数收费标准收入16.0917.0148800038400017.0218.01481600076800018.0219.01601600096000019.0220.01601600096000020.0221.0170160001120000合计4192000 表4：第二至第四个五年期收入预算阶段年均生数收费标准5年收入21.0226.019620000596960000026.0231.019620000596960000031.0236.0196200005969600000合计28800000 幼儿园在良性运转的状态下，持续平稳的向前发展，国家政局稳定，国泰民安，财务收入计划是可以实现的。如果内部管理不善，员工队伍松弛散乱，保教效果极差，则生源达不到饱和状态，而收费标准也不可能上提到年标准2万元，收入势必下降。此外，安全事故及其它不可预见性因素也会直接影响到幼儿园的生源和收入，这是尤其要高度注意的。 4、财务支出财务开支包括场租费、工资、福利、奖金、三金一险、水电费、伙食费、教材教具费、办公费、燃气费、接待费、书刊费、宣传广告费、培训考察费、差旅费、加盟管理费等，从开园收费时起计算，此前所有开支视作投入。现以第一个五年期为核算阶段： （1）场租费：第一个五年期每年15万元，则五年租费75万元，其中第一年15万元。 （2）工资：教师12名，其他员工3名，管理3名，共计18名。按教师月均工资3000、其他月均工资2500、管理人员工资月均工资45005000计，月均工资57500元，从2016年9月开园计算工资，至2017年元月共计5个月，该年度工资支出预计287500元。其余四年每年57.5万元，计230万元。 （3）福利费每名员工每年1000元，则五年为9万元。其中一年1.8万元，一学期9000元。 （4）奖金每名员工平均2000元，一年18000元，五年9万元。2016年不计。 （5）三金一险每人1500元，一学期13500元，一年27000元，五年135000元。 （6）水电费每月平均1500元，一学期9000元，一年1.8万元，5年9万元。 （7）伙食费第一年开学一个学期3万元，第二年7万元；第三至第五年每年8万元，小计24万，五年合计34万元。 （8）教材教具费按一学期消耗5000元，每年消耗1万元计，五年5万元。 （9）办公费一学期5000元，每年1万元，五年5万元。 （10）燃气费（或液化气）一学期5000元，每年1万元，五年5万元。 （11）接待费一学期5000元，每年1万元，五年5万元。 （12）书刊费一学期2500元，每年5000元，五年25000元。 （13）广告宣传费一学期1万，每年2万元，五年10万元。 （14）培训考察每年在暑假期间进行，每年5万元，五年25万元。2016年不计。 （15）差旅费一学期1万，每年2万元，五年10万元。 （16）加盟管理费每年1万元，五年5万元。 以上预算，第一年开支546500元。第一年收费一个学期，收入384000元，收支相抵后亏损162500元，属于亏本经营，亏损率29.7%。第二年收入768000元，支出102万元，收支相抵后亏损252000元，亏损率24%。第三、四年当幼儿数达到60名时，年收入达到96万元，支出增加到105万元，年亏损9万元，两年亏损18万元。第五年当幼儿数达到70名时，年收入达到112万元，支出增加到110万元，年盈利2万元。 第一个五年期收入、支出比较：收入4192000元，支出4766500元，收、支相抵后亏损：5745