ID365-三线城市住宅商品房价格趋高的因素分析.doc

三线城市住宅商品房价格趋高的因素分析以宝鸡市为例马丽乔1（1.西安建筑科技大学管理学院，陕西西安710055）摘 要：本文以住宅商品房售价的理论构成与合理性判据为研究基础，详细分析了三线城市住宅商品房出售价格趋高的因素，并以居民消费价格指数、人均年收入以及生产总值为自变量，运用多元线性回归的统计方法对宝鸡市的住宅商品房价格进行建模分析,客观估计了宝鸡市未来住宅商品房的房价走势，对于三线城市政府相关部门地域性的宏观调控商品房售价具有一定的参考价值。关键词：三线城市，宝鸡市，住宅商品房价格，多元线性回归分析与建模，判别分析朗读显示对应的拉丁字符的拼音 The Factor Analysis Regarding High Price Tendency of Commercial Housing in third-tier cities of China The Case of BaojiMa Li-qiao1(1.CollegeofManagement,XianUniversity of Architecture and Technology, Xian710055, China)Abstract:With the third-tier cities housing prices rose higher the more, its necessary for government to control the national economy. The purpose of this paper is to find out the factors which cause the third-tier cities housing prices too high. Based on the residential housing component costs，the citys GDP and the development income of urban residents, we study on residential housing prices of Baoji City, by applying data from the National Bureau of Statistics and the Baoji City Bureau of Statistics over the years to summarize the general trend in higher residential housing prices. From Empirical Research in conjunction with multiple linear regression analysis on economic factors and non-economic factors, we forecast the trend of residential housing prices of Baoji City.Key words: Third-tier cities; Baoji City; Residential housing prices; Multiple linear regression analysis and modeling; Discriminant analysis第一作者：马丽乔，(1984.5.29)，女，陕西省宝鸡市，在读硕士研究生。主要研究方向：工程造价与招投标管理。电子信箱：。1 引言近年来，我国住宅商品房价格上涨过快，引起了社会各界广泛关注。自2004年以来，我国一二线城市住宅商品房价格持续攀升，09年以来，三线城市房价也迅速升温。住宅商品房价格的大幅度上涨使得我国各大城市居民在住宅商品房消费上负担十分沉重，相当大部分的居民买不起房，不利于社会的安定，城市的快速发展。一方面城市人口的增长对房屋的刚性需求增加，使得城郊结合部大量耕地菜地被征用开发成住宅，而这些被征用的土地却得不到补充，我国的粮食安全受到极大挑战；另一方面由于房地产价值量大，保值增值的特性，使得城市房地产大量的被人为投机、炒作，城市中大量住宅房产空置，而中低收入居民需要住又却买不起房，直接影响到我国有限土地资源的有效利用和国民经济的正常发展，造成房地产市场的虚假繁荣，产生大量的经济泡沫，影响范围甚至已经波及到不少三线城市。宝鸡市地处关中平原西部，是陕西省内贯通南北，连接东西的交通枢纽，是历史悠久的周文化发祥地，自然环境宜人，旅游景点众多。现今作为西部最早获得全国卫生文明城市殊荣的三线城市，其低物价消费水平和良好的宜居环境受到越来越多外地居民的追捧，房价亦是连年走高。因此，鉴于以上特点，以宝鸡市作为三线城市的代表，来分析影响三线城市住宅商品房价格趋高的经济因素，具有一定的普遍性。近年来宝鸡市房价持续看涨，2007年涨幅7.9%，2008年涨幅2.4%，09年上半年涨幅达到13%，目前市区平均房价在2500-3500元，按照2009年市政府公布的13225元的城镇居民可支配收入来看，一个普通家庭平均需要12-15年的储蓄才能购买一套住宅（国际标准为3-5年）。有关专家指出高房价是最大的民生之痛,房价不降,民心难安,社会难宁。本文从经济的以及非经济的因素入手分析宝鸡市的住宅商品房价格趋高的原因，并应用多元线性回归统计方法对未来房价走势进行预测，这对于政府相关部门管理和控制好趋高的房价具有一定参考价值。2 住宅商品房售价综述2.1 住宅商品房销售价格住宅商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司（房地产发展商）出售的住宅的市场实际成交价格。其价格由成本、利润、税金及代收费用等组成，它受地段、楼层、朝向、质量、材料差价等因素的影响。一般情况下，由以下几项费用组成5：（一）土地使用权取得费；（二）住宅开发成本；（三）住宅开发期间费用；（四）利润；（五）税金。2.2 住宅商品房销售价格是否合理的判别指标（1）房地产价格指数房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。即所谓的“纯价格指数”，只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而不包括其他因素改变所引起的房地产价格变化2。在房地产市场中，房地产价格指数是一项广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。图1 宝鸡与全国房屋销售价格指数对比（2）房价收入比房价收入比是世界广泛使用的判别住宅商品房价格是否合理的重要指标，是指家庭所居住房屋的价格与该家庭年收入之比1。世界银行制定的住宅商品房价格收入比标准是5：1，联合国的标准是3：1。根据宝鸡市政府公布的数据分析显示，宝鸡市09年的房价收入比大约为12：115：1，已远高出联合国标准。有专家认为，房价收入比作为短期内形成的一种对房地产市场风险度的考评标准，自有其内在的科学性，但就目前国情而言，房价收入比还是作为购房家庭用来约束自身购房行为的标准更为可取。图2 2004年以来宝鸡商品房供求情况（3）国内生产总值国内生产总值GDP是对一国（地区）经济在核算期内所有常住单位的最终产品总量的度量，常常被看成显示一个国家（地区）经济状况的重要指标。一个城市的住宅商品房销售价格与GDP增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一，往往当住宅商品售价与GDP的增长比率小于1时，被认为是比较合理的6。3 影响住宅商品房售价的因素分析及建模3.1 影响因素分析3.1.1居民消费价格指数（CPI）的影响居民消费价格指数（CPI）是反映居民家庭购买生活消费品和支出服务项目费用价格变动趋势和程度的相对数，是通货膨胀率指标。目前，国内的CPI指数统一执行国家统计局规定的“八大类”体系，即指数的构成包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类，其构成权重分别是食品34%；娱乐教育文化用品及服务14%；居住13%；交通通讯10%；医疗保健个人用品10%；衣着9%；家庭设备及维修服务6%；烟酒及用品4%。由于CPI权重确定、修正是不透明、不清楚的及获取样本过小，使得居住类权重低、基数低（2006年城市居民居住消费仅904元），从而使得居民实际与居住相关的费用在快速增加，但几乎没有通过国家统计数据反映出来。从而导致CPI一直偏低，CPI是通货膨胀率指标，通货膨胀率低，利息也自然会压在低水平上。低利息使得投机者可以利用银行信贷或金融杆杠进入房地产市场，住宅商品房价格炒高就容易许多，因此CIP偏低是导致住宅商品房价格趋高的经济因素之一。3.1.2 人均年收入的影响在经济学的定义中，有效需求是消费者产生的并且能够进行支付的需求3。一般情况下，收入水平决定支付能力，随着收入水平的提高，人们用于居住方面的投入亦会增加，由此产生的住房需求，对房价造成直接影响。从边际效应的角度来说，居民收入水平的提高对于住宅价格的影响又是有所区别的，当居民收入水平处于温饱阶段，边际收入的增加会使消费者对基本生活需求的消费增加，而对于住宅消费影响有限，然而，当居民收入水平达到一定程度，居民收入足以满足日常生活需要，居民收入的增加会促使其对住房的需求进一步增强，其对住宅价格的边际效应就越发明显。同时，对于高消费群体而言，因其生活上的需要几乎己达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，收入增加的大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机则会引起房地产价格上涨，因此，人均年收入是影响房价趋高的又一经济因素。3.1.3 生产总值（GDP）的影响生产总值，简单的说就是在一定时期内一个国家或地区内的生产总值。在现有统计规则下，在计算GDP的增速时，物价上涨的因素需要被扣除，也就是说物价上涨造成的GDP数值的增量要被扣除，实际的GDP增速是在价格不变的前提下计算的，一般的商品和劳务因为其价格是被计入CPI和PPI的，因此其价格的上涨部分会按照统计规则进行调整，最终计算增量的只有实际真正增加的产出，但按照目前我国的统计规则，占2009年国内消费总额一半的住宅地产的价格是不计入消费物价指数CPI的，也不计入PPI，这样由于房价上涨而增加的GDP数额会被基本全额计入当年的GDP。例如：同样是卖掉了100万平方米的房子，在房价5000一平的时候创造的GDP就是50亿，而如果房价上涨到2万一平的时候创造的GDP就是200亿，居民能够享受到的房子同样是100万平方米，却多付出了150亿，同时在总产出没有变的情况下，GDP却增加了150亿。正是基于追求GDP和增加财政收入的动机，促使地方政府可能更乐于见到住宅商品房价格维持在高水平上。政府通过操作土地规划和交易的支点，从而盘活整个城市的存量资产，促使保有大量土地的政府获益匪浅。这是欠缺投资发展资本的三线城市房价趋高的非经济因素之一。以下数据来自宝鸡统计信息网，2004-2009年宝鸡市国民经济和社会发展统计公报，x1为居民消费价格同比增幅，x2为人均年收入，x3为全市生产总值，y以宝鸡市市中心区的商品房住宅均价为例，按元每平米计。在2800-3400元/平方米。表1 2009年宝鸡市下半年房价分布年份居民消费价格同比增幅x1（%）人均年收入x2（元）全市生产总值x3（亿元）房价y（元/每平米）200438700320.32423.120050.911247415.792541.820061.612642476.932696.920074.815439580.162909.920086.018992714.073008.820091.021525.5806.563300从表1中可以看出，房价随着GDP的上升逐年增长。3.2 线性回归建模根据多元线性回归模型的一般式，设： （式1）式1中为多元线性回归估计值，为自变量，为常数项，分别为倚的回归系数。在多元回归中，倚某一自变量的回归系数表示当其他自变量都不变时，该自变量变动一个单位时的平均变动量，也称为偏回归系数。确定式1中的数值，仍用最小平方法，使剩余平方和为最小。设，由三元函数极值存在的必要条件 (式2)可得标准方程组如下： （式3）根据表1中的数据可得：直接求解以上四元一次方程组，即可求出b0=1901.6656；b1=-11.52；b2=-0.1331；b3=5.2678将其代入所设，即为求得的三元线性回归模型为（式4）。根据式4得到房价与时间的拟合曲线如图3所示：图3 房价与实间的线性回归拟合曲线对以上模型进行拟合程度检验：（1）判定系数记为：利用以上数据由式可计算出=3.3337e+007/3.3344e+007=0.9998由文献6可知越接近1，其模型拟合程度越好。（2）估计标准误差为；利用以上数据由式可计算出=51.6481由文献4可知越小，其模型拟合程度越好。4 结果分析在回归分析中，居民消费价格指数对于住宅价格的影响系数达到了-11.52，对于住宅价格的影响作用十分明显，这与由CPI指数波动引起的房价趋高的一系列连锁反应相吻合，如：CPI越低，通货膨胀率低，利息压在低水平上，低利息使得投机者可以利用银行信贷或金融杆杠进入房地产市场，住宅商品房价格炒高就容易许多。从模型还可以得出，人均年收入对房价影响系数很小，仅有-0.1331，人均年收入的增加固然能使房价有所降低，但减少的量与其它两因素对房价的影响相比较而言是微乎其微的。同时，随着市民收入水平的不断提高，市民对住宅面积以及住宅小区环境的要求不断提高，使得开发商开发高品质住宅的意愿增强，住宅成本必然上升，房价随之上涨则是理所应当。另外，市政府部门为了追逐高增长的GD