房地产基础知识教材

房地产基础知识教材一、 房地产权益解释土地所有制的形式：即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。取得建设用地的方式：主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式。有偿取得方式：以土地使用权出让、转让、出租、入股方式取得土地使用权。无偿取得方式：国有土地使用者通过国家行政划拨方式取得土地使用权。中华人民共和国土地管理法规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。出让：国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。有偿出让的土地可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。土地使用权出让主要采用协议、招标、拍卖三种合同形式。征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。划拔：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的行为。是市土地管理局代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿出让给房地产开发公司和其它企事业单位的行为。二级市场： 又称土地使用权的转让市场。是指房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物或建成“熟地”，将房地产出售或租赁的经营行为。三级市场： 是指由二级市场取得的房地产其它单位和个人拥有的房地产所有权的转让、租赁、抵押等交易行为。二、房地产开发相关知识房地产：房产和地产的总称，也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。三通一平：指路通、电通、水通与场地平整。它是土地开发所必须进行的最起码的基础设施开发内容。七通一平： 指土地通过一级开发后，具备给水、排水、电、路、通讯、燃气、热力通和场地平整。它是土地开发中较为完整的基础设施开发内容。建筑物：指人工建筑而成的物体，一般指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。构筑物：指一般不能在其内进行生活与生产的建筑物。如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。开发商：指从事房地产开发和经营的企业和组织。建筑商： 指从事房屋建设和设备安装的企业。商品房：由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证可以出售的商品房。五证二书一证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销（预）售许可证，其中前两个证由规划部门核发，施工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房销（预）售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。二书指开发商交房时需向业主提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书，一证是竣工验收备案证。 按揭： 按揭是英文“mortgage”（抵押）的粤语音译，由香港传入之信贷专业用语。指由购房人以即将购得的房产作抵押，开发商提供担保而取得购房贷款的法律行为。三、房地产销售名词解释（一）绿化率： 也即“绿化覆盖率”，= 植被垂直投影面积 / 建设用地面积 100%这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。绿地率：这是规划指标，指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。（= 各类绿地面积 / 建设用地面积 100%）在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地，和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。容积率：项目用地范围内地上建筑面积与建设用地面积之比。（=地上建筑面积 / 建设用地面积）反映单位地面上的人口密度。如在1万平方米的土地上有3万平方米的地上建筑总面积，其容积率为3。建筑密度：也即“建筑覆盖率”，指地块内所有建筑物的投影总面积占建设用地面积的比值（用百分比表示）。（=建筑物投影总面积 / 建设用地面积100%）建筑投影总面积的计算：除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影总面积。建筑面积：住宅单套建筑面积由套内建筑面积和套内分摊面积组成。套内建筑面积： 也称“套内面积”。单元净面积（套内使用面积）、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。套内使用面积：指分户门内除墙体厚度以外全部使用空间。即单元净面积，也称地毯面积。阳台建筑面积：全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 套内使用面积（单元净面积） 套内建筑面积 套内墙体面积 建筑面积 阳台建筑面积 套内分摊面积 （分摊部分包括大堂、电梯、电梯间、走道、楼梯、管道井、物业管理用房等）实用率： 套内建筑面积 / 单元（套）建筑面积 100%建筑间距：一般是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。层高： 指房屋的下一层地板面或楼板面至上一层楼板面之间的距离净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前墙中轴到后墙中轴之间的纵向距离。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。开间：指住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙中轴到另一墙中轴之间的横向距离。建筑结构：民用建筑根据主要承重构件所用材料不同可分为木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等（其中目前最常用的是第二、三种）。建筑物根据承重受力情况可分为框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙四、房地产销售名词解释（二）地价：一块土地的全部价格。单位地价：一块土地的单位价格，反映地价水平高低。（=总地价 / 土地面积）楼面地价：又称“楼板价”，指平均该土地上每单位房屋建筑面积的地价，又称单位建筑面积地价。（=总地价 / 总建筑面积， =单位地价 / 容积率）例1： 某地，面积3000平方米，地价1800万，容积率4，计算单位地价和楼面地价。单位地价 = 1800万 / 3000平方米 = 6000元/楼面地价 = 6000元/ / 4 = 1500元/例2： A地单位地价5100元/，容积率3B地单位地价7000元/，容积率5。哪块地贵？地价高低根据楼面地价判断。A地楼面地价 = 5100元/ / 3 = 1700元/B地楼面地价 = 7000元/ / 5 = 1400元/ A地比B地贵。均价：某一个项目的总销金额 / 总销面积。基价：某一个项目的最低价，也叫起价。主力面积：以10平方米或15平方米或其它数量的平方米为一档，将一个项目的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。主力单价： 以100元/平方米或200元/平方米或其它数量的单价为一档，将一个项目的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。主力总价：以5万或10万或其它数量的为一档，将一个项目的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。 动线： 是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。水平动线： 指在一个层面中，人们行走的路线。垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的路线。出入动线：指从小区或房屋内部到外部的进出路线。交通动线： 指从某一处到另一处的一个交通线路安排。引导动线：指通过一定的手段，比如：道旗、横幅等，将客户引导到售楼处的路线安排。目的是吸引客群，包括看板、灯箱、刀旗、横幅、挂幅、售楼处、指示牌、车站广告等连贯的标志性引导物，形成引导客户至案场的广告线。案场： 指售楼部。销控： 销售控制的简称。指在拟订的去化顺序控制下，对整个房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的目的是为了达成销售目标。强销期： 大批量的媒体广告投放出去，公司组织大量人力物力，以期在短时间内创造高销售率的一段时间。抗性： 指阻碍项目销售的任何事物，比如价格高、地段偏、生活机能不完善等等。销讲：全名是“销售讲习”，指在案前准备期，整个项目团队协同通过对项目的了解所整理出来的一份资料。它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等等。其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。生活配套： 指在项目附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、娱乐设施和场所、垃圾站、变电站等等。SWOT：SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁等加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。SP：SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进。即通过各种造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于项目炒作，促进销售。LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。NP：Newspaper，报纸。最常用的媒体形式之一。CF： 是英文Commercial Film的简称，电视广告，可制成VCD。MG：Magazine，杂志。各类财经类期刊杂志、航空杂志等，力求针对客源进行述求。DM：是英文Direct mail 的缩写，意为快讯广告，表现项目情况的小册子，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等多种方式广为宣传。POP： 是英文Point Of Purchase的缩写，意为“卖点广告”， 造势用的宣传平面，其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。户外据点： 以灯箱、看板等方式在公众场合及交通动线上表现项目，加强引导，重复加深受众印象，传递项目信息五、房地产行业知识房地产交易形式的分类（1）地产市场：一级市场出让市场：国家开发商、法人只有一个土地所有者：国家，带有垄断性，集体土地不能出让 二级市场开发商（法人） 投资、开发 第三方使用 三级市场租赁、抵押、典当市场（典当在中国几乎没有）（2）房产市场：一级市场增量房市场，“新房”市场 二级市场存量房市场，“旧房”市场 三级市场租赁、抵押、典当市场，二手房市场 分摊建筑面积包括哪些部分？（1） 为整栋建筑服务的公共部位。（包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、公共门厅、过道、大堂、电梯前厅等）（2） 为整栋建筑服务的公共用房。（包括变电室、设备室、公共地下室、值班警卫室、其它管理用房、公厕、水泵房等）（3） 公用墙面积的一半。哪些公共面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼等作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。什么是定金、预付款、订金？定金根据担保法的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。如收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。订金一般情况下，交付订金的视作交付预付款。根据房屋土地资源管理部门发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。商品房如何保修？根据有关规定，房地产开发商在商品房交付使用时，应向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房产商对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，保证书中应列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房产商须按保证书的约定，承担保修责任。 商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为： 1 屋面防水3年； 2 墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5 门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年； 6 管道堵塞2个月； 7 灯具、电器开关6个月； 8 供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期； 9.其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。 公共维修基金的使用方式和范围：公共维修基金是每个业主在办