投资性房地产评估实务与案例分析.doc

投资性房地产评估实务与案例分析第1部分 判断题1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露。A、 对B、 错正确答案：B解析：披露内容应包括是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。2.为短期销售而持有的土地，不能确认为投资性房地产。A、 对B、 错正确答案：A解析：为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。A、 对B、 错正确答案：A解析：如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。4.当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。A、 对B、 错正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。A、 对B、 错正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。A、 对B、 错正确答案：A解析：未找到解析7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。A、 对B、 错正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。8.拟作为投资性房地产的在建工程不能确认为投资性房地产。A、 对B、 错正确答案：B解析：正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程属于投资性房地产。9.会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。A、 对B、 错正确答案：B解析：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。10.公允价值是评估准则中界定的价值类型之一。A、 对B、 错正确答案：B解析：公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重置成本等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴。11.当建筑物的附属设施取得租金收入时，评估师应当考虑附属设施对评估价值的影响。A、 对B、 错正确答案：A解析：当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。12.投资性房地产评估价值不包括土地使用权的价值。A、 对B、 错正确答案：B解析：采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。13.评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。A、 对B、 错正确答案：A解析：评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通。14.运用市场法评估时，应重点关注极具代表性的个别交易案例。A、 对B、 错正确答案：B解析：市场法评估，要收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。15.准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。A、 对B、 错正确答案：A解析：准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。16.公允价值应当只是事实性交易的真实市价。A、 对B、 错正确答案：B解析：公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。第2部分 单选题17.当缺乏测算委估资产公允价值的适当方法，无法得出公允价值评估结论时，经委托方同意，评估师可以（ ）。A、 以成本价为基础加成得出结论B、 出具保留意见C、 分析公允价值的区间值，得出价值分析结论D、 赔偿业务合同金正确答案：C解析：如果不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。18.以下费用中不包含在公允价值中的是（ ）。A、 管理费用B、 交易费用C、 销售费用D、 财务费用正确答案：B解析：交易费用不包含在公允价值中。19.注册评估师应关注投资性房地产评估的（ ），根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。A、 使用性B、 安全性C、 复杂性D、 收益性正确答案：C解析：注册评估师应关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。20.以下属于房地产区位因素的是（ ）。A、 建筑规模B、 土地面积C、 外部配套D、 空间布局正确答案：C解析：房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。21.（ ）在委托代理（principalagent）关系中是普遍存在的。A、 信息对称B、 信息不对称C、 信息通畅D、 信息不通畅正确答案：B解析：委托代理中普遍存在信息不对称，易引发“道德风险”。22.当评估对象存在（ ）事项，且该事项对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，评估师应当对该事项及其影响进行披露。A、 产权瑕疵B、 或有C、 审批D、 重大正确答案：A解析：当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。23.投资性房地产评估的结论通常为（ ）。A、 确定的数值B、 比值C、 确定值或者区间值D、 区间值正确答案：C解析：评估结论既可能是一个确定值，也可能是一个区间值。24.公允价值的本质是（ ）。A、 真实性B、 可靠性C、 公允性D、 独立性正确答案：C解析：公允价值体现了公允性，是主观反映于客观的结果。25.房地产外部因素不包括（ ）。A、 文化环境B、 法制环境C、 政治因素D、 政策因素正确答案：A解析：房地产外部因素有：政治因素，政策因素，法制环境，经济环境。26.新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有（ ）。A、 竞争市场B、 信息公开C、 活跃市场D、 参与者众多正确答案：B解析：新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值；（3）对资产或负债进行公平交易。27.应当根据（ ）确定投资性房地产的收益期限。A、 土地使用权剩余使用年限B、 合同规定的租期C、 建筑物的剩余经济寿命年限D、 建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定正确答案：D解析：应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。28.投资性房地产的评估以在评估基准日的（ ）为评估基础。A、 历史成本B、 公允价值C、 重置成本D、 可变现净值正确答案：B解析：投资性房地产的评估以在评估基准日的公允价值为基础。29.收益法中折现率的确定，其口径应当与（ ）口径保持一致。A、 收益B、 交易费用C、 成本D、 租金正确答案：A解析：折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。30.选用交易案例时应当关注案例的（ ），以分析评估对象的内外部状况。A、 真实性B、 可比性C、 代表性D、 相关性正确答案：B解析：在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。31.以评估基准日向以前年度追溯评估委估资产的公允价值，且周边有可供参考的历史成交案例，应当选择（ ）进行评估。A、 成本法B、 收益法C、 市场法D、 重置成本法正确答案：C解析：收益法评估所依据各时点对“未来”收益的“预测”数据已经成为了“历史”，按照报告出具日时点所进行的相关预测无法体现评估基准日时点的客观情况，采用收益法进行追溯性评估难以真实“还原”历史原貌。考虑到委估资产周边有可供参考的历史成交案例和信息，故追溯性评估采用市场法进行评估。第3部分 多选题32.采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括（ ）。A、 非常规的融资B、 特殊关系人间的交易C、 售后租回D、 特殊对价或折让正确答案：ACD解析：采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。33.投资性房地产评估的原则包括（ ）。A、 不得以预先设定的价值作为评估结论B、 勤勉尽责，保持应有的职业谨慎C、 恪守独立、客观、公正的原则D、 配比性原则正确答案：ABC解析：评估原则：恪守独立、客观、公正的原则；勤勉尽责，保持应有的职业谨慎；不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误；不得以预先设定的价值作为评估结论。34.研究投资性房地的动因包括（ ）。A、 会计核算不同B、 投资性房地产在经营活动中的作用不同C、 资产的特点属性不同D、 适应准则变化需要正确答案：ABCD解析：研究投资性房地产的研究动因：会计核算不同；投资性房地产在经营活动中的作用不同；资产的特点属性不同；适应准则变化需要；进一步规范执业；适应市场。35.评估假设主要包括（ ）。A、 已签租约是否实际履行B、 已出租建筑物是否存在安全问题C、 已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变D、 已签租约是否合法有效正确答案：ACD解析：评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已