城市综合体开发全过程.ppt

特大型城市综合体开发全程解密,耿乃兴,模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势土地成本政策支持力度规模竞争和协同效应招商优势模块二：城市商业中心的规划定位要素城市商业中心形成方式城市商业中心的形态（百货、家具、数码）交通的重要性市场调查的目的和要点模块三：城市商业中心的商业组合形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼模块四：各个组成部分的招商和运营要点高星级酒店专业市场购物中心的规划设计模块五：招商实例沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商,模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势,土地成本规模大、门槛高、竞争少商业和住宅价格差就业和税收对政府的吸引力政策支持力度新高度、新名片、新形象、新客厅周边带动作用明显，关注度高,规模竞争体量是竞争决定性因素之一1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域2、培育完成后，新竞争者没有进入机会,协同效应1、酒店提高档次，促进销售和租赁2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源4、办公和商业带来酒店客源。,招商优势1、对商家有震撼力和吸引力2、谈判回旋余地大,城市商业中心形成方式1、长期、自然形成王府井、南京路2、政府统一规划、协同推进上海的徐家汇、五角场3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、电器卖场、建材家居、专业市场、超市4、一次性建设，强力推进是有可能的统一规划、统一建设、统一招商、统一管理,模块二：城市商业中心的规划定位要素,交通的重要性选址、选址、选址交通是最主要的、决定性的因素。综合各种交通方式，创造易达性和必达性。交通的形式道路、机场、铁路、地铁、公交出租、自驾、自行车、步行,案例1、美洲Mall,立体停车库,旅游车、酒店车泊位,位置：上海市中山公园交通：地铁2、3和4号线8条公交线始终点站11条公交过境线功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体总建筑面积：20万平方米流线：环型流线中庭：三个椭圆形中庭走廊长度：总长4.2公里,案例2、上海中山公园龙之梦购物中心,1条地铁2条轻轨11条过境公交线8条始终点公交线,12条始终点公交线，过境线24条,案例3、沈阳市中街商业区,18条始终点公交线，过境线18条,案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域,13条始终点公交线，过境线21条,案例5、沈阳市五爱商业区,93,814,548,814,572区,572,548,93,大桥六线,931,855,836,830,申闵专线,大桥六线区,320,855,920,923,926,303,申闵专线,205,50,43,42,02,320,44,50,824,徐闵线,72,303,326,326,572,712,820,957,984,985,游十号线,东坪专线,申川专线,徐闵专线,机场三号线,02,43,93,303,326,806,824,927,957,984,985,东坪专线,机场三号线,游十号线,732,122,44,927,572,326,15,72,315,572区,864,236,43,205,824,920,931,712,820,830,926,946,957,徐闵线,龙吴线,隧夜1号线,起始站点8条过境线路40条,572区,15区,836,770,122,案例6、上海市徐家汇,836,732,案例7、上海市人民广场,3条地铁起始站点13条过境线路31条,龙之梦,沈阳市人民政府,地铁一号线,一环线,东西快速高架干道,地铁十号线,津桥路,市府大道,案例8、沈阳龙之梦亚太中心,三条城市交通主干道,两条地铁三座车站,项目周边交通条件,一期公寓总面积约9.2万m3人/套x1184套=3552人次,一期总占地17万m一期总建筑面积140万m,一期酒店总面积约8.8万m2人/套x1178套=2356人次,人流量日均峰值26万人次,一期商业总面积约90万m营业员按20m/人=4.5万人次购物中心30万m10万人次家居中心25万m1.5万人次数码城10万m4.5万人次百货商场10万m3万人次商业总人数23.5万人次,一期办公总面积约20万m按10m/人=2万人次,公交枢纽,商业人流测算,一层平面图,公交入口,公交出口,公交出口,公交出口,公交站台,公交站台,公交枢纽平面图,公交车入口,公交车出口,公交车出口,公交车出口,进站为14米宽四车道,公交枢纽平面图,长途客运枢纽,龙之梦亚太中心,公交枢纽,地铁出口,各种交通方式和商业的组合关系,交通干道,龙之梦购物中心入口及中庭,蓝中庭,红中庭,龙之梦购物中心,公交枢纽,地铁出入口,公交、地铁和商业组合关系,公交枢纽,地下换乘通道,公交地面换乘,公交地铁换乘,购物中心一层,时尚百货一层,地铁,地下一层,地下一层,地下一层,通过地下通道,公交枢纽、地铁和购物中心立体连通,地下一、二层,中街地区11条公交线项目周边10条公交线,116,131,207,150,222,248,287,296,118,211,225,215,266,134,286,228,276,298,156,237,257,中街地区11条公交线项目周边10条公交线引入公交枢纽,116,131,207,150,222,248,287,296,118,211,225,215,266,134,286,228,276,298,156,237,257,21条始终点线16条过境线运营网络图,公交枢纽、地铁和购物中心立体连通,三条城市交通主干道一环线通行能力最强的滂江街段沈阳唯一的一条市内高架快速干道津桥路北顺城路-市府大路,公共交通配置汇总,沈阳首个交通换乘枢纽40条公交线路的公交枢纽长途客运枢纽,56条公交线路现有16条过境市内公交线路中街地区11条线路延伸项目周边10条线路的始发站迁移新增市内公交线路19条,两条地铁三座车站地铁一号线滂江街站位于基地东北角规划地铁十号线在基地东侧设两座车站,建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通良性发展，构建现代化交通体系。,2、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接，系统性地发挥城市公共交通的综合运能，提高客运效率。,4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷，为城市交通开辟新的模式，有效地改善区域道路交通环境。,3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平，改善乘车环境，改变城市人的出行方式。,地点：北中街257，287，118，296终点站,地点：白塔路384、385、386路终点站停车场,116，150，207终点站,中街周边现有公交线路环境状况,211，222路终点站停车场,公交线路站务室现状,沈阳北站公交枢纽,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边118路调整示意图,第2条始发线118路,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边131路调整示意图,第3条始发线131路,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边150路调整示意图,第4条始发线150路,地下车行道,停车场：8000个车位车行道：宽12-18米层高：7.3米转盘：2个出入口：5个,转盘,出入口,项目内部交通,模块三：城市商业中心的商业组合,城市商业中心项目实例沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业上海智富名品城，160万平方米商业海口现代美居城，145万平方米商业,用地面积55.75公顷容积率6覆盖率70%总建筑面积437万平方米地上总建筑面积334万平方米办公楼20万平方米酒店19万平方米公寓28万平方米商业167万平方米住宅100万平方米地下建筑总面积103万平方米,一期工程,沈阳龙之梦亚太中心,龙之梦购物中心,红星美凯龙家居广场,五星级酒店精品百货,四星级酒店时尚百货,数码广场,公交枢纽,大型主力百货,时尚百货,津桥路,滂,江,街,地铁滂江街站,沈海立交,东,西,快,速,干,道,长途客运枢纽(规划),一期工程商业组合,一期工程总建筑面积145万平米其中零售商业90万平米,百货,酒店,办公楼,酒店,家居广场,购物中心,大型百货,亚太数码城,下沉式休闲广场,时尚百货,大型屋顶游乐场,公寓,快捷酒店,黄中庭,绿中庭,蓝中庭,红中庭,购物中心内景,红星美凯龙家居广场,案例二、上海智富名品城,城际铁路站,本案,龙昆南路,迎宾大道,货运大道,学院路,本案,0.5公里,1.2公里,案例三、海南现代美居生活城,整体形态,地上建筑功能平面图,酒店公寓,模块四：各个组成部分的招商和运营要点高星级酒店专业市场购物中心的规划设计,高星级酒店酒店的投资回报率平均在8-9%，在商业地产类别里回报期是最长的，但是一定要做。1、树立企业和项目的品牌高星级酒店是建设过程最复杂、管理最精细的地产项目。最直观、最有说服力的展示企业品牌形象实力和企业文化。2、平台和桥梁作用。3、投资稳定性好，投资风险不大。4、成长性比较好。5、最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流。,专业市场义乌的中国小商品城虎门的服饰批发市场华南城海宁皮革城成都的荷花池批发市场上海七浦路服装市场北京潘家园古玩市场2010年上半年，义乌集贸市场总成交额达248亿元，其中中国小商品城成交额169.12亿元，中国古商经中有“成行成市”的说法。大型专业市场规模大、影响力大，辐射面宽，吸引力强。,购物中心,在万象城，不仅仅是购物，更多的应该是一种生活。去那里，可以有太多太多的选择，不想购物可以散步；累了，可以坐下来喝茶；饿了，可以去餐厅悠闲就餐；想活动，可以去溜冰场；闷了，看场电影；进修，可以参加各类培训课程，给孩子报个早期教育的兴趣班在这里，可以从上午到深夜SHOPPING；可以一个人、一个下午、一杯STARBUCK的咖啡；可以一家人、一整天、一次信步闲庭的旅行；可以和朋友看电影、去K歌，不醉不归；可以和陌生人，邂逅、相识、成为知己；可以在红酒的晃影中看车河、看霓虹、看万象人生；可以在精油的香薰里闭上眼、想未来，读自己；可以一个人私享，可以一群人分享，可以一家人共享；可以有你想的一切可能，万象城为杭州带来了更多可能。,模式一：所有店铺直接面向中庭特点：1、规模适中2、中庭呈直线型或者环形走向，顾客不走回头路3、黄金小铺和小门脸、大空间的主力店两种铺面形态4、国内外一线城市的顶级时尚购物中心一般采取该模式,案例1：新加坡VIVOCITY,案例2：韩国PARC1-YEOUIDO,案例3：深圳华润万象城,案例4：上海西郊百联,案例5：北京来福士广场,案例6：北京金融街购物中心,案例7：深圳海岸城,案例9：上海正大广场,模式二：传统百货商店模式特点：1、铺位平均2、中央设置中庭3、多条购物流线,案例1：横滨地标,模式三：既有线性中庭，又有辅助小街特点：1、主中庭沿线气氛热烈，小街较为冷落2、小街上一般设置日用零售,案例1：北京新中关购物中心,模式四：几种模式混杂、但段落明晰特点：1、规模巨大2、国际一线品牌和普通百货同时入驻3、根据商品类型进行分区，比如“家居广场区”、“内衣睡衣区”等,案例1：北京华茂城新光天地,案例2：香港海港城,案例3：日本LALAPORT,模式五：古典鱼骨型特点：1、一条主街和若干支路2、源自西方古典街道拱廊购物街形态3、店铺进深一般不大,案例1：英国麦多霍尔购物中心英国最大的购物中心之一/1990年开业/13.2万平方米/郊区型/与交通枢纽相连/公共交通引导型开发TOD,TransitOrientedDevelopment,美国购物中心1、主力店往往是多个百货，超市较少2、单店面积大，进深较大3、注重服务设施（卫生间和停车场），代客停车4、娱乐设施吸引力大5、商家组合更丰富，按摩、减肥、旅游信息等应有尽有6、美食广场宽敞明亮,美洲Mall,芝加哥WoodfieldMall,达拉斯GalleriaMall,达拉斯NorthCentreParkMall,一、组织架构商用物业运营管理按照“三权分立”原则，成立商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。推动所有权、经营权、管理权相分离，明确权责，协调发展。1、置业管理公司作为发展商的代表，拥有资产管理权：资产保值增值；资产证券化；物业管理。具体工作包括：制订经营目标，选择经营公司，评估经营绩效，审批年度预算、大修计划等。2、商业经营公司负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能。3、物业管理公司负责保安、清洁、维护和保修等工作。,模块五、招商实例,二、招商推进1、招商办法：委托招商、自主招商两条腿走路2、团队目标：建立一支朝气蓬勃、团结协作，务实高效的招商团队，3、人才选拔原则：一是细化分工，提高专业化；二是新老结合，提高稳定性。4、招商八大原则：规划先行整体经营顺序招商同业差异、异业互补主力店布局特殊商户优惠共担风险放水养鱼,三、经营理念服务商户，尊重商户，诚信至上,1、商场作为一项长期增值物业持有，产权统一，经营管理方牢牢把握主动权，大业主小租户心态妨碍经营业绩提升。2、购物中心和专业市场是统一管理、分散经营。从经营目标上来看，是追求租金水平和出租率的不断提升；关注的重点是租户与顾客，强调对租户的服务；经营方面，每个店铺都是独立法人，强调的是独立经营；促销推广更多是整合资源，为租户搭建一个经商的平台。3、商场搭台，租户唱戏。,四、市场推广建立量化考核体系，将市场推广常态化。,1、综合运用电视、报纸、网络等方式，提高商用物业的品牌知名度和认可度。2、制定商用物业和商家促销活动年度计划，考核与推广效果挂钩。客流量、销售额、交易频次等。3、挖掘场地潜力和调动商家积极性，提高商用物业的品牌知名度，设立广告收入考核指标。优惠停车、免费停车；溜冰场举办邀