房屋评估报告未送达的法律后果

房屋评估报告未送达的法律后果（2013）马行初字第00010号 文/安徽省马鞍山市中级人民法院 张鹏鹏在房屋征收过程中，征收主体未按规定将房屋评估报告送达被征收人，导致被征收人后续救济权利的丧失，法院应当依法撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。案件当事人：原告：艾正云、沙德芳。 被告：马鞍山市雨山区人民政府。 案情摘要2012年3月20日，雨山区政府发布雨山区人民政府征收决定。登记在艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号位于规定的征收范围内， 2012年12月1日，马鞍山市雨山区采石古街道旧城改造项目国有土地上房屋征收指挥部将关于确认房地产评估机构的通知张贴于艾正云、沙德芳被征收房屋门口，通知艾正云、沙德芳户选择确定房地产评估机构。2012年12月4日，项目指挥部依法举行抽签程序，确定雨山区采石九华街22号房产的房地产评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2013年1月16日，雨山区政府对被征收人艾正云、房地产权证共有权人沙德芳作出雨政征补（2013）21号房屋征收补偿决定书。 争议焦点：1、雨山区政府对艾正云、沙德芳作出房屋征收补偿决定书时选定评估机构程序及评估程序是否合法。2、雨山区政府对艾正云、沙德芳作出房屋征收补偿决定书是否合法。 法庭辩论：原告诉称：2013年1月16日，雨山区政府作出房屋征收补偿决定书，对原告名下坐落于马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋实施征收。被告单方面委托安徽民生房地产评估有限公司对原告的房屋进行价值评估，并依据该评估报告计算出原告货币化补偿金额。原告认为，根据相关规定，房地产价格评估机构应由被征收人协商确定。且在价格评估报告确定后，应及时向原告送达，原告对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产评估机构申请复核评估。但被告既没有与原告共同确定房地产价格评估机构，也没有向原告送达评估结果，剥夺了原告依法享有的权利。故请求依法撤销雨山区政府于2013年1月16日作出的房屋征收补偿决定书。 雨山区政府辩称：雨山区政府作出的房屋征收补偿决定书为原告方提供了货币化和产权调换两种安置方式选择，没有侵犯原告方自由选择补偿方式的权利，符合相关法律规定；雨山区政府依法按照相关程序选定安徽民生房地产评估有限公司作为评估机构，作出房屋征收补偿决定书，程序合法。法院裁判：一、选定评估机构程序合法根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二十条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据国有土地上房屋征收评估办法第四条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，雨山区政府发布征收决定后，在对被征收房屋价值的补偿问题经多次协商未能达成一致的情况下，被征收人艾正云、沙德芳并未提交选定的房地产价格评估机构，在雨山区政府书面公告通知其参加抽签选定评估机构后，也未及时参加。故雨山区政府组织相关部门参加抽签选定安徽民生房地产评估有限公司作为评估机构的程序基本合法。二、评估程序违法根据国有土地上房屋征收评估办法第十六条第一款规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条第二款规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。从本案现有证据看，雨山区政府在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失。故雨山区政府对艾正云、沙德芳位于采石九华街22号房产评估程序违法，依据该评估程序作出的房屋征收补偿决定书依法应予以撤销。 综上，法院判决撤销马鞍山市雨山区人民政府于2013年1月16日对艾正云、沙德芳作出的雨政征补（2013）21号房屋征收补偿决定书。 裁判评析征迁案件中矛盾最为突出的就是房屋征收补偿问题。补偿公平、公正，不仅需要征收部门在征收过程中充分保障被征收人的实体权益不受损害，保证不因征收行为导致被征收人实际生活水平降低；而且要严格按照法律规定的征收程序执行，保证被征收人知情权、参与权、救济权等程序权利的实现。法院在审理房屋征收行政案件时不仅需要从大局出发，依法支持行政机关合法征收行为，而且要充分保护行政相对人的合法权益，维护社会稳定，以实现行政诉讼之应有本意。一、被征收房屋的价值需要通过评估确定在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收过的核心要素。现实中，绝大多数被拆迁户与开发商和行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被拆迁户认为补偿标准太低，而开发商和行政机关认为拆迁户漫天要价。因此，我国规定被征收房屋的价值，应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，作为独立于征收人与被征收人这两大利益主体的第三方，由其出具的建立在专业评估基础上的评估报告能够适当地中和征收人与被征收人之间的矛盾和冲突。二、房地产价格评估机构须合法评估本案中，由于征收部门并未将评估报告送达被征收人以及在征收范围内向被征收人公示。有观点认为，未送达及公示属于程序上的瑕疵，法院不能因此撤销补偿决定书。笔者认为，认定程序上轻微瑕疵或缺失在于其不影响相对人的实体权益。而本案中，由于未按规定送达并公示，导致了被征收人向房地产价格评估机构申请复核评估以及对复核评估有异议向房地产评估专家委员会