本科毕业论文-房地产开发投资风险.doc

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业论文芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈蚅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆莈蚂羁衿芄蚁蚁膄膀芈螃羇肆芇袅膃莅芆薅羅芁莅蚇膁膇莄螀羄肃莄袂螇蒂莃蚂肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿莄蒈螀袁芀蒈袃肇膆蒇薂袀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂肅薂袄羅莃薁薃螇艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院本科毕业论文（设计）题 目：房地产开发投资风险姓 名： 准考证号：院 （系）： 专 业：指导老师： 职 称： 评 阅 人： 职 称： 2012 年 月1原创性声明本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于培养单位。本人签字：_ 日 期： _ 摘要房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。风险是一种特殊事件，这种事件会带来多个不确定的结果，风险一旦发生，就可能使开发商蒙受巨大损失，甚至导致破产。因此，重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界所面临的重要课题。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既来自于房地产投资开发活动本身，又来自于周围的经济、政治环境，甚至还有消费者认识的滞后性，乃至大自然的灾害等等。本文在对我国不同房地产产品市场存在风险进行分析的基础上，对房地产投资风险进行了识别与评价。根据风险的不确定性和它可能带来的不确定的结果建立了基于AHP方法的FAHP评价模型，模型由决策预警模型和综合评价模型构成，通过不同模型的评价可以计算得出房地产开发不同阶段风险因素的权重。模型的分析可以有助于提高房地产投资效益，减少或避免不必要的风险损失，对保证房地产投资的科学合理性和投资经济性意义重大。鉴于房地产开发投资风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响，论文通过过程评价与分析提出了房地产开发风险因素基本策略，并从管理的角度提出了具体的风险控制措施。同时论文结合实例，分析某一房地产开发项目的风险度，并依据风险评价结果提出了相应的防范措施，为开发商投资决策提供了依据。关键词：房地产开发；风险因素；风险分析；风险综合评价；风险防范 AbstractReal estate investment is a foundation of carrying on development of real estate and management, in this investment activity, income and risk exist at the same timeThe risk is a kind of special incident, this kind of incident will bring a lot of uncertain resultsonce the risk takes place，may make the developer suffer enormous losses，even it is bankrupt to causeSo，paying attention to and risk factor that study in the development of real estate is the important subject that circle of theory ,business circles face.It is numerous to influence the uncertain factor of the investment risk of the real estate, has already come from real estate investment and developed the activity，come from the economic，political environment around again, even there is lagging which consumers know ,and even the calamity of nature ,etcThis text has the product market of different real estates of our country on foundation that analyzes of risks，discerning and appraising to investment risk of the real estateSet up FAHP based on AHP method and appraise models according to the uncertainty of the risk and uncertain result that it may bringThe model is made policy the early warning model and comprehensive appraisal model form, can calculate the weight of risk factor of different stages of development of real estate through the appraisal of different modelsThe analysis of the model can facilitate the improvement of benefit of real estate investment, reduce or prevent the unnecessary risk from losingOf great significance to guaranteeing scientific rationality of real estate investment and investment economySeeing that the objective reality of the investment risk of development of real estate and important influence of moving about to the development of real estate，the thesis has proposed the basic tactics of risk factor of development of real estate after the appraisal model of the structure，and has put forward the concrete risk control measure in terms of managementIn order to verily of the model ,the thesis combines the embodiment, can calculate risk degree of a certain real estate development item ,and had put forward the corresponding precautionary measures according to the result of appraisal of risk ,has offered the scientific basis for developers investment decision.Key words：real estate development;risk factors; risk recovery; real estate comprehensive evaluation ;recovery measureII目 录摘要IABSTRACTII1 绪论 . 11.1 研究背景11.1.1 房地产业的产能过剩 . 11.1.2 国家政策的宏观调 . 21.2 研究目的31.3 研究意义42 房地产开发投资概述52.1 房地产开发定义52.2 房地产开发特征52.2.1 房地产不可移动性 . 52.2.2 房地产与社会经济密切相关. 52.2.3 房地产开发投资大，资金来源多样化. 62.2.4 房地产开发周期长变现速度较慢 . 62.2.5 房地产开发是一个高风险，高回报的行业. 63 风险的一般理论73.1 风险的特性83.1.1 风险的客观性. 83.1.2 风险的不确定性. 83.1.3 风险的潜在性. 83.1.4 风险的可测性. 83.1.5 风险结果的双重性. 84 避免风险的决策方法94.1 期望值决策法94.2 标准差法94.3 变异系数法94.4 风险调整贴现率法94.5 肯定当量法9结束语11致 谢12参考文献1321 绪论1.1 研究背景我国从1999年以来，房地产开发投资持续高速增长，仅2003年一年，房地产开发投资额突破1万亿元大关，增速达到了297。房地产开发投资占固定资产投资的比例过高，2003年高达237，比国际通常水平1015高出近lO个百分点。有些大城市尤其高，如上海市为407，北京市为605。另外房地产开发投资增速远高于GDP增速。近三年来房地产开发投资规模平均以256的高速增长，为GDP平均增速的3倍左右；房地产投资占GDP的比重也在逐年递增，2003年高达87，年均增长约1个百分点，明显高出国际一般水平的5左右。房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOPl0研究组日前发布2006中国房地产百强研究报告称，我国房地业集中度进一步加强。百强企业在2005年实现销售额238407亿元，占全国市场份额的1806，这一比例在2004年为1349，而在2003年为843。报告显示，房地产百强企业20032005年连续3年的平均销售额增长率为614，年均主营业务收入增长率为4935，年均净利润增长率为50。房地产百强企业20032005年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为783、1868、174。房地产业对国民经济的和企业发展的推动是不可否认的，但是，在高速发展的同时，也造成了相关资源的过度消耗，于是便出现了土地资源浪费、投资迅猛、价格猛涨、商品房空置率上升等局部过热的现象，从而形成“房地产经济泡沫”。在这种泡沫的影响下出现了房地产业的产能过剩，以至迫使国家出台相关政策进行宏观调控。1.1.1 房地产业的产能过剩房地产开发，从资金这个角度讲，其实质是一个资金运作的过程。房地产“产能过剩”，反映到资金层面，就是房地产行业吸纳资金的过剩，一旦房地产行业吸纳了过度的资金，也就出现了所谓的房地产“泡沫”。房地产泡沫按其表现形式，一般可以分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。国家统计局中国经济景气监测中心发布的重视房屋潜在过剩的矛盾报告中，主要有有这样三组数据;(1)2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近17亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8。(2)我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7，比上年下降265个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的188，但仍比上年低11.4个百分点。（3）商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和063亿平方米，比上年同期分别增长142和8.0%。从以上这三组数据，结合“房价已到九成人承受极限”的媒体调查，以及城市普通白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方米住房的现实，我们可以很清楚地看出，我国一些房地产热点城市，地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均已日益凸显.地产价格泡沫，主要累积在“17亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产熟点城市，土地招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及“114亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低114个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长142和8.0”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长137，增幅比同期商品房竣工面积高116个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。我国房地产行业的“产能过剩”，从其产业结构来看，是各个环节的过剩。从房地产开发所需的钢材、水泥等建材的角度讲，是房地产上游关联行业的产能过剩；从组织生产能力讲，房地产企业已经可以组织生产出超过消费者需求的产品，是房地产行业整个企业队伍组织生产能力的过剩；而从资金的角度讲，也就是房地产行业吸纳投资资金的过剩。1.1.2 国家政策的宏观调控面对这种严重过剩的局，国家采取了强制措施，对房地产投资进行了严格的调控。2005年5月，国务院出台了房地产调控的“新八条”措施，自调控政策出台半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显，房地产行业也因此受到了较大鳇冲击。2006年，通过对2005年我国房地产调控和出台的各项的政策和措施的分析，建设部从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善：一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。因为2005年的宏观调控过2程中，各个地区和环节有打乱仗的地方。2006年，在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下予解决的。比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来群决。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。严防把局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，绘予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的致策分开，不要眉毛胡子一把抓。不难看出，2006年影响我国房地产供求关系的主要因素更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等，都可能影响到我过房地产业的供求关系综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境交化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与效益。因此，为了保证房地产的的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该究善对房地产开发投资风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。正是在上述行业产能过剩、国家宏观调控的综合环境下，本人结和自己在房地产开发企业的工作实际，选取了房地产开发投资风险与风险规避分析为题目迸行研究，力图通过对房地产投资风险的研究，为企业的良性发展提供科学的决策依据，鄹时，也希望本研究能够对同行企业起到一定的借鉴作用。1.2 研究目的房地产投资是将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中，以期在将来获得不确定收益的经济行为。房地产投资由于投资额巨大、投资期长、政策的限定性、社会和市场环境条件变化的不确定性等因素，在为投资者提供高收益可能的同时，也蕴含着相应的高风险。于是，降低房地产投资风险是决定房地产投资成败的关键之一，如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资决策便成为整个房地产开发流程中一个最重要的环节。由于房地产业在我国还属于新兴产业，房地产市场秩序与开发程序还有待于完善。与此同时，在投资者自身经营管理和风险控制水平有限的制约下，房地产投资风险的程度必须得到高度重视和防范。虽然，房地产投资风险控制和转移的措施能有效地在一定程度内防范风险的发生。但值得指出的是，这并不能完全消除投资的风险。事实上，并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的，没有风险的房地产投资是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风除降到尽可能低的限度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。因此，针对目前房地产投资的现状，本论文旨在探询一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法体系，以便投资者快速地在投资决策中选择自身能承受豹风险限度内的房地产投资项目，并能提供一些优化的实用的风险管理措施。以期用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求合理的风险控制和管理方法。1.3 研究意义进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素变化及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果明显变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。房地产投资风险研究的具体意义可以表现在下列三个方面： (1)风险分析可为房地产提供可靠地依据。通过对风险分析，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案的实施结果做到心中有数，减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，做出合适的决策，以提高决策的科学性。（2）帮助投资者防范投资风险。邋过对风险豹分析，可掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施，使投资真正能带来盈利。（3）帮助投资者了解可接受的风险程度。在房地产投资过程中，风险越大，所希望获得的风险报酬也就越大，通过对风险的研究，使投资者了解在一定风险程度内可获得较大的风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。2 房地产开发投资概述房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。 另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。2.1 房地产开发定义房地产开发投资指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统筹待建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资；不包括单纯的土地交易活动。2.2 房地产开发特征2.2.1 房地产不可移动性土地与房屋是不动产，具有固定地域性特征。由于自然经济条件的不同，导致房地产价值形成差异化，城镇与城镇之问，同一城镇不同区域之间，同一城镇区域地段与地段之问的价值不同。2.2.2 房地产与社会经济密切相关房地产投资是一种消费性投资，与当地的经济发展和社会环境变化密切相关，房地产投资的规模取决于人们的消费能力，当购买力没有达到时，若过量开发房地产，必将导致大量房产空置，资金积压。2.2.3 房地产开发投资大，资金来源多样化房地产项目，一般投入量大，需要多方投入。根据项目的大小，房地产投资所需资金主要来源于自有资金、银行贷款、上市融资、定向集资、预售房屋收入、吸引外资、承包商垫资、财政拨款等。2.2.4 房地产开发周期长变现速度较慢房地产项目开发期较长，房地产投资规模与资金投入成正比，资金变现速度