“营改增”对房地产行业影响的探析

泰州职业技术学院毕业论文“营改增”对房地产行业影响的探析学生姓名: 于加慧 实习单位： 指导教师(外)： 樊乐职称(务)： 讲师 指导教师(内)： 职称(务)： 经济与管理学院 二0一六年十二月目 录一、房地产行业“营改增”的背景及意义1（一）、房地产行业实施“营改增”的必然性1（二）、“营改增”对房地产行业的意义1二、房地产行业“营改增”前后税负对比2（一）、房地产行业的税种及成本构成2（二）、“营改增”前后税负状况21、营改增之前22、营改增之后2（三）、对会计利润的影响3三、针对房地产行业“营改增”的政策建议3（一）、企业方面31、完善会计核算32、提高企业纳税意识43、改变经营模式4（二）、政府方面41、进一步完善税制改革42、对财务人员进行培训43、贯彻财政补贴制度4四、小结及展望5参考文献5 “营改增”对房地产行业影响的探析（14会计1班 于加慧）【摘要】随着我国社会经济的不断发展，为了更好的促进我国企业发展，减少我国企业税收负担，我国于2012年1月1日开始在上海进行营业税改征增值税的试点工作。“营改增”自实行以来，对我国企业发展产生的影响也是不容小觑的。本文主要研究了房地产行业“营改增”的背景，以及其意义， 对“营改增”前后房地产行业的税负进行了对比。更从企业和政府两个方面，提出了相关的措施，从而达到可以帮助房地产企业更好的适应“营改增”的目的。【关键词】“营改增”、房地产、意义、税负对比、建议近年来，经济发展迅速，为了调整我国的经济结构，我国政府加快了对我国税制的改革力度，希望可以通过税制改革来促进我国经济更好更快发展。其中“营改增”作为完善我国税制改革的重要措施，给我国企业也带了了很多积极影响。但是不可否认的是，由于诸多因素的影响，“营改增”给企业带来有利影响的同时，也带了一些不利的影响，例如：部分房地产行业的税收负担增加等。面对“营改增”带来的种种影响，我国企业应该要充分准备，利用其有利影响，减少其不利影响给企业带来的损失，促进自身企业更好得发展。因此，了解“营改增”对房地产行业发展的影响以及措施也是极其重要的。一、 房地产“营改增”的背景及意义（一）、房地产行业实施“营改增”的必然性1994年，增值税成为了我国的主要税种。2012年1月1日，在上海，对交通运输业和部分现代服务业进行了“营改增”的试点实行。2016年5月1日，房地产行业成为了“营改增”的最终产成品。增值税是价外税，是对工程项目增值部分进行征收税款并可以进行抵扣，可以充分体现税收的中性原则，对促进经济发展具有重大的作用。而营业税是价内税，在征收过程中容易出现重复征税、破坏增值税链条完整性等问题，极大的加重了企业的税收负担。在增值税和营业税同时征收的情况下，征收营业税过程中会出现增值税抵扣链条不连续的问题，对增值税发展也极其不利。营业税在发展中，日益出现缺陷，已经不能适应现在的经济发展，而“营改增”可以更加完善现在的税收体制，促进企业的经济发展。房地产行业作为我国的经济支柱，对我国经济发展发挥了重要作用，实施“营改增”也是理所应当的事情。 （二）、“营改增”对房地产行业的意义全面实施“营改增”，基本上消除了重复征税的问题，同时也深化了税收体制，进一步减轻了企业的税收负担，有利于行业竞争，也加快了经济发展的进程。当然，不可避免的不利影响也随之而来。实施“营改增”的前期，会出现很多的问题，加大了房地产行业财务人员的工作量和工作强度，从营业税改为增值税的账务处理程序对工作人员来说是比较陌生的，企业一时间也难以适应统一的税收政策。房地产行业是一个比较特殊的行业，开发过程中，成本比较高，项目周期比较长，这就导致企业可能会面临资金短缺的危险，资金周转率不高，短期内会给企业带来经济负担，不利于企业的发展。二、房地产行业“营改增”前后税负对比（一）、房地产行业的税种及成本构成房地产行业涉及的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、所得税、个人所得税等税种。房地产行业的成本构成主要有：1、取得土地使用权所支付的金额，2、土地征用及拆迁补偿费，3、前期工程费，4、建筑安装工程费，5、基础设施费，6、公共配套设施费，7、开发间接费用。（二）、“营改增”前后税负状况 房地产行业是“营改增”最终的产成品，营改增的前提就是为企业提供劳务施工的上游企业也必须是“营改增”后的企业，否则就无法使用增值税专用发票来抵扣进项税额。营业税是价内税，计税依据是销售收入，由销售方承担，对销售收入的5%进征收税款。而增值税是价外税，计税依据是增值额，由购买方承担，仅仅是对工程项目增值额的11%进行征收税款。“营改增”之后，对于计算主营业务收入时，要考虑是否含税，若含税，就必须要转换成不含税收入。针对“营改增”，税负是增是减，我们可以从纯税务的角度，来计算以下一道题目。某房地产公司销售一栋大楼，销售收入为1000万元，开发大楼的实际支出如下：土地转让金及其他投入100万元，房地产开发成本400万元，（获得可抵扣11%的增值税专用发票350万元，获得可抵扣6%的增值税专用发票150万元），直接计入当期损益的各项费用150万，该房地产公司所属区域规定用以核算土地增值税的开发支出比例为10%，增值税税率按11%。1、 营改增之前税负营业税：10005%=50万元城市维护建设税：507%=3.5万元教育费附加：505%=2.5万元堤防维护费：10000.09%=0.9万元土地增值税核算：增值额：1000-（100+400）-50010%-（50+3.5.2.5）-50020%=294万元增值额比例：294（500+50+56+100）100%=41.64%土地增值税：29430%=88.2万元企业所得税：（1000-100-400-56.9-88.2-150）25%=51.225万元税负合计：50+3.5+2.5+0.9+88.2+51.225=196.325万元税负比例:196.32510000100%=19.63%2、 营改增之后税负销项税额=1000（1+11%）11%=99.099万元进项税额=350（1+11%）11%+50（1+6%）6%=31.855万元应交增值税=销项税额-进项税额=99.099-31.855=67.244万元城市维护建设税：67.2447%=4.707万元教育费附加：67.2445%=3.362万元地方维护费：1000（1+11%）0.09%=0.81万元土地增值税核算：增值额：1000（1+11%）-（100+400+50010%+67.244+4.707+3.362+50020%）=900.9-735.313=175.587万元增值额比例：175.587（100+400+50010%+67.244+4.707+3.362+50020%）=175.587735.313=23.88%土地增值税：175.58730%=52.676万元企业所得税：（10001.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.676-150）25%=47.34万元税负合计：67.244+4.707+3.362+0.81+52.678+47.34=171.141万元税负比例:171.141（100001.11）100%=17.11%税负降低率=19.63%-17.11%=2.52%从上面的计算，我们可以看出，企业的税负降低率为2.52%，总体来说，企业税负是开始减少的，虽然比例还不是很大随着增值税的不断发展和完善，企业的税收负担肯定是会慢慢减轻的。（三）、对会计利润产生影响从营业税到增值税，会使企业的会计利润发生变化，比如说企业的销售收入为1000万，营业税情况下，营业税为价内税，企业可以确认收入1000万；增值税情况下,增值税为价外税，企业确认收入900.9万元，销售收入降低了9.91%。如果为企业提供材料的上游企业无法取得增值税专用发票，进项税不能抵扣，那么税金就要计入成本，就会进一步减少会计利润。有无增值税专用发票对比事项取得增值税专用发票未取得增值税专用发票收入1500万元1500万元成本利润1000万元1170万元利润500万元330万元所得税50025%=125万元33025%=82.5万元净利润50075%=375万元33075%=247.5万元三、“营改增”后房地产企业的措施（一）、企业方面1、完善会计核算面临“营改增”，企业应该做好相关准备，正确了解“营改增”的相关知识，做好企业的纳税规划。其一，对于增值税专用发票的取得，企业应该重视起来，利用发票进行抵扣进项税额。对于开发项目比较多的公司，可以集中购买所需物资，选择能提供增值税专用发票的供应商，避免材料来源散杂的问题。此外，房地产企业应该尽量减少零工的使用，实在没办法的话，可以通过建筑施工企业来进行，这样可以取得增值税专用发票，减轻企业的税收负担。其二，对于会计核算要更加严格，进项税额抵扣也要更加及时和准确。在材料采购和劳务建设中，要及时对增值税专用发票进行抵扣，提高会计质量，做到每一笔账目都有合法的原始凭证。其三，加强项目核算和工程预算，要做到工程项目和会计核算同时结束。这样，及时得到增值税专用发票，进项税额才能得到及时的抵扣。企业财务人员也要加强对“营改增”的学习，为企业制定一个合理的税收规划制度，来帮助企业减轻税收负担。2、提高企业纳税意识企业从营业税改为增值税，纳税意识也必须要加强。在采购材料的过程，企业要避免贪图价格上的便宜，从而放弃开具增值税专用发票的行为。房地产行业，涉税种类比较多，纳税环节也比较复杂，税负也自然比其他行业重。企业领导应该加强企业财务人员的纳税意识，同时，也要树立依法纳税的理财观念，帮助企业纳税节税。企业财务人员在准确处理企业账务的基础上，更要加强自身对税收专业知识的学习，全面了解企业的税收活动和税收法律法规，帮助企业在各项财务活动中体现节税意识。企业还可以组织公司人员对“营改增”进行学习，一起探讨研究，让公司人员能充分了解增值税专用发票的重要性，在采购时取得增值税专用发票，企业的纳税成本可以得到减少。完善纳税机制、提高纳税意识，做到诚信纳税对企业来说也是比较重要的。3、 改变经营模式房地产行业的工程项目，开发周期太长，成本较高，资金周转率不高，资金短缺会是企业面临的一个大问题。对于“营改增”，企业也必须进行改革，原有的经营模式已经不适用企业。第一，工程项目的运转周期要进行缩短，完工进程也要加快，这样可以在很大程度上减少企业的财务费用，企业的资金负担也会得到减轻，资金的周转率也会提高，资金也可以得到合理运用，要做到每一笔资金都能用到刀刃上。第二，提高企业开发项目的质量，加强工程项目中的监督，严格禁止豆腐渣工程。购买原材料时尽量选择能取得增值税专用发票的供应商，这样，既可以保证产品的质量，又可以获得进项税额抵扣。这样一来，可以提高企业对外的品牌认知度，进一步提升市场占有率，帮助企业更好的发展。（二）、政府方面1、进一步完善税制改革“营改增”可以帮助企业消除重复征税，降低税收负担，但是改革初期对企业来说，无疑是一个大难关，短期内，企业可能一时无法适应“营改增”。政府可以给予适当的经济补偿，来帮助企业度过难关，缩小企业之间的距离。其次是税率，11%的税率对于房地产行业来说还是比较高的，应对税率进行降低，从实质上真正为企业减税。另外，税收过程中出现的问题，政府应该对其重视，并采取相关措施。政府还应该和财政部一起，对“营改增”政策进行完善，帮助企业的进项税额可以得到全部抵扣。2、对财务人员进行培训政府可以安排一系列活动来帮助企业财务人员更好的处理增值税有关项目。可以通过公共课、移动课堂来对企业财务人员进行培训“营改增”的新知识，让基层财务工作人员全面掌握“营改增”的重点。并且对重要部分进行考核，确保每个人都能够熟练掌握新制度，加强营改增知识的巩固。增值税的会计科目和增值税业务的记录方法也要重点学习和掌握，尤其是增值税进项税转出、企业享受免税和退税的会计处理方法更要加强。还可以组织学习能力较强的人员到已经实施“营改增”的企业里面进行学习交流，帮助其他人员更好的掌握和适应“营改增”。还可以在每个财政部处专门设立一个人员，负责接听来自各个企业的电话，帮助他们解决在会计工作中出现的一些问题。4、 贯彻财政补贴制度“营改增”会对部分企业会造成税负上升的问题，政府应该实行财政补贴制度，帮助企业平安度过这个过渡期。对于“营改增”的企业来说，财政补贴制度会提高他们的积极性，减轻企业的税收负担，在“营改增”中具有重大作用。政策实施过程中，应该按照“营改增”企业实际税负的增加额进行实时补贴，同时也要简化补贴办理手续，让财政补贴制度可以真正落到实处，企业可以真正得到实惠。四、小结及展望综上所述，“营改增”的完成说明我国已经慢慢踏上了中国税制改革的正轨，也为我国经济发展提供了很好的机遇。对于房地产企业来说，影响是广而深远的，为其带来了可观的发展前景。房地产企业，应该提前做好“营改增”的相关准备工作，积极配合政府执行“营改增”工作，充分利用好这次增值税转型的机会。同时，企业应该制定好适合本企业发展的应对方案，避免出现资金短缺的问题，以致给企业带来不良的后果。站得住脚跟。参考文献1 方翔. 浅议“营改增”对企业的影响及应对措施J. 中国集体经济，2016,2 詹敏.房地产业“营改增”后的税负变化J.财经月刊.2