万科景观成本总结分析

1 / 39 万科景观成本总结分析 上海绿城 成本研究报告 南京万科 XX 年 8 月 1 概况 .3 选 取 项 目 地 理 位置 .3 选取项目总体规划 .3 选取项目布局概述 .3 成 本 分析 .5 2 / 39 总体分析 .5 分类分析 .5 软景 .5 硬景 .7 围墙 .9 网球场 . 10 3 / 39 2 特 色 铺 装 、 雕 塑 、 凉 亭 等 构件 .8 主要景观成本 分配比例 . 10 主入口部分景观分析 . 11 3 会 所 周 边 景 观 部分： . 12 宅间景观部分： . 13 小4 / 39 结 . 14 上海绿城项目绿化的特点 : . 14 在绿化工程中应注意的问题： . 14 成 本 分 配 建议 . 16 苗 木 选择 . 16 养护 费用 . 16 5 / 39 4 1 概况 根据绿化小组选取的上海绿城标杆进行测算研究，对其成功之处进行分析归纳，融合并结合南京当地市场情况，形成景观 G 系列 600 的分级。 选取项目地理位置 上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，杨高路与浦建路交界处，距浦东世纪公园约 1000 米，项目占地约 18 万平方米，地块为梯形。小区东邻东绣路；西邻杨高南路及杨高南路立交桥；南邻锦和路；北邻浦建路。 选取项目总体规划 小区占地面积为 18 万平方米，总建筑面积约 47 万平方米，园区绿化率约 50%，由 32 幢 10 层 28 层的小高层、高层住宅楼组成。开发建设分三期，其中： 6 / 39 一期建筑面积约万平方米， 1079 户，于 XX 年 10 月交付； 二期建筑面积约万平方米， 737 户，于 XX 年 11 月交付； 三期建筑面积约万平方米， 815 户，于 XX 年 8 月交付。 每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为 50%，二、三期较高，约为 100%，统算车位比例约为 70%。 选取项目布局概述 整个小区围绕中心广场，共分为 5 个独立组团，即：风荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉兰苑。组团高出地坪约米，错落出 3 个层次、功能用途不同的立体自然空间。组团四周由沥青车道、景观消防车道与主入口、次入口及地下车库入口相连，车辆进出便利畅通。每幢住宅均设 2 个自行车库入口，入口做法与汽车库基本类似，只是尺寸略小。考 虑到车辆可能随时经过住宅楼时，带来躁音、尾气污染等问题，开发商在设计上采取三个措施： 住宅楼高出道路约米； 与道路之间用乔木、灌木、绿地相隔约 3 米； 7 / 39 车库入口架设钢化玻璃顶，四周及顶面用可伸展的灌木、植物覆盖，增加美观、隔离效果。 组团各自的中心位置布置有或大或小的中心景观休息区，如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游乐健身器材组成，方便住户使用。 中心广场经新月形坡面和隐形轴围绕串联，整个 小区的中心景观广场低于地面约 5 米，会所、花园、游泳池、网球场掩映于绿林水景之中，为全体住户提供一个交流、休憩、娱乐健身的理想场所，而且周围的业主在家里即可欣赏其景。 2 成本分析 总体分析 上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景面积约为 35000 平方米；软景面积约为 60000 平方米。经估算造价为 5467 万元。总景观面积约为 95000 平方米，折合 575元 /m2。 8 / 39 由附件一：测算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费 37%，道路建造费 19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件 11%，水景 8%，室外照明水电 6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体分析表详见表 1。 表 1：总体景观成本分析 分类分析 软景 软景部分造价为 2032 万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的 35 ，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的 15，第三的为小灌木，投入比例为，以上三个部分总投入比例合计为 66，占成本的一半以上。也是重点关注区域。从面积分配比例来看， 灌木面积 :草坪 (含地被 )面积比例为 1:1， 乔木：灌木、草坪面积比为 :1:，成本投入比为 6： 2： 1。 软景绿化部分详见表 2、表 3、表 4。 上海绿城 成本研究报告 9 / 39 南京万科 XX 年 8 月 1 概况 .3 选 取 项 目 地 理 位置 .3 选取项目总体规划 .3 选取项目布局概述 .3 成 本 分析 .5 10 / 39 总体分析 .5 分类分析 .5 软景 .5 硬景 .7 围墙 . 10 网球场 . 10 11 / 39 2 特 色 铺 装 、 雕 塑 、 凉 亭 等 构件 .9 主要景观成本分配比例 . 10 主入口部分景观分析 . 11 会所周边景观部分： . 12 宅间景观部分： . 13 小结 . 14 12 / 39 4 上海绿城项目绿化的特点 : . 14 在绿化工程中应注意的问题： . 14 3 成本分配建议 . 16 苗木选择 . 16 养护费用 . 13 / 39 16 1 概况 根据绿化小组选 取的上海绿城标杆进行测算研究，对其成功之处进行分析归纳，融合并结合南京当地市场情况，形成景观 G 系列 600 的分级。 选取项目地理位置 上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，杨高路与浦建路交界处，距浦东世纪公园约 1000 米，项目占地约 18 万平方米，地块为梯形。小区东邻东绣路；西邻杨高南路 及杨高南路立交桥；南邻锦和路；北邻浦建路。 选取项目总体规划 小区占地面积为 18 万平方米，总建筑面积约 47 万平方米，园区绿化率约 50%，由 32 幢 10 层 28 层的小高层、高层住宅楼组成。开发建设分三期，其中： 一期建筑面积约万平方米， 1079 户，于 XX 年 10 月交付； 二14 / 39 期建筑面积约万平方米， 737 户，于 XX 年 11 月交付； 三期建筑面积约万平方米， 815 户，于 XX 年 8 月交付。 每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为 50%，二、三期较高，约为 100%，统算车位比例约为 70%。 选取项目布局概述 整个小区围绕中心广场，共分为 5 个独立组团，即：风荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉兰苑。组团高出地坪约米，错落出 3 个层次、功能用途不同的立体自然空间。组团四周由沥青车道、景观消防车道与主入口、次入口及地下车库入口相连，车辆进出便利畅通。每幢住宅均设 2 个自行车库入口，入口做法与汽车库基本类似，只是尺寸略小。考虑到车辆可能随时经过住宅楼时，带来躁音、尾气污染等问题，开发商在设计上采取三个措施： 住宅楼高出道路约米； 与道路之间用乔木、灌木、绿地相隔约 3 米； 车库入口架设钢化玻璃顶，四周及顶面用可伸展的灌木、植物覆 盖，增加美观、隔离效果。 15 / 39 组团各自的中心位置布置有或大或小的中心景观休息区，如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游乐健身器材组成，方便住户使用。 中心广场经新月形坡面和隐形轴围绕串联，整个小区的中心景观广场低于地面约 5 米，会所、花园、游泳池、网球场掩映于绿林水景之中，为全体住户提供一个交 流、休憩、娱乐健身的理想场所，而且周围的业主在家里即可欣赏其景。 2 成本分析 总体分析 上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景面积约为 35000 平方米；软景面积约为 60000 平方米。经估算造价为 5467 万元。总景观面积约为 95000 平方米，折合 575元 /m2。 由附件一：测算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费 37%，道路建造费 19%，特 色铺装、小品、凉亭等其他构件 11%，水景 8%，室外照明水电 6%，此五项合计占造价的16 / 39 81%。是成本控制中应重点关注部分。总体分析表详见表 1。 表 1：总体景观成本分析 分类分析 软景 软景部分造价为 2032 万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的 35，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的 15，第三的为小灌木，投入比例为，以上三个部分总投入比 例合计为 66，占成本的一半以上。也是重点关注区域。从面积分配比例来看， 灌木面积 :草坪 (含地被 )面积比例为 1:1， 乔木 :灌木 :草坪面积比为 :1:，成本投入比为 6： 2： 1。 软景绿化部分详见表 2、表 3、表 4。 中海对万科景观设计研发的专业评价 /linianpian/ 17 / 39 内容提纲： 1 景观特征及现状 产品系列分类及景观特征 产品景观要点总结 2 景观造价成本 景观目标成本分析 案例：四季花城一期成本分析 成本控制要点 景观投资原则 景观投资要点 3 景观标准化 18 / 39 景观面积比例控制 植物比例控制 设计与施工标准化 1.景观特征及现状 万科产品系列分类 万科做出了一大批经典的、耳熟能详产品，在这些产品中，对景观的打造也是不遗余力。现在万科已经形 成了四大产品系列，从宏观上来说，系列不同，景观处理方式也是不同的；当然，同一系列的产品，景观虽具有共性，但同时也独具特色。 万科产品系列景观特征 ?城市住宅 GOLDEN 系列住宅，可以充分享受完善的城市配套设施，打造19 / 39 适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟的人文 氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚。让繁华都市的居住生活更富细腻、温情、充实的生活质感，在核心版块引领主流生活。 景观共性： 1 多采用现代简约的主入口设计，强调景观秩序，内部生态组团设计，尊崇自然，材料的选择注重天然质感； 2 在小空间的处理上，体现宜人尺度与人文关怀，注重景观与人的互动； 3 大空间的处理上以大面积的草坪为主，拉开种植层次，形成开阔的视野； 4 注重高层鸟瞰效果，鸟瞰的景观格局形成了具有平面构 成感怕图案，不仅提供了舒适的实用性景观空间，同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间； 典型 案例分析 万科 ?无锡东郡 20 / 39 万科无锡东郡就是一个典型的 GOLDEN，其位于无锡的新区核心，是花园洋房的典范。东郡的建筑建立在对自然的理解，对城市的理解，对人性的理解之上，注重对生活的洞察力，具备良好的硬件设施；强烈社区文化氛围，随时随地关注主人的感受；蕴含深厚内在的社群阶层，力求回归生活本质。 整体景观规划：以 “ 绿 ” 为主，以 “ 蓝 ” 为辅。 主要道路两侧的三角空间及转折空间为一 条景观主轴，与居住空间呼应，体现以 “ 绿 ” 为主。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以 “ 蓝 ” 为辅。两个景观带互相呼应。 内部细节景观： 建筑周围以草木自然合围，品种及颜色的变化多样，达成景观丰富层次感； 入口广场水景错跃设计，形成标志性景观； 21 / 39 宅间人性空间曲折蜿蜒，配以错落的围合树池，让人身处绿色花园中； 车行空间简洁明快，配以下垂的立体绿化，景观更立体； 主题邻里交流空间，灌木闭合， 功能与内容之间达成过渡； ?城郊住宅 打破城市原有居住观念和城市格局，将城市的边 缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，通过大型社区的建立，使都市人居走向更广阔的方向。 CITY系列，将城市富有的时尚元素融合原野的落叶芳、青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自然的质朴和亲切，繁华静谧，丰盛平和。 景观共性： 1. 多层次、多种类、多季相的的植物种植设计； 2. 空间层次有序，多组团设计，注重小空间和大场景的塑22 / 39 造； 3. 多种景观主题，造景手法多样化； 4. 采用自然材质的材料，打造一种自然而大气的园林景观； 5. 采用地形高差变化表现垂直空间层次和景观多样性； 案例分析 万科 ?第五园 基础数据： 万科第五园项目是 XX 年，万科地产在坂雪岗区域规划开发的一大规模居住社区。项目主打特色是现代中式建筑风格，吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。书院、超市、学校、餐饮配套齐全，形成了第五园 人文大社区。 第五园的景观设计： 建筑设计中广泛的吸取粤、晋、徽等地传统民居和苏 州园林23 / 39 的精髓，巧妙的将各地民居、园林的神安插在小区的建造理念中，营造出中国诗画文化般的居住场景。 充分利用中国传统造园的隔、抑、曲手法，创造出一个有“ 起、承、转、合 ” 的完整而富有变化的空间序列。 建筑灰色基调为景观带来具有民族气质的底图。 【万科研发】万科集团景观成本控制流程 2016-04-10 转载请注明来自 房地产经理人联盟 万科集团景观工程目标成本编制标准 1适用范围 适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施 工各阶段的目标成本确定工作。 目标成本管理规定要点 A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是24 / 39 包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。 B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态 调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。 C.主体工程施工图设计完成后，分公司负责编制施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。 D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一 起对项目目标成本计划进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制项目目标成本控制指导书。 E.可研阶段目标成本允许误差不超过 30%； 规划 方案阶段目标成本允许误差不超过 15%； 项目开发目标成本允许误差不超过 5%； 25 / 39 2园林景观成本构成 3项目目标成本表编制 项目论证决策阶段，依据投资估算确定景观目标成本，成为景观总目标成本， 用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。 项目景观方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制 扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。 初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的 目标成本，是评审施工图设计的标准之一。 施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本 控制目标。 景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表园林景观成本构成进行 测算编制。 4确定目标成本应遵循的基本原则 26 / 39 标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价 格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。 满足顾客需求 a)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心 需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。 (来自 : 海 达范文网 :万科景观成本总结分析 ) b)在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求 方向倾斜。 竞争策略要求 a)在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结 合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。 27 / 39 b)在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 倒逼成本 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标 杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间 做出准确判断和取舍。 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导 “ 限额设计 ” 和项 目开发策划的硬性指标。 用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。 a)方案设计形成的目标成本 景观总目标成本 -成本预备费。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方 案设计，直到方案设计优化满足此要求。 b)景观初步设计形成的目标成本 景观方案设计形成的目标成本 +成本预备费 *20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。 28 / 39 c)景观施工图设计形成的目标成本 初步设计形成的目标成本 +成本预备费 *10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到景观施工图设计优化满足此要求。 d)测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费即成为确定的项目成本控制目标。 5.制定景观目标成本参考数据 注：以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。 本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。 6.景观投资原则： 基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议： 1. 景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配，可参照同档次楼盘的景观投入水平。 2. 尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作，不仅能够有效的优化产品设计，而且能够提高产 品的知名度，把握了景29 / 39 观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。 3. 选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。 4. 为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一 的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的 策略，在重点 区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平，相反，则可以适当低于平均水平，合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。 7景观投资重点 1. 根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买场路线的景观投资水准。 2.在考虑景观均好性的同时，适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。 30 / 39 3. 依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。 4. 根据 “ 木桶原理 ” ，在相对劣势地块周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。 8 景观工程结算管理作业指引 工程结算管理规定摘录 结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性，并提交分公司工程部经理签字确认。分公司工程 部对结算资料审核完成后，填写工程结算资料交接单，将结算资料移交分公司成本部。 委托造价咨询机构编制工程结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿及与承包单位核对后的结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。 31 / 39 工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的 5%或结算金额超 过 200 万元，要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准 结算书由三部分组成： 工程结算审批表 上海绿城 成本研究报告 南京万科 XX 年 8 月 1 概况 . 3 2 3 32 / 39 4 选 取 项 目 地 理 位置 . 3 选 取 项 目 总 体 规划 . 3 选 取 项 目 布 局 概述 . 3 成本分析 . 5 总体分析 . 5 分 类 分析 .33 / 39 . 5 软景 . 5 硬景 . 7 特色铺装、雕塑、凉亭等构件 . 8 围墙 . 9 网球场 . 10 主 要 景 观 成 本 分 配 比例 . 10 主入口 部 分 景 观 分析 . 11 34 / 39 会 所 周 边 景 观 部分： . 12 宅间景观部分： . 13 小结 . 14 上海绿城项目绿化的特点 : . 14 在绿化工程中 应 注 意 的 问题： . 14 成 本 分 配 建议 . 16 苗木选35 / 39 择 . 16 养 护 费用 . 16 1 概况 根据绿化小组选取的上海绿城标杆进行测算研究，对其成功之处进行分析归纳，融合并结合南京当地市场情况，形成景观 G 系列 600 的分级。 选取项目地理位置 上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，杨高路与浦建路交界处，距浦东世纪公园约 1000 米，项目占地约 18 万平方米，地块为梯形。小区东邻东绣路；西邻杨高南路及杨高南路立交桥；南邻锦和路；北邻浦建路。 选取项目总体规划 36 / 39 小区占地面积为 18 万平方米，总建筑面积约 47 万平方米，园区绿化率约 50%，由 32 幢 10 层 28 层的小高层、高层住宅楼组成。开发建设分三期，其中： 一期建筑面积约万平方米， 1079 户，于 XX 年 10 月交付； 二期建筑面积约万平方米， 737 户，于 XX 年 11 月交付； 三期建筑面积约万平方米， 815 户，于 XX 年 8 月交付。 每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为 50%，二、三期较 高，约为 100%，统算车位比例约为 70%。