2013经济师《房地产（中级）》重点讲义汇总.doc

第一章房地产经济基本理论第一节 区位理论一.区位理论(一)区位含义区位：地球上某一事物的空间几何位置，以及各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位选择的原则地租(占用的成本)和运输成本总和最小的地方(二)区位的特征综合性天文区位(自然区位)自然地理区位(自然区位)经济区位(社会区位)文化区位(社会区位)政治区位(社会区位)确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性(三)房地产区位含义一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置交通等.(四)区位理论概念区位理论研究人类的空间分布及空间中的相互关系的学说，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论二.农业区位理论(一) 杜能孤立国理论前提只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的(二)农业区位理论主要内容实质: 在城市周围农业区位布局的原则1.基本经济分析:经营者的利润为P=V-(E+T)经营者追求利润最大化V(销售价格)和E(生产成本)是常数P+T=V-E=k农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润2.杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品 第一圈林业区 第二圈谷物轮作区，生产粮食 第三圈草田轮作区，提供谷物与畜产品 第四圈三圃农作制区 第五圈3. 杜能圈修正模型河流的影响水运费与陆运费的比较其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围三.工业区位理论(一)工业理论假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品(二)以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地工业原料分类：遍布性原料/限地性原料原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近(三)劳工成本影响工业区位追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数=劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方(四)集聚与分散因素影响工业区位集聚因素生产或技术集聚，又称纯集聚规模扩大分工合作社会集聚，又称“偶然集聚”交通资源额外利润分散因素四.中心地理论(一)基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径(二)克里斯塔勒的中心地理论1.假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动2.六边形市场区各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域3.市场等级序列高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧/jingjishi/2830/ 五.城市空间结构理论(一)同心圆理论城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商业区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区修正为星状环形模式(二)扇形理论各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展(三)多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用(四)中心商务区土地利用模式CBD土地利用空间结构零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区第二节 供求理论一、 房地产需求(一) 房地产需求的含义概念房地产需求人们需要并愿意购买的商品及其数量有效需求消费者有购买的意愿能承受并支付起价格需求的经济学概念指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量(二)决定房地产需求量的因素(五因素)1房地产价格水平2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平5消费者对未来的预期(三)房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少价格下降，需求增加二、房地产供给(一)房地产供给的含义条件房地产开发商和拥有者愿意供给房地产开发商和拥有者有能力供给潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量(二)决定房地产供给量的因素(四因素)1房地产价格水平2房地产开发建设成本3 房地产开发技术水平4房地产开发商对未来的预期(三)房地产供给曲线价格上升，供给增加价格下降，供给减少三、房地产均衡价格均衡价格的形成均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格均衡价格的变动供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨四、房地产供求与价格关系的特殊性全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节 地租地价理论一、 地租和地价概念(一) 地租概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润(二)地价概念地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入二、地租产生和发展地租的产生和发展 地租 主要形式奴隶制地租 劳役地租封建制地租 前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租 货币地租社会主义地租 仍然存在地租三、级差地租，绝对地租和垄断地租(一)级差地租级差地租I肥沃程度位置级差地租II同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态(二)绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得【例题单选题】【2006年真题】在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。A.级差地租IB.级差地租C.绝对地租D.垄断地租【答案】B(三)垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件四、地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化永久租期土地，地租与地价的关系为：P=R/i【例题1单选题】【2008年真题】地价是()的资本化A.利润B.年产值C.成本D.地租【答案】D第四节 城市化理论一、城市及其产生和发展(一)城市的概念概念：城市是以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心(二)城市与乡村的区别 区别项目 城市 乡村人口职业构成 以非农人口集聚为主 是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度 大 小空间形态和物质构成 用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备 用地类型单一，基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构 是政治、经济和文化中心与各种产业集聚地 职能单一【例题多选题】【2007年真题】与乡村相比，现代城市的特性体现在()。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低【答案】BCD(三)城市的分类(5+3+2)城市职能分类五方法一般描述统计描述统计分析城市经济基础研究多变量分析城市职能三要素专业化部门职能强度职能规模根据城市职能三要素分类具有综合职能城市以某种职能为主的城市城市的分类体系 序号 分类标准1 城市人口规模 特大城市大城市中等城市小城市 100万50万100万20万50万20万2 城市行政级别 直辖市地级市县级市建制镇3 城市地理位置 南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市4 城市地形地貌 平原城市山地城市高原城市丘陵城市盆地城市河谷城市5 城市平面几何形状 块状城市带状城市星状城市6 城市内部结构 单中心城市多中心城市7 城市道路格局 棋盘形城市放射形城市不规则形城市(四) 城市的产生与发展(四大阶段) 序号 城市发展阶段 对应工业化时期 城市化水平 备注1 绝对集中阶段 工业化初期 城市化水平提高阶段 发展中国家2 相对集中阶段 工业化成熟期 城市化高速发展阶段3 相对分散阶段 后工业化初期 郊区化前兆4 绝对分散阶段 后工业化成熟期 郊区化 西方发达国家【例题单选题】【2009年真题】城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为()。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散【答案】A二、城市化和逆城市化(一)城市化的含义城市化是：人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系(二)城市化的进程城市化阶段 城市化水平 城市化速度初级阶段 较低 较慢加速阶段 很快饱和阶段(后期阶段) 很高 减速(三) 城市化的度量城市化度量指标城市化水平(城市化率L)城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比L越大，表明城市化水平越高【例题单选题】【2008年真题】某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为()。A.30%B.45%C.50%D.55%【答案】B【解析】一个区域内城镇人口占总人口的百分比2250/5000=45%(四)城市化引起的变化引起城市体系的性质的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化(五)城市化与社会经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展(六)逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动的分散化过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长三、郊区化(一)郊区化概念指区域城市化水平达到一定程度(70%80%)，市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。实质：代表了乡村与城镇的向心集聚(二)发达国家的郊区化郊区化前的外迁沿铁路外迁沿电车线外迁汽车郊区化时期(19201950)普遍郊区化时期(19501980)城市功能逐步完善时期(80年代)形成边缘新城阶段(90年代以来)(三)中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志(1982年)表现：人口郊区化工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制(7大机制)计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引导外来人口的定位第二章 房地产征收征用主要考点内容(一)房地产征收征用概述房地产征收的概念，集体所有的土地征收的含义，单位、个人的房屋及其他不动产征收的含义，房地产征收的限制条件。征用的概念，征用的限制条件，征用的特征。征收与征用的异同。(二)房地产征收的前提条件公共利益的界定，公共利益的特点，商业利益与公共利益的关系。(三)房地产征收的权限和程序集体土地征收的程序，集体土地征收的审批。城市房屋拆迁的管理体制，城市房屋拆迁的程序。(四)房地产征收的补偿和安置征地补偿费用的含义和构成，征地补偿的步骤，征地补偿的标准，被征地农民的安置。房屋拆迁补偿的对象，房屋拆迁补偿的方式，特殊情况的房屋拆迁补偿，货币补偿的补偿费用和标准，房屋产权调换，拆迁补偿费用确定的程序。第一节 房地产征收征用概述一、房地产征收概述(一)概念：指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产行为。(二)房地产征收的类型集体所有的土地征收单位、个人的房屋及其他不动产征收(三)房地产征收的限制条件1、只能以发展公共利益、提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的2、征收必需依照法律规定的权限和程序3、政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征受人的损失予以公正赔偿。二、房地产征用概述(一)征用指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产行为。征用的限制条件1、前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，因此，征用仅适用于出现紧急情况时，平时不得采用。2.征用应符合法律规定的权限和程序。3、征用后应当将征用财产返还被征用人，并且给与补偿，但通常不及于可得利益的损失。(二)征用的特征1、征用必须是因紧急需要2、国家必需依法行使使用权3、不转移所有权4、既适用于不动产也适用于不动产三、征收与征用的异同1、前提条件不同2、适用对象不同3、所有权转移不同4、补偿有所不同第二节 房地产征收的前提条件一、公共利益的界定必须保证公共利益的正当性以及征收权行使的公共目的性，这是评判征收行为是否合法的根本标准和防止征收权滥用的重要措施。二、公共利益的特点1、公共利益是客观的2、公共利益是共享的3、公共利益是不确定的4、公共利益不同于国家利益或政府利益三、商业利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断第三节 房地产征收的权限和程序一、集体土地征收的程序及审批(一)集体土地征收的程序1、集体土地征收的申请2、集体土地征收的审查3、集体土地征收的批准4、集体土地征收的公告5、集体土地征收的补偿(二)集体土地征收的审批1、农用地转用审批2、土地征收的审批3、农用地转用审批与土地征收的审批的关系二、城市房屋拆迁的管理体制和程序(一)城市房屋拆迁的管理体制国家一级，地方一级，县级以上地方人民政府有关部门(二)城市房屋拆迁的程序1、城市房屋拆迁的管理体制的申请2、城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得3、城市房屋拆迁补偿安置协议的签订4、城市房屋拆迁的实施温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧/jingjishi/2830/ 第四节 房地产征收的补偿和安置一、集体土地征收补偿和安置(一)征地补偿费用的含义和构成(二)征地补偿的步骤1、办理征地补偿登记2、确定征地补偿标准3、拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见4、征地补偿5、征地补偿费用的使用(三)征地补偿标准1、征收更低的补偿标准(1)土地补偿费的标准(2)、安置补助费标准(3)、地上附着物补偿费(4)、青苗补偿费标准(5)、安排被征地农民的社会保障费用2、征收其他土地的补偿标准3、征收城市郊区菜地的补偿标准4、大中型水利水电工程建设征地补偿标准(四)被征地农民的安置1、货币安置2、保障安置3、农业生产安置4、重新择业安置5、入股分红安置6、异地移民安置二、房屋拆迁补偿和安置(一)房屋拆迁补偿的对象(二)房屋拆迁补偿的方式1、货币补偿2、房屋产权调换(三)特殊情况的房屋拆迁补偿1、出租房屋的拆迁补偿2、产权不明确房屋的拆迁补偿3、设有抵押权房屋的拆迁补偿4、拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿5、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿(四)货币补偿的补偿费用和标准1、房地产补偿费2、搬迁补偿费3、过度补偿费3、停产停业补偿费4、安置补偿费(五)、房屋产权调换(六)拆迁补偿费用确定的程序1、被拆迁房屋的调查登记2、被拆迁房屋的评价3、拆迁补偿协议的签订第三章建设用地使用制度第一节 建设用地概述一、建设用地概念和分类概念： 城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征用变为国家所有后，再以各种 方式获得土地的使用权分类：1，按建设用地所以权分;2，按建设用地服务的产业类型分;3，按建设用地来源分;4，按建设用地使用期限分;5，按建设用地生产规模分;6，按建设用地用途分二、建设用地取得方式1.征收;2.划拨;3.出让;4.租赁;5.国有建设用地使用权作价出资或授权经营;6.使用权转让;7.使用权转移.三.建设用地管理(一)建设用地管理的概念和对象概念: 国家合理组织建设用地利用,而采取的行政,法律经济和工程技术相结合的综合措施.对象: 已利用除去农用地外的非农生产用地.(二)管理原则1,节约.2,规划控制,3.有偿使用,4.社会,经济,生态统一(三)建设用地管理主要内容1,宏观调控管理;2,农用地转用管理;3.土地征收管理;4.申请,审查,报批,供地;5.分配协调.第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用一. 国有建设用地使用权划拨(一) 国有建设用地使用权划拨范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地(二) 国有建设用地使用权划拨程序申请 审批拨地 发证(三) 划拨国有建设用地使用权的管理划拨土地转让、出租、抵押的条件土地使用者为公司、企业、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明划拨土地转让受让方办理土地出让手续，缴纳出让金不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家划拨土地出租划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家划拨土地抵押房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理二.国有建设用地使用权出让(一)国有建设用地使用权出让方式和特征1.出让方式招标,拍卖,挂牌,协议等方式.2.出让特征土地出让是国家垄断行为(只有国有土地才能出让)出让使用权有使用期限使用权出让是有偿的土地使用权出让金建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立(二)国有建设用地使用权出让金指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用在签订出让合同后60日内支付(三)招标拍卖和挂牌出让方式及程序1.一般规定编制出让文件发布出让公告出让公告的内容出让底价的确定资格审查2. 三种出让各自的程序(1)招标出让的程序送达投标书开标评标中标签订成交确订书签订出让合同公布出让结果办理土地使用权证书【重点与难点】投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动【重点与难点】在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。(3)挂牌出让程序在挂牌起始日，出让人将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，时间不少于10个工作日符合条件的竞买人填写报价单报价出让人确认该报价后，更新显示的挂牌价格出让人在挂牌截止时间确定竞得人挂牌截至应当由挂牌主持人主持确定签订成交确订书签订出让合同公布出让结果办理土地使用权证书3.建设用地使用权的受让签订成交确认书签订建设用地使用权出让合同公布出让结果领取建设用地使用权证书(四)协议出让及程序1.协议出让组织实施管理2006年出台,要求建立协议出让中的重大事项集体决策制度.2. 协议出让范围3.协议出让类型(1)政府供地(2)原划拨承租建设用地使用权人申请办理协议出让(3)划拨用地使用权转让申请办理协议出让(4)出让用地使用权改变用途协议出让(5)续期协议出让4.协议出让最低价不得低于新增用地有偿使用费,征地补偿费及有关税费之和,不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.5.协议出让程序 拟定并批准协议出让最低价 市、县国土部门编制土地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布 申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日 市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价 市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同 合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日 受让方支付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取国有土地使用证协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分：不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的确定出让底价时未经集体决定的泄漏出让底价的低于协议出让最低价出让建设用地使用权的减免建设用地使用权出让金的(五)协议出让于招标拍卖挂牌区别(1) 使用范围(2)出让金形成方式(3)最低价确定的原则(六)国有建设用地使用权出让合同1. 出让合同的概念指土地出让方(国家)与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订2 .出让合同的特征是出让双方当事人之间权利义务关系的协议出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门受让方一般为境内外公司组织与个人出让合同对转让合同起着制约作用3. 出让合同的内容土地状况土地用途及使用年限建设规划设计条件动工开发期限出让金额及支付方式开发进度与分期投资额度违约责任其他条款4.出让双方的权利义务出让方权利义务对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料受让方权利义务对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿可办理土地登记，领取土地使用证可按规划要求开发利用土地5.出让合同的变更和解除变更较为多见的是改变土地用途应取得土地管理部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金解除多见于双方违约或土地管理部门收回土地三.国有建设用地租赁(一)国有建设用地租赁范围适用范围国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式(二)租赁方式招标拍卖协议(三)租赁期限短期租赁年限不超过5年长期租赁5年以上，法定出让年限以下(四)租赁合同租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同(五)承租土地的转租、转让或抵押转租承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利转让承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押抵押权实现时租赁合同同时转让(六)承租土地使用权的收回国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回承租土地使用权期满未续期的，无偿收回四.建设用地使用权作价出资或入股(一)出资或授权经营使用范围以国有土地使用权作价，作为出资投入新设企业土地使用权由新设企业持有(二)报批程序提出申请-拟定土地资产处置方案-初审-备案-变更登记第三节 国有建设用地使用权转让一. 国有建设用地使用权转让条件和限制(一) 转让条件土地使用权转让的前提以出让方式取得的土地使用权转让(2条)按出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件以划拨方式取得的土地使用权转让(3条)由有批准权的人民政府准予转让由受让方办理出让手续，缴纳出让金经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家【例题单选题】【2006年真题】M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是()。A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金)D.形成工业用地或者其他建设用地条件【答案】D(二)土地使用权转让的限制转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权土地使用权转让时，规划用途改变，需经土地管理部门与规划部门批准，并调整出让金【例题1单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是()。A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件【答案】A【例题2单选题】【2006年真题】下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是()。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期【答案】C【解析】只有国有土地可以出让，规划区内的土地未必全是国有土地，或者其使用权已经出让了【例题3单选题】【2005年真题】土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权()A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让【答案】D【解析】房随地走二.国有建设用地使用权转让方式出售,交换,赠与三.国有建设用地使用权转让程序申请-审批-签订转让合同-公证-登记第四节 国有建设用地使用权出租一. 国有建设用地使用权出租条件及程序(一) 可出租建设用地使用权土地使用者为公司企业、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明补签了出让合同，补交了出让金(二)出租限制条件土地使用权出租必须签订租赁合同未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租出租必须办理租赁登记(三)出租程序申请 审批签订合同 办理登记二.租赁合同租金标准双方协商确定租赁期限不得超过土地使用权的剩余年限土地用途符合出让合同规定的用途出租方权利义务权利收取租金监督承租方使用依法收回出租土地义务交付土地及地上建筑物等及保障义务修缮义务妨害除去义务(不论原因是谁所致)出租人继续履行出让合同承租方权利义务权利合法使用租赁物的权利要求保障正常、有效使用租赁物的权利义务保管义务支付租金义务租赁标的物返还义务【例题单选题】【2005年真题】土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，()，出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的【答案】B三.使用权出租,出让,转让,抵押的区别(一)出租与出让(二)出租与转让(三)出租与抵押第五节 国有建设用地使用权抵押一.国有建设用地使用权抵押权设定(一)可以设定抵押权的建设用地使用权(1)通过有偿出让转让方式取得的(2)通过行政划拨方式取得后补签合同后(二)属于下列范围的建设用地属涌泉不得设定抵押第八条规定内容权属有争议的土地教育、医疗、市政等公共福利土地使用权列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权已公告列入拆迁范围的房地产依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产其它(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值两宗以上土地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割地随房地，房随地走共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意已租赁的土地使用权抵押，应告知承租人和抵押权人，原租赁合同继续有效(抵押不破租赁)土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限应办理抵押登记，抵押权自登记时设立【例题单选题】【2005年真题】甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则()。A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金【答案】D【解析】抵押不破租赁二.国有建设用地使用权抵押程序签订抵押合同公证抵押登记注销登记三.国有建设用地使用权抵押登记制度应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记抵押合同自抵押登记之日起生效办理登记应提交的文件(7类)登记的主要内容被担保的金额、抵押权人姓名或单位名称、债权等登记机关在产权证上进行他项权利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书【例题单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为()。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日【答案】C【解析】抵押合同自抵押登记之日起生效温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧/jingjishi/2830/ 四.抵押建设用地使用权的占用与管理由抵押人占用与管理抵押的土地抵押权人有权进行监督检查当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保抵押的土地可以出租转让，但价款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有五.抵押建设使用权的处分(一)抵押建设用地使用权处分的条件抵押期届满，抵押权人未受清偿抵押人死亡引起无法履行债务抵押人在抵押合同期宣告破产或解散抵押人擅自处分抵押物抵押合同约定的其他情况(二)抵押建设用地使用权处分的受偿处分抵押物所得金额的分配顺序支付处分抵押物的费用扣除抵押物应缴纳的税费偿还抵押权人的债权本息及支付违约金赔偿违约给抵押权人造成的损害剩余金额交还抵押人同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿已登记的先于未登记的均未登记，按债权比例清偿抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产，可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿六.建设用地抵押权的灭失抵押土地使用权处分的条件(5种情况)可折价或拍卖抵押物清偿抵押权人协议不成可以提起诉讼七.最高额抵押权(一)最高额抵押权的概念指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此，其所担保的债权不必须都是同一性质的债务(二)最高抵押权的法律规定设立前已存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围确定前，债权转让的，最高额抵押权不得转让确定前，部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容(三)最高抵押权的确定约定的债权确定期间届满没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或被撤销其它第六节 国有建设用地使用权收回和终止一.国有建设用地使用权收回因社会公共利益需要提前收回土地使用权(退还相应出让金)为实施城市规划收回土地使用权土地使用权届满收回(无偿收回土地)因单位撤销迁移等原因停止使用划拨土地的，可收回公路、铁路等报废用地可收回出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外【例题单选题】【2006年真题】下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是()。A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发【答案】C【解析】二.国有建设用地使用权的终止(一) 因土地灭失而终止(二)由于土地使用者抛弃而终止三.国有建设用地使用权收回和终止的法律后果土地使用权受让人与土地所有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得土地使用权出让合同规定必须拆除的设备，土地使用者必须拆除第七节 闲置国有建设用地的处置一.闲置土地的认定国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。其他规定二.闲置土地的处置方式延长开发建设期限，但最长不超过一年变更土地用途，办理手续后继续开发安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价政府安排置换其他闲置土地政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回三.征收土地闲置费城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收具体由省一级规定四.无偿收回土地连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书第八节 集体建设用地使用制度一. 集体建设用地的使用范围和原则(一) 集体建设用地使用范围1. 乡镇企业. 2. 农村住宅. 3.乡镇公共设施及公益事业建设(二) 集体建设用地的使用原则(1) 合法(2)节约，按规划(3)按计划用地 (4)依法办理审批手续 (5)如占用农用土地，则办理审批手续二.集体建设用地使用权的取得收回流转和抵押(一)集体建设用地使用权的取得和收回(二)集体建设用地使用权流转(三)集体建设用地使用权抵押三.农村宅基地及其管理(一)农村宅基地概念农村居民建设住宅所使用的集体土地。(二)宅基地的一户一宅原则(三)农村宅基地使用权取得和审批程序温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧/jingjishi/2830/ 第 四 章房地产市场调研第一节 房地产市场调研概述一、房地产市场调研含义房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动特点实用性时效性实践性二、房地产市场调研的意义1.有利于开发商确定正确的发展方向(战略)2.有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代(产品)3.有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略(策略)4.有利于开发商制定科学的开发和销售计划(计划)5.有利于开发商完善经营管理，提高经济效益(效益)三、房地产市场调研程序(一)调研准备阶段1.确定目标;2。制定计划;3。设计问卷;4。确定方案(二)正式调研阶段(三)结果处理阶段1。整理分析调研资料;2。撰写调研报告3.房地产开发项目策划3.1策划的相关概念3.1.1策划与房地产策划的概念策划：策划本意是计策、对策、谋划，既含有未做事之前的整体筹划和安排，也含有遇到突发事件如何处置的对策区别以下概念策划与规划(规划不考虑细节和变数)策划与决策(策划谋，决策断)策划与计划(计划着眼于具体工作安排和执行措施，无长远发展安排)房地产策划帮助房地产企业实现预期的目标，对市场作出详细的调研，进行投资方向选择、目标市场定位、营销策略组合等一系列决策的投资咨询活动3.1.2策划的运作要素主体要素策划个体策划机构客体要素指策划所指向的对象或标的其他要素3.1.3策划的基本功能(五大功能)竞争功能决策保证功能计划策定功能预测未来功能管理创新功能3.1.4策划的过程提出并确定主题明确策划需要的条件和相应要求正式签订委托合同，接受委托项目展开相关调查搜集、过滤和提炼信息激发灵感整理创意，形成策划方案大纲深入研究，形成策划初步方案提出最终策划方案，并指导、推进方案的实施【例题单选题】【2008年真题】下列关于策划的表述中，错误的是()A.策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排， 也含有遇到突发事件如何处置的对策B.策划包含计划和决策C.策划主体是指能动地进行策划活动的人D.策划的客体是指策划指向或策划标的【答案】B3.1.5房地产策划的特征地域性系统性前瞻性市场性创新性操作性多样性3.1.6房地产开发项目策划的地位贯穿始终，为项目成功开发提供智力支持为房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的助手3.1.7 房地产开发项目策划的作用是房地产项目成败的关键增强竞争能力增强企业管理创新能力使社会资源得到有效整合3.1.8 房地产开发项目策划的模式房地产战略策划模式房地产全程策划模式房地产品牌策划模式房地产产品策划模式第二节 房地产市场调研的内容一、房地产市场环境调研政治法律环境调研经