交房收款流程、管理办法.doc

项目交房收款流程及管理办法一、目的为了加强各项目交房期间收款过程中的财务管理，建立制度化、标准化、流程化的财务控制，科学、有序地组织财务参与项目交房工作，保证交房收款业务处理的及时性、系统性、准确性，促进财务部与业务部门之间的工作衔接，提高交房工作质量和管理效率，保障现场收款资金的安全、完整，特制定本管理办法。二、适用范围本办法适应于正黄集团有限公司及下属各子分公司开发建设的所有项目交房期间各类房屋销售相关款项的收取。三、职能职责1、销售部1）负责牵头组织开展项目交房工作，编制、上报交房方案。2）负责对符合交房条款的客户明细进行清理，并上报给财务部。3）准备交房通知书。4）负责交房现场对客户是否符合交房条件进行资格确认，并对客户进行交房需缴纳各项费用的沟通及解答。5）负责办理签订面积补差的补充协议、核实客户首套房有无无房证明，督促客户签订首套房的承诺书。 2、财务部1）与各个按揭银行沟通，办理产权抵押手续，是否需要开发公司统一代收产权预抵押、抵押登记的相关费用，编制交房收费明细表中“按揭用户”部分（表样见附件1）提交给销售部；2）编制、确定交房面积补差、代收费明细表（表样见附件2）3）组织现场交房款项的审核收取，保证资金安全。4）负责销售发票的打印及提供、现场收据的开具。3、行政部1）确定交房需要收取的各类代收费的类别、标准，编制交房收费明细表中“住房转移登记”部分（表样见附件1）提交给销售部；2）根据交房方案准备需行政部门提供的现场交房物资；3）向客户邮寄交房通知书；4）负责交房现场，收据办理产权资料。四、工作流程（一）交房前期工作准备1、行政部与各个政府部门沟通、协调，并结合当地其他房产公司交房代收费的收取情况，确定交房需要收取的各类代收费的类别、标准，编制交房收费明细表中“住房产权转移登记费用”，并在销售合同约定的交房日期到期前35个工作日提交给销售部。财务部与各个按揭银行沟通，确定书否需要代收取办理预抵押、抵押登记、他项权利费用，对需要的代收的，应编制交房收费明细表中“按揭客户抵押登记费”，并在销售合同约定的交房日期到期前35个工作日提交给销售部。2、销售部在确定销售合同约定的交房日期到期前30个工作日编制、上报*项目交房方案，明确符合交房条件的客户要求（比如全款到账等）、交房时间、地点、流程、工作分组、交房工作分工、交房期间的工作要求及物料准备时间要求等。3、销售部将符合交房条件的客户明细清单确定后，在集中交房时间前20天OA上报给财务部，并在最终交房前2天将另外符合要求的补充提交给财务部。4、财务部进行交房前期客户已缴款数据的清理，严格按照确定交房收费标准，计算并确定相关收费类别、金额：（1）整理收款台帐，核实已收款情况，根据销售部明确的交房客户标准，审核确定符合交房资格的客户明细清单。（2）确定交房面积找补差异，编制交房面积补差、代收费明细表（表样附后，见附件2）。财务部根据项目竣工验收后的房屋实测面积报告，计算实测面积、预测面积差异，按合同确定的补差方式来计算面积差异引起的房款补、退金额，注意必须严格要按合同约定的补差方式（建筑面积或套内面积进行补差）。在交房前1天，财务部需再次对符合交房条件的客户进行清理，修订完善交房面积补差明细表并打印，经销售、财务经理签字后加盖公司骑缝公章后，作为现场销售、财务使用的依据。（3）确定代收费金额，编制交房面积补差、代收费明细表（表样附后，见附件2）。财务部根据项目竣工验收后的房屋实测面积报告，按照*项目交房方案中确定的交房收费明细表规定的各类费用类别、标准来计算各项费用的金额。交房明细表代收费包括房屋专项维修基金、契税、印花税、转移手续费、分户产权登记费、分户国土证登记费、预告登记费、他权证费等（具体以各个地区收费标准为准），在交房前5日上报OA经销售部、片区总经理签字审批确认。在交房前1天，财务部需再次对符合交房条件的客户进行清理，修订完善交房代收费明细表并打印，经销售、财务经理签字后加盖公司骑缝公章后，作为现场销售、财务使用的依据。5、财务部根据交房面积补差、代收费明细表按实测算面积金额确定的最终合同结算额打印不动产销售发票，并按交房面积补差、代收费明细表中需要代收费的费用类别打印收款收据，收据中必须按每个收费类别在写明具体的明细金额。对于契税由于无法确认是否属于首套房属于减税政策按减半征收，在打印收据时按当地适用的3%-5%的税率征收契税计算契税，具体标准以当地税务为准，如广元、雅安执行契税税率为4%、成都执行3%。6、交房收款相关收据的开具，分为3张收据，面积补、退差单独开具一张（对涉及退房的在开具时主要在摘要上明确为“退房款”，以负数表示，如退房款1000元，则-1000元）、维修基金、代收产权税费单独各自开具一张（必须分开罗列具体每个费用类别）。7、对于在交房前1天最终确定交房名单时，尚不符合交房资格的其他业主或客户交房补差、代收费，财务部需要编制单独的明细不符合交房资格的客户需补差、代收费明细表（表样附后，见附件3），并经财务经理、销售经理签字确认备存，以便客户在交房现场进行交房尾款的补齐、办理交房收款手续。8、在交房前1个月必须提前申请开具银行POS机（对可以直接使用销售现场的POS的除外），并要求保证交房现场直拨电话线和电源线的端口，在交房前7天POS机需到位，并到现场进行安装调试，确保信号的畅通。9、在交房收款前7天，财务部组织召开财务收款工作准备会，会议内容包括：1)确定收款地点、交房收款开始时间。2)确定现场交房财务人员名单、联系方式及审核、收款两类人员分组数量、分工职责。3)讲解财务交房流程、收费明细表以及每项收费类别的依据，并强调异常或突发事项的应急处理方式，要求按照交房时间上下班，并须提前到达现场，不得迟到。10、提前准备好交房所需各项物品，具体包括以下：1)办公设备：负责落实电脑配置情况（至少一部电脑）、调试POS机系统， POS机打印纸，确保其能够正常使用；2)交房面积补差、代收费明细表（也可以将2张合在一张表上反映）：需要财务经理、销售经理已签字，并加盖公司骑缝公章的明细表各4份，销售部客户交房资格确认岗1份、财务收款处3份（审核、收款各自保管1份）；3)已提前打印并盖章的房款退补、代收税费收据、不动产销售发票，这部分建议需要分栋、分单元、分楼层进行单独装袋，以便现场收款岗位及时、方便查找。已加盖财务专用章的订本式空白收据，对这部分收据需要注意保管和回收，每天对使用情况进行盘点、交接。4)备用零钞的准备：根据每天安排的交房收款资金量，准备足够的零钞。5)其他：计算器、胶棒、直尺、长尾夹、回形针、大头针、签字笔、空白A4纸、抽纸、印台2-3个等。（二）集中交房阶段1、交房资格的审核销售部需要进行是否符合交房资格的审核，对符合交房资格的，需要向客户沟通本次交房需缴纳费用类别、金额以及进行相关问题的解答。对于不符合交房资格，需要在交房现场临时补齐房款而进行交房的，先由销售部向财务部开具缴款通知单（样表附后，见附件4），由财务部在缴款通知单注明房款已交齐手续（需要收款人员、现场财务负责人）签字确认后，销售部再按正常交房流程办理交房收款手续。2、面积补差补充协议的签订销售部对符合交房资格条件、且对交房收费无异议的客户，需要核实客户是否存在进行面积补差，根据交房面积补差明细表与客户（不管是否存在面积补差）签订面积补差的补充协议（样表附后，见附件5），协议一式四份，客户一份、财务收款一份、行政办理产权1份、销售留存1份）。3、首套房承诺书的签订对客户能出具“无房证明”的客户，要求按1%或减半税率交契税的，需要客户签署首套房的承诺书（样表附后，见附件6，本承诺书一份3份，销售留存1份、财务收款1份、行政办理产权1份），承诺因此而影响办理产权一切责任由客户自己承担。对无法提供“无房证明”的，应先向客户解释契税的征收政策、多退少补的原则，若客户强烈要求必须按1%或减半税率交契税的，需要客户必须签署首套房承诺书，承诺因此而影响办理产权一切责任由客户自己承担。4、交房款项的收取（1）财务审核人员审核确认客户身份，请客户出示经销售部签字确认的交房流程表，再次与不符合交房资格的客户需补差、代收费明细表进行核对，确认是否属于不符合交房资格的客户名单，以便确定客户是否具有收房资格。根据交房补差、代收费收费明细表，审核客户提供的面积补差补充协议、首套房承诺书是否正确、无误，并与再次客户沟通、确认其所需要缴纳的费用类别及金额，并在交房流程表中填列客户应缴纳款项总金额。（2）现场出纳人员收款按照现场财务审核人员签字的交房流程表缴费总金额，与交房面积补差、代收费明细表进行核对，确定客户应缴纳的各项费用，找出其不动产销售发票、交房收费相关收据，并进行一一核对，在核对无误后才进行相关款项的收取，在收款后在收据上签字，并注明收款方式（如：POS*元、现金*元）。对于客户转款存入银行的，需要公司出纳提供书面收款确认依据后，才能进行发票、收据的移交、发放。在客户房款多退、少补金额核清缴纳、代收费收取结清后，在将代收收据、不动产销售发票递交给客户前，需要客户必须先在发票签收单（样表附后，见附件7）上签收、确认。如遇客户要求按1%、减半税率交契税的，审核是否有无“无房证明”、首套房承诺书，对于资料齐全的，按客户面积确定1%或减半税率重新计算应缴纳的契税，并将重新手工开具收款收据，将原按适用税率开具的收据立即全部作废、存放在这个客户收据后。（3）交房单据移交交客户：不动产销售发票的发票联、代收维修基金收据、代收税费收据、面积找补差收据（交款人联）一并给客户。财务留存：面积补差的补充协议、首套房承诺书、不动产销售发票、代收维修基金及产权税费的收据记账联、POS单，应用大头针别好，一套房别成一份。办妥以上手续后，现场出纳才能在客户交房流程表中签字“已收款”，并落全名。（4）现金存行每天下午银行下班前（4点30或5点前），将当天收取的现金款项进行扎帐、核对，在5点前由现场出纳前往银行办理现金存行业务。在银行下班后所收现金，及时与公司财务部经理联系，由财务经理具体安排。 (5) 财务扎帐、对账交房过程中一有空余时间，现场财务收费人员应根据财务留存的单据到后台录入交房收款台账（样表附后，见附件8），要求至少在每天中午应进行一次扎账，将已录入的台账的收款情况与实际POS刷卡和现金收取情况进行核对，以便及时发现差错。每天收款完毕后，出纳和审核人员必须进行扎帐处理，将当日收取现金进行盘点清查，与收款票据核对，保证现金收取无误，同时打印POS结账清单，保证与当天刷卡的金额一致，并编制收款日报表（样表附后，见附件9）双方签字，短信告知财务负责人当天的交房数量、收款金额以及累计交房数量和金额。现场出纳在次日将收款日报表和收款相关的收据记账联、现金交款单、POS结账单、银行进账单等带回公司提交公司出纳，由公司出纳审查核对，并与RIS销售软件中进行收款流水账进行核对（已启用的话），核实无误后由出纳在收款日报表上签字，公司出纳在签字后，则证明现场出纳给公司出纳交账清楚。公司岗位会计收到交房日报表、票据记账联、“现金缴款单”、POS 机消费单、银行进账单等单据后，逐笔进行审查、核对，以便及时发现差错，在核对无误后进行会计凭证的处理。（三）尾盘交房阶段1、集中交房后三个月内由开发公司继续安排销售、财务人员根据客户需要动态办理交房手续，三个月后移交给物业公司进行尾盘代交房手续的办理，在交房过程中均须严格按集中交房流程办理交房手续。2、开发公司移交给物业公司时，双方须办理书面移交手续，包括未交房客户面积补差明细