建设工程项目投资的财务分析(2)

第七章建设工程项目投资的财务分析,第一节基本概念第二节固定投资总额的估算第三节流动资金投资的估算第四节资金筹措与分析第五节销售收入与税金的估算第六节总成本费用与经营成本第七节投资项目的盈利能力分析第八节投资项目的清偿能力分析,第一节基本概念,1、项目总投资定义：项目总投资是指项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产（竣工验收）为止所发生的全部投资费用。新建项目的总投资由固定投资（fixedinvestment）总额和项目建成投产后所需的流动资金（workingcapital）两大部分组成。按照国家控制投资规模的要求，流动资金总额的30%算作项目的铺底流动资金。则项目总投资，是固定投资总额与铺底流动资金之和。,2、固定投资构成,投资项目在建成交付使用时，项目投入的全部资金分别形成固定资产、无形资产、递延资产和流动资产，如图所示。1）固定资产投资是指使用期限在一年以上，单位价值在国家规定的限额标准以上，或单位价值虽低于规定标准，但属于企业主要设备的，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产，如房屋及建（构）筑物、机器设备等。这些资产的建造或购置过程中发生的全部费用都构成固定资产投资。另外，建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税全部计入固定资产原值。2）无形资产是指企业长期（一般为一年以上）使用而没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、土地使用权、非专利技术、商誉等。无形资产代表企业所拥有的一种法定权或优先权，或者是企业所具有的高于一般水平的盈利能力，而且又是有偿取得的资产。无形资产将在其受益期内分期摊销。3）递延资产指不能计入工程成本，应当在生产经营期内分期摊销的各项递延费用，主要指开办费等。,3、流动资产,流动资产是可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或运用的资产，它是企业在生产经营中长期占用并用于周转的永久性流动资金，它是流动资产与流动负债的差额（即净流动资金）。流动资产包括各种必要的现金、各种存款、应收及预付款项及存货，流动负债主要是指应付帐款。这里所定义的流动资产是指为维持一定生产规模所需的最低周转资金和存货；流动负债是指正常生产情况下平均的应付帐款，不包括短期借款。为了有所区别，将资产负债表中通常含义下的流动资产称之为流动资产总额（因为其中可能还包括了生产经营活动中新产生的盈余资金）；将通常含义下的流动负债称之为流动负债总额（因为其中可能还包括了短期借款）。,第二节固定投资总额的估算,一、设备及工、器具购置费（一）设备购置费1、设备原价1）国产设备（1）标准设备原价（2）非标准设备原价=(材料费+加工费+辅助材料费)(1+专用工具费)(1+废品损失率)+外购配套件费(1+包装费率)外购配套件费(1+利润率)+增值税+非标设备设计费+外购配套件费2）进口设备抵岸价=货价+国际运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置附加费2、设备运杂费：运费和装卸费、包装费、供销部门手续费、采购与保管费公式：设备运杂费=设备原价设备运杂费率（二）工、器具及生产家具购置费：公式=设备购置费定额费率,二、建筑安装工程费用,现行建筑安装工程费用项目，包括直接费直接工程费措施费间接费规费企业管理费利润税金,直接工程费,名称：直接工程费定义：直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。直接工程费包括：人工费材料费施工机械使用费,措施费,措施费，是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括1、环境保护费2、文明施工费3、安全施工费4、临时设施费5、夜间施工增加费6、二次搬运费7、大型机械设备进出场及安拆费8、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费9、脚手架费10、已完工程及设备保护费11、施工排水、降水费,规费,规费是指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用，简称规费。包括：1、工程排污费2、工程定额测定费3、社会保障费4、住房公积金5、危险作业意外伤害保险,企业管理费,企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。包括：1、管理人员的工资2、办公费3、差旅交通费4、固定资产使用费5、工具用具使用费6、劳动保险费7、工会经费8、职工教育经费9、财产保险费10、财务费11、税金12、其他,利润,利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。在编制概算和预算时，依据不同投资来源、工程类别实行差别利润率。在投标报价时，企业可以根据工程的难易程度、市场竞争状况和自身的经营管理水平，自主确定合理的利润率。土建工程计划利润=（直接工程费+间接费）计划利润率安装工程计划利润=人工费计划利润率（计划利润率实施差别利润率）,税金,税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税为营业额的3%；教育费附加为营业税的3%；城市维护建设税按纳税人所在地不同分别为营业额的7%（市区）、5%（县镇）和1%（农村）。计算公式：税金=（直接费+间接费+利润）税率税率分别为3.41%（市区）；3.35%（县城、镇）和3.22%（纳税地点不在市区、县城、镇）,税率计算表达式,1）纳税地点在市区的企业2）纳税地点县城、镇的企业3）纳税地点不在市区、县城、镇的企业,三、工程建设其他费用,（一）土地使用费1、农用土地征用费2、取得国有土地使用费（二）与项目建设有关的其他费用1、建设单位管理费2、勘察设计费3、研究试验费4、临时设施费5、工程监理费6、工程保险费7、引进技术和进口设备其他费（三）与未来企业生产经营有关的其他费用1、联合试运转费2、生产准备费3、办公和生活家具购置费,四、预备费,预备费用，是为保证项目建设顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用，包括基本预备费和涨价预备费。（一）基本预备费1、在批准的初步设计范围内增加的工程费用：设计变更、局部地基处理等增加的费用。2、一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。3、竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。计算：基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率,四、预备费（续）,（二）涨价预备费费用内容包括：设备、人工、材料、机械的价差费，建安工程费及其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。式中PF涨价预备费；n建设期年份数；f年投资价格上涨率；It建设期中第t年的投资额，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用及基本预备费。,五、建设期贷款利息,即建设项目在建设期间固定投资总额借款的应计利息，计入固定资产原值，计提折旧。1、对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款本利和：F=P(1+i)n，贷款利息=F-P。2、当总贷款是分年均衡发放时，利息计算可按当年借款在年中支付考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息：式中qj建设期第j年应计利息；Aj建设期第j年贷款金额；Pj-1建设期第j-1年末贷款累计金额与利息累计金额之和；i年利率。,六、固定资产投资方向调节税,实行差别税率：税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次；（1）基建项目适应税率：国家急需发展的项目投资，税率为0%；国家鼓励发展，但受能源、交通制约的项目投资，税率5%；对城乡个人修建、购买住宅的投资税率0%，单位修建、购买一般性住宅税率5%；对单位用公款修建、购买高标准独门独院别墅式住宅投资税率30%；对楼堂馆所及国家严格限制发展的项目投资税率为30%；对不属于上述4类的其他项目投资税率为15%。（2）更改项目适应税率：国家急需发展及单纯工艺改造、设备更新的项目投资，实行零税率，其他更改项目一律按建筑工程投资适用10%的税率。参见固定资产投资方向调节税税目税率表,案例：根据生产能力指数法估算投资,x1类似投资项目的生产能力(已知）；x2拟建投资项目的生产能力（已知）；y1类似投资项目的投资额（已知）；y2拟建投资项目的投资额（待估）；综合调整系数；n生产能力指数（0n1）。例如，n0.6，即当产量翻番，则投资额增加到20.61.5倍。,第三节流动资金投资的估算,建设项目经济评价中所考虑的流动资金，是伴随固定投资而发生的、长期占用的并用于周转的永久性流动资产投资，它等于项目投产运营后所需全部流动资产和扣除负债后的余额（即为净流动资金），一般通过长期负债和权益投资等长期性资金来源予以解决。按照新的财务制度，流动资金按变现速度快慢顺序划分为货币资金、应收及预付款项和存货三大块，并与流动负债（即应付、预收帐款）相加形成企业的流动资产。流动资产流动资金流动负债流动资金流动资产流动负债,1、扩大指标估算法,扩大指标估算法，主要是参照类似项目流动资金占销售收入、销售成本的比率或单位产品占用流动资金的比率予以确定。估算公式为：拟建项目所需流动资金y拟建项目年销售收入（销售成本、年设计生产能力）x1类似项目销售收入（销售成本、单位产品占用）流动资金率x2X2该项目年流动资金平均占用额/该项目年销售收入（销售成本、年设计生产能力）,2、分项定额估算法,这是国际上通行的流动资金估算方法。即按各类流动资金分项估算，最后加总以获得总流动资金需用量。该方法主要取决于企业平均每日生产消耗量和定额最低周转（储备）天数或周转次数。分项详细估算公式及程序如下流动资金流动资产流动负债流动资产现金应收和预付帐款存货流动负债应付帐款预收帐款流动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金,分项定额估算法（续）,1）现金估算现金（年工资福利费+年其他费用）/周转次数周转次数360/最低需要周转天数年其他费用制造费用管理费用财务费用+销售费用（前四项费用中包含的工资福利费、折旧费、摊销费、修理费之和+利息支出）2）应收（预付）帐款的估算应收帐款年经营成本/周转次数周转次数360/结算天数结算天数可按3060天估算3）存货的估算存货外购原材料、燃料在产品产成品外购原材料、燃料是指为保证正常生产所需要的原材料、燃料、包装物、备品、备件等占用资金较多的投入物，须按品种类别逐项分别估算。,3、流动资金估算的简便方法,1）确定流动资金主要项目的定额日数1）当地材料按30天的库存量计算，外地（指较远地）原材料按5060天库存量计算；2）当地辅助材料按20天的库存量计算，外地辅助材料按40天库存量计算；3）燃料、包装物和低值易耗品可以比照原材料、辅助材料的定额日数；4）进口原材料按100天的库存量计算；5）修理备用件按180天的库存量计算；6）在产品、产成品的库存量按生产成本的30天计算；7）应收帐款一般按30天的销售收入计算；8）现金包括库存现金和银行存款等。一般情况下，现金的费用基数为总成本（或销售收入）减去原材料、辅助材料、燃料动力、折旧、摊销、修理费等，定额日数为1520天；9）应付帐款的定额日数一般确定为2030天。,流动资金估算的简便方法（续）,2）应用定额日数基本公式，测定流动资金的需要量公式为：某种费用所需流动资金某种费用基数/360定额日数其中，某种费用基数年产量单位消耗定额单价3）汇总计算出项目所需流动资金需要量整个拟建项目所需流动资金存货流动资金需要量现金需要量应收帐款流动资金需要量应付帐款流动资金需要量,案例分析,表1,表2,第四节资金筹措与分析,建设项目资金筹措方案评估，包括对项目资金来源、筹资方式、资金结构、筹资风险及资金使用计划等方面的合理性和可靠性进行分析论证。按我国现行财税制度，建设项目所需资金总额是由自有资金(equitycapital)、赠款和负债资金三部分组成。自有资金是指投资者缴付的出资额，包括资本金（regisfiedcapital）和资本溢价两部分。资本金即注册资金，根据投资主体不同，资本金可分为国家资本金、法人资本金、个人资本金及外商资本金等。资本溢价是指在资金筹集过程中，投资者缴付的出资额超出资本金的差额。捐款是一种投资，形成企业权益的增加，捐款作为投资各方的共有财产，与资本溢价一起构成公积金，属于企业所有者权益。所有者权益包括资本金、资本公积金、盈余公积金、未分配利润及股票上市收益等资金。,投资资金来源分析,为了使投资者有风险投资意识，国家对自有资金一般规定最低的数额和比例，并且还规定资本金筹集到位的期限，并且在整个生产经营期内不得任意抽走。资本金的出资方式可以是货币资金、实物或无形资产。同时规定，无形资产作价出资的比例不得超过项目资本金总额的20%。以高新技术出资入股的，不得超过35%。负债资金包括长期负债（长期借款、长期债券发行收入和融资租赁的长期应付款）和流动负债（指短期借款）,第五节销售收入与税金的估算,一、销售收入的估算销售（营业）收入是指项目投产后在一定时期内销售产品或者提供服务等取得的收入。估算步骤如下：第一，明确销售市场。根据市场调查和预测，估算产品的销售量，同时还应考虑项目达产年份问题。未达产年份销售量=达产年销售量当年生产负荷。第二，确定产品的销售价格。如成本加成定价法、盈亏平衡定价法、认知价值定价法、竞争导向定价法（如随行就市定价法）等等。第三，确定销售收入。即各种产品年销售量乘以相应的销售价格。,二、销售税金及附加的估算,销售税金及附加是指项目生产经营期内销售产品或提供劳务而发生的增值税、营业税、消费税、资源税、城市维护建设税及教育费附加等。1、增值税：根据销售额，按规定的税率计算税款（即销项税），然后从中扣除上一环节已缴纳的增值税款（即进项税）。产品增值税=销项税额进项税额销项税额=销售收入（含税销售额）增值税率/（1+增值税率）进项税额=外购原材料、燃料、动力费增值税率/（1+增值税率）增值税税率根据不同行业分别为17%、13%和0%，无论进项税还是销项税，均按其所适用税率分别估算。出口产品不但不计增值税，而且还将消耗原材料中已纳增值税退还给该出口企业，即出口产品增值税额=0进项税额。,案例分析,设增值税税率为17%，正常生产年份的产品销售收入（不含增值税销售额）为7200万元，外购原材料、燃料和动力每年的支出为4900万元，则增值税额为：720017%490017%=391（万元）；增值税占销售收入的比例为391/7200=5.43%。,2、营业税,按1994年4月1日正式实施的中华人民共和国营业税暂行条例的规定，营业税的税目共有9个，其中建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业的税率为3%；金融保险业为8%；娱乐业为5%20%；服务业（包括代理业、广告业等）、转让无形资产（如土地使用权等）和销售不动产（销售建筑物及其他土地附着物）的税率为5%。营业税额营业额营业税率,3、消费税,消费税是对特定的消费品和消费行为征收的一种价内流转税。其特征是：只对一部分消费品和消费行为征税；只在消费品生产、流通或消费的某一环节征税；根据不同消费品的种类、档次、结构、功能等情况，制定不同的税率；税负最终要转嫁到消费者身上，由消费者负担。消费税的税目有烟（30%45%）、酒及酒精（5%25%）、化妆品（30%）、护肤护发品（17%）、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、汽油、柴油、汽车轮胎、摩托车、小汽车等十一类。消费税一般实行从价定率或从量定额的办法计算应纳税额：应纳税额=销售额税率（或销售数量单位税额）,4、城市维护建设税及教育费附加,城市维护建设税是为城乡建设和维护筹集资金，而向有经营收入的单位和个人征收的一种税。这是一种行为税。其税率为1%、5%和7%的比例税率。教育费附加作为专项基金，用于改善教学设施和办学条件，其计征依据是缴纳人实际缴纳的消费税、增值税、营业税的税额，征收率为3%，计算公式为：应纳教育费附加额=实际缴纳的（消费税+增值税+营业税）税额3%,5、城镇土地使用税,城镇土地使用税是一种级差资源税，旨在保护土地资源、调节土地级差收入、促进土地的合理开发和利用。计税依据为纳税人实际占用的土地面积，大城市为1.5元30元；中等城市为1.2元24元；小城市为0.9元18元；县城、建制镇和工矿区0.6元12元。,6、土地增值税,土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的扣除项目包括：1）转让土地使用权的，取得土地使用权时所支付的金额，对土地进行开发的成本、费用，转让时所支付的有关税金。2）建造商品房出售的，取得土地使用权时所支付的金额，新建房及配套设施的成本、费用，转让房地产时所支付的有关税金。3）转让旧房及建筑物的，取得土地使用权时所支付的金额，房屋及建筑物的评估价格，销售税金等。,土地增值税（续）,土地增值税实行四级超额累进税率，即：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。纳税人建设普通标准住房（经主管税务机关确认）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。,7、房产税,房产税是以城市的房产为课征对象，向产权所有人征收的一种税。房产税的计税依据是依照房屋原值，一次减除10%30%后的余值，按1.2%的比例税缴纳，即：应纳税额=房产原值（1一次性减除率）1.2%。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据，按12%的比例税缴纳，即：应纳税额=房产全年租金收入12%。,8、企业所得税,1）纳税人按应纳税所得额（收入总额减去准予扣除项目）的33%缴纳所得税。2）纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。3）扣除项目：（1）向金融机构借款的利息支出；（2）支付的职工工资；（3）工会经费、职工福利费及职工教育经费，分别按工资总额的1.2%、14%和1.5%扣除。（4）用于公益、救助性捐助，在年度应纳税所得额3%以内的部分，可以扣除。（5）其他规定扣除项目。4）不能扣除项目（略）5）税后利润分配顺序（1）提取盈余公积金：一是法定盈余公积金，二是公益金，分别按可供分配利润的10%和5%提取；（2）应付利润，即向股东等分配利润；（3）未分配利润。,9、其他,如资源税、车船使用税、印花税、交易管理费等等。,第六节总成本费用与经营成本,一、按“成本项目”分析，如图所示（假设当期生产当期全部销售，则销售成本等于生产成本）,二、按成本要素分类,几点说明,1、图中忽略了营业外收入和支出，也忽略了其它投资收益。2、在按年计算成本费用、利润和所得税时，折旧及摊销费用视为成本组成部分。但从项目整个投资周期角度，固定资产、无形资产及递延资产投资均已作为一次性投资支出，如果再把折旧及摊销费用作为支出，就重复计算了。3、摊销费是指无形资产和递延资产等一次性投入费用在有效使用期限内的分摊。对于无形资产，若法律、合同等未规定有效期限或受益年限的，按照不少于10年确定有效使用年限。对于开办费等递延资产，从企业开始生产经营起，按照不短于5年的期限平均摊销。,几点说明（续）,4、如果分析全部投资（包括自有资金及债务资金）的投资回报，则利息也是投资收益的组成部分。5、从全部投资的角度，投资回报可表达为：销售收入经营成本销售税金及附加所得税；或者为：税后利润+折旧费+摊销费+利息支出。6、当考察自有资金时，投资回报可表达为：销售收入经营成本销售税金及附加所得税借款利息支出及本金偿还；或者为：税后利润+折旧费+摊销费借款本金偿还。,案例分析：某投资项目投产后，前两年的收入和成本费用情况如表所示（单位：万元），求投资者在这两年中的全部投资收益。,虽然投资者在该项目投产后的前两年中只得到现金分配的利润397.98万元，但实际上可用于回收投资的收益，即自有资金投资的净现金流量第二年为330万元，第三年为1012.2万元。,案例分析,假设全部投资的净现金流量如图所示，如果初始投资的一半是向银行借的，借款条件是：一年以后开始归还，分五年等额（利息加本金）还款，年利率为10%，求全部投资和自有资金投资的内部收益率。解析：按题意，第一年初借款750，则每年年末等额还本付息额为P(A,10%,5)=7500.2638=197.85一般来说，只要全部投资的内部收益率高于借款的利率，则根据杠杆（Leverage）原理，增加借款比例，可以提高自有资金投资的内部收益率。其次，由于建设期利息可以形成资产的原值，提高了折旧额；在生产经营期，借款利息可以当期损益。这两方面都可以减少所得税支付，使自有资金盈利水平提高。第三，投资者利用债务资金，分散自有资金在不同项目上，可以减少投资风险，达到“不要把全部鸡蛋都装在一个篮子里”的目的。,第七节投资项目的盈利能力分析,一、盈利能力分析指标体系,1、投资利润率,计算表达式：投资利润率正常年份利润/初始投资说明：首先，当投资项目各年利润相差较大时，正常年份的利润值将不好选择；其次，该指标不能反映项目获益时间的长短（静态指标）；第三，随着项目收益的增加，项目实际占用的资金是逐步减少的，用初始投资做分母显然低估了投资项目的盈利水平。,2、全部投资和权益资金投资盈利能力,计算表达式：投资盈利率（税后利润+利息）/全部投资额说明：项目的全部投资，包括权益资金和债务资金（包括借款、债券发行收入和融资租赁）两部分，对应的投资收益是税收利润、折旧与摊销、利息，其中，利息可以看作是债务资金的盈利。全部投资的盈利能力指标，基本上不受融资方案的影响，反映了项目方案本身的盈利水平。权益资金的盈利能力分析，是研究投资者出资部分的投资收益。因此，投资阶段的现金流出只包括权益资金出资部分，生产经营期的现金流入要扣除债权人的收益，即：本金的偿还、利息支付以及融资租赁的租赁费支出。,第八节投资项目的清偿能力分析,1、含义有些投资项目的盈利水平虽然很高，但由于资金筹措、资金到位、应收帐款、汇率及利率变化等方面的影响，可能导致项目失败。因此，分析项目在进行过程中各阶段的资金是否充裕、是否有足够的清偿债务的能力、项目在财务安排上的负债比例是否恰当等清偿能力分析（Liquidityanalysis），十分必要。一般来说，项目在筹建的后期到生产经营达到正常的这段时间资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，利息支付多，借款也要求偿还；而投产试生产阶段成本费用高，产销量低，资金流入少。因此，有必要逐年甚至逐季逐月地平衡资金，做到未雨绸缪。,2、资金平衡分析,资金平衡分析可以