二手房知识.doc

如何判断房子的年限：1：喷涂98以前潭涂97982、马赛克97993、条砖98004、方砖01-05小条砖04至今高级涂料06-08层高：多层8F以下无电梯小高层8-15F有电梯高层16以上有电梯建筑结构：1、 简易砖木结构 2、 砖混结构 90年代，93、94年以前，不可贷款，内墙不能打，7F以下3、 钢混结构 可贷款，8F以上。4、 钢结构 抗震性好，成本高。户型结构：1、 板状。南北通透，采光好，一梯两户。2、 点状。采光差，一梯多户。3、 错层4、 复式 平层复式两层都有算面积，楼高为2.83米 挑高复式A阁楼、B顶楼。5、 洋楼别墅 A独栋B联排C叠拼。朝向的判断：1、 采光点，太阳的方位，福州两栋以上的小区看晒衣服多得为南。2、 路标3、 基准，4、 指南针房子性质：1、 商品房2、 房改房3、 拆迁安置房 原拆原建 异地安置 现金补偿4、 解困房5、 经济适用房6、 保障性住房7、 集资房面积算法：1、 房屋建筑面积2、 公用分摊面积3、 套内使用面积装修按材料和时间可分为高档、中档、普档、无装修。建筑中的比率：绿化率容积率，容积率小于1为高档住宅，容积率越小越好，为总建筑面积除以占地面积。贷款分类：1、 商业贷款2、 公积金贷款3、 商业公积金贷款公积金贷款的分类：1、 省直2、 市直3、 铁路房客源开发管理房源的开发：1、 网络2、 报纸3、 上门4、 社区精耕5、 扫楼6、 转中介7、 跟踪外中介房源的管理A类。价格为市场价或低于市场价，房东诚意出售，看房时间方便。电话回访时间为13天，只要看售出否，价位变动情况。【主攻房源】B类。价格高于市场价，房东诚意出售，看房时间方便，电话回访时间为3-7天，对房东议价。价格让位晋升为A类。【精耕房源】C类，价格为市场价或超出市场价，房东无诚意出售，看房时间不方便，但须明白原因，房东让价幅度小，难签单。最好集体签房。电话回访时间为710天。房源要落实要注意几个问题：1、 社区名称2、 房号、楼号3、 价格4、 面积5、 满5年否6、 可否落外地户口7、 看房时间方便？客源的开发1、 网络2、 报纸3、 上门4、 转中介5、 房东转客源客源的管理A类，市场上有户型，有诚意购买，看好能马上订的，电话回访时间为1天。B类，市场上暂时没有所需要的户型，有诚意购买，看好能马上订的，电话回访时间为2-3天C类，市场上暂时没有所需要的户型，有诚意购买。但看好之后不能马上订的，电话回访时间为3-7天D类，市场上没有所需要的户型，无诚意购买，看好之后也不能马上定，电话回访时间为7-10天。A类客户要保持5个，房源越多越好。B类客户看房时间为1-3个月，看5-7套房第一次带看，了解他的需求，预算，落户否。第二次带看，推荐适合他的房子。第三次带看，改变他的需求。客户的需求是可以改变的，如价格，面积。不可改变的是片区，那么改变面积，价格，楼层带看1、 带看前的准备2、 带看中的细节3、 带看后的回访谈单带看前的准备1、 邀约，主要为电话邀约，把房源的优点夸大，缺点少说。尽量与客户碰面2、 准备工作，提前到达约定地点，把房源具体位置弄清楚，做好铺垫3、 出发前再次与双方确认4、 携带材料：电话，委托书，名片，尺子，联系方式，纸，笔。带看中的细节1、 与客户、房东做好铺垫2、 签看房委托书3、 主动介绍房子的优点，淡化不足之处4、 随机应变，现场逼订。5、 看房时注意跟紧人少的一方。带看后的回访送走房东、客户。看后回访，满意：出价，确认是否二看，制定促成方案不满意：问清原因，进一步了解需求，重新匹配房源。谈单：1、 及时向店长、主任反应情况。2、 确认双方差价3、 佣金4、 多学习别人经验，总结自己的经验。二手房交易流程。一次性交易商业贷款交易公积金贷款交易一次性交易：1、 签订二手房经济买卖合同。卖方资料：结婚证、房产证、身份证、土地证、户口本。买房资料：身份证，10%的定金。2、 存购房款，双方到银行各开一个空账户，买房存冻结账户。3、 到房产交易中心签房屋买卖合同，时间为10个工作日。4、 收件过户5、 缴税领证6、 土地证过户。7、 物业交接8、 结算、商业贷款交易：1、 签订二手房经济买卖合同，2、 买方筹款3、 评估4、 银行签约5、 收件过户6、 缴税领证7、 卖方收款8、 土地证过户9、 物业交接。公积金贷款交易1、 签订二手房买卖合同2、 评估3、 公积金贷款申请4、 收件过户5、 缴税抵押6、 银行放款物业交接二手房交易税商品房普通住宅卖方所交税收一、 未满5年房东：1、营业税：评估价或市场指导价X产权面积X5、65%2、个人所得税：评估价或市场指导价X产权面积X1%3、交易手续费：产权面积X3元平方米4过户费：400元5、 中介费：房屋交价X2%6、 安全交易服务费1500二、 满5年1、 营业税免收2、 个人所得税：唯一住宅的免收，不唯一的为评估价或市场指导价X1%3、 交易手续费：产权面积X3元平方米4、 中介费：房屋交价X2%5、 安全交易服务费1500元客户：1、 契税：小于90平方米，首次购房，评估价或市场交易价X产权面积X1%2、 交易手续费：3元平方米X产权面