会计学二专毕业论文-试论房产税的改革.doc

编编 号号 本本科科生生毕毕业业设设计计（ 论论文文 ） 题目：题目： 试论房产税的改革 商 学院 会计（二专） 专业 学 号 1701080205 学生姓名 指导教师 II 二一一年十二月 摘要 I 摘摘 要要 房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收 入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。国务院于1986年9月15日正式发布的 中华人民共和国房产税暂行条例，规定对生产经营性房产征税。 然而随着改革开放 和经济全球化的步伐不断迈进，我国住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房 价居高不下。为了在抑制房价的同时建立和健全我国现行的房产税制，促进房地产业健 康、有序的发展，我国逐步推进了房产税改革。经国务院批准，今年1 月28 日，上海、 重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。 本文先简要介绍了我国房产税的发展历史，着重针对试点问题，分析房产税改革的 政策、特点和影响；然后对国际情势进行分析，了解其他国家房产税的构成和发展情况， 对其进行比较，从中总结出一些值得我国注意和借鉴的部分；最后根据我国国情和试点 发展情况，深入挖掘改革过程中值得完善的部分，并根据前文总结的经验，探索我国房 产税的改革方式，预测其发展方向。 关键词：关键词：房产税改革；房产税试点；房产评估；税收机制； Abstract II ABSTRACT House Property tax is an ad valorem levy on the residual value of the property or on the rental income from the property. It is usually imposed on owners by the governing authority of the jurisdiction in which the property is located and collected by the government in most countries around the world. On September 15, 1986, the State Council of the Peoples Republic of China stipulates in “Interim Regulations of the Peoples Republic of China on Real Estate Tax” that Real Estate Tax will be levied on the owners, management units, mortgagees, custodians or users of the property. However, with the sweeping reform of housing system and rapid development of the real estate, property prices in major Chinese cities have been soaring for the past years, triggering growing public concern. In order to curb the rising prices and prefect the existing house property tax system, measures have been taken to further the regulation and reform of property tax. On January 28, 2011, a new property tax was introduced and imposed in Shanghai and Chongqing with the approval of the State Council. This thesis will first trace the history of Chinas House Property Tax, focusing on the pilot implement of house property tax policy and analyzing its features, impacts and problems. Then it will give an overall assessment of international tendency, introduce the structures and reforms of the property taxes in some well-developed countries, and compare their advantages and disadvantages for research purposes. Finally, based on the above comparison and analysis, some suggestions will be put forward to explore the future reforms in and perfection of the property tax system in China. Meanwhile, a prediction will be made on its development for further research. Keywords: Reform of Real estate tax; Experienmental units of house property tax; Real Estate Appraisal; tax revenue mechanism; 目录 i i 目目 录录 第 1 章 绪论.1 第 2 章 我国房产税的发展.3 2.1 房产税发展概况.3 2.2 沪、渝试点概述.4 2.2.1 沪、渝试点的政策及简要分析.4 2.2.2 沪、渝试点的特点.5 2.2.3 沪、渝试点的影响.6 第 3 章 房产税改革的国际经验.7 3.1 国际房产税概况一览.7 3.2 国际经验的借鉴与参考.8 3.2.1 房产评估 .8 3.2.2 税收减免 .9 3.2.3 调节房市 .9 第 4 章 房产税改革的发展方向.11 4.1 扩大征税范围，增加征收对象 .11 4.1.1 扩大征收范围 .11 4.1.2 增加征收对象，拓宽税基 .11 4.2 税种定义的规范化 .11 4.2.1 简化税种，规范定义.11 4.3 合理计算税费，促进社会公平 .12 4.3.1 建立完善的估价体系 .12 4.3.2 制定合适的税率 .12 4.4 规范征税制度，提高征税效率 .12 4.4.1 从中央到地方，建立完善的制度框架.12 4.4.2 建立信息共享机制 .12 4.5 建立保障机制，合理利用税收 .13 4.5.1 公开、合理地使用税收 .13 4.5.2 建立保障体制，制订优惠政策 .13 第 5 章 结论与展望.15 参考文献.16 致 谢.17 目录 ii 附录 A： 中华人民共和国房产税暂行条例.18 附录 B： “新国八条” .19 试论房产税的改革 1 1 第第 1 章章 绪论绪论 房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收 入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，对位于城 市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。暂行条例从当年10月1日 开始实施。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况 极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，暂行条例规定对个人所有的非营业用房 产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。 然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进，我国经济社会形势发生较大变化， 住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也 成为个人财富的重要组成部分。在人民生活水平显著提高的同时，我国收入分配差距也 在不断拉大。在保障居民基本住房需求的前提下，通过对个人住房征收房产税可以增加 住房持有成本，引导城镇居民合理住房消费观念，促进节约集约用地；调节收入分配， 促进社会公平；甚至还能够完善我国财政税收体制，健全财税体系。因而研究、推进、 深化房产税的改革对于稳定房价、提高居民幸福指数；完善财政税收体制、保持社会稳 定具有重要意义。 鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人 住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为 不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，经国务院批准，今年1 月28 日，上海、重 庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。房产税改革试点将在制度设计和管理 机制等方面进行探索，为改革在全国范围逐步推开积累经验。 当前，上海、重庆两个试点正式启动已近一年，在试点启动的过程中，可以发现、 探索出一些改革的新方案，为试点的推广打下基础；同时也发掘出了改革进程中将会遇 到的困难。 据最新消息，今年12月14日落幕的中央经济工作会议提出，将推进房产税改革试点， 北京、武汉等“准”试点城市也在为此进行相关准备。至此，2012年房产税征收范围扩 大，已成定局。 为了能更好地实践出合适的改革方案，本文旨在以上海、重庆试点为对象，针对试 点问题试分析房产税的改革政策，特点和影响。此外，如果能参照国际经验，比照国情， 还能更为有效地改革房地产税制度。因而本文还会结合试点问题和国外相关资料，尝试 探索适合我国国情的改革新方案。 江南大学学士学位论文 2 试论房产税的改革 3 3 第第 2 章章 我国房产税的发展我国房产税的发展 2.1 房产税发展概况房产税发展概况 房产税是我国财产税系中的一个重要税种，有着较为“悠久”的历史。见表2-1。然 而由于种种原因，它在我国工商税收中比重不高，份额也较小。近年来，我国房价飞涨， 投资、投机性需求导致大量空置房屋的存在，这种情况在北京、上海、深圳等一线城市 尤为严重；而地方政府的“土地财政依赖症”过度依赖房地产业则是房价上涨更深层次 的原因。 为此，我国推出了房产税改革试点方案。它不仅有利于增加地方政府财源，增加房 屋的持有成本，降低投资投机性需求，而且为我国财产税制度的完善寻找到了良好的时 机。 表 2-1 我国房产税的历史 时间发展状况 古代中国 周礼上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和 中华民国时期的房捐，均属房产税性质。 1949 年中华人民 共和国建立后 政务院发布全国税政实施要则 （1950 年）将房产税列为开征的 14 个税 种之一。 1951 年 8 月 政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例 ，规定对城市中 的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国 范围内执行。 1973 年 简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税， 保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。 1984 年 改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和 城镇土地使用税两个税种。 1986 年 9 月 15 日 国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例 ，同年 10 月 1 日起施行， 适用于国内单位和个人。 2008 年 12 月 31 日 国务院发布了第 546 号令，宣布自 2009 年 1 月 1 日起废止城市房地 产税暂行条例 ，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据中 华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。 2010 年 5 月 31 日 国务院同意国家发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作 的意见中提出，将逐步推进房产税改革。 2010 年 10 月 中国共产党第十七届五中全会审议通过的中共中央关于制定国民经济 和社会发展第十二个五年规划的建议 ，是从全局和战略的高度，提出 “十 二五 ”时期加快财税体制改革的明确要求， “研究推进房地产税改革” 。 2010 年 11 月 财政部部长谢旭人在解读“十二五规划 ”时指出：按照强化税收、规 范收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。 房产税是房地产税制度改革的重要部分，其征收成本、税基、征收范围等征 收细则都是所有国内房屋所有者关心的热点问题，学术界也对房产税制度改 革进行研究探讨。 2011 年 1 月 26国务院下发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问 江南大学学士学位论文 4 日题的通知 （简称“新国八条” ）明确规定不准购买第三套住房。 2011 年 1 月 28 日 经国务院批准，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试 点。 2011 年 12 月 14 日 中央经济工作会议提出，将推进房产税改革试点。 2.2 沪、渝试点概述沪、渝试点概述 2011年1 月28 日，经国务院批准，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税 改革试点。自此，沪、渝房产税的试点政策终于尘埃落定。有关专家预计，短期内会有 一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将有政策陆续跟进，掀起新一轮的税制改革。 正确分析沪、渝试点房产税制的特点及影响，有利于把握房地产市场的发展趋势，了解 国民经济的运行动向；同时也有利于房地产市场的长远健康发展，为进一步推进房产税 改革提供借鉴经验。 2.2.1 沪、渝试点的政策及简要分析沪、渝试点的政策及简要分析 要正确分析沪、渝试点，发掘其优势和不足，首先要对其改革的内容有所了解。沪、 渝试点房产税征收方案如表1所示。 表 4-1 上海、重庆试点房产税征收方案表（均按年记征） 上海重庆 征收对象 上海居民家庭新购第二套及以上 住房和非上海居民家庭的新购住房。 个人拥有的独栋商品住宅和个人 新购的高档住房(高档住房是指建筑面 积交易单价达到上两年主城九区新建 商品住房成交建筑面积均价 2 倍及以 上的住房) ；在重庆市同时无户籍、 无企业、无工作的个人新购的第二套 及以上的普通住房。 税率 一般适用税率暂定为 0. 6 % ，但 对应税住房每平方米市场交易价格低 于上年度新建商品住房平均销售价格 两倍及以上的, 税率可暂减为 0. 4 %。 独栋商品住宅和高档住房建筑面 积交易单价在上两年主城九区新建商 品住房成交建筑面积均价 3 倍以下的 住房税率为 0. 5 % ；3 倍（含 3 倍） 至 4 倍的税率为 1% ；4 倍及以上的 税率为 1.2 % 。在重庆市同时无户籍、 无企业、无工作的个人新购的第二套 及以上的普通住房, 税率为 0. 5% 。 计税依据 参照应税住房的房地产市场价格 确定的评估值，试点初期暂以应税住 房市场交易价格的 70 % 计算缴纳。 应税住房的房产交易价，条件成 熟时，以房产评估值作为计税依据。 免税住房 面积 对居民家庭新购且属于第二套及 以上住房的，合并计算的家庭全部住 房面积人均不超过 60 平方米的，其 以家庭为单位,，一个家庭只能对 一套应税住房扣除免税面积。 纳税 人在试点前拥有的独栋商品住宅，免 试论房产税的改革 5 5 新购的住房暂免征收房产税；人均超 过 60 平方米的，对属新购住房超出 部分的面积， 按规定计算征收房产 税。 税面积为 180 平方米；新购的独栋商 品住宅、高档住房，免税面积为 100 平方米。在重庆市同时无户籍、无企 业、无工作的个人的应税住房均不扣 除免税面积。 根据对上海试点改革方案的分析，我们不难发现它的着力点在于打击外地的炒房人 士和本地居民的投资、投机性需求，因而在考虑保障上海居民人均60平方米的免税面积 后，对新购第二套房征税。0.6%0.8%的税率给新购第二套住房的投资人带来一定的持 有成本，这种持有成本将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列，减少一定的需求量。 但是，在房价上涨速度超过税率的情况下，其对资金雄厚的国际国内炒房团的作用不明 显。如果严格执行“新国八条”政策，对国际国内炒房团的限制将比税收政策更有效。 而重庆的试点改革方案通过对高档商品房和独栋别墅按0.5%1.2%的税率征房产税 以用于公租房建设，来抑制高档商品房和别墅的价格，对减少高档商品房和别墅开发， 增加普通商品房的供应，抑制房价的上涨速度有一定的作用。这种通过抑制高档商品房 和别墅的建设从而增加普通商品房开发量的做法值得提倡，但从重庆市的实际情况来看， 由于高档商品房和别墅不多，普通商品房能增加的供应量还有待观察。除了有调控房价 的作用，重庆市方案还有均贫富的作用。根据重庆市有关部门的估算，开征房产税可以 获得大约1.5亿元的收入，有利于支持城乡统筹、农民及农民工进城和重庆市公租房、廉 租房的建设。另外，重庆市方案对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二 套）以上的普通住房，按0.5%税率征税，给市外投资、投机者增加炒房成本，其作用和 上海市方案类似。重庆市方案对重庆市普通商品房的价格影响取决于房产总需求中投资、 投机性需求所占的比重。配合“新国八条”，房产税方案对抑制投资、投机性需求有一 定作用，但是如果重庆市刚性需求占的比重大，房价仍然会保持一定速度的上涨。 从结果上来看，上海、重庆的两套方案都将着力点放在打击投资、投机性需求，保 障普通居民的基本的居住权上；重庆市还增加了均贫富功能，增强了税收的宏观调控， 是财税制度的一大改革和进步。然而这两套方案的主要的目的是作为政策工具调控市场， 都不能根本解决地方政府的“土地财政依赖症”；且在税收的公平性、充分性、效率和 可操作性等方面还有很多改进空间。 2.2.2 沪、渝试点的特点沪、渝试点的特点 （1）扩大了房产税的征税范围 之前的房产税征收范围有限，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括 农村房产；此外，房产税的征收有失公允，政府机关、军队组织、事业团体、个人居住 房等被列为免税对象，不在征税范围之内。而上海、重庆试点则开始顺应未来改革的发 展方向，对个人住房征收房产税，开拓房产税改革新纪元。 （2）计税依据以科学的市场评估为基础 原条例中的计税依据为从价计征和依租计征，其中，从价计征的房产税计税依据是 房产的历史成本。这两种计税依据影响和削弱了房地产税对经济的宏观调控作用；违背 江南大学学士学位论文 6 了公平税负的原则。而上海和重庆暂行办法将应税住房按市场交易价格的 70%计算缴纳， 应税住房的计税价值为房产交易价。 （3）根据国家宏观税负水平采取差别税率 原条例采用的是单一、固定的比例税率。由于税率缺乏弹性，不能很好地发挥房产 税调节收入和优化资源配置的功能。上海、重庆试点的改革方案开始尝试采取差别税率， 优化资源配置。 （4）合理设定税收减免 上海、重庆试点都规定了一定的免税住房面积，保障了普通居民的合理住房需求。 同时，两市还具体规定了其他减免税对象，如因婚姻等需要而首次新购住房、符合国家 和本市有关规定引进的高层次人才和重点产业紧缺急需人才新购住房、农民在宅基地上 建造的自有住房等，暂免征收房产税，保障了特殊群体的权益。 2.2.3 沪、渝试点的影响沪、渝试点的影响 （1）对房地产市场影响温和 房产税的试点的改革，最大的目的不是降低房价、调控楼市，而是转变国家经济增 长方式，调整财政税收结构。从上海、重庆房产税的征收范围和税率标准来看，此次房 产税政策还是相对温和的，由于税率不高、征收面较窄，对于房价的调控力度有限。在 当前形势下，房产税的征收对于房价还是会产生一定的影响，购房者会因此产生观望情 绪，但直接影响到房价上还需要一段时间，不会立刻呈现出来。 （2）短期内不会增加地方财政收入 上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低， 初期能带来的税收不多，对地方政府财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提 并论。据测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税（2010年底城镇住宅总价约 50万亿元，税率为 1%，税率超出目前水平且不考虑减免），预计每年房产税规模约为 5000亿元，远低于 2010年土地出让金 2.7万亿元。因此相关部门应借助开征房产税的时 机，推进房产税收体制改革，优化税收结构，切实降低居民税负。 （3）抑制投资投机性需求 上海、重庆试点的征税对象主要是富人群体和非理性炒房群体。房产税开征后，增 加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑 制投资投机需求，调节收入分配，保障普通民众的利益。 试论房产税的改革 7 7 第第 3 章章 房产税改革的国际经验房产税改革的国际经验 3.1 国际房产税概况一览国际房产税概况一览 房产税是为中外各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建 君主敛财的一项重要手段。由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异，各国在 房产税税制方面有许多不同。但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而房地 产权属转让的税收则相对较少。这样的税收结构极大地鼓励了房地产的流动，有利于避 免业主空置或低效利用其财产，刺激了土地的经济供给和频繁的交易活动，既繁荣了房 地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。各国房产税征收方式千差万别，并在不断 的发展变化，如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。表4-1为一些国 家房产税征收的状况表。 表 4-1 各国房产税征收状况表 征收状况税收用途税率 美国 房产税是美国建国初期就开始由地方 政府征收的一项传统税收。地方政府根据 各自实际情况来确定税率并制定地区法规 依法征收，因此各地税率高低不等，而且 随着时间推移还可能会有小幅调整。 税收并不是用来调 控房地产市场的主要手 段，而是用于民众所在 区域的教育及公共服务 支出，但它对购买和持 有房地产的需求有间接 影响。 按各州情 况有所不同， 总体税率大致 介于 1%-3%之 间。 日本 并未设立专门的房产税，而是将房产 作为固定资产的一种，统一列入“固定资 产税”的对象加以征收。是市町村(相当于 中国的市级以下区域)级税，由地税机关征 收管理。除固定资产税之外，日本部分地 区还对市区房产征收 “城市规划税” 。 “固定资产税”主 要用于地方教育、卫生 及基础设施等公用事业； “都市规划税”主要用 于各地方的城乡规划； “事业所税”主要用在 治理大城市污染和环境 改善上。 “固定资 产税”的标准 税率是 1.4%；“城市 规划税”税率 约为 0.3%。 俄罗斯 在全国范围内对自然人按照差别税率 征收房产税，房产评估价格越贵，税率也 就越高，拥有多套房产的纳税人将按较高 的税率纳税。房产税税率由中央和地方政 府共同确定，国家规定税率范围，地方政 府则在国家规定的税率范围内自行制定该 地区的房产税税率。 俄国也存在炒房族， 但俄政府征收房产税的 主要目的并非打击炒房 或扼制房价，而只是将 其当作一个普通税种和 地方财政的收入来源之 一。 清查价为 30 万卢布以下， 税率不超过 0.1%；清查价 为 30 万至 50 万卢布，税率 为 0.1%至 0.3%；清查价 为 50 万卢布以 上，税率为 0.3%至 2.0%。 特殊群体享受 江南大学学士学位论文 8 房产税减免优 惠。 墨西哥 房地产税有较长的历史并经过数次变 革，目前已形成一套较完善的征缴体系。 按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每 年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次 房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估 师确定。在征收过程中，房地产税税率要 与各地全年物价指数和地区发展势头相挂 钩，根据涨跌情况做出相应调整。 政府希望利用低税 率刺激房地产市场投资， 改变房地产市场增速缓 慢的现状。 房地产税 =(土地面积土 地价格+建筑面 积房屋每平方 米价格)房地 产税税率。 从表中我们可以看出，虽然各国房产税征收方式不尽相同，但它们仍有一些共同的 特点：第房产税是地方税，主要用于支持地方政府为纳税人提供有利于保持其物业价值 的公共服务；房产税的税率和地方政府的服务水平，由当地的政府根据实际情况来决定。 另外，居民对物业价值敏感，对房产税影响下的物业价值的变化保持理性。如果他们付 出了房产税后，对当地政府提供的服务不满意，可以自由迁徙到他们认为更合适的其他 地区。在简要分析其他国家税收的特点时，我们可以找出许多值得借鉴和参考的地方。 3.2 国际经验的借鉴与参考国际经验的借鉴与参考 通过对其他国家房产税的征收状况和对其特点的分析，我们能从中总结出一些值得 我国学习的经验，主要体现在房产评估、税收减免与调节房市等方面。 3.2.1 房产评估房产评估 在已有的征收房产税国家，房产税主要是从价税(市场价值)。因而公平、合理地对 房产进行估价能按照房屋的实际价值来计算房产税，体现税收的公平性、规范性与合理 性。 在美国，房产税每年都会进行评估，力求充分反映其市场价值。在美国评估体系中， 评估价与市价往往相差较大，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的 50%75%，主要 是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。学区房由于公共配套设 施齐全，其房产估价偏高，所交房产税也多于其他区域。 在日本，一般每三年对房屋和土地进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度， 该年度的价格称为基准年度价值。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因 市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。此外，日本的二手房价格通常与新房 价格差异较大，即使是刚刚居住一两年的二手房，价格也会比新购时降低10%以上。鉴于 这一情况，日本地方政府对居民土地和房产的评估价格通常都比同期市场同类资产成交 的平均价低30%甚至更多，这实际上是为了减轻自住用房者的负担。 另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大的各地区都设有相应的房 产评估机构，房主可按照规定的程序提出申诉。 值得一提的是，俄罗斯现行房产税的主要弊端就源于房产价值的不当评估。其税基 为各地技术资料登记局给出的房产清查估价，这一估价与当前的市场价严重脱钩。以莫 试论房产税的改革 9 9 斯科为例，房龄在5年以下的商品房，其清查估价仅相当于现在市场价的30%至50%；而房 龄为三四十年的老房子，其估价与市场价的差距甚至高达上千倍。因此，对老房子征收 的房产税显得过于微不足道，不仅使政策的公平性受到质疑，还大大减少了税收收入。 3.2.2 税收减免税收减免 为了保障低收入弱势群体和一部分特殊群体的利益，各国都规定了相应的房产税减 免措施。 在英国，市政税全额课税的基本条件是该住宅内至少居住两名成年人，如果只有一 名，市政税可减收25%。此外，只由学生、未成年人、外交人员、残疾人等群体居住的房 产免税。 在日本，估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑以及政府、皇室、墓 地、学校等特殊用途的建筑均免征物业税；而事业所税只对一些大城市征收。针对许多 居民购买独栋房屋的实际情况，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在一 些中小城市，房产税收的优惠政策，往往成为当地吸引居民的重要手段。 在加拿大，政府规定对65岁以上的老人和凭上一年的报税凭证的下岗失业人员减免 房产税。 在墨西哥，特殊人群在缴纳房地产税时享有优惠政策，如退休人员、伤残人士和年 龄超过60岁的居民等。 俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、 一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员等。 3.2.3 调节房市调节房市 在很多国家，征收房产税都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。 在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没 有明显的上涨。 在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管 大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价 不可能像中国一样连续暴涨。 日本房产税属于地方性税收，由地方政府采取普通的方式来征收。在中央政府规定 标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，因而地方政府具有很 大的自主权。而且，对房屋保有环节进行征税，属于资产税范畴，如果把房屋作为投机 品将会加大其成本，增加风险，减少利润，使房屋回归到其使用的本原。 然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否则 就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机 演变成的一场金融海啸。 除此之外，我国房产税还应在规范税费种类、扩大征税范围等方面进行改革。具体 内容将在下一章节中详细说明。 江南大学学士学位论文 10 试论房产税的改革 1111 第第 4 章章 房产税改革的发展方向房产税改革的发展方向 我国房产税改革还处于起步阶段，存在较多的问题。经过对试点的分析和对国际经 验的借鉴，我们不难发现我国现行房产税的弊端主要有征税范围小，征收对象少，税种 较多且定义混乱，征收不够规范，透明度不够高，估价体系不够完善，没有合理的保障 减免措施，房产税总量少，利用不够合理等。我国房产税的改革发展方向，便是根据我 国国情，改善上述问题。下面将对此逐一进行分析与探索。 4.1 扩大征税范围，增加征收对象扩大征税范围，增加征收对象 4.1.1 扩大征收范围扩大征收范围 上海、重庆作为我国大范围征收房产税的第一步，有其相应的局限性。试点没有在 全国范围内进行，极易导致非试点地区房价的快速上涨；炒房资金很可能流向中西部经 济欠发达的大中型城市，导致房价畸高、城市经济与房地产发展不匹配等问题。但是如 果现在就对这部分地区征收房产税，又可能致使它们的房地产行业发展缓慢，住宅消费 滞后。因此，在扩大征收范围的同时，应根据地区差异制定具体征收标准。 4.1.2 增加征收对象，拓宽税基增加征收对象，拓宽税基 目前我国房地产征收的配套措施不齐全，财产登记制度也不健全，房管局仅对本地 区成交房屋有登记记录，而跨省、地区的私有财产则缺乏全国联网管理。同时，房地产 价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全。与俄罗斯类似，我国的新房尚可直接以 开发商报价作为征收依据，但是二手房的市场评估值却与实际成交价相差甚远。因此， 目前我国房产税以增量征收为主，主要针对新购商品房和少量的存量房产（独栋别墅和 高档商品房），没有对所有购房者征税。从发展的趋势看，同时征收存量房与增量房的 房产税是必经之道。由于所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分却 不纳税，会造成极大的不公平现象，这也将打乱房产市场的价格体系。上海、重庆试点 的增量开征可以为房产税的改革积累经验，在条件成熟时存量房也将成为征税对象。 4.2 税种定义的规范化税种定义的规范化 4.2.1 简化税种，规范定义简化税种，规范定义 我国房地产方面的税费种类比较多，定义比较混乱，规范程度也较低。虽然政府高 层在制定税费时努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容，但是当具体落实到地方 政府、地区时，税费的数量仍有增无减，成为真正的“苛捐杂税”。据不完全统计，与 房地产开发和交易有关的税费高达60多种。因此，房地产领域税费改革应该在维持现有 税负水平的基础上，调整结构：在征收房产税的同时，也要调整和清理其他相关税费， 否则房地产领域的税收将更为繁重。 据悉，就在上海、重庆布局房产税试点的同时，财政部、国家税务总局拟将房产税 和土地使用税（即城镇土地使用税）我国房地产持有环节的两个主要税种合并，且 “按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新 税种的征收额度也将随市场波动。由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做 “房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做 “物业税 ”或 江南大学学士学位论文 12 “房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。随着两税的合并，房屋和土地都将 成为新税种的税基，即在计税中，除了将参照房屋价值之外，土地价值也将纳入其中。 同时，可以一起归并的还有如契税、耕地占用税以及在房地产开发环节出现的行政事业 性收费等重复性税种。另外，也可以取消如营业税、土地增值税、城市维护建设税和教 育费附加以及行政审批类收费等房地产交易环节税费，减轻房地产交易负担，抑制其价 格。 4.3 合理计算税费，促进社会公平合理计算税费，促进社会公平 4.3.1 建立完善的估价体系建立完善的估价体系 我国房产税的征收对象较少，为了拓宽税基，对存量房征税是必经之道，而对其进 行合理的估价又是征税的基本前提。如今的城市房屋，品类繁多身份复杂；根据国际经 验，房地产税评估通常交给相关评估机构来完成。然而，我国这方面的政策出台较晚， 相对于需要评估的房屋总量，注册房产估价师的人数远远不够。因此，我国应加大教育 培训力度，重点培养专业人才，实行严格的定期考核，完善房地产评估师职业资格制度， 制定对策大力鼓励其业和从业。除此之外，还应该重视估价人员的道德素质和职业操守， 制定法律法规，加大监管力度，以防止估价人员和纳税人之间扭曲房产的真实价值的暗 箱操作。在培养专业人才的同时，还要加快房地产评估机构的建设，待条件成熟后，房 产税的计税依据将为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值还应按规定 周期进行重估。 4.3.2 制定合适的税率制定合适的税率 试点政策的实施将扩大我国房产税的征收范围，然而我国地大物博，各地的情况也 不尽相同。目前我国税率制定还没有统一的标准。根据国际经验，在未来的改革发展中， 各地应针对经济发展的不平衡性，结合地方经济发展速度，在中央设置的幅度税率范围 内制定适合本地经济状况的税率，并随地方市场的变化适时调整，以增强税率弹性。这 样，既能保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。 另外，重庆试点已针对同一地区不同类型房产和不同购房者的承受能力开始了对差 别税率的尝试。本人认为实行差别化的累进税率比固定税率更为合适（可参照个人所得 税）。但是，税率的高低、档次的设计还需要在实践中反复摸索。 4.4 规范征税制度，提高征税效率规范征税制度，提高征税效率 4.4.1 从中央到地方，建立完善的制度框架从中央到地方，建立完善的制度框架 从许多国家物业税改革的经验来看，缺乏全国统一的房产税制度框架，将导致征税 混乱，降低改革效率。 因而我国中央应尽快建立全国统一的制度框架和改革方案，以便 各地在统一、规范的政策指导下进行改革，降低改革成本。在大多数国家，房产税都属 于地方税。在中国五级政府结构中，其“地方 ”应该涵盖除中央以外的省、地（市）、 县、乡镇四级。地方政府应从基层开始，根据中央制订的改革方案和制度进行管理。 4.4.2 建立信息共享机制建立信息共享机制 加快推进各类住房信息系统的建立，有利于确认房产税的税源，明晰产权和信息， 使财产税的征收合理、准确。目前，我国的财产登记制度不健全，房产信息不完整。房 试论房产税的改革 1313 管局仅对本地区成交房屋有登记记录，对跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理，致 使税源不全和流失，严重影响了税收征管的力度。因此，我国的房屋主管部门、税务部 门、银行、公安等相关部门需要建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况 的数据和信息系统。为了进行住房信息系统的建设，2010年 6月，住房和城乡建设部明 确了 “以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级 住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，为科 学制定相关政策提供技术支持，为实施房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会 服务水平创造条件”，的工作思路。但是目前我国房地产市场的信息化建设远远滞后于 其自身的发展速度，这使信息共享机制的建立变得尤为困难，同时也给房产税的征收带 来了相当大的难度。 4.5 建立保障机制，合理利用税收建立保障机制，合理利用税收 4.5.1 公开、合理地使用税收公开、合理地使用税收 政府征税应当有利于社会资源的优化配置和经济机制作用的有效发挥，促进宏观经 济效益的提高。房地产税的合理使用，是各国高额房地产税法律制度正当性的基础。因 此，建立一项与房地产税相匹配的公开、透明、合理的使用制度，是实施该项制度的关 键。一般而言，教育是国外绝大多数国家房产税或物业税的主要用途。美国政府在税收 的使用方面接受居民的严格监督，税收所有支出全部有非常详细而清晰的记录，居民可 以随时上网查询。我国也应该以房产税的改革为契机，全面推进地方政府的预算公开。 4.5.2 建立保障体制，制订优惠政策建立保障体制，制订优惠政策 作为国内房产税首批试点城市，重庆和上海对于房产税的用途也做出了规定：前者 明确 “个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护”，后者明确 “对房产 税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出”。房产税的征收为城市保障性 住房提供了一个重要的资金来源，因此在相应发展阶段和公共财政支持能力的范围内， 应建立住房保障目标，让大多数人得到住房保障。同时，也需要制订一些税收减免的政 策，保障普通居民的利益。减免税范围的制定不应影响税收的充分性，税收收入的总体 规模和甄别难度。 江南大学学士学位论文 14 试论房产税的改革 1515 第第 5 章章 结论与展望结论与展望 我国房地产改革还处于起步阶段。作为国家财政政策的一部分，其调整改变的影响 广泛而深远，覆盖房地产市场发展规划、土地资源开发与保护，甚至关系到社会经济的 促进与发展，因而是一个循序渐进的过程。虽然本文提出了许多改革的方案，但是根据 目前中国不太成熟的体系，大规模推行房产税还为时尚早。明年，房产税试点还会有所 增加，首先要为房产税的改革打好扎实的基础，从试点探索适合我国国情的方案，培养 相关技术人才，建立完备的信息系统和征收制度后，才是房产税的春天。 江南