半年物业工作总结范文

1 / 54 半年物业工作总结范文 物业公司上半年工作总结 上半年，公司在公司董事会决议精神指导下，在以陈达总经理领导的经营班子的带领下，全体员工团结协作，紧紧围绕经营与管理这个中心，以 “ 励精图治、开拓物业市场；众志成诚，再创大厦辉煌；重经营、控成本、提高经济效益；重管理、抓培 训、创新服务理念；重品牌、拓市场、增强竞争实力；重人才、创机遇、扩大发展空间 ” 为经营管理方针，克服了目前新建写字楼硬件设施好，价格低所带来的市场冲击，以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等原因的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难，加大内部物业管理和对外营销工作力度，双管齐下，遏制了出租率连续下滑的趋势，使经营工作扭转了不利的局面，保持出租率稳定回升，最高达到 %；物业管理也取得较大进展，客户满意率保持在 98%以上；员工队伍建设也实现了人员继续精干，任务不断加大，素质进一步提高，精神面貌实现大改观的 崭新局面。 一、 上半年经营状况及预算执行情况 2 / 54 1、营业收入 截止 XX年 5 月末完成营业收入万元，占预算 815万元的，比上年同期减少万元。减少的主要原因是出租率低于 上年同期， XX年 5月出租率为， XX年 5 月出租率为。 2、营业成本 营业成本完成万元，占预算 8万元的，比上年同期增加万元。营业成本是餐饮的外卖成本，今年餐饮收入高于上年同期收入万元。 3、三项费用 三项费用即营业费用、工资及福利、行政管理及公共费用合计万元，占预算万元的，比上年同期减少万元。主要是公司通过减员增效，工资减少万元；公司开展节能降耗节余水电费万元，维修费节余万元。 4、营业税金 3 / 54 营业税金完成万元，占预算万元的，比上年同期减少万元。 5、毛利 毛利完成万元，占预算 241万元的，比上年同期减少万元。主要原因是营业收入低于上年同期。 6、非经营费用 非经营费用为万元，占预算 583万元的，比上年同期减少万元。主要原因是房产税缴税期限的改变， XX年房产税自用部分一次缴纳， XX 年改为按季缴纳，此项节余万元，业主费用节余万元。 7、营业外收支 营业外支出为万元。 8、净利润 截至 XX年 5 月末净利润为 -万元，占预算 -342万元的，比上年同期减亏万元。 4 / 54 上半年经营运营情况预测： 根据公司 1-5 月经济运营情况预测 ,XX 年上半年大厦公司营业收入预计完成 410 万元 (含能源费万元 ),占预算 815 万元的 %;营业成本预计完成万元 ,占预算 8 万元的 %;营业税金预计完成 21万元 ,占预算万元的 %;三项费用预计完成 260万元 ,占预算万元的 %;毛利预计完成万元 ,占预算 241 万元的 %;非经营费用预计完成 261 万元 ,占预算 583 万元的 %;利润总额预 计完成 -万元 ,占预算 -342万元的 %. 二、成本费用控制及财务管理情况 公司严格贯彻执行预算控制的原则，将费用指标分解落实到每个部门和个人，在预算执行过程中，按照预算完成进度每月上报资金支出计划，报业主审核批准。工程方面在服务水平不降低的情况下，力争节能降耗，空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，从一点一滴节约成本费用，截止5 月末，节约水电费万元；工程部加强设备的日常的维护保养工作，使维修费节余万元；保洁部对低值易耗品的消耗，5 / 54 制定了具体的量化标准，使低值易耗品节余万元；在物品采购上，进一步完善了采购制度，由财务部经理及相关部门负责人组成了采购审核委员会，首先对 所有供应商的资格进行严格评定，只有供应商的资质、所提供产品的质量、所提供产品的价格等几项指标都符合标准，才可能成为大厦的供应商；其次计财部与相关部门还随时询价，以便随时调整所购物品的价格，以保证所购物品质优价廉，降低采购成本。 公司进一步强化财务电算化管理，保证了财务高效准确及数据安全性与稳定性；及时完成各类报表的上报工作；进一步强化对欠租客户的清缴工作，完善了租金催缴制度，每月编制租金收取情况 表，对几家经常交费不及时的客户，进行重点关注，将租金的清缴落实到部门、个人，保证了各类应收款项的及时足额收缴；积极进行了税收筹划工作， XX年哈尔滨市涉外分局征收自用房产税时，实行一次征收，经与税务局协调争取，今年自用房产税实行按年征收，按季缴纳，为公司节省了资金成本；针对 XX 年税务检查提出的关于能源费征税的问题，大厦公司采取了积极的应对措施，今年年初大厦公司与北京保利物业签订了授权委托合同书，所有销售合同都加盖了北京保利物业的公章，使所签合同更加严密，从而规避了税务风险；公司每月进行一次损益分析，对各项指标 按完成预算进度情况、与上年同期进行比较，及时指出6 / 54 经营中应注意的事项，为公司的经营发展献技献策； 三、全力抓好销售工作 在公司领导的重视和直接指导下，在其它部门的大力支持与配合下，经销售部全体员工的努力，上半年新、扩租面积达平米，仅上半年出租面积即超过 XX年全年新扩租面积 ,创历史新高。 市场形势及销售策略 二 00 四年是公司经营工作最为艰难的一年，年初厦内有近10家客户到期，因各种原因不再续租，造成公司极大的被动。出租率一再下降，加之哈尔滨市相继投入使用的开发区管理大厦、奥维斯大厦、常青大厦等专业甲级写字楼的低价格招商，给我厦造成了巨大冲击。现厦内的华为公司也是我厦 的最大客户之一，但其公司作为 IT 行业受行业政策的影响，可能有搬迁到联通大厦，这无疑将对我厦造成严重的影响，直接关系到公司全年经营任务的完成。 另一方面新建写字楼的低价位冲击市场，也迫使我厦租金价格逐年下降，利润率也随之有所下降，经营难度愈来愈大。 7 / 54 鉴于以上情况，公司决定以市场为导向， 更新观念，抓住突出重点，突出产品优势，依托强有力的软件服务，坚守地域名牌，坚守高档写字楼这块阵地。年初在经过广泛的市场调研后，制定了今年的营销方案。以此为指导开展工作。 1、采取主动出击办法出外寻访客户，摆脱了过去足不出户在厦等客户的被动局面。销售员对哈市写字楼市场进行了一次全方位的调研，公司领导与大家一起针对竞争对手，逐一进行详细分析，真正做到了知己知彼。同时对各大厦内的入驻公司也进行了地毯式 拜访，积累了大量目标客户，为日后销售工作奠定了良好的基础。 2、销售部建章建制，严格管理，在公司领导的直接领导下每周一固定开部门例会，对厦内客户及意向客户逐一分析，不放过任何可能成交的机会。 3、完善内业工作，销售部目前已建立了竞争对手档案、目标客户档案、厦内客户档案、每日工作计划表、每日工作记录表、会议纪要档案等，每月月末出台出租率一览表、月租赁情况报告、月租金收入表、月客户变动情况表及下月客户变动情况预测表等。 8 / 54 4、公司根据不同的出租形势，不定期推出特惠房，在小范围内进行宣传，搞促销活动，收到了良好的效果与收益，大大提高 了出租率及销售收入。 5、依据不同的出租状况，对空房进行整体规划，从十余米、几十米、上百米至几百米的面积都可提供，以满足不同客户的不同需求，从而增加了客户成交率。 6、针对每一个销售案例，对谈判流程进行剖析，让每位销售员从中受到启发，分析谈判技巧，从中积累经验与教训，提高销售人员的销 售和谈判技能，为日后销售工作起到积极的促进作用。 7、对新入驻的公司送礼品、鲜花，以体现大厦的热情和温情，让客户感到新环境的亲切和温馨。 8、进一步完善销售考核方案。公司依据今年的销售指标任务，进行细化，给销售部下达了详细的考核方案，分为季度考核、半年考核与全年考核。同时，依据考核方 案制定了不同的奖惩制度，从单价、付款方式等各方面制定不同的奖励标准，进一步调动销售人员积极性，增强集体主义意识，培9 / 54 养团队精神，以促进全年销售指标顺利完成。 正是由于业主公司陈总的大力支持以及公司经营班子对市场的准确把握，制定的营销方案和具体销售策略切实可行，因此取得了可喜的成绩，出租率由最低时的 %上升到 %。为完成今年的经营指标奠定了良好的基础。 四、全面抓好物业管理提高服务水平 为全面适应企业 “ 二次创业 ” 的发展需要，实现公司 XX 年的经营管理目标，经营班子以务实、脚踏实地，抓经营，控成本，加大销售力度，严格内部管理，细化各项服务，全面提高管理人员素质为指导思想，同时确定了协 助房开做好小区物业管理的筹备和运作工作，开拓物业市场、创物业品牌的发展目标。加强队伍建设和基础管理，努力向规范化迈进，加速推进各项工作。 、完善制度建设加强行政管理 公司在年初即着手规范企业内部管理制度，针对日常管理运作中存在的不足，先后完善了旨在加强标准化服务管理的质检工作管理方案 ，增加了兼职质检人员，加大了工作力度；10 / 54 并组织修订了员工奖惩条例、员工手册，年初完善并下发了人员招聘、入职聘用、培训考核管理规定，推行 360度综合考评制度，中层以上管理人员述职考评制度。 建立并修订了员工仪容仪表管理、员工劳动纪律、考勤管理、车辆管理及出车审批制度、企业合格分供方审批制度、统一文件格式管理等。制定并下发了物业管理定置管理、二次装修管理、客户入驻退租管理等，下发并执行大厦 员工培训规划等，制定并下发了租金催缴方案、大厦钥匙管理方案、消防应急预案、采购审核制度；建立健全了公司各级例会制度，包括总经理办公会和各部门例会、服务分析会、损益分析会等，使制度建设与公司各项管理同步发展，促进企业向更高的目标迈进。 公司进一步强化人力资源管理，坚持减员增效的基本原则，严格控制人员总数，在用工形式上，尽量使用临时工，以减少人力成本；现公司正式员工 57 人、业主部 3 人；加临时员工合计 90人，由于接管颐和家园售楼中心暂增加 3 人。 、加强企业管理提高服务水平 大厦公司始终保持在哈市物业行业尤其是写字楼管理的领11 / 54 先地位，得益于企业在软件服务上保持优势和管理理念的不断超前更新，因此，针对客户服务如何再上台阶，进一步实现服务 外延的扩展和内涵的深化，公司采取了一系列措施：从上半年起开始推行服务分析会制度，集中研究讨论、综合分析协调处理服务工作中遇到的困难和问题，使一些难以解决的问题得到妥善落实，服务效率也得到明显的提高。并加强大厦保安、工程的服务能力和处理突发事件能力。使公司整体综合服务水平有了更大的提高。 公司今年特别强调对中层管理人员能力的培养 ,重在提高中层管理人员的素质，发挥中层管理人员作用 ,为此年初时公司领导班子即对中层管理人员提出了十项要求：即 要有时间观念，要提高工作效能。 要务实。 要能独当一面。 专业技术和知识水平够不够。 要认真负责，勇于承担责任。 要做到成熟和专业化，从现象中能看到本质。 要具备应付紧急情况的能力。 要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能组织实施，执行，并跟踪完成情况。 各部门间的相互合作 和补台。 要了解和掌握基本的财务知识，学会看财务报表。使管理人员工作有了新目标、新标准和更大的压力。形成了一种学习的氛围，工作12 / 54 干劲有所增加，管理能力也有所提高。 1、 抓好客务服务与管理 公司进一步发挥客务中心的协调作用，定期走访客户，及时听取客户意见和建议，做到及时反馈、及时整改，使客户永远感受到大厦高素质、高效率的服务水平。在内部管理中加强日常巡检频次，做到随时发现问题随时处理，提高地毯的清洗频率，以解决大厦地毯年久陈旧易脏的问题；提高了送水送报及邮件工作效率，使客户感到了新变化。 5 月份又完成了大厦楼体的清洁，使大厦保持了整洁美观的良好环境。 2、 强化工程管理 今年上半年公司重点强化工程管理，先后完成大厦程控交换机电脑话务软件升级，变电低压柜保养升级；改造消防控制电缆等项目。对外楼体部分损坏铝板进行维修更换；维修外车场地面伸缩缝等，并按计划全面搞好各大机电、空调的维13 / 54 护和检修，以一流的完好率保证了大厦的正常运营。在日常服务中进一步推行限 时服务制，即要求三分钟必须赶到客户报修现场，对发现的问题进行全过程的跟踪，对每一步落实的情况或计划执行情况进行反馈，直到落实。与此同时，工程部进一步加强客户二次装修的监理与服务工作，即保证了大厦的安全及正常的秩序，保证了客户的良好办公环境，也保证了装修客户的工期和施工质量，受到客户的一致好评。 3、 加强餐饮管理增强服务特色 公司根据年初客户调查意见反馈，及时调整菜肴的花色品种，转变观念，设计创新了不少新菜品，满足了客户的要求，今年新增加热菜 30种、凉菜 20余种，每日 4 热 4 凉轮换；增加主食 10 余种，并增加了早餐品种，丰富了书吧书籍，改善了餐厅的就餐环境，受到了新、老客户的欢迎。仅午餐客流量就由过去的 200人次 /天上升到 300 多人次 /天。 4、 加强安保工作力度确保大厦安全 14 / 54 大厦时时把安全工作放在首位，在强化标准化、制度化建设同时，加强日常的检查和巡视，并定期进行安全大检查，加大对隐患部位的整改和防范力度，积极配合公安消防部门搞好治安消防防范 工作。除加强人防管理外，客务保安部与工程部门配合，定期对厦内消防、监控等设施进行检查和维护，保证设施设备的正常运转。在内部管理中，今年一方面是侧重对外来人员的有效控制和管理，大大减少了外来人员的推销。另一方面加强准军事化管理和礼仪礼貌培训，提高了保安人员的整体素质，也提升了大厦的整体服务形象。 、加强员工培训提高综合素质 公司年初即制定了员工培训计划，并已按计划逐步实行。今年的培训计划突出了两个主题：一是中层管理人员的培训，年初首先在主管以上管理人员中开展提高责任心、提高服务意识培训，通过开展形势任务教育激发管理人员的斗志，统一了思想。针对公司对中层管理人员提出的十项管理要求，从管理人员基本素质、专业素质和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系统的培训课题。通过请进来，走出去，交流学习等形式提高管理人员素质和水平。 4 月请国家建设部培训中心的老师来厦与中层以上领导干部进行交流， 6 月份15 / 54 邀请北京保利物业公司领导来厦就招投标管理、物业发展趋势等进行专题的培训，这些培训和交流为提升大厦管理人员综合管理水平、开阔视野，提供了很好的机会，也收到了良好的效果。 二是针对保洁保安人员相对流动性大的特点，规范和加强了新员工岗前培训，使新员工能尽快进入角色，以最佳的培训达到了最好的效果；同时按照全年培训计划实施部门的岗位技能培训，岗位练兵及岗位竞赛等各种形式的活动与培训，不断提高全员的服务意识和服 务水平。 抓住宅物业管理提升管理水平 目前住宅小区物业管理主要是承接本系统即哈尔滨保利房地产公司开发的物业项目， 2001年承接了该公司二期丽麓园项目，因此公司把强化小区物业管理、提高整体水平作为重点工作来抓。重点在小区综合管理上下功夫，使保洁、保安、保暖 “ 三保 ” 又有新的起色。绿化工作 也实现了较大改观。公司对小区物业是实行单独核算管理，但在管理与服务质量考核上纳入统一管理。今年小区在公司的要求和带动下，在完善内业建设，实现规范管理，快速反应、快捷服务等方面都有较大的进展。 一是在营造小区文化氛围上进行了有益的探索。设立了小区16 / 54 文化活动站，使小区老年人有了休闲、娱乐的场所。 二是服务及时周到。对日常报修及时热情，急修立即抢修，非急修项也尽量安排当天报修当日完毕，让业主满意。凡有市政通知停电、水及大修等事项都进行积极地宣传公告，提早告之业户，增强了服务意识，受到了广大业主的好评。 三是强化锅炉房、办公室的环境卫生管理，强化定置管理，树立文明礼貌服务形象，把转变作风落实到各项工作中，收到了一定效果。 四是加强内业档案管理，按市级优秀小区标准健全各项管理制度与工作程序，争取逐步发展并保持市级示范小区的荣誉和管理水平。 五、加强资产管理做好相关工作 、利用大厦抵押融资，支持房地产项目的开发，根据三届一次董事会决议，上半年大厦公司在南 方集团以大厦资产抵押贷款过程中，配合集团公司财务部，提供了大厦公司年租金收入情况表及公司章程、房地产证书等有关资料，同时向广州银行的同志介绍了大厦公司资产情况及当年经17 / 54 营情况，得到了银行的初步认可，为南方集团公司办理抵押贷款创造了条件。 、及时与南方集团公司企划部沟通确保年度经营计划指标的落实。根据南方集团关于下达 XX 年度经营计划指标的通知，大厦公司结合历年财务指标完成情况，考虑到 XX年度内部分 IT 行业的客户，由于行业政策的调整，退租面积达 2700多米的实际困难，起草了 ” 关于申请调整 XX年度经营计划指标的请示 ” ，并上报集团公司企业发展部，经过多方努力，集团公司同意将 XX 年计划指标进行调整，由原下达的亏损指标 250万元，调整为亏损 342万元，为大厦完成或超额完成集团公司下达的经营指标奠定了基础，同时也有效地调动了经营的积极性。 、摸清企业家底，做好清产核资工作。根据 XX保南字 134号 ” 关于下发保利南方集团公司清产核资工作实施方案 ” 的通知要求，大厦公司成立了清产核资工作领导小组和办事机构，先后对企业的各项资金往来、银行账户、存货及固定资产进行了全面的清查盘点， 07年半年度工作总结报告 18 / 54 07年半年度工作总结报告 一、 上半年主要财务指标收益情况： 1-6 月公司上下奋力拼博，创营业收入万元 ,完成年度计划 %。基本实现时间过半 ,目标任务完成过半 .与去年同期 (万元 )相比增长 %。其中 : 1.玉环项目 :+=123 万元 ,完 成年度计划 (260 万元 )%,五月份已发生 35万元 ,6 月份未结算 35万元。 2.乐清项目 :万元 (不含 6 月份万元 ),完成年度计划 (120 万元 )%。 3.长电项目 :+=785 万元 ,完成年度计划 (1370 万元 )%。 二季度已完成正决算的项目有 : A. 华能文明生产 :万元。 B. 捷通、加丰文明生产及燃煤清仓等：万元。 19 / 54 C. 长电 文明生产 :+劳务用工 :万元。 D. 架子保温 :60 万元 (包括 4#机组小修 )。 E. 零星机组检修 :60万元。 F. 垃圾清运 :+6=万元。 G. 长电二季度零星用工 :万元。 H. 绿化养护 :17 万元。 I. 华能零星修缮及用工 :15万元。 合计 :元 ,累计完成万元。 4.物管部 :万元 (万元未入账 ),完成年度计划 %。 1-6 月实际收益有 37万元 ,完成全年计划 %。 5.其他营业收入 :5 万元。 20 / 54 1-6月营业收入按实际完成情况计算 ,还要增加万元 ,剔除 06年 12月份保留收入万元 ,上半年实际完成营业收入为万元。 累计完成全年计划目标任务 %。累计 成本支出万元 ,管理费支出万元 ,提取安全保证金万元 ,累计完成利润总额万元 ,净利润万元 ,几乎是零空间 ,与去年同期相比 (-万元 )反差很大 ,但距实现利润目标甚远 . 二、主要管理目标执行情况 1. 业主对物业管理综合满意率 94% 这个 94%满意率目标有没有达到 ,在座每位同志心理都知道 ,你主管的那一块 ,你看到的 ,听到的比我要多 ,可以说心里比谁都清楚。 我个人认为按照业主满意度来评定 :没有达到94%,以我们京兴物业现有的服务水准按照 “ 不合格、合格、良好、优秀 ” 的标准来划分比较妥当 ,充其量有些项目坐一个合格的位置 ,有些项目还轮不到这个位置 ,那就是不合格 ,原因很简单 ,业主不满意 .我这样评定 ,有些同志可能不服气 ,我们这样辛苦努力 ,没有功劳这个我完全理解 ,那反过来我试问一下 ,我们服务的亮点在哪里 ,是否与众不同 ,是否领先一步。我们唯一可以亮的家底是：公司经过这几年的发展，21 / 54 具备了一定的物质基础，也锻炼出一支逐步走向成熟的管理和员工队伍，拥有一个几百号的家，形成了一套基本的管理体系。这也是我们的优势。但我们公司发展面临的劣势和威胁是：队伍不专业，主管一级服务意识与公司以及业主的要求有距离，电力物管市场竞争日趋激励，公司的有关资质申办迟迟没有到位，公司品牌价值地位尚没有提升。因此无论是 1300万元，还是 2000万元，我们都不值得骄傲，我们的家还不富裕，我们必须进一步解放思想，头脑冷静，迎接挑战，优质服务， 最终要满意业主。 2企业设备、设施完好率 92% 先讲项目部的设备、设施管理，除部份专用工具、设施外，很多设备没有落实专人管理，今天我使用，明天会今后不一定是我使用，甚至不懂专业的人也在肓目操作，他拖我拖，所以设备的使用寿命下降，有些带电设备在使用过程中，操作不规范，经常出现下列情景 ：手拉车轮胎充气不足，水泵工作不出水，空压机、割草机经常要大小修，甚至关健时候找不到设备工具，带病、带缺陷的设备也在运转，导致工作效率低，有安全隐患，成本费用增加，落实设备专人管理，做好设备的登记、使用、定期维护、建立台账、检查督促等一系列管理工作刻不容缓，特别是带电设备临时接电一定要22 / 54 专业人员操作，确保安全运行。 业主交付使用的设备设施：我们也要一视同仁，看作自家一样，要珍惜爱护，勤检查、强督促 。物业有供水、消防、安防、电梯等设备；长电有水泵房、洗地机；乐电有锅炉房、暖通设备；玉环项目有推扒机等这些重要设备设施，我们要加倍维护运作。规范归档管理也就是过程管理，主要项目领导是设备管理的第一责任人，要重视检查，要有计划有措施，没有做到位，一定要考核，设备主要管理员不能思想麻痹，集中思想，精心操作，保持设备设施完好。 3员工计划培训率， 94% 今年在江西电力学院招收 22 名员工，行政事务部组织了岗前培训和教育。 物管部、各项目部培训工作几乎都没做，各个部门也没有计划，安全教育只是走形式，交任务，没有起到真正意义上的安全教育效果。员工队伍素质的好坏，直接反映公司整体 面貌，同时也决定一个项目部的成功与否，员工队伍素质的提高，需要我们在选聘上把关，在培训上下功夫，在管理上要督促到位，例如：有些保险业、特别是做直销产品企业，他23 / 54 们的成功就是重视员工队伍的培训，理念的灌输，一个理念重复上千上万遍，差的东西也变好了，不容易接受的也接受了现在我们各项目部各招各，安全帽工作服发一下就上岗，更不要说岗前技能培训，职业道德教育，平时也懒得管，前面我曾要求长电项目条件具备的班组开班前会，恐怕到现在都难以落实。长电文明生产吴永华刚接管时统一考勤都很不习惯，更不要说像酒店式管理，确切的讲我们管 理的提高难就难在我们主管一级意识不强，缺少吃苦的精神，认真的态度，较劲的意志。我们员工计划培训率何时达到 94%，我们的企业就何时辉煌。 4工程合格率 100% 公司目前工程项目主要集中在长电项目部，我们承担的项目工程规模比较小，工艺简单，工期短，所以项目验收通过100%。 5治安责任刑事事故零次。 6重大伤亡事故零次。 7重大火灾事故零次。 24 / 54 8负主要设备事故零次。 9一般性工伤事故 1 次。 10轻度工伤事故 1 次。 11轻微工伤事故 1 次。 12财务账目正确率、登记完成率 98%。 13物资采购及时、合格率 98%。 14公司档案、各种台账的建立、管理、完整性；优良 各项目部要把管理台账、安全台账、设备台账、员工档案等抓紧建立并完善。 15管理逐步规范，执行力有待进一步提高。 三、下一阶段工作提几点意见和要求 25 / 54 1坚持规范管理，让业主放心。 XX 年公司继续作为改革、创新和规范管理年。努力打造 “ 活力京兴、实力京兴、和谐京兴 ” 我们服务的对象是业主，追求的目标是满意业主，那么我们服务的产品是什么：优质服务。首先让他人感觉这个项目由京兴承办，比较规范，一言一语、一举一动、统一着装、队伍整洁，这就是规范的第一印象。照章办事，按程序执行，这就是规范的体现，选择京兴就是选择放心。 2直诚奉献服务，让业主满意。 倘若你为业主奉献出你的兴趣、你的爱、你的想象力及创造力，那么你便能够化不利条件为有利条件。奉献，然后才能更好。只有播种，然后才会有收获。我想信每一种权利都包含一种责任，每一个机会都包含着义务，每一次拥有也都包含一份奉献。领导要有敬业精神、献身精神、责任心和使命感。你有没有敬业精神，对工作是否认真， 改进了，还能改进吗？还能再改进吗？这就是你的工作精神。我认为奉献精神是考核领导的一个很重要的因素。一个领导如果过于斤斤计较，这个领导绝对做不好，你手下有很多兵，你自私、斤斤计较，你的手下能和你合作很好吗？没有献身精神的人不要做领导，做领导一定要有献身精神。 26 / 54 真诚服务最终要靠有能力，有水平为业主服务来实现，我们各级领导、各管理层、操作层面都要客观分析我们工作的能力、工作水平等方面的差距。十分注重深 化和提高我们从事一线工作人员的效能和技能。有心为业主，全面提高我们的服务能力，让业主满意。 3全方位服务理念，让业主方便。 我们现在服务的甲方大多是发电等国有企业，不像我们企业机制比较灵活，所以我们服务的内容不仅仅是合同责任内容，还包含一些合同外的义务内容。例如今年年初捷通物流遇到 当地农户纠缠的一些难题，我们也是全力以赴，排忧解难。乐电项目一些零星采购我们也是主动帮助，即方便业主也方便我们自己。 4努力打造密切性关系，让业主拥护。 相互沟通，增加了解。让业主了解我们企业的情况，这也是把我们企业推向市场的一种方法。 减少分歧，加强合作。业主的某些同志可能对我们项目工作不理解、不支持，对这些同志我们更加要想办法动脑筋接近27 / 54 他，让他们接受你，接受京兴。 对话交流，凝聚情感。有一句话讲得非常好，对话比对抗好。对一些物管的钉子户我们要加强对话交流，把我们的情感溶入到业主中去，甲乙双方合二为一。 5自觉学习提高，让业主敬重。 通过学习，使我们的管理队伍、职工队伍都成为有涵养、有理性、讲文明、懂和谐受业主敬重的服务队伍。 同志们，今天我总结中成绩讲得少，建议和要求讲得多一些，讲得正确的，希望同志们也要接受并遵照实施，算是对我本人起码的一个尊重。讲得不准确的或是言语过重的，请同志们批评、谅解和理解。最后谢谢大家。 自从调入离退休管理部以来，经过一段时间的实习，我按照领导的安排从 2016 年元月份开始正式接手 8 号楼以及 9 号楼两层的楼层物业服务工作。做为一名新员工，我努力学习，积极向同事请教 ，以便尽快了解单位的基本情况和工作流程，掌握工作方法，适应新的工作环境和岗位要求，尽力做好岗位职责范围内以及领导临时交代的各项物业服务工作，28 / 54 全力为住户服务，以便让离退休的老同志住的安心舒心。下面将我上半年的具体工作情况总结如下 : 一、认真做好每天的日常工作。 1、每天按照岗位职责要求，对电梯间内卫生进行清洁，对楼内的照明设施，环境卫生进行检查，对大楼门口和花园卫生进行检查，有垃圾杂物及时清洁。在消防整改后把消防设施也纳入每天的检查之中，发现问题及时联系配合维修人员进行处理，并做好相关记录。 2、对于反映问题的老同志，耐心做好接待工作，笑脸相迎热情服务，仔细了解情况，认真解释，做好相关记录，及时进行处理或向部门领导汇报，然后向老同志通报问题处理的进展情况 ，做好解释回访等后继工作。 3、认真做好领导安排的各项临时性工作。 二、半年以来主要做了以下具体工作： 1、认真做好 8 号楼的日常服务工作，做好巡回检查，发现问题及时处理，半年来共更换楼道、电梯间、练歌房、一楼29 / 54 办公场所灯泡灯管共计 168个，维修更换损坏或者不灵敏的声控灯头以及其他开关和镇流器共计 47 个，保养和处理电梯故障共计 18次，疏通暖气管线进行排水排气操作 26次。 2、配合维修人员做好基地公共区域的公共设施维修工作，更换基地路灯灯泡 46个，灯罩 22 个。更 换活动室照明灯管68个，修理插座开关 3次，配合完成活动室二楼的射灯布线安装并进行灯管更换 3次，挂窗帘 5 次。修理公共区域用水设施 6次，疏通下水 5次，协助其他部门搬东西布置会场等共计 12次。 3、解决处理住户提出的问题共计 118 次，主要包括更换住户家中灯管、修理灯具、开关、插座共计 32 次，更换水龙头，上下水软管，处理漏水共计 24 次，其他主要包括联系协助修理住户门禁系统，处理暖气不热，处理电视、电脑网络、天燃气热水器故障，帮助住户联系开通宽带或机顶盒，帮助住户搬电视、杂物，陪老工人看病等共计 62次。 4、完成花园翻地、修剪花枝、树枝，清理树坑垃圾，打农药，定期浇树浇花等绿化工作。 5、按照安排做好安全检查，配合完成安全整改；配合完成30 / 54 环境卫生整改；配合进行 8 号楼和 12 号楼的 LED 灯 更换；配合完成地下 室的清理和废品过数处理；配合完成供暖设备的夏季保养检修等工作电缆防火堵料 宁波至潮州货运专线 宁波至河源货运专线 宁波至揭阳货运专线。 6、进行了水电 表的入户抄录工作，建立了水电表基数档案。 7、做好物业楼层管理的基础工作，建立各种基本台账，做好日常巡检记录台账和住户反映问题记录。 三、加强理论学习，转换观念，提高个人素养，提升服务水平。 我个人参加工作以来主要从事技术方面的工作，没有接触过服务业，缺乏这方面的工作经验，并且在 个人素养方面和服务业的职业素质要求有一定的差距，因此在工作中我自觉加强业务学习，加强自己的换位思考，沟通交流能力，培养自己的细致的工作作风，耐心热心的服务态度，在工作中不断努力，总结工作方法，以便提高服务水平，更好的为老同志服务。 四、在工作中我发现自己缺乏创新意识，服务的主动性不强，31 / 54 业务水平和工作的方式方法还需要进一步提高，针对这些不足之处，我觉得应该在今后的工作中加强理论学习，学习物业服务行 业的先进经验和理念，转换观念，提高个人素养，加强业务学习，提高办事能力和协调能力，更好的住户服务。 物管部 2016 年上半年工作小结 下半年工作打算 按照中心的工作部署，上半年，物管部根据自身工作实际情 况，分别从物业管理服务于住户及时保质量；后勤保障服务主动提升保满意两个方面，对照年度工作任务制订工作计划并实施。 一、物业管理服务 1、严格管理，规范化、程序化受理处置宿舍区各类报修并对各宿舍区发生的各种矛盾积极协调解决，纯化矛盾。上半年共受理处置了 215起报修等相关事宜。其服务的满意度均达 100%以上。 2、年度七项重点维修项目按计划进度进行实施，目前已完32 / 54 成了宁港一村排水管道、道路等局部改造。 3、会同政府 部门、街道、社区积极推进宿舍区社会化管理，6 月 6 日热河南路五段小区业主委员筹备小组已经成立，并召开了第一次会议，目前正在做召开业主大会的前期准备工作。 业主委员会成立后，有关自行车棚、门卫、机动车停放收费等辅助设施的综合管理，将完全交由业主确定，实现“ 小区管理，业主当家 ” 。 4、集团港尧新村宿舍区供水管网、水表出户改造工程，经与烷基苯厂供水事业部、栖霞区尧化门街道、社区、南京市物业办、陕西建工集 团机械施工有限公司多次沟通，对改造方案、工 程总价、费用分摊等进行了商谈。工程已于 6 月 30 开工，工程预算总价 110 万元，集团承担 73 万元；陕西建工集团承担 37 万元。改选工程完毕后，供水设施移交供水方，并实现抄表到户，从而终结集团每年 30万元的水费贴补。 5、针对集团镇江 47号宿舍小区用水困难，二次供水改造之事，多次与自来水公司供水处、鼓楼区住建局、丁山街道商谈，改造申请的相关材料已报鼓楼区住建局。 6月 20日自来33 / 54 水公司完成了改造方案的制定，待市住建局立项后有望年内开工，费用由政府、供水单位、集团公司共同承担。 6、妥善处理了 “12345” 政府平台转送的业主各类诉求 15起 。 二、后勤保障服务 1、加强内部管理，坚持思想作风建设。一是重申完善相关制度和规定，要求部门全体职工全面履行好岗位职责；二是严格部门绩效考核制度，引导职工一切工作行为遵循规范化、制度化、程序化的要求，提高工作效率，提升服务质量。 2、利用科务会、班组长会等各种形式，宣传、贯彻中心两会精神，引导职工不断增强主动服务意识，提高服务技能、服务水平，让服务对象满意。上半年综合满意度 100%。配合做好因滨江拆迁失岗人员分流安置工作，妥善做好人员岗位的衔接，确保工作不断、不乱。 3、认真履行安全职能，做好职工安全教育，督促各层面安全责任制的落实，开展安全生产月活动。加强对 工作现场的督促 34 / 54 检查，及时纠正工作中的偏差。注重节日期间的巡视检查确保安全质量、服务质量。上半年现场督促检查 20次。 三、主要经济指标 1、上半年预计完成宿舍区管理、维修相关费用 90万元，占年度计划 210万元的 43%，费用使用均在计划控制内。 2、水电费：支出万元；收入万元，预计赢利 9万元。 下半年工作打算 1、及时受理处置住户报修，按计划实施重点维修项目的施工，确保进度、维修质量处于可控状态。 2、加强与维护、维修包干单位、施工单位的协调、沟通，努力使全港宿舍区维修的及时性与质量得到提高。 3、与房产部紧密配合，针对房屋共用部分的维修，积极向南京市申请房屋维修基金。 35 / 54 4、做好港尧新村供水主管网改造工程的质量把关；积极推进热南五段业主委员会早日成立，实现小区社会化管理；捕捉镇江 47 号二次供水改造工程的相关信息，争取早立项，早开工。 5、 以物管、维修部门合并为契机，整合梳理部门工作职责，完善绩效考核办法，引领职工认真履行岗位职责，全面完成工作任务。 6、在职责范围内妥善处理好宿舍区的各类纠纷和矛盾，不畏难、不上交、不添乱，不因服务不到位、不作为而引起住户的 上访投诉。 7、结合沿江拆迁的不断推进，一是做好人员队伍的稳定，后勤保障服务不出偏差；二是加强门卫管理及日常巡视检查，做好防火防盗。 8、加强内部各项管理，严格制度、规范执行，加强督促检查，促进工作质量、服务质量、安全质量得以提升。 36 / 54 9、加强对班组工作的指导检查，使班组建设工作正常有序、有提高。 10、根据天气变化以及节假日期间对各宿舍区、办公区、对外租赁房屋等的水电、消防、给排水设施进行了检查，排除各类隐患，做好防雨、防雷、防涝工作。 二一三年七月八日 转眼到了 2016 年 6 月份，物业管理同行们的工作也即将过半，每逢这时各物业公司都将进行上半年工作总结和安排下半年工作计划，为方便广大物业管理同行编写 2016 年上半年工作总结 与下半年工作计划，小编从互联网搜集了一大堆参考范文，使用范围包括物业公司、管理处、分公司以及人事行政部、财务部、品质部、市场部等职能部门和客服部、工程部、安保部、保洁部业务部门，欢迎参考借鉴。 物业公司 2016 年上半年工作总结与下半年工作计划标准范文 一、上半年工作情况： 37 / 54 综合管理 综合管理服务工作既是物业管理工作中的先锋和旗帜，也是业主和物业管理服务合同内容的中枢站和联络处，承载着沟通、协调、反馈、落实、监察、汇报、处理、处置、统计的重大使命。 1）公司已具备企业二级资质等级，目前正在筹备一级资质升级的资料。 2）投诉与建议。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。 3）报修情况。客服部根据实际情况对小区报修的内容和问题都进行了及时跟进处理，并及时建立相关档案，无发生一起因报修引起的有效投诉。 4）文件的收发及存档管理。档案文件管理也是物业管理处日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料38 / 54 目录归档。 5）企业员工培训情况。员工认真学习管理处制定的质量手册、程序文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，公司加大员工岗位技能、职业道德培训，创造条件为部门员工提供学习专业技能的机会，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。 6）公司和各管理处客户部在醒目位置设置公示牌，公布物业收费项目、标准及其他物管相关信息，方便业主了解物业公司收费的合法性及透明度。 7）公司制度要求员工在岗须穿公司统一着装，工号牌佩戴规范。 工程维修 小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在小区的接管验收入及运行阶段基础之上，为此我们实施了以下管理措施 : 39 / 54 1)对整个小区的设施设备进行了预验收，在安装工程师的督促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。 2)对整个小区的设施设备做台账登 记工作。抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格；制定中央空调操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图；制定了设备维修保养记录表 ;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。 3)由于设备正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相 关单位的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。 4)实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。 40 / 54 5）安排维修部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现 问题及时上报维修；品质管理中心人员每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。 6）对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。 7）做好日常报修工作。 公共秩序维护 1)严格执行外施工人员出入制度，定时定岗进行装修区域清场， 这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了因装修施工人员引致的安全投诉、收到了良好的成效。 41 / 54 2)加强装修搬运材料进场的监管，进入小区输 送材料须按规定进行申请、登记，每一环节秩序维护部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。 3)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的 出门证 并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。 4)按消防管理制度要求，秩序维护部安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作，对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，发动小区各业主单位加强消防知识培训，设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防模拟演习。 5）秩序 维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，举止规范，形成良好的工作环境。 6）秩序维护部的员工实行 24小时门岗值班制度，巡逻队员42 / 54 按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控系统等技防设施完好，及时完整的储存资料。 环境管理 公司制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检整改工作，同时装修整改等外围施工环境，我们开展了专项的大扫除工作，没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。 1)为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻 区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域，清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。 2) 每幢楼交付业主后管理处将每幢楼的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作为后期的环境卫生管理工作奠43 / 54 定坚实的基础 。 3）在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装。 二、存在的不足与 2016年下半年的工作计划 尽 管我们在 2016 年的物业管理工作中取得了一定成绩、也得到了业主单位的多次表扬，但我们知道还有很多不足之处需要完善与加强。 第一、管理人员整体素质参差不齐，部分人员服务意识不是很强实际处理事务的能力还有待提高。 第二、与业主的沟通不够、了解不足，在往后的工作中应予以加强。 第三、设备、设施管理力度还需加强、以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对 业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不44 / 54 满。 第四、安全管理方面仍存在秩序维护人员思想心态不稳定，工作执力力欠缺的情况，需要在实际工作中加以提高。 第五、在小区内经常开展有针对性、实用性、趣味性的知识讲座和文艺活动，丰富居民精神生活，倡导 “ 互帮互助 ” 的文明风尚，引导小区居民积极参与治安、消防工作。 针对以上几个问题、在 2016 年下半年的工作中、我们将吸取经验与教训、努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作制度，为小区的平安稳定，为公司的发展添砖加瓦。 三、对物业管理的建议 1、进一步加 强违法搭建、违章装修的管理力度。 2、进一步加强对业委会的指导监督管理。要加强对业委会的指导，做好业委会的组建、换届和日常管理工作，加强业务培训，处理好与居委会的关系，真正帮助小区组建一支高45 / 54 素质、有信誉、依法行使职责的业委会队伍。 3、加强物业管理条例、物权法、合同法、 装饰装修管理办法等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理