论承租人的优先购买权

鲁东大学学士学位论文论承租人的优先购买权杨 帅(政法学院，法学，2005级2班，051210077)摘要：承租人优先购买权作为一项法律制度在我国民事立法中很早就已经确立，其对于稳定社会关系，促进资源的有效利用，保护承租人的利益具有重要的意义。但是现有法律对该制度规定过于原则，没有就其基本内容作出统一的规范，缺乏操作性，造成司法实践中法律适用的困难和混乱，无法从根本上保护承租人的优先购买权。有鉴于此，本文从分析承租人优先购买权的存在价值，行使主体和条件等方面出发；重点对其法律性质的进行探讨和研究，并提出一些完善的建议，以期完善房屋承租人优先购买权制度，维护承租人的合法权益、促进交易安全。关键词：承租人优先购买权;行使条件;法律性质;立法完善Study on the Right of Preemption of Building LesseeYang Shuai(School of Politics and Law ,Law ,Class 2 Grade 2005, 051210077)Abstract: The right of preemption of building lessees as a legal system in our civil legislation has been set for many years. It plays an important part in stable social relations and promoting the effective uses of resources. It is also significant for protecting the leasers interest. But, because the existing law is too hidebound to the system, and it does not make any standards for the basic contents ,which leads to the judicial practice legal too difficult and confusing, and it cant essentially protect the tenants right which is concerned with the top priority of purchase. With the facts which are listed above, I will analyze the value of the top priority of tenants purchasing right and its realization condition, especially the part of legal attribute. And then, some suggestions will be given in this passage which I hope that can be made the right more suitable than ever before .I also wish these advises could help protect tenants lawful right and interest, and promote a safe business deal .Key words: the right of preemption of building lessee; realization condition; legal attribute; legislative advice引 言随着我国商品化住房制度的建立，房产交易市场的活跃，权属关系也趋于复杂多样，法律纠纷也逐年增多，其中较为突出的即是房屋承租人优先购买权问题。而我国现行法律对该问题的规定都比较笼统，可操作性也不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。因此我将对承租人优先购买权的基本理论进行研究，并针对现行制度的不足提出相应的立法建议，以期能对相关立法和司法实践有所帮助。9一、承租人优先购买权的概述（一）承租人优先购买权的概念和特征1承租人优先购买权的概念关于什么是承租人优先购买权？各国法律均没有做出明确的规定，学者们也存在着不同的认识。想要为其准确下定义，就要弄清优先购买权的概念。优先购买权，是指“特定人依约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买的权利。”德国、法国民法典中译称之为“先买权”，在我国台湾地区也称之为优先承买权或先买权。虽称谓不同，但其本质与我国中所称的优先购买权并无不同。承租人优先购买权，指在房屋租赁关系中，依照法律规定，承租人所享有的在出租人出卖房屋于第三人之时，得以同等条件优先于该第三人而购买该房屋的权利。我国合同法第230 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这个规定是承租人享有优先购买权的法律依据。2承租人优先购买权的特征 所谓“特征”是指作为特点的象征和标志。特征应当是该事物区别于其他事物的独特之处，是该事物的本质或性质的反应和外化。就房屋承租人优先购买权而言，因其参照物不同，就会归纳出不同的特征。作为一项法律制度的特征，法律特征应是能够将其与其他相关的或相似的概念区分开来。基于这种考虑，承租人优先购买权应具有以下特征：（1）主体的专属性。承租人的优先购买权是承租人根据法律规定而产生的，是承租人享有的权利，这种权利是建立在法律的规定和承租人与出租人的租赁合同关系之上的，一般情况下这种权利仅属于承租人本身而不能转让和继承。（2）客体的特定性。承租人优先购买权的客体仅指的是承租人与出租人之间签订租赁合同的标的物即出租屋，而不包括其他事物。（3）承租人优先购买权在一般情况下是由法律法规直接规定而产生的民事权利。民事主体是否享有以及在何种条件下享有优先购买权，均有法律法规直接规定。通常情况下，承租人的优先购买权作为一种法定的权利，不得由当事人约定，民事主体只有依法才享有优先购买权。（二）承租人优先购买权存在的价值1存在的经济价值（1）承租人优先购买权制度的确立有利于促进资源的有效利用。第一使所有人与利用人合二为一，更符合效率原则，因为只有所有人在利用自己的东西时才会更愿意投资。第二，如果一方继续使用，可以不要大幅调整，也是比较符合效率原则的。（2）承租人购买权制度的确立有利于合理的资源配置，最大发挥社会经济效益。承租人要比第三人更了解标的物的价值，能更有效率的发挥这种价值。这符合资源优化配置的原则。2存在的法律价值（1）维护社会关系、经济秩序的稳定。在租赁关系中，赋予承租人优先购买权，在出租人出卖房屋时，承租人行使优先购买的权利，就能使这种特定的关系得到维护，不至于因为第三人的介入而有损既定的法律关系，影响经济秩序的稳定。（2）承租人优先购买权制度的确立促进社会的和谐。通过承租人优先购买权制度给予承租人的特殊保护，有利于实现对人的终极关怀，对于稳定社会关系、实现社会和谐都具有重要的意义。二、承租人优先购买权的法律性质的探讨关于承租人优先购买权的法律性质，是一个非常重要同时也非常复杂的问题。界定承租人优先购买权的法律性质，对解决承租人优先购买权的产生的争议有十分重要的意义。下面本文将列举关于承租人优先购买权的各种学说和理论，然后在对各种学说进行评析并得出自己的结论。（一）关于优先购买权法律性质的学说1形成权说该说认为优先购买权无论为法定或约定，性质上皆属形成权，即优先购买权人得依一方的意思表示，形成以义务人和第三人买卖合同同样条件为内容的合同，无需义务人（所有权人或出卖人）的承诺，不过此项权利附停止条件，须待义务人出卖标的物于第三人时才能行使。2期待权说该说认为,“标的物的所有权人未将标的物出卖，则优先购买权人的优先购买权尚未实现，只是出于期待状态。”“在某项财产出卖前，权利人不能向他人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的，故法律赋予某人先买权只是使其取得了某种期待利益。”根据该观点，承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实的权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能，只有当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能变现实。3物权说此种观点认为优先购买权具有物权的性质,应确立为一项物权,因为承租人优先购买权是一种法定的而非约定的权利,且可以对抗第三人，且承租人优先于他人享有购买权，而他人是不特定的多数人。故承租人优先购买权是一种对世权，应当在物权法中予以确认。4债权说债权说认为承租人的优先购买权本身不是直接对租赁物享有所有权，因而其不具有物权性质，仅具有债权效力，其实现依赖于出租人在将租赁房屋出卖时，在同等条件下，应当转让给优先购买权人。即承租人具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权而已，其对应的义务主体为特定的人，他必须依附于出租人的积极作为才能实现。这样其就不符合对世权的特征。(二)对于各种观点的评析和理由1、关于形成权说，个人认为承租人优先购买权不是形成权，因为形成权是指以权利人单方面意思表示就能使法律关系发生、变更和消灭的权力。但优先购买权人并不能凭自己单方面的意思使法律关系变更，因为承租人行使优先购买权不必然导致承租人于出租人订立买卖合同。也就是说承租人行使优先购买权，只是要求出租人与第三人的合同无效而并不购买该租赁屋，所以法律关系不会变更。同时我国民法理论规定形成权不得附条件行使，而承租人优先购买权需要以出租人和第三人就标的物之间订立合同为条件。2、关于期待权说，个人认为很难成立。期待权是指尚未具备全部成立要件的权利，即将来有可能发生的权利。在房屋租赁关系中，承租人只有在出租人出卖房屋于第三人时才可以行使优先购买权，进而取得房屋的所有权。而出租人是否将房屋出卖给第三人，承租人只能等待，这种等待只是一种可能，并不一定转化为权利。因此承租人的优先购买权并不是一种期待权，只是民法上的一种期待。这种期待是很渺茫的事情，对于这种渺茫的可能发生的期待根本就没有保护的必要。所以说承租人优先购买权不是一种期待权。3、关于物权说，个人认为承租人优先购买权不应当是物权，因为物权是一种对世权，物权的义务人是不特定的任何人。而优先购买权的义务人是特定的人，即出租人，因此尽管承租人优先购买权从某些方面它具备了某些物权的特点，但其不符合物权的对世权的特点，我们仍然不能认为它是一种物权。综合以上观点，个人认为承租人的优先购买权是一种债权请求权。首先，承租人的优先购买权是附随于租赁关系的，只得对出卖人行使请求权，具有相对性。其次，当出租人与第三人订立租赁屋合同而没有通知承租人时，承租人可以根据其享有的优先购买权请求法院宣布该合同无效。最后，承租人优先购买权的设定也是法律对出租人所附加的义务，它作为合同法中规定的强制性义务，可自动成为买卖关系的组成部分。因此承租人优先购买权属于一种债权性质的权利当无异议。三、承租人优先购买权的行使民事权利的行使，是当事人为实现权利实施一定的行为。承租人优先购买权的行使就是指承租人为了实现其优先购买权而实施的一定的行为。承租人优先购买权的行使是承租人优先购买权制度的核心内容，也是实现制度的目的、贯彻立法政策的关键性环节。（一）承租人优先购买权行使的条件任何权力的行使都要受到一定的限制，承租人的优先购买权也不例外，其行使也受到一定的限制。具体来说，承租人优先购买权行使必须具有以下条件：1承租人优先购买权的行使应以承租人和出租人间存在的合法有效的租赁合同为前提由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出来的一项民事权利,是在出租人租赁物上附加的一项合法负担,因此,承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。2承租人优先购买权必须在一定期限内行使，而不是无期限的行使房屋承租人优先购买权应当在合理的期限内行使，只有这样才能保护房屋所有人和第三人的权利。否则，若无期限地允许承租人享有优先购买权，就会极大的影响优先购买权的积极作用。所以规定承租人行使优先购买权的期限，无论对于承租人还是出租人都是必要的和有益的，有一定的期限限制便于集中、有效地保护他们的合法权益。3承租人优先购买权必须在出租人出售其财产的同等条件下行使承租人优先购买权只能在同等条件下行使。同等条件是指价格上相同, 即承租人所支付的价款须与第三人允诺支付的价款或出卖人向第三人提出的价格条件相同。承租人与第三人同等条件下就享有优先购买租赁物的权利，既不用优于第三人的购买条件，也不能低于第三人的购买条件。在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。4承租人优先购买权的行使需承租人作出明确的意思表示承租人优先购买权应以一定的方式行使，否则，义务人无法知道优先购买权人是否行使优先购买权。行使优先购买权应由优先购买权人以意思表示为之，也即由其将愿意以同等条件购买的意思表示传到出卖人。此项意思表示，须在优先购买权的行使期限内作出。一经行使优先购买权，即在优先购买权人与出卖人之间成立以出卖人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。（二）承租人优先购买权的行使的几个具体问题1次承租人的优先购买权在合法转租的情况下，“根据我国台湾地区法院的解释，次承租人对于所有人不能主张优先购买权”其理由在于，一方面转租合同的当事人乃是承租人和次承租人，次承租人和出租人之间并无合同租赁关系，次承租人也享有优先购买权，显然会增加原出租人的负担，有失公平。因此在房屋转租的情况下，能享有优先购买权的仍是仍然是承租人而非次承租人”。2在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人优先购买权根据我国合同法第二百三十条的规定，能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人。但是合同法第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其省钱共同居住的人也可以按照原租赁合同租赁该房屋”。这也就是说承租人租赁物是共家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有该优先购买权。3局部房屋承租人优先购买权能否及于承租人出售的整栋房屋关于局部的承租人优先购买权是否能及于承租人出售的整栋房屋，存在争议。个人支持这种观点:“承租部分房屋的承租人不享有对整栋建筑物的优先购买权。”也就是说承租人的优先购买权只能及于其租赁的部分, 不能及于没有承租的房屋。出租人整体出卖超出租赁物范围的房屋时, 承租人不能主张优先购买权。（三）承租人优先购买权与其他类型的优先权的冲突处理司法实践中，不动产优先购买权会发生与其它优先购买权的冲突情形，这时如何确定它们的效力先后，是一个无法避开的现实问题。1承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突处理共有标的物出租后，当其中一共有人出售其所拥有的份额时，其它共有人和承租人的优先购买权就会发生冲突。对于上述冲突，我国法律没有规定具体的解决办法。个人认为, 共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。理由如下：1、由于共有人的优先购买权是物权，而承租人的优先购买权则是债权，所以按照“物权优先于债权”的规则，共有人应优先于承租人行使优先购买权。2、承租人即使不行使优先购买权，也可以受到“买卖不破租赁”规则的保护，然而，如果共有人不能行使优先购买权，则很难获得其他有效的规则的保护。2承租人优先购买权与抵押权的冲突处理如果在承租人租赁的房屋上，又设有抵押权，则当出租人不能履行债务时，抵押权人需要以房屋抵押权来实现债权。此时承租人可否行使优先购买权，值得探讨。个人认为，处理承租人优先购买权与抵押权的冲突，应分以下两种情况区别对待。1、先成立租赁后设定抵押权的情况。此种情况为“买卖不破租赁”的具体体现。此时承租人的租赁权则可以对抗抵押权的效力，承租人享有优先购买权。2、先设定抵押权后成立租赁。此时只要承租人的出价与他人的出价相同，抵押权人就能以抵押房屋的交换价值实现债权，承租人则能够实现优先购买权。综上所述，无论是先租赁后抵押还是先抵押后租赁的，在抵押权人实现抵押权时，承租人均享有优先购买权。四、承租人优先购买权的立法完善之构想我国合同法以及其它相关法律未对承租人优先购买权作出系统的规定，不能满足社会经济社会的需要，尤其在当前我国房地产市场超速发展的现实状况下，这种不足表现得更加明显。为了切实保护承租人优先购买权，我国立法应对如何保护优先购买权的措施予以完善，使之更具有操作性和实用性。参照国外立法例，在肯定既有立法的基础上，对我国优先购买权制度的完善提出如下建议：（一）明确规定对承租人优先购买权的起止时间根据我国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该法条规定的合理期限太过于笼统，而且该法条并没有规定承租人在什么期限内行使优先购买权，对交易的及时完成和生产生活都造成不利影响，不利于出租人利益的实现。因此参考国外立法，俄罗斯联邦民法典第250条规定不动产所有权份额的出售为1个月，动产所有权份额的出售为10日，自通知之日起计算等。所以不动产买卖一般以一个月为宜，动产买卖一般以十天为宜，优先购买权的行使期间应以收到关于出卖人欲转让与第三人的价格和其他条件的通知之日起计算。（二）对承租人优先购买权行使方式的限制承租人优先购买权是一种民事特权，因此对承租人优先购买权的设置可予必要的限制。法律应明确规定房屋承租人优先购买权不得转让和继承。并且基于其法定性，当事人也不得约定排除，即使有此约定，也属无效。还应明确规定在拍卖、招标、法院强制执行方式等场合，承租人不得行使优先购买权。因为，所有权人有权选择出卖方式，优先购买权以不剥夺他人的法定权利为限。（三）明确规定“同等条件”的含义立法应明确规定，在一般情况下“同等条件”就是指价格和交付方式同等，而不包括其他。也就是说承租人需与第三人支付相同的价款，第三人一次性付款，那么承租人不能分期付款。并且由于在现实的交易中我们不但要考虑物质利益还要考虑精神意义，所以在合同中还应当规定当事人双方事先约定的其他条件也可以成为同等条件的一个组成部分。 结 论总之，承租人优先购买权有其独特的存在价值，它对于保护承租人的合法权益，有着重要作用，它体现了民法的自由、公平、效率等基本精神。但是，我们也必须认识到，我国当前有关承租人优先购买权的现行规定确实有很多不明确不完善的地方，但不能因此否认制度本身的存在价值和理由。面对这些不足，正确的做法应该是通过我们的不断努力，查漏补缺，不断地追求制度上的完美，以此来更好地服务于我们的实际生活。注释： 王泽鉴.民法学说与判例研究第一册，中国政法大学出版社，1998年版李群星.论承租人优先购买权，载人民司法 2006年 第6期吴飚.合同法，清华大学出版社 ，2006年6月第288页张洪波、李志君.优先购买权在民法体系中的定位，烟台大学报（哲学社会科学版），2002年7月第15卷第3期，第275页王泽鉴.民法学说与判例研究，中国政法大学出版社1998年版，第一册507页张