五矿信托-阳光海西股权投资集合资金信托计划可行性研究报告

五矿信托-阳光海西股权投资集合资金信托计划可行性研究报告信托业务总部 2011年5月1目录1项目基本方案- 1 -1.1项目基本模式- 1 -1.2项目盈利分析- 2 -1.3信托计划销售方案- 2 -1.4交易方案- 2 -1.5产品设计与信托要素- 3 -1.5.1产品基本要素- 3 -1.5.2 信托财产的盈利模式- 5 -1.5.3信托管理安排- 5 -2交易对手可行性分析- 6 -2.1 项目来源、客户需求和项目进展情况- 6 -2.2 被投资人基本情况- 8 -2.2.1 基本情况- 8 -2.2.2 财务状况- 9 -3项目分析- 12 -3.1 项目背景- 12 -3.1.1 项目位置- 12 -3.1.2 项目竞价取得- 12 -3.1.3项目建设规模及内容- 12 -3.2 地块分析- 13 -3.2.1 条件分析- 13 -3.2.2 项目四至- 14 -3.2.3 周边配套及交通条件- 14 -3.3 项目规划- 15 -3.3.1 项目地块规划指标- 15 -3.3.2 地块经济技术指标- 16 -3.4 项目定位- 17 -3.4.1 基本情况- 17 -3.4.2 市场定位- 18 -3.4.3 产品定位- 18 -3.5 周边区域市场情况- 19 -3.6 项目开发计划- 20 -3.7 项目销售预测及投资估算- 21 -3.7.1 投资情况- 21 -3.7.2 销售预测- 24 -销售进度分析- 24 -按信托期间结算收入成本- 25 -敏感性分析- 26 -4. 担保方情况- 28 -5. 交易对手和拟合作项目的主要风险- 36 -5.1 担保履约风险- 36 -5.2 生产经营主要风险- 36 -5.3 财务风险- 37 -5.4 法律风险- 37 -5.5 操作风险- 38 -6. 信托计划的中后期管理- 38 -7. 结论- 38 -根据中华人民共和国信托法、信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法以及其他有关法律、法规，五矿国际信托有限公司（以下简称“五矿信托”或“本公司”）拟推出“五矿信托-阳光海西股权投资集合信托计划”（以下简称“本信托”），本着恪尽职守、诚实谨慎的原则，五矿信托对此项目进行了尽职调查。1 项目基本方案1.1项目基本模式本信托计划总规模为40,00050,000万元，满4亿元，信托计划即宣告成立，资金拟投资于福建金融国际中心建设有限公司（以下简称“项目公司” ）项下国际金融中心项目(以下简称“金融中心项目”)的前期开发建设，项目公司股东为福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光房地产”）和上海升龙投资集团有限公司（以下简称“上海升龙”）。其中：（a）1.8亿元的信托资金拟对项目公司进行股权增资；（b）余下的2.2亿元3.2亿元以信托贷款形式发放，且项目方承诺自信托计划成立日至信托贷款发放日期间按照约定的成本计息。项目公司以其项下地块(土地证号：榕国用（2010）第31435105290号)的土地使用权抵押至我公司，抵押价值约为70,758万元。项目公司原股东以其持有的项目公司余下50%股权质押至我公司。同时，阳光房地产全资控股母公司福建阳光集团有限公司（以下简称“阳光集团”）将与上海升龙一起对本信托计划提供连带责任保证担保。1.2项目盈利分析信托计划的投资收益将来源于金融中心项目未来的开发收益，投资收益的实现主要取决于福建金融国际管理团队的开发经营能力及股东方的有效支持、市场风险、政策风险等因素。1.3信托计划销售方案 兴业银行1.4交易方案交易结构图法律关系图1.5产品设计与信托要素1.5.1产品基本要素基本要素信托名称：五矿信托-阳光海西股权投资集合资金信托计划。信托规模：4亿5亿（满4亿，信托计划即宣告成立）。信托期限：两年（满一年可提前还款）。预期收益：300万以下10.5%，300万600万11%，600万以上11.5%。资金用途：股权+债权形式投资于福建阳光房地产开发有限公司旗下项目公司福建金融国际中心建设有限公司所开发的海西国际金融中心项目开发。收益分配：第一个信托年度为2011年12月20日，2012年4月20日，信托计划满一年之日，第二个信托年度按季度支付。产品设计方案本信托计划总规模为45亿元，满4亿，信托计划即宣告成立，期限为两年（满一年可提前还款），一次性募集。信托单位45亿份，每份对应1元人民币，向社会投资者发行。本信托计划分两次向项目方进行信托资金的发放： 第一笔信托资金1.8亿元，由五矿信托作为信托计划的受托人，以该笔款项对项目公司进行股权增资。股权增资后，五矿信托将持有项目公司50%股权，增资资金用于本项目的前期开发建设。 在项目公司拿到该项目开发所需四证以后，五矿信托将第二笔信托资金2.23.2亿元用于向项目公司发放信托贷款，贷款资金将用于本项目的开发建设（注：自信托计划成立日至信托贷款发放日期间，项目方以承诺函的形式按照协议约定的成本计息）。保障措施在五矿信托向项目公司发放信托贷款时，为保障信托贷款合同项下的本息按期得到足额偿付，确保信托计划的受托人能够按时足额地向信托受益人分配各期信托利益，项目公司将至少提供如下担保措施： 项目公司将其拥有的本项目地块土地使用权抵押给五矿信托； 项目公司原股东将其持有的项目公司增资后的50%股权质押给五矿信托； 阳光集团及上海升龙向五矿信托提供连带责任保证担保。退出和收益分配1、 项目公司原股东与五矿信托签署股权购买选择权暨股权收购合同，信托计划成立日后满12个月之日起至信托计划成立日后满【22】个月之日止的期间（以下简称为“行权期”），项目公司原股东可行使股权购买选择权，如项目公司原股东确定行使，则有义务按照合同约定收购项目公司50%股权。2、 项目公司原股东与五矿信托签署股权购买选择权暨股权收购合同，项目公司原股东有权在行权期内，向五矿信托发出行权通知，确认股权收购事宜。3、 信托受益人的信托本金及收益分配完毕后，信托计划终止。如果信托受益人的信托利益无法正常兑付或可能无法正常兑付的，五矿信托有权行使担保权利或自行处置信托财产，获得的资金按照信托利益分配顺序进行分配。4、 项目公司按照信托贷款合同的约定还本付息，并且在信托计划成立日后满12月之日起，项目公司有权要求一次性提前清偿全部贷款本金及其利息。项目公司应在信托计划期限届满之前，清偿完毕全部贷款本金及其利息，如果项目公司未能按照信托贷款合同的约定还本付息，则五矿信托有权行使担保权利或自行处置信托财产，获得的资金按照信托利益分配顺序进行分配。1.5.2 信托财产的盈利模式本信托的投资收益主要来源于：（1）金融中心项目土地未来所产生的开发收益，主要是未来的销售收入。 （2）如金融中心项目产生的现金流不足，且项目公司不能按时、足额支付投资收益及初始投资，则资金来源主要包括：处置金融中心项目项下土地，回收资金；或 处置项目公司原股东所持有的项目公司50%股权，回收资金；或 追索阳光集团及上海升龙连带保证责任。1.5.3信托管理安排服务商管理信托资金保管人：由 银行对信托资金进行保管。银行主要负责信托财产专户内资金的保管、资金的划拨以及保管协议约定的其他保管职责律师事务所：由北京市昊凯律师事务所作为本信托的法律顾问，由其出具法律意见书，并负责相关法律文件的拟订以及其它必要的法律咨询。过程管理安排我公司作为本信托的受托人负责相关信托事务的管理工作，我部将在风险合规、审计、财务、客户关系等中后台部门的协同支持下，完成相关信托事务管理工作。2 交易对手可行性分析2.1 项目来源、客户需求和项目进展情况项目来源经联系阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”），对方正欲拓展银行开发贷款外的资金渠道，向我公司提出合作需求。经过协商，双方已就交易要素、交易模式和具体操作方案达成一致意见。项目背景阳光城是一家在深交所挂牌上市（股票代码：000671）的多元化投资企业集团，随着其房地产业务规模的快速发展，储备项目、已开工项目和在售项目规模均达到一定水平，在某些具体项目的操作上希望引入更为灵活的权益性资金共同进行项目运作。本信托计划的项目公司为福建金融国际中心建设有限公司，于2010年7月13日在福州注册成立，为阳光城集团股份有限公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司与上海升龙投资集团有限公司共同出资设立，经营范围为房地产开发、对房地产业投资，注册资金为14000万元，其具体构成如下：股东名称注册地点证件号码出资数额，比例福建阳光房地产开发有限公司福州开发区罗星路4号3501051000025427000万，50%上海升龙投资集团有限公司上海市闽行区沪闵路1988号1幢3101120007789487000万，50%上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）由国内著名企业家林亿先生于1999年创办。截至目前，升龙在国内外已建和在建的房地产开发面积近3000万平方米，总投资约1200亿元，企业总资产100亿。福建阳光房地产开发有限公司系大型房地产上市公司阳光城集团股份有限公司的全资子公司，注册资本44333万元，拥有二级房地产开发资质，主要开发项目有阳光城二期、阳光城三期及丹宁顿小镇A区二期等，2010年实现销售收入约37854万元。福建金融国际现拥有位于福州市北江滨中央商务区的B4地块(宗地2010-14号),该地块位于台江区江滨大道北侧，E1地块东侧。由于地块方正、面积大、容积率高、高度限宽（200米）、位置绝佳，极利于项目规划设计。本项目预计总建筑面积155169平方米，地上面积127359平方米，物业以5A级地标商务中心与一层集中商铺为主。福建金融国际在2010年福州国有建设用地使用权公开出让挂牌交易中，以总额人民币33,300万元竞得此宗地的国有建设用地使用权（受让面积15625平方米，合23.44亩）。福建金融国际现就本项目的前期开发建设拟引入权益性资金共同进行项目运作。项目进展情况该项目拟打造为闽江北岸中央商务区内的超五星智能商务中心，土地价款已全部付清，并已经获得了项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。为保障项目的后期建设，五矿信托拟与福建金融国际合作，发起设立“五矿信托-阳光海西股权投资集合资金信托计划”，期限为2年（满1年可提前还款），总规模45亿元,其中:1.8亿用于对项目公司进行股权增资；余下的2.23.2亿用于向项目公司发放信托贷款。募集到位的信托资金将全部投资于金融中心项目的开发建设。在增信措施方面：项目公司将其拥有的本项目地块土地使用权抵押给我方；项目公司原股东阳光房地产和上海升龙将其持有的项目公司的余下50%股权质押给我方；上海升龙及阳光城的控股母公司福建阳光集团将向我方提供连带责任保证担保。现各方已就交易要素、交易模式和具体操作方案达成一致，并起草了相应的信托文件和各项法律文件，项目将进入实施报批阶段。2.2 被投资人基本情况 2.2.1 基本情况项目公司情况公司名称：福建金融国际中心建设有限公司（以下简称 “项目公司”）营业执照号码：350000100036601机构代码证号：55759519-5注册登记机关：福建省工商行政管理局企业类型：股份有限公司（上市）行业分类：房地产开发业注册资本：14000万元注册时间：2010年7月13日法定代表人何媚经营期限：至2060年7月12日法定住所：福州市台江区高桥路26号福建阳光假日大酒店618房经营范围：房地产开发、对房地产业投资。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）最新年检情况：2010年度已年检。截止2011年8月26日，项目公司经过增资，并经福建同人大有会计师事务所有限公司出具的验资报告显示，变更后的股权结构如下： 项目公司股权结构现状货币单位：万元股东名称出资方式认缴注册资本占注册资本总额比例累计实收资本占注册资本总额比例福建阳光房地产开发有限公司货币900050%900050%上海升龙投资集团有限公司货币900050%900050%2.2.2 财务状况项目公司财务分析本部分财务数据来源于福建金融国际2010年12月31日的财务报表（来自立信中联闽都会计师事务所有限公司，均为无保留意见）。 单位：福建金融国际中心 单位：元项 目 2010年12月31日货币资金3，199，665.08预付款项4，500，000.00其他应收款100，218，900.00存货335，837，443.68流动资产合计443，756，008.76固定资产575，700.92非流动资产合计575，700.92资产总计444，331，709.68应付职工薪酬131，649.44应交税费231，557.12其他应付款304，803，912.84流动负债合计305，167，119.40 负债合计305，167，119.40 实收资本（或股本）140,000,000.00 未分配利润-835，409.72所有者权益合计139，164，590.28 负债及所有者权益总计444，331，709.68资产负债率=总负债/总资产68.68%流动比率=流动资产/流动负债1.45速动比率=（流动资产-存货）/流动负债0.35% （2）利润表 截止至2010年12月31日项 目本年累计一、营业收入0.00 减：营业成本0.00 营业税金及附加0.00 销售费用0.00 管理费用864,309.05 财务费用-29,999.33 资产减值损失1,100.00 加：公允价值变动收益（损失以“”号填列）0.00 投资收益（损失以“”号填列）0.00 其中：对联营企业和合营企业的投资收益0.00 二、营业利润（亏损以“”号填列）-835,409.72三、利润总额（亏损以“”号填列）-835,409.72 减：所得税费用0.00 四、净利润（净亏损以“”号填列）-835,409.72五、综合收益总额-835,409.72 （3）现金流量表项目2010年7-12月经营活动现金流净额-136,191,733.92投资活动现金流净额-608,601.00筹资活动现金流净额140,000,000.00 现金及现金等价物增加值3,199,665.08期末现金及现金等价物余额3,199,665.08通过对财务报表进行分析，我们可以得出以下几点：1) 截至2011年12月31日，项目公司总资产为人民币 444,331,709.68元，总负债为305,167,119.40亿元。其中存货占资产总额 75.58%，主要为购买国际金融中心项目的土地出让金及工程款，另有1亿元为工程进度保证金。2) 通过资产负债表的数据来看，2010年12月份的资产负债率为68.68%，流动比率为1.45，速动比率为0.35，主要是因为公司支付了33，300万元的土地出让金，取得了位于福州市台江区北江滨中央商务区B4地块的土地使用权，这部分全部计入到了存货部分，变现能力下降。就房地产行业而言，由于存货占项目公司流动资产比例通常较大，速动比率低。由于福建金融国际是项目公司，在开发前期属于正常情况。3) 福建金融国际作为一个项目公司，在报表期间属于前期投资期，尚未取得销售收入，主营业务收入为零，因此不针对利润表做任何相关分析。4) 从现金流量表看来，该公司经营活动现金流净额在2010年12月为负值，主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金。投资活动产生的现金流净值也为负值，主要是构建固定资产支付的现金。预计2012年金融中心项目的销售收入将会大大增加公司的经营活动现金流，现金流量表状况将会得到改善。3 项目分析3.1 项目背景3.1.1 项目位置地块位于福州市台江区江滨大道北侧，E1地块东侧，北江滨中央商务区B4地块。由于地块方正、面积大、容积率高、高度限宽（200米）、位置绝佳，极利于项目规划设计。3.1.2 项目竞价取得项目公司在福州市2010年度第五次国有建设用地使用权公开出让挂牌交易中，以总额人民币33,300万元竞得编号为宗地2010-14号地块（福州市台江区北江滨中央商务区B4地块）的国有建设用地使用权（受让面积15625平方米，合23.44亩）。3.1.3项目建设规模及内容该项目总建筑面积155169平方米，地上面积127359平方米，物业以5A级地标商务中心与一层集中商铺为主。3.2 地块分析3.2.1 条件分析地块位于台江区区江滨大道北侧，闽江CBD规划范围内，该地块临闽江，一线江景，周边高端楼盘云集，属于闽江CBD，海西最高档的商务区范围，建成后将代表福州的形象。3.2.2 项目四至3.2.3 周边配套及交通条件交通状况该地块紧邻江滨中大道城市主干道，北临江滨西大道，西临商铺路、金山大桥，西面和东侧则是重新编制的道路，交通便利。项目周边将设置地铁二号线闽江北岸CBD站点。周边配套项目地处中心区域，行政、教育、医疗配套规划较全面，目前正逐步建设完善中。 生活配套，已建成融侨锦江商业、建设银行、台江区人民法院、药店、餐厅及酒店等； 教育配套，闽江学院工业路校区及鸿祥幼儿园； 公建配套，已建成闽江公园和福建省广播电视中心，即将开工建设福州市图书馆和福州市科技馆。3.3 项目规划3.3.1 项目地块规划指标项目占地约15624.6平米，总建约15.51万平米，规模较大，地块使用途径为商业办公写字楼为主要方向。结合区域规划及便利交通条件，依附周边闽江CBD中央商务区、周边高端住宅物业及闽江天然的稀缺资源，可将项目打造成商务区的高品质商业写字楼。宗地2010-14地块情况指标土地位置福州市台江区北江滨中央商务区土地用途商服用地（办公、商业、酒店）占地面积15624.6平米（合23.44亩）地上计容建筑面积12.5万平米容积率8.0建筑密度建筑密度46%以下（含46%）绿地率20%以上（含20%）商业面积7181平米（集中式商业）高度建筑高度200米（47层），裙房不超过4层3.3.2 地块经济技术指标项目单位数值实际用地面积15624.6总建筑面积155169其中地上部分127359地下部分27810计入容积率建筑面积125000其中商业7181办公117329物业用房475其它配套15不计入容积率建筑面积27810容积率8建筑占地面积5250建筑密度%34%绿地率%20%车位机动车位数辆662其中地上机动车位数辆40地下机动车位数辆6223.4 项目定位3.4.1 基本情况闽江北岸中央商务区由原先规划的台西科技园，升级为中央商务区。北依福建省与福州市政治、经济、文化中枢，与福州新崛起的宝龙、万象商业圈连成一体，又濒临福州江滨公园带，闽江北岸中央商务区被视为海峡西岸经济区风景最好、政治经济文化枢纽特征最明显的中央商务区。也将成为福州市服务功能最全、档次品位最高的现代商务中心。该商务区将以复合型功能的组合及打造城市“平台”的理念，形成精英商务平台、区域标志商圈、星级会议酒店、成熟生活社区等四大功能板块。闽江北岸中央商务中心规划用地范围，西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道，总用地面积1.09平方公里(约1642亩)。其中，除道路建设、市政用地、教育用地外，可建设用地达750亩。仅仅在核心区，高度达150米以上的有15栋，其中200米以上的七栋，300米以上的四栋，层数均在50层以上。主楼高度更是会在450米以上！CBD外围，沿着工业路，江滨路，上浦路也有些150-180米的商务楼。闽江北岸中央商务区建成，最大的改变是延伸福州CBD的核心价值，通过商务区的建设，改变早期福州传统CBD单一区域的局面。闽江北岸中央商务区国际金融中心项目建成后，将是闽江北岸中央商务区中靠江最近的超高层办公楼。3.4.2 市场定位CBD办公楼的主要客户群为有实力的大中型企业或投资客。前者对工作环境、周边商务氛围及办公品质有所青睐，方便他们日常上班、生活、商务活动等。而投资客则更相信该区域的升值潜力与发展规划，资金雄厚，购买力强。3.4.3 产品定位产品定位的基本出发点：1) 新CBD豪华办公楼，地块具有良好的区位优势。2) 区域板块未来将有庞大的办公需求。3) 区域板块附近无竞争对手。4) 阳光城品牌在城区中心的豪宅惯性5) 一线江景，王者风范 6) 200米楼高，福州罕见。基于上述分析，国际金融中心将打造为超五星智能商务中心，l 紧扣“超五星”，打造福州最高端商务中心；紧扣“智能”，打造成福州首席智能环保典范式的商务中心。l 创造“新CBD”，让阳光品牌在北江滨高速发展中留下强势的一面。l 在单体立面设计上摒弃传统的单体立面因梯位单元与分户引起的外立面有规律的分格式，将所有产品依整栋楼整体考虑外立面，让其立面更整体化，富有变化性、协调性、舒展性，使整幢单体立面更加气派。l 由于项目地段优势，在户型上考虑以大气、奢华为主，全落地窗、全明通透职场、超大领导办公室、会议室、娱乐室、储藏室、茶水间规划齐全，另外设置大型健身中心、游泳池、球类运动馆、空中花园、spa等休闲设施，将更有利于提高项目的竞争力，使项目在区域内众多楼盘中乃至福州市的楼盘中脱颖而出，在短期内赢得市场，获得较好的美誉度。3.5 周边区域市场情况项目名称福州万达金融街世茂天城（世茂国际中心）地址台江鳌峰路31号江滨中大道北侧、曙光路东侧台江广达路与群众路交汇处占地面积4913094714总建面积310500500000容积率47.6绿化率30%物业类型SOHO公寓、商办住宅、酒店式公寓、商办等建筑类型高层超高层办公物业效果图以上两个类比项目同为台江区，且该两项目是福州目前销售单价最高的商办物业，2010年以来两楼盘售价均在20000元/平米以上。但在地理位置、区域规划上相比，我司项目占有较大优势，若能在硬件实现或接近5A级标准，很可能实现销售单价的超越。3.6 项目开发计划项目开发周期3年，时间从2010年12月开始至2013年12月。假定开盘时间为2011年11月，项目销售周期为29个月，若开盘时间有变化，项目建设进度计划也做相应调整（时间提前或顺延）。工程建设进度表：3.7 项目销售预测及投资估算3.7.1 投资情况总开发成本为：158321万，具体如下表： 单位：万元 一、参考面积面积（平米）1.高层住宅上部建筑面积127359 2.高层住宅地下室建筑面积 27810 3.总建筑面积（1+2） 155169 二、预计销售收入面积（平米）单价（万元）预计收入(万元)1.高层办公销售面积117329 2.70 316,788.30 2.商业销售面积7181 5.00 35,905.00 3.车位（个）622 25.00 15,550.00 收入合计368,243.30 序号项 目面积（平米）每单位成本(元/平米)预算金额（万元）备注(1)一、土地费用(2)1、土地出让金15625 21312 33300.00 土地单价（元/155169平米）2146(3)2、拆迁安置补偿金(合23.44亩)(4)3、契税(5)4、其他(6)小计33300.00 (7)二、前期工程费(8)1、设计155169 100 1551.69 含:建筑景观装饰照明等等设计(9)2、勘探费155169 30 465.51 (10)3、报批报建费155169 30 465.51 (11)3、三通一平800.00 含:临时道路临时用水临时道路场地平整等(12)4、其他费用 300.00 含:临时设施费等(13)小计3582.70 单位造价（元/155169平米）231(14)三、建安工程(15)1、高层住宅上部工程127359 4500 57311.55 含土建、水电等，不含外墙(16)2、高层住宅地下室工程27810 5000 13905.00 含土方、桩基、一般设备(17)3、高层住宅外墙127359 1000 12735.90 (21)7、门窗工程500 0.00 含:单元门入户门窗阳台铝合金门窗及中空玻璃 (22)8、智能化工程5000.00 (23)9、新风系统9000元户0.00 博朗（美国.合资） (24)10、除尘系统0 20000元户0.00 博朗（美国.合资） (25)11、不可预计成本4447.62 占可预计成本的5%(26)小计93400.07 单位造价（元/155169平米）6019(27)四、基础设施配套费(28)1、室外给排水系统155169 35 543.09 (29)2、室外电气及高低压设备155169 60 931.01 (30)3、煤气工程1332 3600 479.52 高层二环内3550元/户(31)4、电梯设备等1000.00 (32)6、景观3125 300 93.75 含:背景音乐/建筑小品/室外照明等(33)7、绿化3125 300 93.75 (34)8、道路广场建设费(35)9、消防155169 35 543.09 (36)10、其他300.00 (37)小计3984.22 单位造价（元/155169平米）257(38)五、开发费用(39)1、工程监理费155169 60 931.01 (40)2、预结算编审费155169 50 775.85 (41)3、监测费300.00 (42)4、施工图审查费200.00 (43)5、其他300.00 (44)小计2506.86 单位造价（元/155169平米）162(45)一至五直接费用合计136773.85 单位造价（元/155169平米）8815(46)六、管理费用(47)工资及福利5523.65 销售额费率1.5%(48)办公及招待费等(49)3.其他(50)小计5523.65 单位造价（元/155169平米）355.98(51)七、销售费用(52)1、策划费1841.22 销售额费率0.5%(53)2、广告费1841.22 销售额费率0.5%(54)3、销售佣金等1841.22 销售额费率0.5%(55)4、其他300.00 (56)小计5823.65 单位造价（元/155169平米）375(57)八、财务费用(58)资金成本（利息支出）10200.00 计划:5亿,3年5亿(59)小计10200.00 单位造价（元/155169平米）657(60)六至八间接费用合计21547.30 单位造价（元/155169平米）1389(61)一至八直接及间接费用总计158321.15 单位造价（元/155169平米）102033.7.2 销售预测销售进度分析物业类型销售均价（万元/）2011年2012年2013年2013年2014年合计10-12月1-12月1-6月7-12月1-3月面积金额面积金额面积金额面积金额面积金额面积金额住宅2.73520 9504 37545 101372 58665 158394 11733 31679 5866 15839 117329 316788 商业51436 7181 3591 17953 1436 7181 718 3591 7181 35905 车位（个）250 373 9330 124 3110 124 3110 622 15550 小计3520 9504 38981 108553 62628 185677 13294 41970 6709 22540 125132 368243 按信托期间结算收入成本物业类型销售均价（万元/）2011年2012年2013年合计10-12月1-12月1-6月面积金额面积金额面积金额面积金额住宅2.73520 9504 37545 101372 58665 158394 99730 269270 商业51436 7181 3591 17953 5027 25134 车位（个）250 373 9330 373 9325 小计3520 9504 38981 108553 62628 185677 105129 303729 物业类型成本（万元/）2011年2012年2013年合计10-12月1-12月1-6月面积金额面积金额面积金额面积金额住宅1.023520 3590 37545 38296 58665 59838 99730 101724 商业1436 1465 3591 3662 5027 5127 车位（个）0 373 3045 373 3044 小计3520 3590 38981 39761 62628 66545 105129 109895 从以上测算表可以看出，信托计划期间内将产生约30亿的销售收入。信托计划期间内现金流情况如下：信托计划期限内现金流测算（单位：万元） 项目合计2010年 2011年 2012年 2013年 10-12月 1-12月 1-12月 1-6月 现金流入: 1.计划信托资金 50000500002.自有资金 35000350003.销售收入回笼 30373409,504108,553185,677现金流入小计(1+3) 3887343500059504108553185677现金流出: 1.土地收购成本 333003330002.建安成本9574010764533331022183093.公司管理费45560143162827854.销售费用47440218170328235.财务费用680001700340017006.税费46856148116913284627、归划信托贷款6750136462229241563现金流出小计(1+7)25949734376525217695895642净现金流量12923762469833159590035累计现金流量624760739202129237敏感性分析 销售均价因素以信托计划24个月内销售进度来看、金融国际销售均价27000元/平米作为基点，在该基点下浮40%和上浮20%的情景作了分析，下表证明此项目只要在24个月内售出部分，销售均价能够承受40%的跌幅，信托本金和收益的覆盖率能达到111%以上，临界点为下降43%。同时，我们附上在每个售价情境下五矿信托与福建金融国际的收益分成，从表中可以看出，随着售价越高，福建金融国际收益分成所占比重越大，如此安排有利于激励该公司更好地经营项目。销售均价作为变动因素（单位：万元）销售均价（办公）1.621.892.0252.162.72.973.24销售均价（商用）33.53.75455.56销售均价（车位）1517.518.75202527.530相当于现价60%70%75%80%1110%120%销售面积办公99730 商业5027 车位373 销售总流入182,240 212,613 227,800 242,987 303,734 334,107 364,480 自有资金35000 计划信托资金50000 开发现金流出191997 归还信托资金流出67500 可用于分配资金7743 38116 53303 68490 129237 159610 189983 信托本金50000500005000050000500005000050000信托收益17500175001750017500175001750017500本金+收益覆盖率111%156%179%201%291%336%381% 销售进度因素以金融中心销售均价27000元/平米来看，以信托计划期间24个月内的销售进度作为变动因素分析，得出了与上表均价压力测试相似的结果，当销售均价维持时，销售进度能承受40%的下滑，能保持111%以上的本金和收益的覆盖率，临界点为下降43%。销售面积作为变动因素（单位：万元）销售面积（办公）59,838 69,811 74,797 79,784 99,730 109,703 119,676 销售面积（商用）3,016 3,519 3,770 4,021 5,027 5,529 6,032 销售面积（车位）224 261 280 298 373 410 448 相当于计划面积60%70%75%80%1110%120%销售单价办公2.7 商业5 车位25 销售总流入 182,237 212,610 227,796 242,983 303,729 334,101 364,474 自有资金35000 信托计划资金50000 开发现金流出191997 归还信托资金流出67500 可用于分配资金7740 38113 53299 68486 129232 159604 189977 信托本金50000500005000050000500005000050000信托收益17500175001750017500175001750017500本金+收益覆盖率111%156%179%201%291%336%381%4. 担保方情况上海升龙简介项目公司原股东（我方增资入股前）分别为阳光房地产和升龙集团，各占股50%。上海升龙投资集团有限公司由国内著名企业家林亿先生于1999年创办，2007年在上海注册，注册资金人民币6亿元。上海升龙投资集团有限公司现行营业执照于2007年08月31日由上海市工商局颁发，住所为上海市闵行区沪闵路1988号1幢 1047，法定代表人为林亿，注册资本为6亿元，实收资本6亿元，公司类型为有限责任公司（国内独资），公司经营范围是：实业投资，项目投资，投资管理，投资咨询，房地产开发经营，房地产信息咨询，建筑工程，市政工程，室内外装璜及设计，钢材、木材、电子产品、建筑材料、环保设备、五金交电、化工产品及原料、机电设备、电梯、空调、家用电器的销售。营业期限自2007年08月31日至2017年08月30日止。升龙主要从事房地产开发，业务涵盖了高档住宅、大型商业、公寓、写字楼、五星级酒店等。升龙集团拥有一支一流的管理团队，其中本科以上学历占90%，硕、博士学位28人，中级以上职称占60%，以高学历、高职称、高素质称雄于业界。截至目前为止，升龙在国内外已建和在建的房地产开发面积近3000万平方米，总投资约1200亿元，企业总资产100亿，资产负债率不足15%。在福州、郑州、洛阳、天津已建和规划建设5栋五星级（希尔顿）酒店，十二栋超高层写字楼，并持有和经营近200万平方米的商业。经营多年来，在诸多领域荣获了多项荣誉：近年来，上海升龙集团响应福州市政府号召，积极参与福州城市更新计划。金融中心项目的实际拿地人即为上海升龙。从2004年开始，先后还拿下福州市金山公园地块中天金海岸、福州升龙环球中心等知名项目。上海升龙财务情