浅谈房地产开发过程中的造价控制.doc

浅谈房地产开发过程中的造价控制摘要：工程总造价对房地产总投资起决定性的影响。建设工程造价是房地产开发总投资的重要组成部分。建设工程项目管理中，在确保工程质量的前提下，如何有效地进行工程造价控制，降低工程造价，是投资者比较关注的问题。关键词：工程造价 工程造价控制 投资决策 对策引言建设工程造价 ,一般是指某项工程建设所花费的全部费用 ,即该建设项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用总和。工程造价的有效控制 ,就是在优化建设方案、 设计方案的基础上 ,在建设程序的各个阶段 ,采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。在基本建设投资中 ,建筑工程方面的资金 ,约占基本建设投资总额的 60%。国家每年都要投入数以亿计的资金用于建筑工程 ,如何用好管好国家投资 ,控制项目投资不超过批准的造价限额 ,更合理使用人力、 物力、 财力 ,力求取得最大的投资效益 ,这是工程造价控制的核心。一、控制房地产开发过程中造价的方法工程造价的控制与管理 ,就是在项目决策阶段、 设计阶段、 招投标阶段 ,施工实施阶段、 竣工结算阶段 ,对工程造价进行研究比较 ,把建设项目的造价有效控制在科学合理的范围之内。（一）项目决策阶段投资决策是产生工程造价的源头 ,对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、 最重要的手段。决策阶段各项技术经济方案 ,对该项目的工程造价有很大影响 ,特别是建设标准水平的确定、 建设地点的选择、工艺的评选、 设备选用等 ,直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计 ,在项目建设各大阶段中 ,投资决策阶段影响工程造价的程度最高 ,即达到 80% 90%。1、充分做好市场调查研究 ,全面采集有关数据和市场信息市场研究是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。要充分做好市场调查研究 ,掌握确切的数据和市场信息 ,进行数据合分析和处理 ,对市场目前和未来期限内状况分析、 预测 ,论证项目建设的必要性、 可行性 ,并作出相对准确的工程造价并进行控制。2、 财务评价 ,为项目提供合理的经济分析预测评价人员要在国家现行财税制度的价格体系下 ,分析计算项目的赢利能力和清偿能力、 静态和动态投资回收期 ,考察项目在财务上的可行性。结合市场分析、 竞争力分析、 不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析 ,使投资者对项目未来的效益有充分的了解 ,以减少项目投资风险。（二）设计阶段设计阶段包括初步设计和施工图设计两个阶段 ,设计阶段应是全过程造价控制的重点。长期以来 ,建设单位普遍忽视设计阶段的造价控制 ,而把控制工程造价的主要精力放在工程的实施阶段 ,在招投标、 工程结算上算细账。这样做 ,的确有一定的效果 ,但毕竟失大利 ,得小益。以下几点措施在实践中对降低工程造价是比较有效的。1、实行设计招标或方案竞选投资多少直接关系到业主的切身利益 ,因此业主在委托设计单位时应引入竞争机制 ,实行设计招标、 方案竞选。实行设计招标有利于对于打破行业壁垒、 削弱内部保护、 引入竞争、 提高设计质量、 降低工程造价、增强设计人员危机感和责任感有很大的作用同时可以激发设计人员的创作灵感 ,开拓思路创作出质量上乘、 技术经济合理的优秀作品。2、 对设计过程进行监理用技术经济的观点审查设计方案 ,深入研究节约投资的可能从经济上采取措施 ,动态地比较造价的计划值与实际值 ,严格审核各项费用支出;根据设计的进展情况调整设计方案 ,使设计趋于合理 ,将工程造价控制在限额范围内 ,真正做到用最小的投入取得最大的产出。3、 积极推行限额设计限额设计就是从项目的可行性研究中确定的 ,其中包含了尊重科学、 尊重实际、 实事求是、 精心设计和保证设计科学性的实际内容。限额设计改变了设计过程不算账 ,由“画了算 ” 变为“算着画 ” ,能真正实现时刻想着“笔下一条线 ,投资万万千 ” 。限额设计也对设计人员提出了更高的要求 ,要求设计技术不断提高自己各方面的工作能力 ,更要强化工程造价意识。4、 实行设计奖罚制度按照国家现行规定 ,对设计单位通过优化、 限额设计而节省投资 ,按一定的例给予奖励 ,如因设计原因引起超投资 ,不仅要扣减设计费 ,还要给予经济处罚。这样对设计单位有一定的压力才能促使他们的作品做到最好。（三） 招投标阶段通过投标竞争 ,业主择优选定承包商 ,有利于降低工程造价 ,是造价控制的一个重要手段。标底编制人员应根据现行规范、 定额和取费标准、 施工图纸、 现场因素、 工期等认真编制标底 ,并使标底控制在概算或预算内。合理的标底造价是工程质量的保证 ,因此 ,招标文件的编制应当非常严密 ,每一项都要详细地写明 ,以免在今后的实施中引起不必要的纠纷及争议 ,也可以有效地避免过多索赔事件的发生。一个完整的招标文件 ,要能准确体现业主的意图 ,有利于工程施工的顺利进行 ,有助于工程质量的监督和工程造价的监控。1、 准确编制参考标底编制参考标底的目的 ,在于力求使工程参考标底准确 ,合同造价科学合理。在决定工程造价高低的因素中 ,合同造价是最重要的一环 ,为达到合同造价的准确合理 ,预算编标中应注意以下几点: 制定严密的招标文件; 编标人员必须持证上岗 ,且专门从事相关专业 ,分工明确、 责任到人 ,土建、 装饰、 安装编标人员积极配合、 相互沟通 ,避免重复计算; 标底预算编制人员要全过程参与图纸会审 ,审定答疑会议纪要应下发各投标单位 ,使之公正公平地参与工程编标、 投标 ,防止施工和决算过程中甲乙双方相互扯皮现象的发生。审查参考标底时要重点做到“ 四审 ” 、 达到“四防 ” : 审查工程量 ,防止多算错算; 审查分部分项工程内容 ,防止重复计算; 审查分部分项工程单价 ,防止错算错套; 审查取费费率 ,防止高取多算。要坚持严格的评标制度 ,通过修订参考标底造价 ,确定招标合同价。2、 做好招投标工作是造价控制的关键必须做好以下几点: 是坚持公开、 公平、 公正、 诚实信用原则 ,加强对投标的监督; 是工程造价管理部门要确定一套有效的工程造价和材料价格信息发布机制 ,提高评标专家的业务素质 ,对合理确定标底价及成本价等相关造价指标加强监控; 是在批准项目招标申请时应认真审查招标项目的资金落实情况 ,施工企业也应加强自我保护 ,不要盲目投标 ,谨慎择标; 是各级建设主管部门必须加强对标底和合同价的审查把关 ,一方面不干预交易各方的市场竞争 ,一方面保证价格竞争的合法性和合理性 ,依法维护建筑市场主体各方的合法权益。（四）施工实施阶段建设项目的投资主要发生在施工阶段。在工程实施阶段 ,由于外部条件的变化 ,设计阶段未考虑周全的因素往往暴露出来 ,导致设计变更 ,造价也随之变化。因此 ,这阶段应注意以下几点:1、应重点加强设计变更的管理 ,重视施工图设计的审查应重点加强设计变更的管理 ,重视施工图设计的审查 ,尽量减少设计变更和漏项。设计变更尽量提前 ,变更发生得越早 ,损失越小;反之 ,就越大 ,尤其对影响工程造价的重大设计变更 ,更要用先算账后变更的方法解决 ,使工程造价得到有效控制。2、 要加强施工管理和监理 ,严格管理现场签证 ,及时掌握工程造价变化在施工过程中 ,建设单位要加强现场施工管理 ,督促施工方按图施工 ,严格控制变更洽商、 材料代用、 现场签证、 额外用工及各种现场预算的合同外签证 ,及时掌握项目费用额度 ,避免事情积压成堆 ,对工程造价心中无数。3、加强施工进度网络计划管理在施工过程中应尽量避免窝工 ,对各个工种要及时调配 ,并要加强对施工机械进退场的灵活调度 ,避免造成机械台班费的无效浪费。（五）竣工结算阶段在该阶段应抓好以下几方面的工作:1、核对合同条款其一 ,要核对竣工工程内容是否符合合同条件要求 ,工程是否竣工验收合格 ,标准是只有按合同要求完成全部工程并经验收合格 ,该工程才可列入竣工结算。其二 ,应按合同约定的结算方式、计价办法、 取费标准、 供材价格和其他条款等等 ,逐一对工程竣工结算进行审核;若发现合同约定有不明确或遗漏的 ,应由业主与施工单位共同协商 ,确定结算原则。2、 检查隐蔽工程验收记录所有隐蔽工程均需进行验收 ,并经监理工程师签证确认。审核竣工结算时应对隐蔽工程施工记录和验收记录进行核对 ,只有手续完整才可以列入结算。3、 审查设计变更、签证设计变更应由设计单位出具“ 设计变更通知单 ” 和修改图纸 ,并经建设单位和监理工程师审查同意、签证确认 ,手续齐全;重大设计变更应经原审批部门审批 ,否则不应列入结算。4、 核实工程数量竣工结算的工程量应依据竣工图、 设计变更单和现场签证等进行核算。并按规定的计算规则计算工程量。如果招标采用工程量清单模式的 ,应该逐一的核对实际完成的工程量 ,然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。对对工程量清单以外的工程量要核对是否符合规定、是否与原工程标底预算重复列项 ,签证是否准确等。还有一点就是决算人员必须到工地现场核对 ,严格审查工程量计算是否准确 ,材料调价是否有依据等。综上所述 ,工程造价的控制是一个动态的过程 ,它贯穿于工程建设的各个阶段 ,与工程建设全过程中的每个环节紧密相连着。这就需要建设单位对工程造价的控制贯穿于项目决策、 设计、 招投标、 施工到竣工决算的全过程 ,控制既要全面又要有侧重点 ,所以当前控制的重点应放在项目决策阶段和项目设计阶段。建设单位还应培养一支既懂技术、又懂管理的造价管理队伍 ,为工程项目决策、 实施提供科学的依据 ,提高企业竞争能力 ,为