某房地产信托计划说明书.ppt

北京信托稳健系列集合资金信托计划5期,2012年10月,项目背景,本信托计划拟投资步步高投资集团在湖南湘潭和郴州的两个城市综合体项目。步步高投资集团是湖南本地的商业连锁经营企业，旗下子公司步步高商业连锁股份公司在深交所上市，代码002251。目前公司在湖南的13个地级市和江西的9个地级市共拥有124家超市门店和20家百货门店。经营情况良好，属于地区龙头企业。步步高集团是民生银行总行级重点客户，本项目为民生银行总行投行部推荐项目，若我公司审批通过后，民生银行将代理推介。,1,郴州项目可行性分析,2,湘潭项目可行性分析,3,项目相关主体,4,信托方案,5,风险分析,6,中后期管理及营销,目录,郴州项目：物业位置,郴州新天地项目（简称“郴州项目”）是集写字楼、商业MALL、高档公寓、商业步行街、精品住宅等复合型的城市商业综合体，位于商业核心地带，处于国庆北路、北湖路之间，紧邻兴旺风情步行街、兴隆步行街、友谊中皇城、文化路、八一步行街，商业氛围深厚，是郴州商业核心地带。,本项目,郴州项目：郴州城市概况,郴州位于湖南省东南部，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市的兰山县、宁远县、新田国县，北交衡阳市的衡东县、衡南县、常宁县、来阳市及株州市的炎陵县、茶绫县、攸县。郴州是贯通南北的交通要冲，郴州市区距省会长沙市350公里，全市东西宽194公里，南北长217公里，总面积19317平方公里，总人口471万，郴州市辖2个市连辖区、8个县，代管1个县级市，为湘南国家级承接产业转移示范区。,数据来源：郴州市统计局网站,郴州项目：郴州城市概况,郴州是“世界有色金属博物馆”、“中国有色金属之乡”、“中国银都”。已探明的各类矿物113种，潜在价值2651亿元，其中钨、铋、钼、微晶石墨、萤石储量和利用三废回收白银产量居全国第一位，铅、锡、锌储量分别居全国第三、第四位。萤石储量占全国公布储量的百分之五十；全省的百分之九十。郴州能源供应充足。煤炭储量11亿吨，年产原煤1500万吨，占湖南总量的1/4，是全国19个重点产煤地市之一。水能蕴藏量170万千瓦，是联合国小水电中心设在中国的唯一综合性基地。,矿业经济,郴州原始的自然景观风貌保存良好，聚山、水、洞、泉于一身，融自然风光、历史文化、现代精神于一炉，是一个以生态休闲、漂流探险、温泉健身为主要特色的新兴旅游胜地。自古有“林中之城，休闲避暑之都”之称。郴州有110多处风景名胜，形成了以生态休闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身为主要特色的生态旅游网络，境内多处国家自然保护区、国家森林公园和国家风景区等。,旅游产业,郴州项目：郴州城市概况,目前郴州产业调整的发展目标是有色金属精深加工基地、新型综合能源基地、数字视讯产业基地、出口加工基地、沿海地区产业转移承接基地。新兴工业产业重点发展有色金属深加工、电子信息、新材料、生物医药等方面；生产服务业主要在现代物流、金融保险、中介等项目；旅游产业主要在旅游景区整体开发、宾馆、文化娱乐的服务设施项目。,交通便捷，通讯发达，京广铁路、武广高铁、107国道、106国道、京珠高速公路贯穿全境。便捷的现代化交通由郴州北上长沙、武汉、南下广州、深圳，均可朝发午至，直达香港的公路货运车已开通多年；厦蓉高速、京珠高速公路复线、宜连高速公路（湖南宜章广东连州）、岳汝高速（湖南岳阳湖南汝城）等多条高速公路在建；郴州已进入湖南省机场建设布局规划，民航机场建设已处于规划阶段。,交通条件,未来规划,郴州项目：物业位置,项目区域内基础设施十分完善，集金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店等各业于一体，具有完善的交通、通信等现代化的基础设施，同时拥有优越区位条件所带来的人流、物流、资金流、信息流等各种要素，使之成为核心商圈的绝对优势。,本项目,郴州项目：项目基本情况,商业裙楼部分为六层，包括百货、精品店、电影院、KTV、美食广场等多种商业业态；主塔楼有5栋，分别为安置楼、住宅楼、写字楼；其中地下三层，负一楼是超市，负二、三楼是车库。,项目效果图及规划图,郴州项目：项目基本情况,项目建成后，商业裙楼将由步步高商业连锁股份有限公司旗下的步步高百货、步步高超市、步步高电器、大楚食街多业态进驻，且积极邀请国内外知名品牌进驻。本项目将集百货商场、食品超市、餐饮、影视娱乐、健身休闲等于一体，将中型精品百货与特色名品专卖店、风格化餐厅及休闲娱乐等不同服务业态有机结合的多功能、多业态为一体的“一站式”区域性城市综合体。,郴州项目：项目经济技术指标,项目总占地面积25496平方米，总建筑面积近196240。其中地上建筑面积143160，地下建筑面积53080。建成后，商业部分63971的面积由项目公司持有并出租给步步高上市公司；商品住宅、写字楼、公寓和部分商铺共计49241对外出售（均为地上面积）；其余面积为安置房，除其中3480.1由政府以4300元/的价格收购外均向政府免费交付。,郴州项目：项目开发现状,项目周边,项目现状,项目开发进度计划,郴州项目：项目开发进度及计划,作为郴州市委、市政府重点规划的“351111”工程中的5个城市商业综合体中率先开建的项目以及郴州市重点招商引资项目，本项目获得了当地政府的重点关注与支持，目前项目进展顺利，已完成基坑支护和土石方工程。,项目开发进展本项目已于2011年1月-12月份完成项目的调研、定位、立项，规划、报批报建、四通一平、地质勘探；2012年3月动工建设；目前工程进度情况：基坑支护工程：累计完成工程量2400万元，完成63%；土石方工程：累计完成工程量200万元，完成22%；投资情况：目前，包括已缴土地款19974.79万元在内，项目已投入资金2.34亿元，,郴州项目：项目证照办理,项目总用地面积25496平方米，其中22103.8平方米由拍卖取得，并已于2012年7月30日取得土地使用权证（编号为郴国用（2012）第0165号和郴国用（2012）第0166号，待土地款及相关税费缴齐后换发可用于抵押的土地证）；2012年7月30日，上述22103.8平米土地取得编号为郴规（用地2012）63号的建设用地规划许可证，项目还取得了编号为郴规（建筑201285）号的建设工程规划许可证、编号为特07的建筑工程施工许可证和编号为郴房售许字（T2012）第016号的预售许可证；项目剩余3392平米土地为郴州市政府为了优化城市规划，使得本项目和传统的兴旺风情步行街相连而后追加给本项目的土地，步步高已就剩余面积与政府达成意向，后续通过招拍挂取得（目前该部分尚有少量房屋未完成拆迁），此部分土地将作为本项目的楼前广场不影响本项目的实施；注：作为重点支持项目，本项目被列为集中审批的房地产项目。上述证照即于房地产项目集中审批会所取得。包括正在拆迁的土地在内，项目综合的土地成本为23840.75万元，目前项目土地价款已缴纳19974.79万元（剩余部分为正在拆迁地块的土地价款），但其中部分价款直接支付给了拆迁主体郴州城投公司，需要城投公司退回后支付给财政就可换领正式土地证。,郴州项目：房地产市场情况,根据郴州市统计局相关数据，郴州市自2009年以来，房地产开发投资近年保持较高增速，2011年房地产开发投资总额达94.2亿元，同比上涨37%；郴州市2012年1-7月房地产开发投资总额为47.06亿元，同比上涨8.2%；商品房市场方面，2009-2011年间，郴州市房品房销售面积保持年均50%左右的增长，2011年总成交面积为304.3万平米。,郴州市房地产市场情况,数据来源：郴州市统计局网站数据整理,郴州项目：房地产市场情况,项目所在的北湖区和苏仙区是郴州市的中心城区，两区可供出让的大面积土地相对稀缺。2011年以来，经粗略估算中心城区已成交的土地平均的楼面地价在1000元/左右。,郴州项目：房地产市场情况,2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/，中心区主力价位为4300-5000元/，部分大盘精装修项目价位达5500-6000元/，4000元/以下主要在城市近郊区域；本项目所在的北湖区位于郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，住宅和商铺的价格在全市平均水平之上；北湖区、苏仙区等郴州市城区的商品房销售均价在4700元/左右；位于核心地段、配套较高的商铺门面售价在50000元/以上。,郴州市中心城市物业销售情况,郴州项目经济测算：项目总投资情况,郴州项目总投测算及已投资情况,郴州项目经济测算：销售计划表,郴州项目销售计划表,郴州项目经济测算：财务效益测算,（单位：万元）,财务效益测算表,郴州项目经济测算：现金流量测算,现金流量测算表,（单位：万元）,1,郴州项目可行性分析,2,湘潭项目可行性分析,3,项目相关主体,4,信托方案,5,风险分析,6,中后期管理及营销,目录,湘潭项目：物业位置及周边,湘潭新天地项目位于湘潭市九华新区，北临城市环道北二环线，西连长潭西高速的城市南北主干线步步高大道，西侧和南界均有两城市规划线路相临，并与临江公园相临。,项目,湘潭项目：湘潭城市概况,湘潭别称“莲城”，是全国两型社会综合配套改革试验区之一、全湖南省重要的工业城市、湖南省重要的科教和旅游城市、长株潭城市群中心城市之一，综合实力列湖南省第三位。湘潭位于湖南省中部偏东，湘江下游。北接长沙市，南连衡阳市，西抵娄底市，东与株洲市相邻，下辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市，总面积5015平方千米，常住人口274万，是湖南省管辖面积最小的地级市。湘潭历史悠久、名人荟萃，是毛泽东、彭德怀、曾国藩、齐白石、贺国强、马英九等著名人物的故乡。,数据来源：湘潭市统计局网站,湘潭项目：九华新区概况,湘潭九华示范区（后定名为“湘潭经济技术开发区”）始建于2003年底，是长株潭城市群国家资源节约型、环境友好型社会建设综合配套改革试验区的示范区，也是省政府批准设立的台商投资区，总体规划面积138平方公里。2011年9月25日，国务院正式批准湘潭九华示范区升级为国家级经济技术开发区。,地理区位：长株潭核心,园区经济,功能定位：“工业新区、滨江新城”,九华示范区地处长株潭核心区域，南距湘潭市中心5公里，北距长沙市中心27公里，总面积138平方公里内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，距黄花国际机场半小时车程，还有湘黔铁路、湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁，区位优势得天独厚。,九华示范区旨在打造成为全省新型工业化、新型城市化、新农村建设的引领区和样板区；产业发展到2015年实现工业总产值1000亿元，财税收入60亿元，成为长株潭城市群重要的经济增长极、全省领先的“千亿园区”之一；全面实现与长沙的快速对接，成为湘潭的新城区、长株潭一体化的新都心。,九华示范区总体划分为三个组团，产业新区40平方公里，滨江新城60平方公里，生态环境保护区38平方公里；确定了汽车及零部件制造、电子信息、先进装备制造为三大主导产业；目前，示范区已开发建成面积15平方公里，入区企业200家，总投资1000亿元，已投产企业98家，其中有法国佛吉亚、韩国三星、日本美达王、台湾联电等世界500强企业和吉利控股集团、中冶京诚等国内500强企业。,湘潭项目：物业位置及周边,随着城市北拓，湘潭将扩张形成“九华-万楼”和岳塘两个新城片区，本项目所在的九华示范区西翼对接长沙，可充分依托长潭西“硅谷”科教、文化资源优势，九华示范区的现代工业、制造业优势，以及本身的万楼文化资源优势。2009年起，湘潭市着力打造九华-万楼新城，使之成为现代商业新城、文化休闲新城、生态宜居新城；通过塑造辐射和带动作用强劲的区域性中心城区，有效缓解河西老城区承载功能不足的问题，提升整个湘潭的城市品位和形象。,湘潭项目：物业位置及周边,九华-万楼新城位于湘潭市雨湖区建设北路以东、北二环南、湘江沿岸以西、湘黔铁路以北，本项目位于万楼新城的核心位置，也占据着长株潭核心枢纽。步步高大道和二环线交汇于此，泸昆高速、长潭西线高速公路与项目近在咫尺。这里到市区、长沙、株洲都非常方便；而且周边工业园和数所高校汇集了数十万人流，项目区位优势明显。,“两轴”：指沿富洲路（即步步高大道）和护潭路的城市拓展轴。沿步步高大道和护潭路布置市场、居住、商业、公园等地，形成九华新城的功能骨架。“两片”：指被城市综合性干道富洲路分隔成的东、西两片城区。“三带”分别指沿湘江大堤规划的湘江生态风光带，沿一级渠规划的生态隔离和沿二级渠规划的城市生态休闲带。“六片”：万楼文化休闲区，商业服务区，商住混合区，居住片区，生态绿化区，污水处理厂区。,空间结构：“两轴、两片、三带、六片”,项目,湘潭项目：项目基本情况,步步高湘潭项目（简称“湘潭项目”）定位：以购物中心、商业街区、商务公寓、高端写字楼、五星级酒店为主，结合住宅打造湘潭市首个大型城市综合体。本项目总占地面积320344，总建筑面积达1434190，其中地上建筑面积为1074350，项目完工后将成为湘潭乃至全省最大城市综合体。,湘潭项目：项目基本情况,在规划布局上，不同性质的物业自成体系，相互支撑。商业群体沿步步高大道和北二环路展开，充分利用有效商业界面，同时为区域内的住宅组团围合成一片安静的居住空间。,住宅社区,会所,幼托,商业办公区,办公,酒店,商业店铺,百货,湘潭项目：项目基本情况,本项目主体商业部分总建筑面积53.64万，在建成后一部分对外出售，剩余部分将分别由项目公司和步步高上市公司持有；快捷酒店、商务公寓等物业将对外出售；除步步高集团总部迁移至此外，步步高集团、步步高商业连锁股份有限公司持有高端写字楼；同时引进国际五星级酒店。,商业部分经济技术指标,湘潭项目：项目基本情况,本项目住宅社区占地面积为19.55万，总建筑规模达91.15万平方米，其中地上建筑面积为71.73万，地下面积为19.42万，共有住宅5504户。项目住宅部分将由北向南逐步推进，沿北二环路地块为I期建设，后续建设沿步步高大道商业组协调住宅社区建设逐步展开。,住宅区经济技术指标,湘潭项目：项目基本情况,步步高湘潭项目由步步高集团、步步高上市公司、步步高置业有限责任公司（简称“步步高置业”）和王立强四方联合拿地（分别签署土地使用权转让合同）。其中：步步高集团的土地主要用于建设集团总部办公楼；步步高置业的土地主要以建设出售住宅为主，同时建设步行街、风情街等持有经营，快捷酒店和酒店式公寓等物业出售；上市公司对应的土地将建超市、百货等商业物业并由其自持；王立强竞得的土地用于建设五星级酒店。,置业住宅,项目物业规划,项目联合拿地情况,湘潭项目：项目基本情况,信托资金将用于项目I期的开发建设，I期建设范围主要包括集团土地对应物业及和步步高置业商业和部分住宅的开发建设；项目总体及I期的经济技术指标见右表。,项目一期示意图（黄框部分）,注：I期开发的土地包括步步高集团的全部土地，以及步步高置业全部商业和部分住宅面积。,湘潭项目I期经济技术指标,湘潭项目：项目基本情况,I期步步高置业对应物业经济技术指标,湘潭项目：项目基本情况,I期步步高集团对应物业经济技术指标,湘潭项目：项目开发进度安排,项目开发进度：住宅部分已完成前期调研和立项，目前正开展规划报建工作和桩基工程；商业部分已启动调研立项等前期工作。,项目现场图,1、联合拿地的四方已按照成交确认书的要求分别签订国有建设用地使用权出让合同，其中步步高集团对应的土地已缴齐土地款及税费，步步高置业部分已缴土地款1.04亿。2、项目已于2012年7月30日取得由湘潭经济技术开发区城乡规划局出具的关于的审查意见。3、项目“四证”暂未取得。,湘潭项目：项目证照办理,“四证”办理,湘潭项目：房地产市场情况,商品房供应情况2011年湘潭市共批准预售面积为284.48万，同比增长37.56%；其中，雨湖区为33.87万，同比增长28.54%，岳塘区为174.51万，同比增长18.05%，九华区为75.22万，同比增长128.84%。2012年上半年，湘潭市批准预售面积为101.58万，环比减少27.11%，其中，商品住宅批准预售面积为96.99万；商铺4.47万，办公场地为0.12万。,商品房销售情况2011年湘潭市商品房登记销售面积为193.86万（17149套），同比下降10.13%。从区域上看，九华区成为湘潭房地产市场新的增长点，2011年商品房的登记销售面积逆势增长至56.99万平米，是2010年的2.78倍。2012年1-8月，湘潭共成交商品房住宅8249套，其中九华区域成交4187套，占总销售的50%。,湘潭项目：房地产市场情况,2011年以来，湘潭九华示范区土地供应力度加大，如下图所示的土地出让价格显示，九华示范区核心的商业/住宅地块的楼面地价在100万元/亩左右。,湘潭项目：房地产市场情况,湘潭九华示范区地处长株潭中心腹地，得天独厚的区位和交通优势吸引全国和本市各大开发商纷纷竞逐入驻。目前，已有20多家房地产开发企业都在九华开发立项，金侨、五矿等大型企业都在此开发楼盘；本项目周边的新都汇和五矿尊城2011年的销售均位列湘潭市前十位;根据周边楼盘的在售均价保守估计，步步高湘潭项目住宅部分均价可达4300元/。,项目周边在售物业情况,湘潭项目：SWOT分析,O1:市场机会。湘潭仍然是长株潭楼市价格“洼地”。随着三市交通的缩短，“住在湘潭”是完全现实的，“宜居湘潭”也是地方政府着力打造的城市名片之一。O2:规划优势：九华示范区是未来城市文化中心，生产性服务中心和宜居区，政府积极政策推动九华新城建设。,O机会,T1:房地产市场行情：住房支出占本地居民消费总支出比重较大，房产税等可能出台的调控政策影响购房者决策。T2:同质竞争：区域内红星美凯龙、新都汇等城市综合体项目带来集聚效应、增强区域的商务氛围的同时可能引发同质化竞争。,T威胁,S1:区位优势。湘潭市九华新区是长株潭城群核心中心区，随着湘潭城市蛙跳式发展，指引城市北部区域的迅速发展，并对接长沙、株洲，交通便捷。S2:大盘优势。项目整体实用土地面积480亩，具备规划为完整高尚社区的先天条件，产品类型齐全，其规模与影响力在本市将首屈一指，辐射长株潭。S3:品牌优势。步步高起家于湘潭，城区多家门店，品牌的认可度高。,S优势,S1商业商务氛围培育：九华示范区现为新开发区，周边居住氛围和商业商务氛围仍需培育，尚属待开发区域；S2:区域竞争：区域内五矿等多家房地产商入驻，预计住宅类项目存在持续入市的可能。,W劣势,湘潭项目经济测算：总投资测算,总投资测算-I期集团部分,湘潭项目经济测算：总投资测算,总投资测算-I期置业部分,湘潭项目经济测算：销售计划表,销售计划表,单位：销售收入（万元）；单价（万元/）；面积（）,湘潭项目经济测算：财务效益测算,财务经营测算表,（单位：万元）,湘潭项目经济测算：现金流量测算,（单位：万元）,现金流量测算表,两项目合并现金流量测算,（单位：万元）,合并现金流量测算表（正常情况）,两项目合并现金流量测算,（单位：万元）,合并现金流量测算表（不利情况）,为了保证预期的销售进度，我们将两个项目的销售价格下调20%。即郴州项目的住宅售价4080元/平米，LOFT公寓售价6000元/平米，写字楼售价5600元/平米，商铺平均售价21460元/平米；湘潭项目的住宅售价3400元/平米，商铺售价8000-9600元/平米，写字楼5200元/平米，公寓3800元/平米.,1,郴州项目可行性分析,2,湘潭项目可行性分析,3,项目相关主体,4,信托方案,5,风险分析,6,中后期管理及营销,目录,步步高投资集团股份有限公司,步步高集团股份有限公司系由王填等130名自然人发起共同成立，注册资本11767万元。公司总部位于湖南省湘潭市，资产和收入主要来源于其控股的步步高商业连锁股份有限公司。,基本情况公司名称：步步高投资集团股份有限公司注册号：430300000003121住所：湖南省湘潭市岳塘区荷塘区荷塘乡政府办公楼2楼东头经营范围：投资商业；普通货物运输；物业管理；仓储保管；商品配送；农副产品加工；政策允许经营的进出口业务。,法定代表人：张海霞注册资本：人民币11,767万元实收资本：人民币11,767万元公司类型：非上市股份有限公司成立日期：2003年2月20日股东结构：见下表,步步高集团股权结构,步步高投资集团股份有限公司,集团旗下公司情况,步步高投资集团股份有限公司,数据来源：根据步步高集团各年审计报告数据整理而得,根据步步高集团年报数据，上市公司所经营的超市、百货等业务是集团合并的营业收入的最主要来源。,步步高集团2009-2012年6月资产负债表摘要,财务情况分析,步步高投资集团股份有限公司,资产负债表情况分析截至2012年6月，步步高集团资产总规模达652,211万元，较2011年末略有下降，其中流动资产占比近50%，主要为预付账款（预付土地款、房产购买款和工程款）和存货；随着公司业务规模的逐年扩张，步步高集团的负债总额逐年上升，截至上半年，公司负债总额达464,659万元，其中长期借款52000万元，占比约11%，其余全部为流动负债，主要为信用贷款和未结货款；2012年6月末，步步高集团股东权益总额为187,552万元，其中实收资本11,767万元，未分配利润83,252万元。,偿债能力分析自2009年以来，公司资产负债率逐年上升，公司借助银行资金等外部融资实现稳步扩张；门店的增加伴随着固定资产的投资，而近年提供的外部资金支持的以短期借款为主，因此短期流动性偏弱。截至2012年6月，流动比率和速动比率分别为0.80和0.55。,步步高投资集团股份有限公司,损益表情况分析2009至2011年的三年中，步步高集团的主营业务收入和净利润均大幅上升，年均涨幅分别为21.39%和23.49%。2012年上半年，公司实现营业收入已达500,341.00万元，净利润达16,751.00万元。,步步高投资集团股份有限公司,步步高投资集团在各家银行的授信额度合计为32亿元（主要包括建行10亿、交行8亿、民生7亿、中行6亿），目前使用的额度为5.7亿元。步步高投资集团后续的融资能力较好，有比较好的腾挪空间。,步步高投资集团股份有限公司,集团外部融资情况（截至2012年8月底）,步步高商业连锁股份有限公司,步步高商业连锁股份有限公司于2008年在深圳证券交易所上市，股票代码002251。步步高起家于湘潭，坚持“双业态经营，区域纵深发展”的战略。公司自2003年成立后发展迅速。目前步步高已经成为湖南省零售业冠军，超市业务湖南省排名第一，百货业务湖南省排名第二，家电连锁业务湖南省排名第三。公司跨区域、“超市+百货+X”多业态的经营模式已初步成形成。,百货瞄准市场，迅速盈利,非公开募投，助力主业发展,精耕湖南、江西，专注三、四线市场,超市国际理念、厚积薄发,步步高在湖南、江西两省共拥有物业门店125家，其中在湖南113家、在江西12家。近年来，随着我国产业逐步向中西部地区的转移，湖南、江西两省经济增速明显快于全国平均水平。步步高销售份额依然有较大提升空间。相比合肥百货在安徽省内营业收入占比安徽省社会消费品零售总额的1.74%、中百集团在湖北省内营业收入占比湖北省社会消费品零售总额的1.7%，步步高在湖南省内营业收入仅为占湖南省社会消费品零售总额的1.07%，仍有约70%以上的提升空间。,2009年10月，步步高超市事业部引进了NeolTrinder带领的国际零售团队。国际团队放慢了扩张的速度，转而重视内生质量的管控，重新梳理了超市业务的商业定位、品类计划等核心要素。外籍团队对超市业态理解更加深刻、品类管理能力强。在接手超市业务一年半后，外籍团队基本完成了磨合和理念的灌输，2011年起超市业务已经开始外延扩张，并往类似大型门店、百货化超市的方向转型（类似于大润发的经营模式）。,百货业在东部一线城市竞争激烈，而在中部三、四线市场则有广阔的空间。受益中部地区经济发展、消费升级，需求旺盛，市场潜力巨大。步步高百货瞄准三、四级市场，积极布局。相对于当地原有零售业态，步步高百货门店高起点，大业态，迅速占据当地零售的龙头地区，实现迅速盈利。百货店的培育期一般为3年。而在过往三年，步步高新开百货门店都在一年内实现盈利。,今年4月17日，公司公告，非公开发行股票数量不少于2,000万股，不超过6,000万股。募集资金总额不超过120,800万元，扣除发行费用后的募集资金净额不超过118,200万元。,步步高商业连锁股份有限公司,财务情况,最新财务情况：根据上市公司发布的2012年半年报，上半年实现营业收入50.03亿元，同比增长17.50%；其中超市和百货业务的收入占比最大，分别达56%和26%，毛利率分别为15.35%和16%。,步步高置业有限责任公司,基本情况公司名称：步步高置业有限责任公司注册号：430300000022334住所：湘潭市岳塘区荷塘乡人民政府2楼经营范围：房地产开发与经营全资股东：步步高投资集团股份有限公司,法定代表人：曲尉坪注册资本：人民币12,000万元实收资本：人民币12,000万元（验资报告：湘国会验（2010）字076号）公司类型：有限责任公司（法人独资）成立日期：2005年5月17日,经营业绩步步高置业有限责任公司具备房地产开发的二级资质，是步步高集团旗下专业从事商业地产投资及运营的全资子公司，主要是为上市公司投资建设项目。公司以中西部二、三线城市为战略核心，投资开发“步步高置业新天地”城市综合体和“步步高广场”大型城市商业摩尔，形成以地产开发、商业管理、酒店管理、物业管理为核心产业的优质生活运营商。公司自2005年成立以来，先后在湘潭、长沙等地开发购物广场等物业总计30余万平方米（以股份公司自建名义，由步步高置业团队运作），积累了较为丰富的项目运作经验。为配合步步高集团从中南地区辐射全国的发展战略，步步高置业拟于湖南、江西、广西、四川、重庆、贵州等中西部省内城市投资开发及布局项目300万平方米。伴随着步步高集团的战略布局，2011年起步步高置业的项目运作逐渐独立化，其收益主要来源于房地产开发及物业管理。,步步高置业有限责任公司,湘潭步步高广场：步步高广场于2009年12月开业，作为步步高百货城市综合体升级版，该广场成为湘潭核心区的一座时尚地标；有“湖南第一Mall”之称的步步高广场高15层，12万平方米，集购物、休闲、娱乐、美食、商务等多功能为一体。,岳阳步步高广场：步步高广场岳阳店位于岳阳市金鹗中路与洞庭大道交汇处，总占地面积2.93万平方米，规划总建筑面积14万平方米，其中商业部分8万余平方米，已建设成为岳阳地区首席城市综合体。物业地上7层，地下2层，大型百货、生活超市、五星级影城三大主力店完美组合。岳阳步步高广场2011年末正式营业，半年内实现盈利。,长沙步步高广场：步步高长沙店坐落在长沙河西金星路和桐梓坡路交界处的“黄金十字架”，是“府前经济圈”的最早受益者，其总建筑面积10万平方米，地上9层，地下3层，于2011年9月开始营业。该店汇聚众多国际著名品牌，拥有湖南首家3D-IMAX影城，涵盖了购物、美食、家居、休闲、文化、商务等几大消费主题，属于目前长沙单体面积最大的“优生活”体验中心。,步步高置业2009-2012年7月资产负债表摘要,财务情况分析,步步高置业有限责任公司,资产负债表情况分析截至2012年7月，步步高置业资产总规模达50300.11万元，较2011年末略有下降，其中流动资产占比近72%，主要为在预付账款和开发项目所形成的存货；非流动资产主要是持股项目公司所形成的长期股权投资；公司的负债主要是关联公司往来款项所形式的其他应付款，2012年7月末总负债金额为40214.83万元，其中其他应付款39906.94万元，长期借款300万元。截至2012年7月，公司所有者权益金额为10085.28万元，其中实收资本12000万元，未分配利润1914.72万元。,偿债能力分析公司的负债主要为流动负债(其他应付款)，资产主要为预付账款和长期股权投资。由于流动资产中存货占比低，因此公司流动比例与速动比率较为接近。2012年7月，流动比率和速动比率分别为0.9和0.86。2012年7月，资产负债率为79.95%，但由于负债主要为其他应付款，公司偿付外部融资的流动性压力较小。,步步高置业有限责任公司,损益表情况分析步步高置业通过持股项目公司的形式进行具体项目的运作。步步高置业运作的项目主要是为集团和上市公司服务为目的，全部为零售物业性质的项目，尚未盈利，因此扣除各项经营费用后，公司净利润为负。,担保方：步步高置业有限责任公司,对外融资担保分析步步高置业无对外担保公司负债主要为往来款，无银行贷款等外部融资。,1,郴州项目可行性分析,2,湘潭项目可行性分析,3,项目相关主体,4,信托方案,5,风险分析,6,中后期管理及营销,目录,交易结构图,项目公司（郴州、九华）,信托计划（8亿）,步步高集团,投资者,资本公积,8亿,郴州新天地项目、湘潭九华新天地项目,土地使用权抵押,项目公司20%股权质押,王填(步步高集团控股股东),实际控制人持有的集团公司股权质押；王填及妻子提供不可撤消连带责任担保,注册资本,80%以上,股权投资,追加投资4亿元，持有项目公司20%股权,信托方案,信托方案,信托方案,信托方案,北京信托向项目公司委派董事、监事。为掌握对项目的进展及资金运用第一时间的知情权，北京信托向项目公司外派财务人员，与步步高人员共同对项目公司的印鉴证照进行管理。双方可通过制定项目公司印信管理制度对相关事宜加以明确。项目公司应每月向北京信托提交财务报表、项目进展情况报告、项目销售情况报告等资料，并配合北京信托对项目后期情况进行监督。指定民生银行为销售回款唯一帐户。外派人员、民生银行与项目方每月核对台帐与销售回款情况。严格控制销售回款的使用，禁止挪用。项目公司应每月向北京信托提交下月的用款计划，经北京信托审批后执行。对于计划外的支出，外派人员应一事一报。股权受让价款与销售挂钩，当销售面积达到总面积的50%时需支付至少3亿元的股权受让款，当销售超过75%时需将剩余的股权受让款支付完毕。信托资金运用的前提条件：步步高集团对两个项目追加投资4亿元到位（合计总投资达到8.2亿元）；两个项目的正式土地证办理完毕；相关抵质押手续办理完毕。,中后期管理,1,郴州项目可行性分析,2,湘潭项目可行性分析,3,项目相关主体,4,信托方案,5,风险分析,6,中后期管理及营销,目录,风险分析,郴州项目：郴州市矿产资源丰富，是全球有名的有色金属之乡，居民消费能力较强。郴州没有限购政策，碧桂园、恒大、金科等品牌地产企业纷纷进驻，显示出一线地产商对郴州市场的信心。郴州项目位于郴州市核心商区，地理位置优越，配套设施齐全。其中住宅面积较小，销售难度不大。写字楼部分同样面积不大，目前也有多家企业提出购买意向。项目主要的销售回款来源为商业部分的销售收入。郴州项目位于郴州传统的商业街，三面临街，人流量大。加上地区商业龙头企业步步高购物中心进驻，可以极大的聚集人气。商业部分的销售前景看好。本项目购物中心部分由项目公司持有，出租给步步高上市公司经营。必要时，可以通过出售给步步高上市公司的形式实现销售回款。,市场风险,风险分析,湘潭项目：本项目体量较大，销售周期较长。湘潭市近年规划了多个城市综合体项目，商业部分销售面临一定的市场竞争。从城市发展的本身，湘潭迎来了前所未有的发展机遇，湘潭将借助长株潭融城的机会，预计将在2015年内到达1600亿的国民生产总值，人口达315万的大城市。从本项目所在地湘潭九华区开车到长沙仅需20分钟，目前长沙的房价在7000-10000元，而湘潭的房价还在3000-5000元的水平，随着长株潭一体化进程的加快，湘潭的房地产市场发展前景良好。随着长株潭三市融城步伐的稳步推进，城际交通的不断完善，30分钟经济圈已逐步形成，湘潭市商品住宅以交通便利、性价比高、生态家居等特点不仅引起了长、株等周边城市居民的关注，还吸引了省外一线城市的消费者来潭投资置业。2011年上半年，非湘潭市民购买原商品住宅占湘潭商品住宅销量的比例已达45.03%，随着长沙等城市限购政策的持续推行，市外购房者的已成为支撑湘潭楼市的重要力量。,市场风险（续）,数据来源：湖南房地产门户网,风险分析,湘潭目前没有限购政策，2012年来地产市场表现平稳，成交量小幅下降，成交价格小幅上升。九华示范区是湘潭房地产市场最活跃的区域，今年以来，该区的商品房成交已占据整个湘潭市的半壁江山，该区的楼盘也持续热销。2012年8月湘潭市商品房销售排行榜中九华示范区项目周边的项目占据四席。,市场风险（续）,数据来源：新浪湘潭房地产网,本项目周边有国家级经济开发区九华开发区、吉利汽车厂、湘潭国土局、湘潭大学、湘潭科技大学等机构，购房需求大。2012年1-8月，湘潭的住宅成交情况显示，九华区的成交量占据了湘潭市整体的50%。步步高集团和上市公司总部也将搬至本项目内，集团员工也将带来部分潜在的购房需求。本项目作为湘潭市最大的城市综合体项目，配套设施齐备，主力购物中心由区域龙头企业步步高上市公司经营，聚集效应明显，能够有效带动商铺投资，市场前景较好。,风险分析,市场风险（续）,风险分析,郴州项目：为了优化城市规划，郴州市政府拟将郴州项目与兴旺风情步行街之间的两小块土地（690平米、2702平米）统一划入步步高项目，作为步步高项目的楼前广场，使得步步高项目与传统的步行街直接连通。但这两块地正在由政府相关部门进行拆迁，目前第一块690平米的土地已经拆迁完成，2700平米的土地完成了40户中34户的动迁，预计将于10月完成拆迁。上述未完成拆迁的土地并不在步步高集团摘得的出让地块内，并不影响项目的整体实施。若上述拆迁工作完成，项目公司还需要支付4900万元左右的土地款（含契税）来获取土地使用权。因此，项目周边的拆迁进度快慢并不影响本项目的实施。,周边拆迁,风险分析,郴州项目：投入信托资金2.4亿元，主要收入来源为住宅、公寓、商业、写字楼部分的销售收入。预计住宅的售价为5100元/平米；公寓（LOFT）的售价为7500元/平米；商铺的售价为一层48000元/平米、二层为35000元/平米、三层为15000元/平米、四层为8600元/平米、地下商铺的售价为16000元/平米；写字楼的售价为7000元/平米。全部销售后可实现销售收入8.90亿元。我们对销售价格和销售比例进行敏感性分析,2014年、2015年末项目产生的累计盈余资金如下表。,信托利益来源分析,风险分析,郴州项目：保障倍数,信托利益来源分析-续,风险分析,湘潭项目：投入信托资金5.6亿元；主要收入来源为住宅、公寓、商业、写字楼部分的销售收入。预计住宅的售价为4300元/平米；公寓的售价为4800元/平米；步行街和底商的售价为10000-12000元/平米；写字楼的售价为6500元/平米；车库的售价为85000/个。全部销售后可实现销售收入18.97亿元。我们对销售价格和销售比例进行敏感性分析，2014年、2015年末项目产生的累计盈余资金如下表。,还款来源分析（续）,风险分析,湘潭项目：保障倍数,还款来源分析（续）,风险分析,本信托的保障措施丰富，主要包括：项目土地抵押：1.郴州项目对应的土地22103.8（暂不考虑尚未获得的两个地块），购置成本17850万元，据湖南友谊土地估价有限公司出具的预估函，宗地的评估价为2.32亿元；2.湘潭项目对应的土地241660（集团15963+置业225697），购置成本30,977.61万元，据湖南友谊土地估价有限公司出具的预估函，宗地的评估价为5.96亿元。3.两块土地评估值合计8.28亿元，土地抵押率96.62%。经民生银行与当地国土局联系，可以将两个项目土地合并抵押。项目公司少数股权质押：步步高集团将其持有