一般住宅小区房地产项目可行性研究——以北村小区实证.pdf

中国海洋大学 硕士学位论文 一般住宅小区房地产项目可行性研究以北村小区实证 姓名：刘海量 申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：孙燕 20090601 一般住宅小区房地产项目可行性研究 以北村小区实证 摘要 在目前全球性金融危机，各国经济存在较大下行风险的情况下，做为中国经 济重要支柱的房地产业，经历了自2 0 0 5 年以来针对该行业的长期宏观调控，目 前正处于水深火热之中，成本急剧上升，销售不畅，还贷压力巨大。针对目前及 未来的各种不确定性，对一般住宅小区房地产项目进行可行性研究，并以北村小 区为实证案例，具有现实意义。 本论文的主要研究方法： 1 、市场定位分析：运用S W O T 等方法进行分析； 2 、项目投资及销售估算：单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资 估算法等； 3 、项目财务评价：采用静态和动态的方法，以动态为主； 4 、不确定性分析：采用盈亏平衡分析、敏感性分析方法、概率分析方法； 5 、风险分析：采用层次分析法和模糊评价法等。 本文的主要内容包括：绪论部分，项目的市场分析，项目开发方案选择，项 目投资及销售估算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目风险分析和控制等 方面，对北村小区项目的可行性做出了科学合理的决策，并对海尔路及辽阳西路 交界处周边的一般住宅小区房地产项目的可行性研究及决策提供一个可供参考 的范本，进而对青岛市类似一般住宅小区房地产项目提供参考。 该项目在投资经营期内，财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现 率，财务上可行。全投资动态回收期为3 4 8 年：影响本项目的主要不确定性因素 为建筑工程开发成本和销售收入，通过盈亏平衡分析、敏感性分析、不确定性分 析，该项目对建筑工程开发成本的变动承受能力较强，对销售收入变动较为敏感， 项目有一定抗风险能力。项目盈利能力较强，资金回收时间较短，从财务经济指 标来看，该项目可行。 关键词：可行性分析、一般住宅小区、房地产项目 F e a sibiIit ys t u d yo fg e n er air e sid e n tiaIc o m m u nit y r e aIe s t a t ep r o je c t D e m o n s tra t io nb yB eic h u nc o m m u nit y A b s t r a c t I nt h ec u r r e n tg l o b a lf i n a n c i a lc r i s i s ，t h ee c o n o m yd o w nt h e r ei sa b i gr is ka sa ni m p o r t a n tp i1l a ro fC h i n a Se c o n o m yt h er e a le s t a t ei n d u s t r y h a se x p e r i e n c e ds i n c e2 0 0 5a g a i n s tt h ei n d u s t r y Sl o n g t e r mm a c r o c o n t r o l ， i sn o wi nd i r es t r a i t s ，s h a r pi n c r e a s ei nc o s t s ，s a l e sa r es l u g g i s h ， r e p a y m e n tg r e a ts t r e s s F o rc u r r e n ta n df u t u r eu n c e r t a i n ti e s ，t h eg e n e r a l r e s i d e n t i a lr e a le s t a t ec o m m u n i t yt oc o n d u c taf e a s i b i l i t ys t u d y ，a n d B e i c h u n c o m m u n i t yf o rt h ee m p i r i c a lc a s eh a sp r a c t i c a lS i g n i f i c a n c e I nt h i sp a p e r ，t h em a i n r e s e a r c hm e t h o d s ： 1 ：M a r k e tp o s i t i o na n a l y s i s ：t h eu s eo fS W O Ta n a l y s i sa n do t h e r m e t h o d s ； 2 - T h ep r o j e c ti n v e s t m e n ta n ds a l e se s t i m a t e s ：c o n s t r u c t i o n i n v e s t m e n te s t i m a t i o nu n i t s ，u n i tv o l u m eo fp h y s i c a li n v e s t m e n t p r o j e c t s ，s u c ha se s ti m a t e so ft h eL a w ： 3 ：P r o j e c tf i n a n c i a le v a l u a t i o n ：t h eu s eo fs t a t i ca n dd y n a m i c a p p r o a c ht ot h ed y n a m i c 。b a s e d ： 4 ：U n c e r t a i n t ya n a l y s i s ：t h eu s eo fb r e a k e v e na n a l y s i s ，s e n s i t i v i t y a n a l y s i s ，p r o b a b i l i t ya n a l y s i s ： 5 ：R i s ka n a l y s i s ：T h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s sa n df u z z y e v a lu a tio nm e t h o d I nt h i sp a p e r ，t h em a i nc o n t e n t si n c l u d e ：P r e f a c ep a r to ft h e p r o j e c t Sm a r k e ta n a l y s i s ，p r o j e c td e v e l o p m e n to p t i o n s ，p r o j e c t i n v e s t m e n ta n ds a l e se s t i m a t e s ，p r o j e c tf i n a n c i a le v a l u a t i o n ，p r o j e c t u n c e r t a i n t ya n a l y s i s ，p r o j e c tr i s ka n a l y s i sa n dc o n t r o lo ft h eB e i c h u n c o m m u n i t y ，t h ef e a s i b i l i t yo ft h ep r o j e c tc o m m u n i t ym a d eas c i e n t i f i c a n dr a t i o n a ld e c i s i o n m a k i n g ，a n dH a i e r L i a o y a n g w e s tR o a da n dt h e j u n c t i o no ft h es u r r o u n d i n gg e n e r a lr e s i d e n t i a lc o m m u n i t y r e a le s t a t e p r o j e c tf e a s i b i l i t ys t u d i e sa n dd e c i s i o n m a k i n gt op r o v i d eat e m p l a t ef o r r e f e r e n c e ，a n dt h u ss i m i l a rt ot h eg e n e r a lr e s i d e n t i a lQ i n g d a or e a le s t a t e c o m m u n it yr e f e r e n c ep r o j e c t s O p e r a t i n gi nt h ei n v e s t m e n to ft h ep r o j e c tp e r i o d ，t h ef i n a n c i a l i n t e r n a lr a t eo fr e t u r nm u c hh i g h e rt h a nt h eb e n c h m a r kb a n kl e n d i n gr a t e a n dt h ed i s c o u n tr a t e ，f i n a n c i a lv i a b i l i t y W i d ed y n a m i ci n v e s t m e n t r e c o v e r yp e r i o di s3 4 8y e a r s ；a f f e c tt h ep r o j e c t Sm a i nu n c e r t a i n t i e s f o rt h ec o n s t r u c t i o nd e v e l o p m e n tc o s t sa n ds a l e sr e v e n u e ，t h r o u g ht h e b r e a k - e v e na n a l y s i s ，s e n s i t i v i t ya n a l y s i s ，u n c e r t a i n t ya n a l y s i s ，t h e p r o j e c td e v e l o p m e n tc o s t so ft h ec o n s t r u c t i o nc h a n g e sa b i l i t yt ob e a ro n t h em o r es e n s i t i v et oc h a n g e si ns a l e sr e v e n u e ，t h ep r o j e c tm u s th a v e a b ilit yt or e s i s tr i s k s S t r o n gp r o f i t a b ili t yo ft h ep r o j e c t ，f u n d i n ga s h o r t e rr e c o v e r yt i m e ，e c o n o m i ci n d i c a t o r sf r o mt h ef i n a n c i a lp o i n to f v i e w ，t h ep r o j e c t i sf e a s i b l e K e yw o r d s ：F e a s i b iIi t ya n a I y s i S ，G e n e r a Ir e s i d e n t i a Ic o m m u n i t y 。 R e aIe s t a t ep r o j e c t s 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得或 其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的 任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：到海互签字日期：2 斫年z 月彩日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学僦文储躲别街互新擗历遂 签字日期：2 岬年月厂同 签字同期：2 7 1 年月角 一般住宅小区房地产项目可行性研究 1绪论 1 1 选题的背景、目的及意义 1 1 1 研究背景 国内外研究现状： 国外：可行性研究是在2 0 世纪初随着社会生产技术和管理经济学的发展而 产生的，经过长期发展及工程项目的实际验证，项目的可行性研究已被世界各国 所公认，特别广泛应用于投资大，影响范围宽的项目，其中亦广泛应用于房地产 开发项目。由于行业特点，房地产开发项目存在巨大的投资风险，国外均有专门 的机构或公司进行房地产开发项目的可行性研究，以便控制风险，避免损失，以 期做到投资收益最大化。 由于西方主要发达国家的房地产项目的开发模式与我国显著不同，不能机械 照搬其可行性研究的模式，对于其有关理论及评价指标可以做为参考。国外的房 地产项目不同于本文研究的一般住宅小区房地产项目。 国内：自2 0 世纪7 0 年代未开始，项目可行性研究的概念、内容和方法开始 逐步介绍至我国。1 9 8 1 年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建 设项目前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序 。从此， 可行性研究正式用于我国的项目投资决策中。 自1 9 8 1 年至9 0 年代初，我国的房地产开发基本是处于空白期，因此房地产 项目的可行性研究在此期间没有多大发展。 9 0 年代初，我国的房地产开发开始起步，至1 9 9 7 年国家取消福利分房制度 以前，由于没有实行商品房制度，投资基本以国家或企业为主体，房屋投资几无 风险可言，可行性研究在房屋开发中并没有显示其巨大的作用。 1 9 9 7 年国家取消福利分房制度以后，商品房制度深入到人们的生活，并且 房地产业成为国民经济的支柱产业，房地产业得到了空前的发展，可行性研究开 始广泛应用于房地产项目的决策中，并得到极大的发展。 在此期间，许多学者对房地产项目的可行性研究进行了有益的探索，发表了 许多有相当价值的文章，促进了房地产项目的可行性研究，节约投资，降低风险。 但当时世界经济比较乐观，并没有现在的金融危机，因此在目前的情况下，对社 会需求量大的一般住宅小区房地产项目进行可行性研究，具有现实意义。 一般住宅小区房地产项目可行性研究 1 1 2 研究目的及意义 研究目标：综合运用项目决策分析和评价、管理经济学及财务管理学的各种 理论和方法，密切结合本文案例北村小区房地产项目的实际情况，对北村小区项 目做出全面、科学、合理的可行性结论，并对海尔路及辽阳西路交界处周边的一 般住宅小区房地产项目的可行性研究及决策提供一个可供参考的范本，进而对青 岛市类似一般住宅小区房地产项目提供参考。 研究意义：在目前全球性金融危机，各国经济存在较大下行风险的情况下， 做为中国经济重要支柱的房地产业，经历了自2 0 0 5 年以来针对该行业的长期宏 观调控，目前正处于水深火热之中，成本急剧上升，销售不畅，还贷压力巨大。 针对目前及未来的各种不确定性，对一般住宅小区房地产项目进行可行性研究， 并以北村小区为实证案例，特别侧重于项目的财务可行性评价，多因素敏感性分 析，项目风险的定量识别及控制等方面，以期对北村小区项目的可行性做出决策， 并对海尔路及辽阳西路交界处周边的一般住宅小区房地产项目的可行性研究及 决策提供一个可供参考的范本，进而对青岛市类似一般住宅小区房地产项目提供 参考。 1 2 本文所要研究的内容和方法 1 2 1 本文所要研究的内容 研究内容：对于一般住宅小区房地产项目，本文从绪论部分、 项目的市场 分析、项目开发方案选择、项目投资及销售估算、项目财务评价、项目不确定性 分析、项目风险分析和控制等方面，对项目进行全面的科学合理评估，以得出正 确的可行性研究结论，为投资提供决策依据。 1 2 2 本文研究所要采用的方法 1 、市场定位分析：运用S W O T 等方法进行分析； 2 、项目的成本和收入估算：单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投 资估算法等； 3 、财务可行性研究：采用静态和动态的方法，以动态为主； 4 、不确定性分析：采用盈亏平衡分析、敏感性分析方法和概率分析方法； 5 、风险分析：采用层次分析法和模糊评价法等。 一般住宅小区房地产项目可行性研究 1 3 房地产项目可行性研究概述 1 3 1 房地产项目可行性研究的概念 房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的 社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方 案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预 测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以 及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由 此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策 提供可靠的科学依据。 1 3 2 房地产项目可行性研究的作用 ( 1 ) 保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大，项目投资周期 长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效 益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估， 才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。 ( 2 ) 保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做， 能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。在可行性分析的基础 上，如果全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价分析，优选最佳 项目实施方案，如融资方案的选择，促使项目投资达到最优化。 ( 3 ) 保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是 对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源 配胃、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开 发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实 施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。 ( 4 ) 保证项目投资可控性。房地产项目投资的可行性研究对各阶段的投资进 行了详细的估算，为投资的事前控制，同时为项目的过程控制提供方向，保证投 资可控，不超概算。 1 3 3 房地产项目可行性研究的主要内容 ( 1 ) 项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开 发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济 一般住宅小区房地产项目可行性研究 指标等。 ( 2 ) 市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟 开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、 市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 ( 3 ) 规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优 选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案 的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济 指标、控制性规划技术指标等。 ( 4 ) 开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、 主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资 额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 ( 5 ) 项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析 估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等， 估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与 未来事实相符。 ( 6 ) 资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排， 合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项 目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金， 保证项目的正常运行。 ( 7 ) 财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规， 从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析， 借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测， 预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运 用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、 投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 ( 8 ) 风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡 分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经 济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为 控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来 源提供参考。 一般住宅小区房地产项目叮行性研究 ( 9 ) 国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全 社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和 社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济 合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此， 在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的 影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务 评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡 献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用， 从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 ( 1 0 ) 结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论 述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。 以上为房地产项目的可行性研究主要包含的内容，根据项目内容及复杂程 度，以及投资重点的不同，房地产项目的可行性研究内容可以有所不同，有所增 减，并非要面面俱到，而应当因地制宜，以解决问题为基准。 1 3 4 房地产项目可行性研究的依据 房地产项目可行研究的依据主要有以下几个方面： ( 1 ) 项目建议书( 初步可行性研究报告) 及其批复文件： ( 2 ) 国家和地方的经济和社会发展规划； ( 3 ) 行业部门发展规划，如城市发展战略执行规划、区域规划、城市工 地利用规划等； ( 4 ) 国家有关法律、法规、政策等： ( 5 ) 有关机构发布的工程建设方面的标准、规范和定额； ( 6 ) 合作项目各方签订的协议书或意向书； ( 7 ) 其他有关依据材料。 1 。3 5 房地产项目可行性研究的一般步骤。 可行性研究的步骤： ( 1 ) 组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究 的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解 房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专 一般住宅小区房地产项目可行性研究 家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人 员来主持。 ( 2 ) 现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、 社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状 况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城 市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的 技术资料，房地产市场分析的资料等。 ( 3 ) 开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工 作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行 设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方 案，会出现不同的社会经济效益。 ( 4 ) 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进 行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 ( 5 ) 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其 内容要与研究内容相同且全面翔实。 一般住宅小区房地产项耳町行性研究 2 北村住宅小区项目的市场分析 2 1 国内房地产市场现状分析 2 1 1 房地产开发企业概况 根据国家统计局的统计数字，至2 0 0 7 年我国房地产开发企业概况如下表所 示： 表2 - i2 0 0 6 年房地产开发企业( 单位) 主要指标 指标计量单位 总计 房地产开发企业个数 个 5 8 7 1 0 内资 个 5 3 2 6 8 国有企业 个 3 7 9 7 集体企业个 1 5 8 6 港澳台投资企业个 3 5 1 9 外商投资企业个 1 9 2 3 房地产开发企业从业人员数万人 1 6 0 0 9 内资。死人1 4 4 2 2 国有企业 。瓦人 1 3 2 3 集体企业万人 3 8 4 港澳台投资企业。万人 9 7 7 外商投资企业万人 6 1 l 房地产开发企业( 单位) 土地开发及购置 房地产开发企业( 单位) 本年完成开发土 地面积 万平方米 房地产开发企业( 单位) 本年购置土地面 万平方米 积 房地产丌发企业本年完成投资额亿元 1 9 4 2 2 9 2 住宅亿元 1 3 6 3 8 4 1 经济适用房屋 亿元6 9 6 8 4 房地产开发企业本年资金来源小计亿元 国内贷款亿元 利用外资亿元 自筹资金亿元 房地产开发食、I p 房屋建筑面积 房地产开发企业施工房屋面积万平方米 1 9 4 7 8 6 4 2 房地产开发企业竣工房屋面积万平方米 5 5 8 3 0 9 2 房地产开发企业新丌工房屋面积 万平方米 7 9 2 5 2 8 3 房地产开发企业商品房屋销售面积万平方米 6 1 8 5 7 0 7 住宅万平方米 5 5 4 2 2 9 经济适用房屋万平方米 3 3 3 6 9 7 一般住宅小区房地产项目可行性研究 2 1 2 国内住宅房地产市场现状分析 目前我国的房价已经远远背离了它的价值，价格中的附加值高得出奇，许多 无形的社会因素占去了成本的大部。仅就商品的运行规律而言，十多年间房价大 幅度持续上升而从未下降，这本身就违背了商品经济的价值运行规律。房价如果 是在正常的市场环境中运行，价格怎么可能只涨而不降呢? 自然，房地产业是国 家的经济支柱之一，许多行业与之关联，许多部门从中受益，诸多原因也不允许 房价下降。这些就造成我国房价收入比要远远超过国际水平6 倍之多，上海，北 京，深圳达到l O 倍甚至更高。这种冒高的房价与我国国民收入形成了鲜明的反 差，也是一个需要解决的潜在矛盾。 目前国内住宅房地产市场主要有以下特点： l 、住宅房地产方面的投资继续较大增长： 据国家统计局统计，2 0 0 8 年1 - 7 月，全国完成房地产开发投资1 5 8 8 4 亿元， 同比增长3 0 9 ，其中，住宅投资1 1 4 8 6 亿元，同比增长3 3 7 ；办公楼投资5 3 4 亿元，同比增长O 7 ；商业营业用房投资1 6 0 3 亿元，同比增长1 9 2 ；其他投 资2 2 6 0 亿元，同比增长3 5 7 。 2 、房地产开发购置土地面积、完成土地开发面积和新开工面积呈回落之势： 据国家统计局统计，2 0 0 8 年1 - 7 月，全国房地产开发购置土地面积2 1 9 7 4 万平方米，同比增长5 2 ，增幅同比下降6 7 个百分点；完成土地开发面积1 4 7 6 7 万平方米，同比增长4 2 ，增幅同比提高4 4 个百分点。房屋施工面积2 2 2 8 9 7 万平方米，同比增长2 2 5 ，增幅同比提高6 个百分点，其中，新开工面积6 0 5 1 0 万平方米，同比增长1 5 1 ，增幅同比下降1 1 个百分点。7 月份土地购置面积、 土地开发面积和新开工面积分别比上月下降2 7 7 、3 5 7 和3 5 7 。 3 、商品住房销售面积大幅下降，住房空置率大幅上升，商品住房价格开始 回落： 据国家统计局统计，今年1 - 7 月，全国商品住房竣工面积1 6 5 3 3 万平方米， 同比增长1 2 4 ，增幅同比提高9 个百分点；销售面积2 7 7 4 3 万平方米，同比下 降1 0 8 ，增幅同比下降3 7 2 个百分点，其中，现房销售面积同比下降1 7 8 ， 增幅同比下降2 7 6 个百分点：期房销售面积同比下降8 2 ，增幅同比下降4 2 个 百分点。 一般住宅小区房地产项目可行性研究 4 、住房空置率大幅上升： 据中国房地产业协会副会长朱中一透露，截至2 0 0 8 年8 月底，全国商品房 空置面积已经创纪录地达到了1 3 亿平方米，国内商品房销售面积持续下降，中 国房地产市场出现量价齐跌的状况，市场成交的低迷导致了商品房空置面积的快 速增加，截至8 月底，全国商品房空置面积已达1 3 亿平方米，同比增长了8 7 。 一方面住宅房地产方面的投资继续较大增长，另一方面商品住房销售面积大幅下 降，住房空置率大幅上升，商品住房价格开始回落，因此，就全国而言，目前的 房地产市场不容乐观。 2 2 青岛市住宅市场的供给与需求分析 2 2 1 青岛市国民经济概况 青岛地处山东半岛东南部，位于东经1 1 9 度3 0 分 - 1 2 1 度，北纬3 5 度3 5 分 3 7 度0 9 分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与 日照市接壤。全市总面积1 0 6 5 4 平方公罩，其中市区1 1 0 2 平方公里，所辖胶州、 即墨、平度、胶南、莱西5 市面积为9 5 5 2 平方公里。 2 0 0 7 年木全市户籍总人口为7 5 7 9 9 力人，其中，市区2 7 5 5 5 万人，五市( 县 级) 4 8 2 4 4 万人。 2 0 0 7 年全市实现生产总值( G D P ) 3 7 8 6 5 2 亿元，增长1 6 。 2 0 0 7 年，全市规模以上固定资产投资1 6 3 5 4 亿元，增长2 3 3 。在规模以 上投资中，第一产业投资2 4 9 亿元，比上年增长2 1 ；第二产业投资8 4 8 4 亿 元，增长1 9 2 ；第三产业投资7 6 2 1 亿元，增长2 9 1 。 2 0 0 7 年全市各类房屋竣工面积1 5 5 6 4 万平方米，增长1 7 2 ，其中，商品 房竣工面积6 4 0 7 万平方米，下降1 8 。商品房销售面积8 3 3 3 万平方米，增长 1 3 1 。城乡居民居住条件继续改善。据抽样调查，年末城市人均现住房建筑面 积2 3 7 平方米，与上年持平；农民人均住房使用面积3 0 9 5 平方米，增长0 4 。 廉租房新开工面积1 9 万平方米，竣工面积1 9 万平方米。经济适用房开工面积 2 4 7 6 万平方米，竣工面积7 0 8 万平方米。 一 2 2 2 青岛市住宅市场的供给分析 拟建项目位于青岛市辽阳西路和海尔路交界处的西北方向，属于崂山区。由 于房地产的地缘属性，本供给分析仅分析青岛市内四区及崂山区城阳区，不考虑 与项目所在地较远的城阳区、黄岛区以及郊区五市的影响。 一般住宅小区房地产项目可行性研究 根据青岛网上房地产( W W W Q D F D C O M C N ) 的动态统计数据，截止2 0 0 8 年1 0 月底，青岛全市范围内可售住宅共计4 9 3 0 3 套，面积为5 1 9 3 8 万平方米，其中城 阳区、黄岛区以及郊区五市可售住宅共计3 3 6 0 7 套，面积为3 4 5 8 5 万平方米， 青岛市内四区及崂山区可售住宅共计1 5 6 9 6 套，面积为1 7 3 5 3 万平方米 1 、各区目前可售套数统计表：表2 - 2 表2 2各面积段各区可售套数统计表 6 0 m 26 0 8 08 0 - 1 0 01 0 0 - 1 2 0 1 2 0 1 5 01 8 0 m 2比例 范围 1 5 0 一1 8 0 m 2 合计 以下 m 2 m 2m 2l n 2 以上 ( 篱) 市南区 6 6 83 8 97 1 94 4 32 7 43 1 93 2 7 3 1 3 9 2 0 0 0 市北区 2 38 01 1 6 71 0 9 44 2 82 71 32 8 3 21 8 0 4 四方区 1 42 4 9 7 4 93 1 31 4 92 7l1 5 0 29 5 7 李沧区 94 3 81 5 9 9 3 0 9 1 9 61 6 31 6 32 8 7 71 8 3 3 崂山区 1 1 04 2 71 8 9 26 2 21 1 5 17 4 24 0 25 3 4 63 4 0 6 合计 8 2 41 5 8 36 1 2 62 7 8 12 1 9 81 2 7 89 0 61 5 6 9 61 0 0 占总套 数的比 5 2 5l O 0 93 9 0 31 7 7 21 4 0 08 1 45 7 7I 例( ) 根据上表分析如下： 从可售套数分析，青岛市内四区及崂山区可售住宅共计1 5 6 9 6 套，其中崂山 区可售住宅为5 3 4 6 套，所占百分比为3 4 0 6 ，在上表中所占比例最高，比第二 名市南区高出1 4 0 6 个百分点。 从可售面积分析，青岛市内四区及崂山区可售住宅共计1 7 3 5 2 6 3 平方米，其 中崂山区可售住宅面积为6 3 7 8 9 2 平方米，所占百分比为3 6 7 6 ，在上表中所占 比例最高，比第二名市南区高出1 6 4 3 个百分点。 以上分析表明崂山区目前可售住宅存量最多，供应量最大。 从户型大小分析，无论从各户型各面积段套数比例以及各户型各面积段面积 比例分析，每套建筑面积在8 0 1 0 0 平方米间的比例最高，其次为建筑面积在 1 0 0 1 2 0 平方米间部分，再次为建筑面积在1 2 0 - 1 5 0 平方米间，这三部分约占总 量的7 0 左右，为市场在售主力面积区间。 一般住宅小区房地产项目可行性研究 2 、各面积段各区可售面积统计表：见表2 3 表2 - 3各面积段各区可售面积统计表 6 0 m 26 0 8 08 0 - 1 0 0l O O 一1 2 01 2 0 1 5 01 5 0 - 1 8 01 8 0 m 2 占面 范围合计 积比 以下 m 2m 2m 2m 2m 2 以上 例( ) 市南区 3 4 4 9 22 8 1 9 4 66 6 3 0 7 54 8 0 4 4 6 93 8 0 6 75 1 5 1 8 38 6 2 1 I3 5 2 8 3 52 0 3 3 市北区 8 3 2 35 3 7 3 6 2 1 0 7 1 6 11 2 3 9 8 0 8 5 7 2 2 8 8 4 2 9 1 3 7 2 8 3 2 8 3 0 1 7 0 1 1 7 3 9 四方区 7 1 8 21 7 1 9 4 2 6 8 5 9 9 13 3 8 8 0 6 3 1 9 4 9 7 6 4 1 1 8 0 4 1 9 1 7 1 4 4 1 9 9 5 8 3 1 李沧区4 6 8 I3 1 1 0 4 81 4 2 7 5 43 3 8 2 8 4 52 5 9 7 7 42 6 5 8 4 53 7 9 1 82 9 8 6 3 4 81 7 2 l 崂山区 6 4 3 22 9 3 8 5 91 7 1 5 9 76 9 0 2 8 0 91 5 8 6 5 81 1 8 2 4 48 4 5 4 76 3 7 8 9 2 33 6 7 6 合计4 2 9 4 31 1 1 2 5 35 5 6 4 1 93 0 8 7 6 2 62 9 9 4 2 92 0 4 7 5 6 2 1 1 7 0 11 7 3 5 2 6 31 0 0 比例( )2 4 76 4 l3 2 0 71 7 7 91 7 2 61 1 8 01 2 2 01 0 0 6 0 - 8 0 平方米间的小户型所占比例偏少。从套数上看，占总套数的1 0 0 9 ， 从面积上看，占总面积的6 4 1 。 6 0 平方米以下极少，从套数上看，仅占总套数的5 2 5 ，从面积上看，仅占 总面积的2 4 7 。 1 5 0 平方米以上面积比例偏大，从面积上看，占总面积的比例为2 4 。 2 、崂山区目前可售套数统计表：表2 4 表2 - 4 崂山区各面积段可售套数统计表 6 0 m 2 1 8 0 m 2 范围 6 0 - 8 0 m 28 0 - 1 0 0 m 2l O O 1 2 0 m 21 2 0 - 1 5 0 m 21 5 0 - 1 8 0 m 2合计 以下 以上 崂山 区 1 1 04 2 71 8 9 26 2 21 1 5 1 7 4 24 0 25 3 4 6 五区 合计 8 2 4 1 5 8 36 1 2 62 7 8 12 1 9 81 2 7 89 0 6 1 5 6 9 6 占总 套数 的比 1 3 3 52 6 9 73 0 8 82 2 3 75 2 3 75 8 0 6 4 4 3 73 4 0 6 例( ) 从各面积段套数占各面积段总套数的比例分析： 1 2 0 平方米以上的大户型中，崂山区所占比例极高，几乎占目I ； 在售房屋的 半壁江山； 7 1 0 0 - 1 2 0 平方米问的户型中，崂山区所占比例接近平均水平； 一般住宅小区房地产项目可行性研究 8 0 - 1 0 0 平方米间的户型中，崂山区所占比例较高，为目前在售主力户型； 6 0 8 0 平方米间的户型中，崂山区所占比例比平均水平略高，为目前在售第 二主力户型； 6 0 平方米以下的小户型中，崂山区所占比例较低。 2 2 3 青岛市住宅市场的需求分析 卜9 月份，我市房屋销售和租赁市场价格变动呈现出不同走势，房屋销售价 格与去年同期相比平均上涨7 2 ，较去年同比涨幅回落4 5 个百分点。而房屋 租赁价格与去年同期相比平均上涨9 ，较去年同比涨幅上升6 个百分点。现将 简要情况分析如下： 一、我市房屋销售价格变动基本情况 1 到9 月份我市房屋销售价格涨幅分别为8 、7 5 、7 9 、7 2 、7 、6 7 、 6 7 、6 8 和6 9 。房屋销售价格涨幅呈逐步回落态势，涨势也明显趋缓。另外， 月环比资料显示，1 9 月份，房屋销售价格平均每月递升幅度为O 6 ，较上年同 期低1 6 个百分点， 1 、住宅商品房是拉高我市房屋销售价格总水平的重要因素。1 9 月份我 市住宅商品房平均销售价格为6 5 2 1 2 元平方米，累计平均上涨7 2 ，拉动房 价总指数同比上升3 6 个百分点。从住宅分类情况看：经济适用房、普通住宅、 高档住宅售价分别平均上升2 6 、6 7 和1 2 9 。 ( 1 ) 经济适用房售价稳中有升。1 9 月份公开销售的经济适用房仍主要分布 在李沧区和市北区的部分地段，由于建筑成本和拆迁费用的加大，经济适用房价 格上升2 6 。 ( 2 ) 普通住宅售价同比涨幅略高。1 9 月份普通住宅平均销售价格为5 9 2 3 6 元平方米，其中多层住宅平均销售价格为5 8 0 8 3 元平方米，同比上升5 7 ， 高层住宅平均销售价格为6 0 4 2 7 元平方米，同比上升7 2 。 从9 月份多层住宅分地段看，l 级地段已没有房屋销售，2 、3 、4 、6 级地段 平均销售价格周比分别上升3 9 、4 3 、4 9 和5 6 ，崂山区、城阳区、开发 区多层住宅价格平均销售价格同比也分别上升3 1 、3 4 和5 7 。 从9 月份高层住宅分地段看，l 、2 、4 级地段平均销售价格同比分别上升 1 3 7 、8 7 和7 9 。价格升幅较快。开发区平均销售价格同比上升8 5 。价格 升幅也较快。 一般住宅小区房地产项目可行性研究 ( 3 ) 高档公寓住宅售价涨幅较高。1 9 月份高档公寓住宅同比上升1 2 9 ， 平均销售价格为11 8 2 3 5 元平方米。高档公寓全部在1 级地段及崂山区沿海附 近，凭借其优越的地理环境以及存量的减少，价格始终保持在较高涨幅。 2 、非住宅类商品房售价上半年平均较上年同期上升1 1 1 ，拉动房价总指 数上升1 2 个百分点，同比涨幅回落0 7 个百分点。非住宅类商品房中办公楼价 格同比上升7 7 ，商业娱乐用房价格同比上升1 2 6 。随着我市第三产业的快速 发展，主要商贸区域的商业娱乐用房和写字楼市场需求旺盛，价格不断攀升。 3 、二手房价格1 9 月份同比平均上升6 ，拉动房价总指数上升2 3 个百 分点。二手房中高层住宅价格同比上升5 3 ，多层住宅价格同比上升7 3 。 二、市内四区及崂山区住宅销售数据统计表 2 0 0 8 年市内四区及崂山区住宅销售数据见下表：表2 - 5 表2 52 0 0 8 年青岛市五区商品房销售统计明细表 总套数 经济适限价商拆迁安 区域用房套品房套置房套商品房销售套数备注 ( 套) 数( 套)数( 套)数( 套) 市南区 2 2 2 601 0 1 23 61 1 7 8 市北区 2 2 4 329 8 22 01 2 3 9 四方区 1 9 8 71 7 14 55 91 7 1 2 李沧区4 4 2 27 6 91 6 5 22 l1 9 8 0 崂山区 6 1 8 3006 1 8 3 合计 1 7 0 6 19 4 23 6 9 l1 3 61 2 2 9 2 注：以上数据来源于w W W Q D F D C O M C N ，由作者汇总整