南京房地产市场研究报页.ppt

2010年南京房地产市场年报,目录,1,2,2010年政策环境分析,2010年城市经济分析,本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产,2010年城市经济分析,2010年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高,07年一季度08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09；其中，在08年二季度达到峰值20.40。08年三季度09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34；其中，09年一季度、二季度GDP增幅已逐步回落至6.97、8.97，处于历史低位。在09年三季度今年一季度，在经济逐步复苏的过程中，政策进入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济强劲反弹。从指标来看，2010年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68，考虑到居高不下的CPI（11月份南京为5.3），经济放缓的速度将更为明显。,GDP,固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。,2003年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，在此背景下，当年全社会固定资产投资增幅达58.2，其中，基建投资增幅高达83。2009年，南京城市外延的扩展，提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。在此带动下，2009、2010年全社会固定资产投资增幅达到23.90、24，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。2010年1-11月份，南京市全社会固定资产投资累计3012.41亿元，同比增幅24，与2009年全年相比增幅12.91，延续了2009年投资加大的发展态势。,固定资产投资,金融危机信贷扩张政策负面效应初步显现后，本年度，央行连续六提存款准备金率、两次加息收缩资金流动性，极大程度上遏制了资金流动性过剩的发展势头。,鉴于通货膨胀愈演愈烈的态势，央行下半年开始连续六次上提存款准备金率，并两次加息。金融机构贷款开始逐渐收紧，截至年底，南京金融机构本外币贷款余额增幅已与07年、08年相当，但考虑到09年基数较大，目前的市场资金流动性仍较宽裕。,本外币贷款余额,地方财政一般预算收支增幅与经济发展状态相辅相成，2010年，财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿,截至2010年11月，南京市地方财政一般预算收入累计为466.97亿元，地方财政一般预算支出为370.77亿元，六年来首次出现盈余96.2亿元。2005年2010年，地方财政一般预算收入增幅年均为20.30，高于整体经济的发展速度，政府对社会财富的再分配作用在不断加强。如果考虑到土地出让的地方收入，政府收入将更显盈余，国富更有待民强。,财政收支,截至9月份，南京市人均可支配收入同比增幅10.7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅仅6.8。,2009年南京人均可支配收入增幅仅10.30，低于地区生产总值（11.5）1.2个百分点。2010年三季度数据显示，南京市人均可支配收入增幅10.7，低于地区生产总值（13.3）2.6个百分点，二者差距有进一步拉大的趋势。,人均可支配收入,恩格尔系数为0.35，属于相对富裕的城市行列。自2005年南京从小康水平跨入相对富裕阶段就一定停留该区间，甚至部分时期恩格尔系数不降反升，与近年来经济的快速发展形成了鲜明的对比。,恩格尔系数,南京城建规划,十二五期间，南京将组织实施八大工程，360个左右重大项目，计划投资13100亿元左右。,对南京未来影响至深的城建规划,南部新城,一主城三副城八新城,地铁,主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区“三副城”，则是江北、东山和仙林的升级。“八新城”，分别为桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口。,南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年),一主城三副城八新城,10年后，南京常住人口则将从现在的741万，增加至1060万。,城市人口,将由“井字加外环”，升级为“井字三环”，并且向多个方向快速联通。市民关注的过江通道，将由现在规划的10条，增加到14条。,城市交通方面,南部新城,南部新城将与主城区、河西三足鼎立,南部新城以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。作为未来的主城南部中心，南部新城将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局。,地铁,“十二五”期间，南京预计将投资1000亿元。加快轨道交通建设，提高快速通勤能力，包括地铁3号线、10号线、机场线、4号线一期、11号线一期、12号线等项目,南京市经济周期性波动特征明显。随着南京市“一主城三大副城八大新城”发展战略的提出，以及青奥会在宁举办的契机，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经济进入新一轮的发展周期。投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带动了经济的发展，但并未实质性提升人们的收入水平。居民收入水平提升缓慢，消费也难以有效放大，未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。,南京城市经济运行小结,2010年政策环境分析,全年调控政策列举,全年调控政策分类汇总,第二轮宏观调控具体情况,全国数十个大中型城市相继出台地方调控细则，从停发三套房公积金贷款、限购、调整税收、土地清理调查，到加大土地和保障房供给、惩罚违规房企等方面出台政策。,部分政策解读,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（2010年4月17日）,出台背景：,1-3月份，全国部分城市房价出现暴涨。在此背景下，4月14日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日，通知正式出炉，被称“史上最严厉调控”。,核心内容：,1）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。2）坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。3）增加住房有效供给。4）加快保障性安居工程建设。5）加强市场监管。,政策侧重通过货币政策来抑制需求，提高了购房门槛，加大了楼市投资的获利成本，打破了市场一致看涨的预期，短期内起到了立竿见影的作用。在严格执行政策的后几个月，市场成交量锐减。但由于开发企业经过2009年的市场复苏后，资金相对充裕，在成交锐减的背景下多数保持坚挺，房价并未有实质性地松动。随着九十月份市场的回暖，此轮政策调控的初衷并未完全实现。,政策效应：,继四月“国十条”出台后，市场虽经历了短暂的低迷，成交及认购量回落明显，但房价并未有实质性松动。随着“金九银十”的临近，部分城市成交开始回暖，房价重拾涨势。在此背景下，9月29日多部委酝酿出台进一步措施（业内称之为“国五条”），来加强对楼市的调控。其中，差别化信贷政策和税收政策最为引人关注。,关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（2010年9月30日）,出台背景：,九月底出炉的“国五条”，实质上是四月份“国十条”的延续和深化。由于市场对“国十条”的冲击已逐渐消化，国五条对市场的影响十分有限。政策出炉后，高品质楼盘仍有不俗的市场表现，与四月“国十条”出炉后市场的冷清形成了鲜明的对比。另外，此轮调控加强了对开发企业资金的控制，试图通过收紧开发企业资金链来迫使坚挺的房价出现松动，但事实上却导致开发企业放慢开发节奏，未来市场供应萎缩的预期反而使得房价愈加坚挺。,核心内容：,政策效应：,1）各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2）对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3）对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。4）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。5）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,市政府关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见（2010年10月12日）,出台背景：,继9月30日多部委出台“国五条”后，江苏省随后出台了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知。在该通知指导精神下，南京市于10月12日对调控做了进一步细化，以呼应中央对调控高房价的决心。,1）加快保障房、普通商品住房建设。2）严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3）调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行我市的自住改善型购房补贴政策。4）保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。5）进一步明确责任，加强房地产市场监管。,意见中最为引人注目的一条“暂时限制购买第三套住房”，因此此次新政也被称之为“限购令“，可谓用行政手段干预市场的最强音。但由于限购并无时点规定，同时，对第三套房概念也有待澄清，因此截至年底“限购令”并未真正限购，反而刺激部分多套置业者提前入市。从政策的操作手段来看，仍主要是依托信贷政策和税收政策，加大购房成本，从而抑制部分需求。但在通货膨胀压力下，这一加大购房成本的做法非但未能阻止投资者的持续入场，反而加重了真正有居住需求购房者的负担。因此，在这一政策影响下，区域内高品质楼盘反而逆势畅销，而中低价位楼盘则去化艰难，楼盘的性价比成为能否赢得市场认可的重要法宝。,政策效应：,核心内容：,加息对市场的心理影响大于实际影响，动作本身传递着央行进一步紧缩信贷政策的取向和决心。加息意在抑制国内日益严重的通货膨胀，并加大国外资金炒作人民币的成本。对于楼市而言，加息无疑加大了开发企业的融资成本，同时，也加大了购房者的月供负担。在先行体制下，加息的效果在新的年度才能逐步呈现出来，在CPI大于利率的背景下，利率的小幅上升无疑对市场影响甚微。,关于调整住房公积金存贷款利率的通知（2010年10月20日）,出台背景：,十月，央行开始宣布第一次加息，宣布市场正式进入加息通道。虽然此前基于经济复苏基础不稳方面的顾虑，央行多采取了上提存款准备金率的操作手法，以减轻信贷紧缩对经济的全面冲击，但在通货膨胀加剧的背景下，十月份开始还是宣布了第一次加息。随后，公积金存贷款利率随之发生调整。,政策效应：,核心内容：,1）从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。2）从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。3）从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。,经济企稳，通胀压力持续上升，使得全国的房地产市场于三季度再度回升，从而导致了9月更加严厉的调控政策频频出台。本轮调控重点在于贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是此前“417”新政的巩固加强版。调控主要针对一线城市及发达经济圈的中心城市等，对其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大。,宏观政策小结,2010年南京房地产市场环境分析,2010年房地产市场总体情况土地市场商品住宅市场别墅市场办公物业市场商业物业市场,总体情况,2010年，南京楼市屡受政策打压，政策力度和强度均史无前例，使得2009年下半年开发企业逐渐恢复的投资信心再度受挫。截至11月份，南京市房地产投资累计达703.86亿元，同比增幅18.16，增幅低于全球金融危机前2007年8.84个百分点。若考虑到通货膨胀因素，实际投资力度增幅甚至低于2009年3.26个百分点。,受政策打压和通货膨胀因素，2010年南京房地产实际投资低于往年,房地产投资情况,商品房施工面积同比增幅放缓，竣工面积同比回落,截至2010年11月，南京市商品房施工面积累计达到4380.09万，同比增幅4.6；竣工面积累计达到672.46万，同比增幅19.5。开发企业开发心态趋于谨慎,施工、竣工情况,住宅类物业投资仍占房地产投资的绝对比重,截至2010年11月，南京市住宅投资额累计达到529.17亿元，同比增长29.4，高出房地产投资增幅11.24%。住宅类物业投资的增长无疑是拉动整体投资的关键驱动要素。从住宅来投资占房地产总投资比重来看，2008年比重达到峰值后开始逐步回落，近两年稳定在75%左右。预计随着近两年商务配套用地出让的增多，住宅类开发投资所占比重将会有所下滑，但由于居住问题仍是当前房地产所担当的主要任务，短期内其绝对比重地位不会改变。,住宅投资情况,办公类物业投资所占房地产投资比重稳中有降。,截至2010年11月份，南京市办公类物业投资额累计达到27.44亿元，同比增幅8.0，低于房地产开发投资增幅10.16个百分点。从比重来看，办公类物业开发比重也在稳中有降，截至2010年11月份，比重值已由2009年4.76下降至3.90。,办公投资情况,商业物业投资比重逐步提升。,截至2010年11月份，南京市商业投资额累计达78.36亿元，同比增长30%，增幅高于住宅和办公类物业。从比重来看，商业物业所占比重近两年也逐步提升。,商业投资情况,土地市场,供应情况,2010年挂牌总幅数为70幅，与2009年77幅的挂牌量相比，下降9.09%。5月份无地块出让,从主城区各板块挂牌土地情况来看，资源稀缺的城中供地规模开始明显萎缩，城东板块的单幅地块挂牌面积明显增大，而城北与城南土地供应开始明显发力。,各板块供应情况,纯住宅用地依然是土地出让的最主要部分，且供应有显著增加的趋势；住宅与商业混合用地与去年同期供地比例基本保持平稳。,各属性供应情况,从单幅地块的大小来看，2010年供应地块集中于1-5万平方米之间5-10万平方米地块供应24幅，占挂牌总幅数的34.29%，比去年占比上升了近9个百分点。20万以上规模地块共成交4幅，比去年多一幅。,整体上看，今年的挂牌幅数虽然有所降低，但是单幅地块的占地面积呈上升趋势。,单块土地规模,成交情况,2010年成交土地总面积为445万平米，同比同比增加16.32%，但土地出让幅数大幅下跌，表明单幅地块的规模有逐步增加的趋势。,2010年共有35幅为溢价成交，27幅为底价成交,总体溢价率为31.70%,从时间点上看，底价成交地块基本集中在4月新政之后。,成交溢价情况,城中、城北与河西板块外，其余各板块无论是交易总金额、平均地价还是楼面地价，均呈现出一定程度的增长趋势。,各板块成交情况,江宁与城北板块成交土地最大，占全市成交总面积的59.71%。江宁板块仍然为今年土地市场成交面积冠军,各板块成交面积情况,受土地供应结构影响，住宅成交比重也有明显下降同时纯商业地块出让多以“迷你”地块为主,纯住宅用地成交总面积181.52万平米，成交幅数占全年土地成交总数的46.7%，受土地供应结构影响，住宅成交比重也有明显下降；纯商业及商办混合用地共成交9幅，占成交总幅数的14.52%，与去年同期占比基本相当，但成交面积占比大幅下滑，说明纯商业地块出让多以“迷你”地块。,成交地块属性,南京土地市场分析小结,成交面积平稳上涨。2010年1-12月，南京土地成交量同比去年上涨16.32%，土地市场的规范化，使得今年土地成交与往年相比较为平稳。但总成交量仍然小于2007年同期水平。土地收入创历史新高。62幅地块成交的卖地收入已达到了55.78亿元，这是自土地实施招拍挂以来，南京土地出让史上土地收入最高的一年。按照这一财政总收入水平估算，南京今年的土地收入将占到市财政总收入的近四成。地王频出，拉高房价预期。2010年，南京土地市场“不缺”地王，雨花台风景区内西南侧地块成交楼面地价15977元/平米，九龙湖湖西环路以北地块成交楼面地价4497元/平米，江宁开发区内环路以南地块，成交楼面地价6449元/平米，下关梅家塘地块楼面地价高达12253元/平米。同时加上成交道路系统更新，预计未来的房价还有看涨的可能。,商品住宅市场,2010年商品住宅市场交易低迷，供应萎缩，房价快速上涨,2010年南京商品住宅新增上市612.74万，同比略有上涨，供应萎缩，呈现卖方市场态势；2010年南京商品住宅销售量471.91万，同比大幅下降54.16%，但房价仍高歌猛进。,市场总述,供应情况,全年供应量与去年基本持平，下半年供应量大幅回升,2010年新增供应量基本与2009年持平。1-12月全市商品住宅累计上市612.74万，同比下降0.5%；但是，江南八区的走势同于全市，1-12月上市244.83万，同比上升2.4%。从月度走势看，3、4月份延续09年热销趋势开发商开始大量推盘，但是4月严格信贷新政出台造成之后4个月，供应量一直在低位徘徊；下半年随着政策的相对稳定，双节的来临，市场好转，推盘节奏开始加快，在9月达到一年的峰值上市量突破90万；但进入年末，由于政策调控的预期，新增供应量又有所减少。,销售情况,累计成交水平大幅回落，单月成交几近触底,2010年，1-12月全市商品住宅累计成交量为471.91万，同比下降54.16%；江南八区的走势基本相同，1-12月成交210.57万，同比下降51.64%。究其原因：一，新政出台，供应量下跌；二，各盘价格依旧坚挺，稳中上升；三，严格多套房贷款政策，限制了大部分改善购房者的需求；四，下半年限购令及两次加息，致使更多刚需及改善居民持币待购。从月度走势看，2010年初，延续了09年热销势头，成交量稳步上升，但由于4月新政，此后，市场低迷，销量连续4个月持续在低谷，到9、10月，由于双节来临及南京产权新政，成交量有所回调，达到年度顶峰；进入年底，加息政策出台，致使销量再度下滑。,市场存量、去化周期连续在高位震荡，市场疲软现状显著,从去化周期来看，截至12月底为3.78个月。由于市场持续销量低迷，导致房价上涨的压力大增。,截至2010年12月底全市市场总可售量为193.9万，已达到年度的最高点；,供求对比情况,成交价格,年度价格突破一万，月均价不断创新高,由于，卖方市场显著，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，2010年1-12月全市商品住宅累计成交均价10864元/，同比增长48.84%；江南八区的走势相似，1-12月成交均价15738元/，同比增长43.5%。从月度走势看，上半年市场处于相对平稳期，房价处于缓慢上涨阶段，6月全市均价11260元较1月涨幅为20%；下半年市场进入相对繁荣期，但受政策等因素影响，价格有所波动，7月全市均价14138环比上涨25.59%，达到年度巅峰，之后开始在11000元上下起伏。,2010年，全市各区域均处于存量消化过程,从板块供应看，江北是主要供应区域，江宁、河西、城南其次，其他区域的供应较少。从板块销售看，江北继续位于首位，销售量超过100万；江宁、河西其次，销售量均超50万；城南、城北销售量均超过30万；从板块供销对比看，全市各区域均处于存量消化过程。,各板块供销情况,2010年，面积段为70-90经济型二房、90-110的紧凑三房和120-144的舒适三房的市场供销比例最大；从各面积段供销对比看，各面积段的房源均处于供大于求的阶段。,各面积段的房源均处于供大于求的阶段,各面积段供求情况,从价格段及总价段来看，高单价、高总价的成交比例下半年较年初有明显的上升，但单价在9000元以下、总价在120万以下的成交比例依然占据市场的主力位置。,其他,全市商品住宅销售面积十强,全市商品住宅销售金额十强,2010年商品住宅市场交易低迷，新增供应萎缩，成交量大幅下降，存量增加，但房价依旧快速上扬，出现量跌价涨的局面2010年，1-12月全市商品住宅累计成交量为471.91万，同比下降54.16%截至2010年12月底全市市场总可售量为193.9万，已达到年度的最高点；从去化周期来看，截至12月底为3.78个月。由于市场持续销量低迷，导致房价上涨的压力大增。,住宅市场分析小结,别墅市场,受土地资源的限制，2010年别墅市场新增供应量有所减少,2010年全市别墅市场新增供应量为51.56万平方米，与09年同期60.12万平方米的新增供应量相比，下降14.24%。在普通商品住宅市场新增供应同步下降的趋势下，别墅市场新增供应量占全市商品住宅的比重基本保持平稳，为7.8%。,新增供应情况,全年各月供应参差不齐，受政策影响较大,在5月别墅市场供应高峰后，市场新增供应量达到10万，为一年以来的最高点。但因为4月新政，改善型与投资型需求明显受到抑制，极大的降低了开发商的信心，下半年供应量持续在低位徘徊，11、12月呈现翘尾态势。进入6月份，别墅市场新增供应明显回落，8月跌入全年最低点，但整体因为有高端新项目入市，老项目也纷纷重新包装推出“新组团”，别墅市场竞争有了一个质的飞跃。,单月供应情况,从整体销售量来看，2010年全市别墅累计销售总量为55.92万平方米，成交总套数为1930套，成交面积同比减少53.41万平方米，同比下降48.85%，别墅销量占全市商品住宅成交量的比重由去年同期的10.7%下降到10.6%。,成交量比重较去年同期略有下降,总体成交情况,2010年，南京别墅市场总成交55.93万，月均成交量为4.66万；受市场供应量影响，二季度市场销量高于年度市场平均水平，成交量明显集中于上半年，其中，仅4月份市场销量成功突破10万，受市场影响，尤其下半年各月的市场销量基本都在4万上下。在市场新增供应明显减少的状态下，市场销量却节节攀升，主要是由于市场产品的两极分化使得市场高温不退一方面，远郊别墅以超高性价比占领市场，最突出的表现是九岛梦都城、颐和南园和恒大金碧天下；另一方面，千万级别墅产品在价格大幅提升的同时，产品的稀缺性日益突出，市场销量也突飞猛进，如钟山高尔夫、钟山美庐、绿城玫瑰园等项目。,受市场供应量影响，二季度市场销量高于年度市场平均水平,全年各月成交情况,单月供销情况,2010年别墅市场单月供销比走势,2010年上半年全市别墅市场月度供求比波动较为频繁，有3个月份低于1，最底值达到0.11，从6月开始，连续三个月别墅市场单月供销比均维持在1以上下，市场存量房源得到迅速去化。截止2010年12月底，全市别墅待售体量约为792套，按照近半年的月均去化速度来看，大约需要6.3个月左右的时间即可去化掉，在市场供需不平衡与较强的通胀预期下，未来别墅市场在一段时期内将可能持续走强。,随着“限墅令”的不断推进，别墅市场呈现“供不应求”,06、07年市场基本处于供求平衡状态，2008年市场供求比再次达到了0.53，呈现明显的供小于求态势。2009年，由于存留了大量的待售房源，市场呈现出近几年以来少有的供大于求状态，市场供求比为2.06。10月“江苏省6条”出台，明确“建筑容积率必须大于1”，致使别墅的供应量持续降低，使别墅成了稀缺性，导致在一定程度上再次出现供不应求的态势。,供求比情况,2010年全市别墅市场成交均价12427元/平方米，与09年同期相比大幅上涨20.24%，同时与全市普通商品住宅48.84%的同比增幅也形成鲜明的对比。,10年别墅价格同比大幅上涨，但小于同期商品房上涨幅度,价格分析,从别墅市场成交价格的月度走势来看，价格线波动频繁但整体呈上升态势，大部分月份市场价格均突破万元，其中10月为年度别墅市场价格的最高点，达到18589元/，6月别墅市场价格则陷入最低点，仅为5309元/。随着全市普通商品住宅价格的不断上扬和市场供应结构的变化，三季度与别墅价格差逐步缩小，5和7月份两者价格基本一致。,全年价格走势,市场结构分析,截至2010年12月，联排与叠加产品累计新增供应量32.64万平方米，占全市别墅供应总面积的58.37%，与去年同期相比下降约5.4%，共有908套新房源上市，占全市别墅供应套数的57.7%。同时两类产品的市场成交份额依然保持较高水平，市场成交房源共1276套，占别墅成交总套数的66.11%，与去年同期相比下降约3.7%。2010年1-12月，独栋产品新增上市19.22万平方米，新增供应套数397套，占上市总套数的25.21%。同时，1-12月独栋产品销售面积14.41万平方米，共成交324套房源，月均销售套数27套，与去年同期48套的月均销量相比，呈翻倍下跌态势。,板块结构分析,江宁与江北板块为市场供销主力，远郊别墅市场发展潜力显露,1-12月江宁板块共成交28.37万，占全市成交总量的50.7%，但新增上市量仅为销量的48.41%，且目前主要以经济型别墅为主，板块未来竞争力略显不足。江北板块由于经济型产品的入市，成为全市别墅市场唯一一个供销比高于1.5的板块，供大于求。远郊板块由于价格因素，2010年市场销量超过江北仙林板块，累计去化10.14万平方米，位居板块销售亚军，占据别墅市场份额的18.2%。随着句容茅山、宝华山区域别墅项目的开发，远郊别墅市场的实际容量将不断扩大。,2010年别墅市场价格出现调整,主要原因是市场成交结构的变化，远郊别墅大量入市并迎来热销，导致低价位别墅成交明显放量。但与此同时，资源稀缺与品质较高的高端别墅项目价格却依然坚挺，并得到迅速攀升。2010年别墅与普通住宅价格比已由2009年的1.42下降至1.14，随着南京别墅分布向城市外围转移以及城区高档公寓价格的不断高攀，别墅与普通住宅成交均价差有明显缩小的趋势，这为别墅市场未来的发展提供了良好的空间。由于别墅用地的稀缺与独立别墅的禁批，联排别墅开始迅速占领市场，同时产品品质也大幅提升，“国内罕见的高尔夫联排”、“温泉独院联排别墅”、“观山电梯联排别墅”在南京市场上先后出现，产品独特的竞争优势为其增加了更多的市场机会。,别墅市场分析小结,办公物业市场,10年办公类物业市场呈现量减价增态势,2010年的办公物业市场供需规模远高于09年同期，且价格亦创下新高；2010年办公物业总体供应量为44.83万，同比2009年度上升111；2010年办公物业总体成交量为24.43万，同比2009年度下降20；市场全年供求比为1.84，整体表现为供大于求的态势。2010年南京销售型办公物业成交均价为14113元/，同比2009年大涨23.5。,市场总述,供应情况,2010年南京市销售型办公物业市场总体供应量为44.83万，远高于09年略高于07、08年水平。年中供应萎缩明显，特别是6月份，甲级写字楼市场没有新增供应量。12月写字楼出现放量，达到全年峰值16.53万。,分板块来看，办公物业市场供应有向城市副中心和外围扩散趋势。2010年供应各有20%左右集中在城中及河西；城南和城北板块共约有30%左右，城南城北江宁等都属于非传统热点办公区域，依托其区域中心的有利位置，陆续推出办公物业。与城中物业相比，这几个项目的销售价格、升值潜力、便利性等优势比较明显。,10年办公物业市场总体供应量远高于09年略高于07、08年水平,成交情况,10年南京市销售型办公物业市场总体成交量为24.43万，低于前两年水平,2010年南京市销售型办公物业市场总体成交量为24.43万，低于前两年水平。年初成交量回落较多，每月成交量不足两万，下半年市场受投资风潮影响，逐渐回暖，基本维持在2万/月的销售水平。,城中楼盘共销售8.85万，占据成交量的36.2%，其主力来自长发羲和、绿地紫峰广场、皇册家园等楼盘。随着河西CBD配套日益完善及各大市级机关的进驻，河西的办公物业市场也逐步成熟，需求日益增加。共销售6.93万，占据成交量的28.4%，其主力来自万达广场东坊、时代广场、宏普捷座广场等楼盘。城北板块共销售3.43万方占据成交量的14%，主要来自晓庄城市广场、时代天地广场、中央上尚城等项目。江宁拥有一个国家级开发区，3个省级开发区，42家世界500强世界欧美大公司，城市副中心的建设和远郊区域的企业总部产品上市带动了市场需求。,10年办公类物业成交主要集中城中、河西，城北、城南、江北的办公物业市场正在启动，还没有被充分激活。,2010年南京销售型办公物业全年供求比为1.84，整体表现为供大于求。全年供应成交量起伏明显，表现为先抑后扬态势，受个案影响波动幅度较大。受房地产市场整体回暖影响，下半年消化速度有所加快。,供求关系,从各个区域的供求对比看，城中、河西处于供不应求状态，江宁目前也有部分需求，城北、城南、江北的办公物业市场正在启动，还没有被充分激活。在目前南京办公住宅价格倒挂的情况下，不少办公物业产品是以酒店式公寓等形式推向市场实现销售。,办公物业成交均价为14113元/，全年走势基本平缓,成交价格,办公物业成交均价为14113元/，全年走势基本平缓。较上年同比上升23.5%随着非城市中心地段的办公物业陆续推出，房价进入调整期。城中的写字楼凭借优越的地理位置以及高标准配置和完善的配套吸引较多客群，价格也高高在上，达到18199元/；江苏第一、世界第七、高达450米的地标建筑绿地广场销售均价为30513元/,较上年增长12%。河西办公物业市场逐步成熟，其价格紧为12967元/；艺兰斋美术馆成交均价为全市之最，达到39471元/。,2010年南京市办公物业市场总体成交量为24.43万，低于前两年水平；在目前南京办公住宅价格倒挂的情况下，不少办公物业产品是以酒店式公寓等形式推向市场实现销售；办公物业成交均价为14113元/，全年走势基本平缓，缓步上升。较上年同比上升23.5%，随着非城市中心地段的办公物业陆续推出，房价进入调整期。,办公市场分析小结,商业物业市场,10年商业物业继续呈现量跌价涨，销售疲态态势,2010年商业物业总体供应量为104.27万，同比2009年度上升19.16；2010年商业物业总体成交量为55.06万，同比2009年度下降13.18；2010年商业物业全年供求比为1.89，整体表现为供过于求；2010年商业物业成交均价为14953元/，同比2009年大涨17.65。,市场总述,供应情况,2010年南京市商业物业市场总体供应量为104.27万，比往年水平有所上升。受政策影响5至9月供应萎缩明显，仅供应20.06万。受河西万达西地广场、高淳汽摩城等项目推案影响，2月商业出现放量，达到全年峰值30.29万。2010年商业物业供应主要集中在各板块中心地段，主要表现为区域商业中心、跟住宅区相对分离社区中心、各类专业市场和住宅的底层商铺四大类。其中，河西的万达西地广场进入推案高峰期，全年供应约25万，约占全市供应的四分之一强。江北的紫晶广场和城北的晓庄国际广场等纷纷推出较大规模体量物业。,10年商业物业供应有所提升，但受政策影响较大,成交情况,2010年南京市办公物业市场总体成交量为55.06万，低于去年水平。上半年受09年影响，成交量平稳上涨，下半年市场受政策影响，在低位徘徊。受中心城区优质商铺稀缺以及居高不下的总价影响，周边低总价销售型大型商场及投资型专业市场项目受到市场追捧，带动成交量增长江北由于规划利好及相对便宜的价格，10年共销售12.81万方，占据成交量的23%；随着地铁和高铁南站的建设，江宁的商业地产发展势头强劲，江宁共销售10万，占据成交量的18%；河西共销售7.5万，占据成交量的13.6%。,2010年南京市办公物业市场总体成交量为55.06万，低于去年水平。,全年整体表现为供过于求。城中供需基本平衡，城北、河西供求势头相对吃紧,2010年南京商业物业全年供求比为1.89，整体表现为供过于求。全年供应成交量起伏明显，受个案影响波动幅度较大。受市场回暖影响，下半年消化速度明显加快。从各个区域的供求对比看，城南和城中供需基本平衡，江宁、江北成交势头相对火暴，河西受万达西地广场影响，短期内供应体量过大。江宁、江北等新兴商业圈由于实际人口流入速度较慢，短期内将形成大量商业空置或者经营后利润难以实现的状况。,供求情况,成交价格情况,商业物业成交均价为14953元/，同比上升17.65%。全年走势基本平缓。,销售型商业物业成交均价为14953元/，同比上升17.65%。全年走势基本平缓。8月成交均价为20346元/，成为年度最高。处于黄金地段、投资回报良好的商业物业取得较高成交价格。如城中长江路九号的商铺成交均价达到4万/以上，仙林的亚东城商业步行街达到3.36万/。,商业市场分析小结,2010年的商业物业市场，供应规模继续上升，价格持续上涨，但销售疲态明显；2010年商业物业市场总体供应量为104.27万，比往年水平有所上升，但总体成交量为55.06万，低于去年水平；2010年商业物业供应主要集中在各板块中心地段，主要表现为区域商业中心、跟住宅区相对分离社区中心、各类专业市场和住宅的底层商铺四大类；商业物业成交均价为14953元/，同比上升17.65%。,2011年运行趋势预判,政策预判南京宏观经济土地供需预判楼市走势预判,从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。从行业区域形