物业管理考察报告.doc

物业管理考察报告 物业管理考察报告 年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市深圳市房管局进行了实地考察考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加座谈会就怎样加强对物业公司管理怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流从中使考察人员受益非浅达到了考察的目的和效果现将有关情况汇报如下： 一、考察情况 （一）政府重视加强领导、健全机构 深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起十分重视组织领导和组织建设 1、组织领导层次高深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头主管副市长任委员会主任深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织；委员会下设办公室和物业管理招标办办公室两个办公室均设在深圳市住宅局负责日常工作；各区人民政府也成立相应机构领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作 2、建立合理业主委员会组成监管管理机制齐抓共管一是各物业行政主管部门对业主大会业主委员会的成立及活动进行指导监督和管理二是街道办事处社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作指导监督业主大会业主委员会的日常工作并处理物业管理与社会管理的相互关系三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会联席会由街道办事处召集和主持主要协调解决物业管理中的疑难问题 （二）、重视法制建设 深圳市物业管理起步早政策法规建立超前对发展物业管理具有前瞻性和预见性1994年出台了深圳市经济特区住宅区物业管理条例开创了我国物业管理法制建设先例之后相继出台了深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法、深圳市家庭装饰装修管理办法、深圳市业主大会和业主委员会指导规则等十二种物业管理政策法规为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用从时间上看我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台 （三）加强开发、物业综合管理推动物业产业发展 1、深圳市现有注册物业管理企业898个管理项目3500余项对物业企业的管理主要是资质管理除每年进行年检外在适当时间与工商部门联合检查检查内容包括：企业是否按申报项目操作企业是否帐目公开企业实际操作是否降低资质申报条件对外来企业实行登记备案制度等通过检查整顿规范提高管理水平减少业主投诉 2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定而不是在向业主交房时签定物业合同和公约 3、加强物业管理从业人员培训深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院为上岗培训和继续教育创造了先决条件学院每年不断循环组织物业管理人员培训新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出从而提高员工素质和管理水平 4、建立物业管理招投标机制把物业管理引入市场机制2000年下发了招投标管理工作通知成立了招投标办公室制定了招投标有关程序规定设立考评专家库在一些规模小区开展了招投标工作对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标 （四）全方位、多角度解决物业收费问题 一是通过煤体加强物业管理宣传工作二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位三是物业企业的服务承诺要到位四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位单位解决不了的起诉法院五是要求业主委员会成员带头交纳不能拖欠也不能领导业主集体拒缴或组织上访深圳市物业平均收费率达98% 二、我市与深圳市物业管理的差距 （一）、起步时间的差别深圳市物业管理起步于1981年人们对物业管理的消费观念已基本形成接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容而我市物业管理起步于2000年人们从福利性住房管理过渡到商品化住房管理还有一个转变的过程不可能一蹴而就 （二）经济基础的差别深圳是一个经济发达地区城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的在深圳人们追求的是高收入、高消费深圳市物业收费每平方米最低2.6元而我市最高0.4元 （三）、物业市场的差别：深圳具有一个庞大的物业管理市场全市注册企业898家一级企业50家管理项目3500余项管理面积6000万平方米我市注册物业企业25家全为三级以下企业管理项目30项达5万平方米以上只有8个小区管理面积173万平方米 （四）业主委员会管理机构设置差别深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会有利于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门 （五）水电抄表的差别：深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户水除高层二次加压外也全部抄表到户我市截止目前水电抄表到户仍没有落实是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点 三、几点建议 物业管理涉及面广情况错综复杂要走向成熟还需要一个漫长的发展过程尽管我市与深圳有许多不同之处但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面： （一）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈在认真调查研究的基础上多拿建设性意见争取领导的重视和支持 （二）加大物业管理政策法规的宣传要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念增强业主自治自律意识推进物业管理迈向规范化、法制化轨道 （三）不断完善物业管理政策法规目前我市出台的安康市城市居住区物业管理实施办法和安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法等一批法规为促进我市物业管理发展起到了积极作用但针对性政策缺位应加快出台安康市物业管理投诉受理暂行办法、住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法和安康市城市居住区业主大会指导规则等地方性政策法规进一步完善政策法规体系 （四）加强领导建立物业管理相适应的组织机构一是应建立物业管理高层次的议事决策权威机构指导政策法规的执行和研究超越信访部门物业主管部门权限的热点、难点问题尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题；二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会提升物业管理自我约束自我管理能力和发展空间为繁荣物业市场共创文明城市共负职责 （五）强化物业管理监管力度全面提高物业管理质量一是要建立监督管理制度不定期对物业企业进行综合检查和抽查尤其对经过等级评定的小区更要从服务标准上严要求严管理达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书四是要求物业企业服务行为公开化接受业主监督凡与业主签定的合同内容要公开服务项目、收费标准要公开五是加大物业从业人员技能培训把坚持持证上岗与上岗培训结合起来使物业管理人员不断提高管理水平以适应物业管理产业发展需要 作者：jionns 发布时间：21722:12:49 年11月4日至10日我单位一行四人夏天、桂征宇、张金玉、徐皓前往物业管理的前沿阵地深圳、珠海、广州进行了为期一周的考察活动首先我们到达了深圳深圳是我国物业管理的发源地自1981年第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立至今已走过了二十多年的历程早在1994年市人大就颁布了深圳特区住宅区物业管理条例并于1999年进行了修订在这20多年中深圳市物业管理从无到有从小到大从不规范到规范从单一的管理到全方位服务从自建自管到市场公开竞争从没有规矩到政策法规体系逐步完善发展成为一个社会化、专业化、市场化程度较高的“朝阳行业”成为城市管理的一个重要组成部分为深圳创建花园式国际化大都市做出了积极贡献目前深圳物业管理行业共有从业人员79352人其中经营管理人员有13247人占16.6房屋及设备维护管理人员11368人占14.3保安、保洁、绿化等54606人占68.8全市物业管理企业员工持证上岗率达90以上小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员90达到大专以上文化程度或中级以上技术职称全市共有物业管理企业1100多家(取得资质证书的600多家)从业人员达15万人左右；管理全市2万平方米以上的住宅小区400多个工业区400多个高层大厦2000多座特区内物业管理覆盖面达到90%以上涌现了一批如万科、中海、中航等在全国有一定知名度的物业管理企业在全国各地承接物业管理的建筑面积达2000多万平方米在我国物业管理行业始终处于领先地位在深圳期间我们考察了中航物业管理有限公司托管的航苑大厦带着一些日常管理中的问题及政策法规方面的问题我们向管理处周主任作了一些简单的询问通过周主任对该大厦管理状况的介绍我们受到了一些启发在日常管理中该公司采用了保洁外包的方式区域内所到之处无一处有脏乱差的现象室内墙体的面砖用纸巾檫拭法进行测试根本检查不到任何污迹保安工作由该公司进行独立管理我们发现该管理处的保安所有的保安都趋向年轻化并能注重自身形象主动向来宾及管理处领导敬礼看到这一切我们在心里纳闷：多少薪水能达到如此高的管理标准经询问该管理处每年支付给保安的薪水（包括奖金和福利）为3万元/人年比我们地区整整高出了2倍多再问及维修人员的工资管理处周主任介绍大概是5万元/人年这更比内地高出了一大截如此高的支出管理处的收益如何呢周主任介绍该大厦写字楼3.2元/月M2多层住宅0.8元/月M2（深圳市规定普通住宅的物业管理费在0.81.0元/月M2）如此高的物业管理费业主承受得了据周主任介绍该物业的物业管理费全年的收缴率基本是100%极少有业主拒交物业管理费业主对物业管理费的交纳基本就向交水电费一样认为是理所当然的在无锡业主对物业管理的认识尚未达到如此高的境界当然物业管理公司首先要服务好把服务工作放在第一位这是周主任在给我们作介绍时反复强调的问题说明了当地的物业管理公司在服务理念方面已全面转变并适应内地物业公司尚须进一步转变观念真正从行动上确立“业主是上帝”的服务理念另外我们还了解到深圳市政府作了明确的规定对两次供水的小区物业管理费提升20%以补贴物业管理企业无锡对这一可行性措施应予以考虑以减少物业管理企业的亏损面真正把物业管理企业推向市场接下来的几天内我们一行四人在中海物业管理有限公司市场部鞠主任的陪同下参观考察了该公司全权托管的中海华庭及世界贸易广场唯一感到不同的就是物业管理费更高了此两处的小高层及高层住宅收费标准为4.0元/月M2商住两用楼为9.0元/月M2写字楼为10元/月M2但市场部鞠主任介绍物业管理费的收缴率基本是100%这一方面说明了物业管理公司的服务已确实到位了让所有的业主感到物有所值；另一方面说明了当地业主对物业管理的认识已成熟真正确立了物业管理的消费理念随后我们又考察了珠海及广州的部分小区虽然没深圳那么完善但已基本接近给我们的总体感觉就是：这些地方的物业管理比我们地区发展快各项服务工作已走上了规范化的轨道为期一周的考察不仅对我们物业管理人大有启发而且对业主及物业管理行政主管部门也有着深远的意义总的概括有如下几个方面：一、物业公司服务质量过硬充分体现了人性化的管理保安遇见业主面带微笑；物业公司充分考虑业主的方便在地面的台阶转接处设置明显标识；内地物业管理公司难道在这些不需花费成本又能讨好业主的问题上都做不到显然不是只是尚未真正确立服务的理念年7月份我单位在对无锡市物业管理企业的调查中发现有82.8%的企业处于亏损状态主要原因还是物业管理费收缴率低收缴率低一部分原因得归结于物业管理本身的服务不到位随着市场的变化（目前很多外地知名物业管理公司已大幅度地进驻无锡如深圳万科、中海等）无锡物业管理企业如再不彻底转变观念那只能等待市场的淘汰二、业主已形成了物业管理的消费意识在考察期间我们感到出乎意料的是不管是大厦还是住宅小区无论是中航物业还是中海物业在如此高的物业管理费的标准下收缴率竟然能达到100%这说明了当地业主已形成了物业管理的消费意识对物业管理的认识已日趋全面、成熟我们期待无锡的业主能尽快成熟这一方面得依赖于物业公司本身服务的规范化另一方面得靠新闻媒体的客观公正的宣传三、政府对物业管理的重视程度高物业管理相应的政策法规完善在深圳我们了解到当地政府制定了很多物业管理方面的政策如：制定了普通公寓（多层）的收费标准为0.81.0元/月M2；对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%这些政策的制定对无锡地区来说目前可能偏高了但我们是否可以制定类似的政策来促进物业管理的发展使物业管理尽早走上规范化、良性发展的轨道这些方面尚待相关部门去进一步深入的探讨以制定适合无锡当地环境的标准南方的考察对我们感触颇深我们觉得要进一步搞好物业管理工作在以下几方面需加大力度1、加大宣传力度转变群众观念创造良好的物业管理的发展环境各新闻媒体要站在公正的立场上以正确的舆论导向引导社会和群众充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的必然性广泛宣传业主、物业管理企业、政府各主管部门、社会基层组织在物业管理发展中的地位和作用使群众对物业管理的客观性、必然性、规律性有全面的了解使全社会都理解和支持物业管理形成物业管理发展的良好社会环境2、各级党委、政府要把物业管理工作列入重要议事日程作为城市管理的重点工作抓紧抓好物业管理是城市管理的重要组成部分推行物业管理是人民群众改善生活环境的需要是加快城市化进程、实现城市可持续发展的需要也是实现房地产保值增值的需要；推行物业管理可以提供大量就业岗位缓解就业压力促进社会稳定其本身也是一个重要的经济增长点规范化的物业管理不仅有利于改善城市容貌而且有利于社会主义精神文明建设是逐步改革城市经营管理方式的重要措施各城市党委、政府应站在城市管理体制改革和进一步加快城市化进程的高度充分认识物业管理工作的重要地位和作用把物业管理工作列入重要议事日程根据各自具体情况制定切实可行的工作方案明确目标并层层分解使其真正抓出成效采取适当有效的方式抓好综合整治为推进物业管理创造条件3、各级政府要加大扶持力度物业管理行业是社会主义市场经济的产物同其他新兴行业一样在其起步发展阶段需要政府部门给予多方面的政策扶持一是政府在税收政策上要给予优惠物业管理目前在我国定位为微利行业实际运行中由于多方面原因更多的是在亏损经营即便如此物业管理企业也要按规定上交营业税使企业更加入不敷出在这方面需要政府在政策上予以支持使其尽可能多地享受到第三产业在税收上的减免政策同时工商、财政、物价、公安、消防以及水、电、暖等相关部门也要从促进物业管理发展的大局出发创造宽松的发展空间二是