《房地产开发经营与管理》2.ppt

第2章房地产市场及其运行规律,本章内容2.1房地产市场概述2.2房地产市场的分类*2.3房地产市场的特征与功能2.4房地产市场的供求关系2.5房地产市场的运行规律*2.6政府对房地产市场的干预*,2.1房地产市场概述,本节内容2.1.1市场的概念2.1.2房地产市场,2.1.1市场的概念（讲义1页）,狭义市场商品交换的场所市场广义市场商品交换关系的总和有形市场市场无形市场,2.1.2房地产市场,围绕着房地产的形成和权益的转让而形成的市场。房地产市场的总体结构：征地市场一级土地市场动迁市场土地投资、土地使用权出让市场交易市场二级土地市场（土地使用权转让市场）建筑施工市场一级房产市场房产交易市场二级房产市场,2.2房地产市场的分类*,2.2.1按地域范围划分（教材50页）2.2.2按房地产用途划分（教材51页）2.2.3按存量增量划分（教材51页）2.2.4按房地产交易形式划分（教材51页）2.2.5按目标市场划分（教材51页）,2.3房地产市场的特征与功能,2.3.1房地产市场的特征*2.3.2房地产市场的功能,2.3.1房地产市场的特征*,(1)分散的地区性市场（讲义3页）(2)准市场商品同质完全竞争市场交易各方主体众多信息充分准市场（不完商品不同质全竞争市场）交易各方主体较少信息不充分,2.3.1房地产市场的特征*,(3)权益的转让市场房地产买卖：房屋所有权的转让及土地在一定期限内的占有权、使用权、收益权、处分权等权益的转让。房地产租赁：房屋及土地在一定期限内的占有权、使用权、收益权等权益的转让。,2.3.1房地产市场的特征*,(4)专业化的市场（讲义4页）1）交易需法律方面的知识2）交易需工程方面的知识3）交易需估价方面的知识4）交易需结算方面的知识(5)易于出现市场的不均衡和垄断原因：（估价师教材102103页）,2.3.2房地产市场的功能,（教材5759页）（1）配置存量房地产资源和利益（2）显示房地产市场需求的变化（3）指导供给以适应需求的变化（4）指导政府制定科学的土地供应计划（5）引导需求适应供给条件的变化,2.4房地产市场的供求关系教材43页A,2.4.1房地产市场的需求2.4.2房地产市场的供给2.4.3房地产市场的机制,2.4.1房地产市场的需求,教材43页及图21影响消费者对商品住宅需求的非价格因素：（1）收入的变化（2）其它商品的价格变化（3）对未来的预期（4）政府政策的变化教材44页,2.4.2房地产市场的供给,教材45页及图22影响市场供给数量的非价格因素包括：房地产开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取的利润水平等。（1）房地产开发成本（2）政府政策的变化（3）对未来的预期教材46页,2.4.3房地产市场的机制,教材4749页图24图26,2.5房地产市场的运行规律*,本节内容2.5.1房地产市场的运行环境2.5.2房地产市场的周期循环2.5.3房地产市场的自然周期*2.5.4房地产市场的投资周期2.5.5房地产市场自然周期和投资周期的关系,2.5.1房地产市场的运行环境,（教材41页）（1）社会环境（2）政治环境（3）经济环境（4）金融环境（5）法制环境（6）技术环境（7）资源环境（8）国际环境（教材42页）表21房地产市场的运行环境及其影响因素,2.5.2房地产市场的周期循环,（教材6162页）（1）房地产市场的周期循环（2）产生房地产周期循环的原因（3）传统房地产周期循环理论的主要内容（4）分析房地产周期运动的新观念,2.5.3房地产市场的自然周期*,教材6264页及图27两个关键：空置率租金增长率,2.5.4房地产市场的投资周期,教材64页2.5.5房地产市场自然周期和投资周期的关系教材64页,2.6政府对房地产市场的干预,本节内容2.6.1政府制定干预房地产市场政策的原则2.6.2房地产市场的宏观调控*2.6.3房地产市场行为的规范*,2.6.1政府制定干预房地产市场政策的原则,(1)目标的确定性(2)政策的连续性与协调性(3)政策的针对性和导向性(4)政策的公平性和效率（教材6870页）,2.6.2房地产市场的宏观调控*,宏观调整手段主要有：(1)土地供应计划和地价调整(2)城市规划的指导(3)房地产税收政策(4)金融政策(5)住房政策(6)租金和价格控制（教材7174页）（讲义5）,2.6.3房地产市场行为的规范*,（教材7475页）(1)资质审查（这是对进入市场的主体资格进行规范）开发商进入市场建筑商设计、勘察的主体物业管理造价咨询中介、咨询机构工程监理中介、经纪房地产估价,2.6.3房地产市场行为的规范*,(2)产权登记（这是对市场交易对象的规范）房地产商品是一种特殊的商品，它可以被抽象为一个权利束。房地产交易实际上是一种权益的交易，权益的让渡是房地产市场活动的核心内容。产权状况直接影响着房地产的价值。政府通过管理产权从而管理房地产。,2.6.