河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报.ppt

廊坊市场调查及项目分析报告2011.11,一、廊坊市简介二、廊坊住宅市场现阶段特点三、廊坊商业市场现阶段发展特点四、廊坊土地市场特点五、本项目开发现阶段优劣势分析六、项目开发建议,一、廊坊市简介,城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地区位：廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间总面积：6429平方公里距离：北京40公里，天津60公里。,人口：2009年末全市总人口为413.3万人。目前，城区建成区面积约70KM2,城区户籍人口约60万（淮安市区建成面积73平方公里，人口70万）,一、廊坊住宅市场现阶段特点,1、成交量下滑，成交价下跌,1）成交量明显下滑前三季度，新盘成交量低。二手房成交量明显下降。19月份廊坊市区共成交二手房2154套，其中住宅1975套，较去年同期下降四成。环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比，均有所下降，特别是7、8、9月份，市场逐渐冷却，成交量急剧下降。,2）2011年成交价较去年下跌20%，市区在售均价6500元左右相比较的去年，市中心万达公寓去年开盘一直未涨价，8500元左右，周边郊区楼盘有明显下跌，平均跌幅超过1000元/平米左右。,2011年广阳区在售房产销售价格,2011年开发区在售房产销售价格,1）跌幅大。廊坊房价10月份跌幅位居全国100个重点城市第一位，环比跌幅仍达1.59%。从7月份以来，廊坊房价一直下跌；2）投资、改善型需求萎缩明显。在调研中了解，与去年相比，这部分需求有明显萎缩，尤其是北京购房者，众多楼盘表示，这个人群有明显下滑，成交以本地刚需为主；,2、政策性楼市特点表现明显,1）北高南低。城市北部靠近北京大兴的广阳区是开发成熟区域，产品也较好，平均售价约7500-8000元/平米2）东西两翼齐飞。西环与东环区域是新楼盘扎堆区域，近阶段西北增长明显，东面显得乏力，价格在7000左右，主要与西北区块土地放量有关，3）南面是价格洼地。城南是价格最低区域，目前6000左右4）低密度产品相对稀缺，且差价较大。在售楼盘均以高层为主，在调研中了解到，低密度的联排、花园洋房是市场稀缺产品，售价达2万元左右,3、整体发展格局不均，区域认同度差异较大,1）土地放量有限，工业开发力度大，新城规模扩散；2）城市开发面积多为工业、新城面积，达10余个，包括但为开发区配套住宅相对较少，郊区大超级大盘少；,4、城市整体开发规模不大,廊坊楼市是典型政策性楼市，受国家政策影响很大，但它有相当量的产业人口，同时由于土地放量控制，市场还有相当的空间，待政策放松，后期弹性很大。,对住宅市场的分析总结,三、廊坊商业市场发展的特点,1、商业地产发展正处在现代升级阶段,1）市中心旧城改造刚刚完成，商业面临升级换代，城市中心商圈形成目前廊坊中心城区的万达广场本月中旬建成开业，规划的新世纪商业步行街，从第一大街到第八大街，部分已建成，部分仍在建；2）区域商业中心还未形成。在拥有一定人口数量的开发区尚未形成规模商业，广阳区、安次区、开发区同享一个商业中心。,2、商业整体档次还普遍较低，消费型商业正处于升级换代。同一区域、地段，因商业业态的差异，租金、售价有较大差别。,市中心城市综合体销售价格3-4万/平米、租金6-8元/天/平米非中心商圈综合体销售价格2万/平米，租金2-4元/天/平米社区商业、底商销售价格1.5万/平米，租金1.5-2元/天/平米,样本一：万达广场总建筑面积64.1万平方米，包括大型商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街、商务酒店、住宅及底商等多种业态，将于2011年11月11日开业。,写字楼价格：9000元/平方米至10000元/平方米住宅价格：8000元/平方米至9000元/平方米，价格与去年同期比，没有上涨也没有下跌，维持不变。商业价格：内街价格：22000元/平方米至33000元/平方米步行街价格：33000元/平方米至44000元/平方米东四环金街价格：50000元/平方米至60000元/平方米,样本二：新世纪步行街新世纪步行街定位为“集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商贸步行街”的新世纪步行街，每条大街基本形成了自己的经营特色，新世纪步行街商业销售均价在15000元/平方米。,一大街是“建材一条街”，租金均价在1.5元/平方米天；二大街是“电子信息一条街”，租金均价在1.5元/平方米天；三大街是“餐饮一条街”，租金均价在2.1元/平方米/天四大街是“女人街”，租金均价在1.7元/平方米/天五大街是“文化艺术一条街”。租金均价在1.5元/平方米/天；第六到第八大街，租金均价在1.0元/平方米/天。（尚未完全建成）,样本三：新源天街总建筑面积88000平方米，整体分为A、B、C、D四个区域，规划涵盖主题商场、大型超市、专业市场、时尚卖场、美食广场、娱乐中心六大商业形态。除C区已经投入使用外，其余A、B、D区正在建设中,C区商业租金价格：1F市场办公室对外出租价格：7元/平方米/天至8元/平方米/天，转让价格：5.8元/平方米/天。2F市场对外出租价格：4.2元/平方米/天；3F市场对外出租价格：3.7元/平方米/天。B区一楼店面租金价格为6元/平方米/天7元/平方米/天，其余店面采用联营扣点的模式，扣点约为18%-20%,3、以满足生活消费需求为主、有品牌的专业批发、零售市场尚未形成,目前在廊坊城郊结合部，真正有品牌、幅谢能力强专业性市场，家居、建材、小商品、服饰等生活批发、零售市场，如红星美凯龙、宜家、百安居等目前还没有,现有的家居、灯饰市场规模小，不成气候，缺乏幅射力,廊坊商业地产开发，目前由于受京津一带幅射力影响，廊坊一直以来处于高端商业真空。市中心商圈规模小，区域集中型商业更是难以形成，近年虽有所改变，但要形成“一中心、多格局”态势仍需要一个较长的时期；但现阶段启动商业地产开发，以批发、零售为主并为生活类服务专业市场，目前还是一个空白点，在这方面作文章仍大有可为。,对商业市场结论：,三、廊坊土地市场的特点,1、总体供应量比较节制，土地需求有较大缺口,“口袋”收得比较紧，廊坊市每年推地2000亩指标；近年来推地广阳区日渐式微，安次区开发力度大；“等指标”现象突出，由于大量存在民营经济引导城市开发，都是“有圈地、无开发”、“有规划、无供应”现象；（如万庄新城、科技谷）,上半年住宅用地成交情况,1、安次区成交7宗，成交面积815.8亩，成交均价215.08万元/亩；2、广阳区成交4宗，成交面积328.16亩，成交均价342.74万元/亩；3、开发区成交4宗，成交面积356.64亩，成交均价163.66万元/亩；4、安次区成为住宅开发重点区域。,2、土地价格价稍有上涨，但是环比有所下跌.目前阶段应该是拿地机会，并且可以争取的较低的价格。,2011年第一季度2011年第二季度,一、二季度相比，土地成交面积下跌18.5%，成交均价下跌33.8%；,3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象,廊坊目前土地开发模式是由民营企业引导招商引资，一、二级开发共存。政府在某些经济园区无明确规划，许多企业通过项目运作、策划影响政府的规划行为。这些土地挂牌出让后，通过补偿、回流多种形式返还，因此，土地实际成交的价格难以把握；据调研了解，有些土地实际成交价与挂牌价有较大差异。,总体上看，廊坊工业用地放量大，商住放量小，市场对土地需求还是较大，目前状况是土地价格一个低谷，是获取土地的机会；市场上有众多通过企业策划，改变政府规划的现象，因此土地价格的谈判具有较大的弹性。,对土地市场总结：,四、项目开发的优劣势分析,1、项目开发优势,1）安次区近年投入较大，是土地供应、招商引资、经济开发重点区域；2）地块规模较大，有充分空间可以建成廊坊市的第一大盘，形成品牌和规模效应；3）地块小环境较好，毗邻龙河，按规划，政府将在本项目东侧打造龙河水系景观节点，有大的公园可以借用；,地块南面的铭顺大道现状,西外环路旁，地块的围档,浙商办公楼,4）从目前周边的土地成交价来看，住宅土地价格有竞争优势，项目的抗风险能力还是比较强的；5）国贸城几大专业市场、配套加工产业区、庞大汽配城、中石油储汽库的建设，将推动板块价值提升，并直接为本项目带来购房户；6）廊坊市正处于城市发展的加速期，因地处京津之间，高铁、首都第二机场、京台高速等一一落地之后，交通、人流、物流将有极大的改善，地块未来的溢价收益会比较高；,项目西侧：建设中的庞大汽贸城,安次工业园区十余家中小型生产、加工型企业在建或即将投产,2、项目开发劣势,1）地块目前仍显偏远，区位在当地缺乏认知度，属中长线项目，前期投入大。2）周边配套较缺乏，如学校、医院、购物等目前均没有，需作为重点与政府谈判。3）虽临龙河，但水质较差，短期内难以利用。4）周边环境以工业企业为主，影响项目品质。5）偏离城市规划主方向，需靠大盘自身资源弥补；,3、项目开发的机会,1）远期区位条件较好，距龙河中心区，约2KM，安次区区政府将搬至该中心区，本项目将被惠及。2）龙河工业园区、富士康园区聚集大量产业人口，对项目未来销售的支撑3）永清台湾新城、浙商服装新城未来形成幅射效应4)本项目商未来业园区自身发展，形成气候，购买群体形成,在建中的安次区行政中心在西昌路上，距离本项目两公里,永清浙商新城距离本项目30分钟距离,4、项目存在的威胁,1）土地供给不确定性，策政变动，以及政府职能部门诚信问题2）东冠对商业的把握，缺乏商业资源的整合能力，对合作伙伴的选择上要充分考虑风险,五、项目开发建议,1、土地价格存在谈判弹性，尽快争取土地指标，降低成本，宜早不宜迟。目前是拿地和压低价格的有利时机,2、以大规划、大策划引导政府，化被动为主动，与当地政府能取得沟通；,如果能通过整合商家资源，出具商贸城策划运营方案，并获得政府支持，尽快将已投入资金转化为土地款，快速启动住宅开发销售，是理想的。,3、住宅定位应是“廊坊第一大盘，南城第一名盘”，通过自身资源的完善，以弥补区位、配套的不足考虑到长线投资以及商业的不确定性，首期应以低密度、高售价的产品启动，尽快回笼资金1）可以考虑首期做售价高、建设周期短的低密度产品，5万平米以上的联排、花园洋房，提升品质，快速销售；2）二期后做刚需；3）扩大需求半径，把握开发节奏；,首期低密度高端住宅：安次区政府搬迁后的公职干部；周边企业的高管；城区内（主要为铁路以南）的改善型客户；国贸城的老板；京津客户；二期普通住宅：城区拆迁及高房价的外溢客户；永清县、固安县的城市化移民；龙河高新区、安次工业区的职工；国贸城经营户、加工户、汽车成，中石油客户、北京高房价的外溢客户等。,4、商业开发建议项目定位1、安次区目前没有商业布局，由于安次区到广阳区车程较短，商业消费除了住宅底商自带的相关配套外，