物业合同注意事项.doc

成为业主之后，物业管理就与您的生活息息相关。什么是物业管理?就是物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物业进行养护、修缮、经营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。当然，业主在享受服务的时候是需要交纳物业管理费的。物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人(业主)的生活有很大影响。但是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、业主权利与义务知之甚少所造成的。所以，将物业管理合同中的重点介绍一下还是很有必要的。(1)第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘，并且与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业服务约定期限，但是，在前期物业服务约定期限届满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生效，前期的物业服务合同也同时终止。(2)签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅(住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等)，不同类型的物业，有不同的管理标准和收费标准。(3)业主委员会与物业管理公司在合同中填写双方当事人的姓名或名称、住所。(4)协商管理项目，并对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务项目等进行约定。(5)具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修;路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房(棚)、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。(6)对管理费用进行约定。物业管理公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。(7)确定双方的权利和义务。根据城市新建住宅小区管理办法的规定，物业管理公司的权利为：根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。小区的管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是具有针对性的专项规章。但是，如果物业管理公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。有制止违反规章制度行为的权利。对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理公司有权将情况向管理委员会通报，并要求管理委员会出面协调和解决。有权选聘专营公司来承担专项的管理业务。可以实行多种经营，其收益用来补充小区的管理经费。履行物业管理合同，依法进行经营。必须接受管理委员会和小区居民的监督。业主和物业管理公司可以在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。(8)约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。(9)约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。 签物业管理合同7大注意事项 1、看清物业公司提供的物业公共服务的内容包含哪些；2、其责任是否界定清楚；3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化；4、要细看业主与物业公司的权利和义务；5、看清物管费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；6、看清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；7、看清双方违约责任的界定是否明确。 此外，还必须看物业公司是否有资质及资质等级，一般而言资质等级越高，其专业人员越多、资本实力越雄厚、服务水平越高、管理规模越大；未取得资质证书的物业公司是无权从事物业管理服务资质。上面介绍了注意事项，那么一般的物业管理合同应具备主要条款有哪些呢？一般有以下内容：1 双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司；2 管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限；3 管理内容。即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；4管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费都应当在合同中明确规定。 5双方的权利和义务。根据城市新建住宅小区管理办法的规定，物业管理公司的权利主要有：（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；（3）依照物业管理合同和有关规定收取费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求管理委员会协助，管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此，根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成；（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业），但又不能沿用传统房产管理以收定支的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管理委员会和小区居民的监督；（3）重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；6合同期限。即该合同的起止日期；7违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；8其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调整与仲裁、合同的更改、补充与停止等。 当然，除了上面的主要条款外，大家在签订具体合同时，也可以加入其他双方协商加入的条款。附表：1合作经营协议书甲方：乙方：经甲乙双方友好协商，就中石油煤层气保德区块地面工程合作经营事宜，自愿达成如下协议，以资信守：一、合伙宗旨：共同合作、合法经营、利益共享、风险共担。二、合作经营项目：中石油煤层气保德区块地面建设工程。三、合作经营地点：山西省保德县。四、出资金额方式：期限垫付。1、甲方以现金方式出资200万元；乙方以现金方式出资200万元（主要用于补足前任合伙人撤资款项）。2、合同签订之日乙方向甲方交付100万元投资款，剩余100万元乙方须在2012年3月31日前全额到位。3、2012年3月31日前应付前任合伙人撤资的17万利息，双方各承担8.5万元。4、乙方垫付2012年2月开工前期全部费用。（回款前）五、股份划分：甲方 % 、 乙方 %。作为确定盈余分配和债务承担的基础。六、合作期间甲乙双方的出资为双方共有资产，不得随意请求分割。七、甲乙双方的任何一方原则上不得中途退撤，任何一方在不给合作事务造成不利影响的前提下可以退出，但须经双方协商认可。八、甲乙双方的分工、权力与义务：1、甲方为合作项目的负责人，全面负责合作业务的日常经营与管理，重点负责商务活动及工程的回款工作。费用不得超过工程总额的10%。2、乙方负责合作项目的生产，施工、安全工作。3、以甲方公司的名义，在保德县与当地银行开设账户，双方各留印鉴、共同管理。乙方负责施工过程中的财务工作，对于涉及财务、账目以及借款、还款、日常投资等资金使用事项在超过 元额度（