阜阳城市理解及房地产简析.ppt

阜阳城市理解及房地产市场简析,2013年1月,城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结,目录,（报告数据来源国土、规划、房产、统计等政府网站）,1.1城市理解,阜阳-合肥：222；阜阳-淮南：140；阜阳-安庆：404；（车行距离）,地理位置,阜阳位于安徽省西北部,黄淮海平原南端、淮北平原的西部，是皖西北重要的门户,是淮海经济区的重要组成部分；阜阳西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望；,1.2城市理解,面积、行政区划、人口,面积：9775平方公里；行政区划：辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及省直辖县级界首市；人口：户籍人口1026万，常住人口762万，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，其中阜阳市区人口约90万；城市化率：阜阳城市化率约33.3%，远低于全国51.27%、全省44.85%的平均水平（2011年）；,公路：宁洛高速、合阜驻高速、济广高速、105国道等公路汇聚于境内，阜新高速已开工建设；水路：淮河、颍河、泉河、茨淮新河等河道四季通航，可南下长江，东至东海；铁路：京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米”字型框架；铁路与相邻的徐州、郑州、合肥、武汉等枢纽构成辐射状，是全国六大路网性枢纽之一；航空：阜阳西关机场位于阜阳市西南部，距阜阳市中心约9公里；,1.3城市理解,交通,1.4城市理解,规划发展,用地发展方向近期：城市空间拓展是在现状建成区附近具有较大发展潜力的区域，是以阜阳经济技术开发区、阜阳工业园区、城北工业园区、周棚电厂工业区，城南新区向外拓展；远期：选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展；远景：机场搬迁后城市以向西发展为主。,1.5城市理解,规划发展,规划布局结构以颍西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。颍西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。颍东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。,泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。,1.6城市理解,城市性质和规模,城市性质：全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市。城市规模：近期2010年：人口规模82万人，用地规模82.8平方公里；远期2020年：人口规模140万人，用地规模140平方公里；远景期2050年：按250万人左右控制用地规模。规划区建设用地规模：规划区2020年中心城市建设用地规模140平方公里；镇（办事处）、风景区建设用地规模70.2平方公里；村庄建设用地规模39.7平方公里；区域基础设施用地规模24.7平方公里。,1.7城市理解,经济社会指标,数据来源：2011年各市统计公报,GDP：853亿元(2011年)人均GDP：11202元三产比例：27.3：40.1：32.6城市居民人均可支配收入：16686元社会零售消费品总额：385亿城镇化率：33.3%城市性质定位：全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市,1.6城市理解,经济与城市性质定位,城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结,目录,2.1住宅市场,近年供应、成交情况,阜阳市近年住宅上市量受宏观政策影响增速有所放缓，但销售量仍稳步增长；2012年阜阳城区新增住宅供应91.65万，销售148.9万，市场表现为供不应求；2012年商品住宅备案量在第四季度明显减少，说明市场供应量已经捉襟见肘；,供求,2.2住宅市场,、近年成交均价及存量,阜阳2011年后房价增长明显，均价接近5000元/，2012年1-9，住宅均价4885元/，其中9月份阜阳城区住宅均价5058元/；截止2012年9月底，阜阳住宅存量约53.45万，按照近2个月去化速度，去化周期约为5个月左右，去化压力较小，去化周期较短；阜阳2012年8月底商品房累计可售面积115.31万，扣除住宅后的商业及其他类为61.86万，商业及其他类存量多于住宅的存量，主要因素为大量商城同期上市和积压；,2.3住宅市场,板块分析,阜阳市各板块存在不同的特征，总体上对城南、城西的接受度较高；,备注：参考兄弟公司资料。,2.4住宅市场,市场供给,城区住宅目前供给不足，后期供应有限，楼盘整体品质较差；,商品住宅目前主要供应区域为城西和城南，颍泉次之，颍东几乎无房源；目前的住宅市场存量约5000套，后期供应预计约200万；住宅整体品质较差，建筑风格上多采用现代和法式建筑，景观上总体较差，部分采用小水景式园林景观；售楼中心整体档次较低，少部分设立景观展示区，多数采用租房及临时建筑做为销售中心；,2.5住宅市场,业态及户型,阜阳住宅目前基本为高层产品，主流户型集中在75-115；,在售楼盘多为高层产品，层段从11层至33层不等，多层产品较少，基本无别墅产品；阜阳市场上刚需楼盘户型面积多集中在75-90两房，90-110三房为主，部分改善型楼盘户型面积较大；,数据来源：阜阳房地产信息网,2.6部分典型楼盘,颍东唯一在售楼盘明珠佳苑,2.7部分典型楼盘,颍泉代表性楼盘美在花城,2.8部分典型楼盘,城西刚需楼盘君和皇马花园,2.9部分典型楼盘,阜阳唯一地暖大盘紫金城,2.10部分典型楼盘,阜阳第一大盘易景国际花园,2.11住宅市场,住宅市场小结,城区住宅目前供给不足，后期供应有限，楼盘整体品质较差；住宅价格2012年居高不下；阜阳市各房产板块存在不同的特征，总体上城南、城西的接受度较高；阜阳住宅目前基本为高层产品，主流户型集中在75-115；阜阳尚属于加快发展的三四线城市，房地产市场基本以本地消费和刚需消费为主。,城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结,目录,3.1土地市场,近年成交情况,备注：考虑到统计数据的参考可比性，成交地块按经营性用地、出让面积大于50亩等因素进行筛选后得出表中数据；,近几年经营性用地受到宏观调控的影响，成交量呈V型变化；2012年经营性用地成交面积为2290亩，成交总额为142亿元，在房地产宏观调控的局面下保持了双增长的态势；,3.2土地市场,近年成交均价情况,近几年经营性用地成交均价起伏较大，2010年达到峰值，2011至2012年表现为增长趋势，2012年的均价为142万元/亩；,3.3土地市场,2012年成交情况,2012年阜阳成交土地85宗，成交面积6753亩，成交金额约42亿元；经营用地成交35宗，成交面积2882亩，工业用地成交50宗，成交面积3871亩；土地成交均价62万/亩，这是由于大量低价的工业用地成交拉低了整体均价水平；2012年流拍土地7宗，其中6宗商住用地；初步判定市场行情不明朗及位置一般是该6宗用地流拍的主因;2012年成交的多宗地块为阜阳市城市建设投资有限公司拍得，可以看出2012年阜阳的土地招拍挂市场总体较为冷清。,3.4土地市场,2012年部分成交地块,地块竞得人1号地块：阜阳华信置业有限公司2号地块：安徽省高速地产集团有限公司3、4号地块：安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司具体地块详细指标请查看后表；,成交地块位置示意,3.4土地市场,2012年部分成交地块,3.5土地市场,土地市场小结,近几年经营性用地成交均价起伏较大，2010年达到峰值，2011至2012年表现为增长趋势，2012年的均价为142万元/亩；2012年土地市场总体概况为：年初冷清、半程发力、年底“抢地”；阜阳2012年开发商入市拿地的意愿很低，但近几个月阜阳土地市场显示出异常活跃的状态，一二线房企频繁进入考察，高速地产、海亮地产、祥源地产、新华地产等已先后调研阜阳市场。,城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结,目录,4开发企业,从阜阳房地产信息网查询获得：目前阜阳市登记在册的房地产开发公司共计206家。其中二级资质7家；三级资质33家；四级及暂定资质166家。从行内人士获悉：目前一二线房企频繁进入阜阳考察，高速地产、海亮地产、祥源地产、新华地产等先后调研了阜阳市，并已经有了意向地块。,城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结,目录,5总结,阜阳城市化率约33.3%、城区总体发展规划以及人口迁移等因素，可以说明市场存在一定的机会；但阜阳人均GDP低于全省平均、经济增速不高以及城市定位等因素也是面临的现实状况；阜阳城区住宅目前供给不足，后期供应有限；城南、城西为接受度较高的房产板块；房地产市场基本以本地消费和刚需消费为主；整体楼盘品质