XXXX年2季度成都房地产市场报告_86页_易居.doc

中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 2010年2季度2010年2季度成都房地产市场报告报告说明统计范围说明：城北 城中城东 城西 城南 数据来源：易居中国成都易居房地产研究机构 数据覆盖范围为：成都市区范围内，部分区域覆盖至外环。统计数据说明： 供应：以当季度批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）；6月供应数据双流、温江、郫县缺失。成交：以当季度实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。目 录数字楼市5第一章 市场综述8一、宏观资讯8第二章 土地篇15一、土地市场背景分析15二、本季度土地供应分析17三、土地成交分析22四、重点地块点评29第三章 住宅篇38一、市场综述38二、供求基本持平38三、新增供应环比上涨，同期持平39四、成交量环比上涨，同比处于历史低位40五、成交价格继续走高43六、住宅销售排行榜45七、项目解析46第四章 商业市场47一、市场综述47二、供过于求48三、供应量增加较多49四、成交量小幅上涨50五、成交价格分析52第五章 办公市场53一、市场综述53二、供求基本平衡54三、供应量增加54四、成交量增加较多55五、成交价格分析57第六章 营销篇58一、营销策略盘点58二、二季度营销活动汇总分析60第七章 区域篇67一、城东区域67二、城南区域69三、城西区域71四、城北区域73五、城中区域75六、双流区域77七、龙泉区域79八、温江区域81九、郫县区域83十、新都区域85数字楼市市场2010年2季度新增供应面积（万）2010年2季度成交面积（万）2010年2季度成交均价（元/）商品房574.70549.646202住宅508.90493.297663商业40.1332.087381办公25.6724.266202数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 2010年2季度成都市场商品住宅成交套数排行榜（Top10）排名项目名称成交套数（套）1果壳里的城12112合能四季映像10253保利公园1989334花满庭7235恒大城6806楠香山6627南湖国际社区6518卓锦城6379圣菲TOWN城61610金科一城537 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 2010年2季度成都市场商品住宅成交面积排行榜（Top10）排名项目名称成交面积（万）1保利公园19811.45 2果壳里的城11.20 3南湖国际社区8.80 4恒大城7.98 5麓山国际社区7.35 6合能四季映像7.08 7金沙鹭岛6.09 8楠香山6.07 9恒大绿洲6.03 10花满庭5.80 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 2010年2季度成都市场商品住宅成交均价排行榜（Top10）排名项目名称成交均价（元/）1中海龙湾半岛24603 2誉峰22717 3水映长岛18324 4保利心语花园17921 5时代豪庭17018 6中海城南一号16862 7泊景湾15997 8四海逸家15641 9麓山国际社区14913 10紫檀14787 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第一章 市场综述一、宏观资讯1. 全国热点资讯n 政策综述1) 中国银行暂停三套房贷 老房贷利率同步上涨23日，中国银行在其网站上公布了房地产信贷管理措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。另外，对于存量房贷的利率也将按比例上调。公告显示，对于首次购买90平方米以下住房和保障性住房的家庭，实行基准利率的8.5折优惠。对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%；对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。而此次公告还同时涉及到存量房，“根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”易居视点：二套房首付五成、第三套房可停贷、限制外地人购房近日，国务院出台的针对房地产贷款的系列组合政策引起业界强烈震荡，政策直指房价高居不下的核心症结，缩短金融杠杆、增加融资成本，调控政策大大提高了投资型购房者利用银行资金购房的难度。2) 上调存款准备金率0.5个百分点5月2日晚间，中国人民银行发布消息：从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。至此，大型金融机构人民币存款准备金率已升至17%，中小金融机构维持13.5%不变。这是中国央行年内第三次上调准备金率，距17.5%的历史高位仅有一步之遥。易居视点：自国务院公布针对房地产调控的“新国十条”后，对房地产的贷款将受到严格控制，这使得银行可以融出的资金将增加，此前央行已在公开市场连续10周实现净回笼，累计净回笼资金量已达11000亿元。外汇占款持续上升，加上地产调控政策使资金从房地产行业流出，将加大央行资金回笼压力，但同时提高准备金率也表示近期没有加息的可能，金融紧缩政策来临会推迟。3) 住建部等拟监控预售款 将结束房企自由支配历史据5月5日从权威渠道获悉，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。易居视点：业界人士指出相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商对建筑商工程款的拖欠，同时也将促使房地产商加速项目开发。与预售制度相配合，对预售款进行监管在香港已实施多年；内地出台类似政策，目的是规范房地产企业的资金运用。4) 住建部力破二套房贷认定瓶颈据国土资源部消息，国土部部长徐绍史在刚召开的第17次部长办公会上表示，研究进一步加强房地产用地管理和调控。无独有偶，住房和城乡建设部日前也在山东青岛召开现场工作会，部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设。易居视点：住建部意在贯彻落实“新国十条”加快个人信息系统建设的相关要求，建立和完善个人住房信息系统，为贯彻落实二套房贷政策做准备,破除二套房认定难的问题。n 市场动态1) 部分开发商四处找钱准备过冬“粮食”新政一个月，各地成交量大幅下滑。虽然在中国地产界有“大嘴”之称的任志强认为，如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题。事实上，大部分企业并不这样乐观，部分企业已经开始未雨绸缪，到处抓钱，准备过冬的粮食。易居视点：造成这一现象主要原因是，对政策持续时间不明朗。因为不知道调控政策的期限。在2008年吃了亏的开发商们已经懂得未雨绸缪，提前准备。等到这个行业资金都吃紧，再布局已经晚了，导致部分企业开始提前行动。2) 大房企首擎降价大旗权威消息人士透露，从5月5日起，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。分析人士称，8.5折优惠意味着房价下跌15，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。易居视点：内部人士表示恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。n 重大政策中央政策政策发布机构发布日期执行日期主要内容国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院办公室2010年4月15日即日执行一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责：统一思想，提高认识；建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理住房需求： 实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。三、增加住房有效供给:增加居住用地有效供应；调整住房供应结构。四、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管：加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。七部门发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见住房城乡建设部等七部门2010年6月12日即日执行由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见近日正式对外发布。意见规定公共租赁住房投资者权益可依法转让；单套公共租赁住房建筑面积不得超过平方米；公共租赁住房承租人拖欠租金可从工资中直接划扣；符合条件的外来务工人员可纳入公共租赁住房供应范围。成都政策政策发布机构发布日期执行日期主要内容成都收紧7折利率四大银行2010年4月1日2010年4月1日4月1日，四大国有银行全面收紧首套房贷7折利率，除温江、青白江等个别楼盘贷款利率为7.5折外，市区新房已上升至8-8.5折之间。成都将加强销售环节的监管成都市房管局2010年5月6日/据成都市房管局透露将要采取的一些措施（实施时间暂未明确）：捂盘惜售楼盘将关闭其网签系统；房源销售价格抄报税务部门；签虚假买卖合同将受严厉处理；中心城区建100万平方米保障性住房。成都买房合同有格式条款需提前30天备案四川省人大常委会2010年5月27日/5月27日，四川省合同监督条例（草案）第二次提请省人大常委会审议。在第一次审议的基础上，草案二审稿明确，当事人可以使用合同示范文本订立合同，也可以参照范本订立合同。草案还规定，房屋买卖、中介物业合同文本等8种情况，格式条款提供方应在首次使用前30天，报所在地县级以上工商行政管理部门备案，变更备案的则需提前15天。成都：被称为“最严厉细则”二套房认定标准出炉成都市房管局2010年6月4日2010年6月4日6月4日，被称为“最严厉细则”的二套房认定标准出炉。该细则规定，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的准则。对此，不少业内人士认为，认房又认贷的调控细则在有效抑制投资的同时，也在一定程度上提高了改善型需求的置业门槛。恶意捂盘取消预售资格成都市房管局2010年6月7日2010年6月7日开发商恶意捂盘惜售，将可能被取消预售资格，只能出售现房；开发商申报价格过高，房管局将房源价格抄报税务部门作为纳税依据；期房购买必须实名，认购后退房只能重新公开发售。日前，成都市房管局通报了一系列房地产市场的监控政策“四个严禁”、“一个加大”剑指开发企业捂盘惜售、哄抬房价、期房转让、虚假买卖等房地产市场上存在的违规行为，成为成都市执行国家宏观调控政策的重头戏。成都贷款购房需出具房屋信息证明表成都市房管局2010年6月28日2010年6月28日今后，凡贷款购房均需凭银行出具的住房登记记录信息查询通知单，到房管部门办理借款人家庭住房登记记录信息证明业务。据了解，房产管理部门凭银行提供的住房登记记录信息查询通知单，通过房屋登记信息系统，对借款人家庭成员名下住房登记记录信息进行查询。2. 成都资讯n 市场综述1) 50余楼盘新项目扎堆入市国际城南领跑成都楼市成都市未来3年内待开发商业写字楼物业项目总量预计将达到约675万左右。其开发主要集中在高新南区，占总开发量的70%以上，大约532.1万。在2010年高新南区就将有44.2万，2011年有164.6万，在2012年后将达到323.3万，是其他区域总和的5倍以上。易居视点：高新南区作为向南发展目标的核心板块，将扮演重要角色，而未来几年，写字楼放量也会进入一个高潮期。2) 暗降风潮 袭击成都楼市新政出台以来，各大品牌开发商的坚挺让整个楼市的降价风潮显得有些乏力。不过最近以来，一股“暗降”风袭来，在面子和价格之间，开发商似乎有鱼与熊掌兼得的愿望，或许对“盼降”的购房者来说是一大利好消息。多个项目采取了“最高优惠”等方法经行暗降销售。易居视点：此次调控的力度为历次之最，不过开发商们并没有在第一时间预见到，所以在第一轮的时候表现得比较沉稳。但是随着政策的加码，开发商们对“史上最严厉”的调控有了进一步的认识，“落袋为安”也就成为比较现实的想法。3) 成都新盘定价陷入“困境”成都房价，乱象丛生。一区域的楼盘，有些降价快跑，有些死撑硬抗;二环内的楼盘7千多，三环外的楼盘也是7千多;相邻的两个盘从价格一致，到陡然相差上千元;同在一条光华大道上，有的因滞销而降价，有的因五一节优惠太多而适当提价楼市新政出台一月有余，成都楼盘房价“乱像”重生，让不少资深业内人士都大呼看不懂。易居视点：从前新盘定价，都有旁边楼盘做参照，如今无规律、无参照坐标的局面，让即将推出的新盘陷入定价难的困局。在敏感的价格问题上，开发商的面目表情从新政前的踌躇满志，变成了新政后的彷徨、踌躇。开发商的踌躇让原本就举棋不定的购房者变得更加迷茫。4) 成都房交会9日闭幕5月9日，为期5天的第35届成都房地产交易会（2010春季）圆满落下帷幕。在国家楼市调控新政之后举行的本届展会，其政策作用逐渐显现，不少购房者都流露出观望情绪，但尽管如此，购房的刚性需求依然存在，中小户型成为了主流。易居视点：房交会期间买卖双方都采取被动观望，开发商没有在营销活动上有大的动作，优惠力度不大；购房者更是采取观望态度，即使出手，也是相中中小户型，市场呈现出一种胶着状态，不确定性加大。n 市政建设1) 成德大道新都段全线贯通4月2日从市交委获悉，成德大道新都段三期工程道路主体工程已基本完工，预计将在近 期开放交通。至此，成德大道新都段全线贯通。据悉，成德大道新都段全长约12公里，全线分三期建设。2) “北部商贸、物流CBD”成型随着城北五块石、荷花池等市场的向外搬迁，在城北的版图中，北部商城备受关注，在立体路网、轨道交通的配合下，以商贸和物流产业为基础的北部商贸、物流CBD已经显现雏形。3) 成都第二绕城高速东段6月开工4月23日成都市交委传出消息，成都第二绕城高速公路东段预计2010年6月份先期工程开工，力争10月份全线动工。全长220.713公里的第二绕城高速2013年通车。届时，从成都过境的车辆将分流到第二绕城高速，大大缓解成都市现有绕城高速公路及环状城市主干线交通压力。4) 新成华大道9月底通车4月25日，成都市成华区全面启动实施“7+2”工程，着力推动成都东部“三条线”的示范节点规划和建设，其中展现成都东北部城市主通道和城乡和谐发展的新成华大道将于2010年9月底建成通车。5) 成灌铁路将于5月中旬通车成灌铁路已经进入通车倒计时阶段，将于5月中旬通车。成灌铁路从3月3日起开始调试，起初由DF4机车+接触网检测车+轨道检测车以最高运行速度100公里每小时往返来回跑。随后又采用了DF11机车+电务检测车+接触网检测车+轨道检测车，将检测的速度提高到120码及140码，最高达到160码往返运行。6) 成都东区数字音乐公园预计2010年底开园5月3日，成华区依托以音乐创意产业为灵魂的“成都东区数字音乐公园”打造“都市旅游创意村综合体”，构筑新成华大道创意产业的系统工程启动。按照规划，“都市旅游创意村综合体”将依托成都东区数字音乐公园，按照建设世界现代田园城市“九化”的标准划分多个配套功能区，引进开发企业配套建设文化创意产业基础设施、SHOH住宅、智慧型住宅、研发机构、休闲场所、商业零售智慧型建筑，形成多元文化元素有机结合的“自由与文化创意建筑”集聚区。7) 成都地铁3号线最快2011年开建5月4日，成都地铁公司首次公布了成都地铁3号线一期工程环境影响报告书简本，不仅详细介绍了成都地铁3号线一期工程的概况，还首次详尽公布了沿线各站点的设置。据悉，地铁3号线的建设2010年就会上报国家相关部门批准，预计最快将在2011年动工兴建。8) 成德南高速公路2012年建成6月3日从川高公司获悉，成德（阳）南（部）高速公路施工图设计文件于近日获省交通运输厅正式批复。该条高速按双向四车道高速公路标准建设，设计时速80公里，预计于2012年建成。第二章 土地篇一、土地市场背景分析1、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下： 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责：统一思想，提高认识；建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理住房需求： 实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。三、增加住房有效供给:增加居住用地有效供应；调整住房供应结构。四、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管：加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。易居视点： 新政对抑制现阶段快速增长的非理性购房需求，有着强而有力的打压作用。政策出台后，多数购房人将会产生观望情绪，需求有所降低，开发商和二手房业主将会回归理性买卖，对于平抑市场房价将会起到积极的作用。此次调控可以看出中央的决心很大。如果这几项政策不起作用，不排除还会出现其他的调控政策。2、 京土地出让不再是“价高者得” 制度完善后将被推广4月16日，北京市国土资源局副局长曾赞荣宣布，北京市将改进目前土地出让只是“价高者得”的方式，遵循的思路是，一、拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素作为评标条件。二、设定合理价格区间，在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上，经过专家论证，有关部门集体决策确定。三、进一步弱化投标价格因素，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。易居视点：众所周知,招标出让是根据出让使用权地块开发利用的条件和要求,从价格、规划方案、竞标人的资格、社会效益等多方面综合考虑来决定中标者。在供不应求的情况下,采取招标的办法有利于地价保持平稳。但需关注房价由市场决定与地价由评估确定之间的矛盾，在招标过程中需杜绝寻租行为、最大程度上保证公平、公正、公开。 3、 住建部等拟监控预售款 将结束房企自由支配历史据5月5日从权威渠道获悉，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。易居视点： 业界人士指出相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商对建筑商工程款的拖欠，同时也将促使房地产商加速项目开发。与预售制度相配合，对预售款进行监管在香港已实施多年；内地出台类似政策，目的是规范房地产企业的资金运用。4、 国税总局划定土地增值税预征最低限6月3日，国家税务总局网站发布消息称，6月底前，全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报。根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。易居视点：尽管过去5年8次发文，土地增值税仍然是无法真正清算的税种,大多数地方采取按销售收入1%-3%的比例预征。本次是被认为土地增值税自1994年开征以来，力度最大的一次征税和清算行动，同时明确了针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，并在6月底前上报清算计划。可见政府本次决心是较大的。5、 国土部：差别化土地供应政策 优先保障民生用地国土资源部部长徐绍史25日在第20个全国“土地日”主题纪念活动上表示，节约集约用地，是破解当前“保障发展和保护资源”两难命题的重要出路，要加快建立激励约束并重的节约集约用地新机制，实行差别化的土地供应政策，优先保障基础设施项目和民生项目用地。易居视点：优先保障基础设施项目和民生项目用地对于解决目前的民生问题和社会矛盾将有积极影响，土地作为房地产的一级市场，供地的改变将带来未来市场结构的转变。6、 华侨城70.2亿夺全国地王调控措施似乎无法扑灭开发商内心燃烧的熊熊火焰，在近期的拿地过程中，央企的表现尤为抢眼。6月9日在沪宁两地上演的土地出让盛宴充分证明了这一点。一面是对四成保证金如此苛刻的条件而毫不在意，华侨城以52783元/平方米的楼板价刷新了不久前刚刚创下的纪录，成为全国单价地王；一面是杭州首次执行五成首付出让的两块宅地被中铁集团28.06亿纳入麾下。面对近乎疯狂的竞价过程，同行不禁感慨“太刺激”。易居视点：虽然市场尚处在调控之际，但开发商对于优质地块的兴趣仍然浓厚，在去年年底的一轮销售势头中，开发商回笼了不少资金，现金流并没有太大问题。趁着楼市淡季积极拿地，属于企业的发展策略之一。二、本季度土地供应分析1、 本季度土地供应概述2010年第2季度成都市土地供应65宗，总用地面积约365.46万，合计约5482亩，同比09年二季度下降57%，环比近年一季度下降24%；本季度供应土地以分布区域来看，在郊县地区供应地块相对较多，主城区供应土地与郊县供应土地体量比列为1：2.61，主城区中以城西供应土地面积最大，郊县中以双流供应面积最大。（不计工业用地）2、 供应土地特征n 供应土地主要郊县多于主城区数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度供应土地依然是郊县占据主体地位，郊县供应土地共47宗，总用地面积约4333亩；主城供应土地共18宗，总用地面积约1149亩（含有4宗主城区预公告土地，预公告土地面积总计约315亩）。随着史上最严厉的“国十条”颁布以来，房地产市场急速降温，土地市场首当其冲，各方随之处于谨慎博弈的状态。主城区公告的土地的减少量环比下降了24%，但单宗地块的面积达到63.8亩，较上季度提高3.72亩/宗；而郊区土地的公告量环比下降18%，单宗地块面积为92.19亩，较上季度下降43.15亩/宗。n 主城区城东土地供应体量最大数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度主城区城东土地供应体量最大，而城西宗数最多。城东共供应土地6宗，总用地面积约420亩，环比增长207%；城南供应土地3宗，供应面积约267亩，环比下降56%；城西有7宗土地供应，供应面积为321亩，环比下降3%；城北有2宗土地供应，供应土地面积约141亩，环比下降68%；城中本季度无土地供应。n 双流土地供应位于郊区之首数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2010年第2季度各个郊县均有土地供应，双流的土地应量最大，共有17宗土地供应，净用地面积共计约1933亩；龙泉供应土地共8宗，土地总净用地面积约512亩；郫县共有7宗土地供应，共有土地供应面积约576亩；新都有土地供应13宗，供应土地面积约1227亩；供应最少的温江有2宗土地公告，公告面积约85亩。本季度，双流的供应土地面积依旧排名第一，占到郊县总供应面积的45%。双流县幅员面积1067平方公里，08年全县完成地区生产总值337.62亿元，增长15.2%；全社会固定资产投资254.86亿元，增长33.4%；地方财政一般预算收入23.7亿元，增长9.2%。县域经济综合实力连续12年位居全省“十强县”榜首；县域经济基本竞争力排名全国第35位，居中西部第一；排名全国中小城市综合实力百强第30位、最具投资潜力百强第8位。在经济、交通等各个指标都走在了成都各个郊县的前列，随着城南和双流融合的加快，双流的土地供应量第一的现象将会持续较长时间。n 供应土地中商住用地居多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度供应土地中，商住用地体量最大，为37宗，面积约3965亩；纯商业土地15宗，供应面积约646亩。商住混合用地仍旧是经营性用地供应中的中流砥柱，而商业用地，在面对二级市场的持续好转的情况下，需求有所扩大，租赁市场也有所改观。而商业市场将直接受限于城市的发展状况和居民收入水平，在此两方面未能得到较大改变，而供应确大幅增加之时，市场竞争加剧，风险也随之增加。n 经营性土地供应体量较多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度中，经营性土地供应宗数占到总宗数的85%，以面积计算占到总面积的89%；工业土地供应宗数占总宗数的15%，体量占比为11%。经营性地块供应已经连续4个季度超过供应用地体量规模，成都市经营用用地的供应比例受到市场影响较大，市场偏好则该类土地比例偏高，相反则较低。三、土地成交分析1. 土地成交概述2010年第2季度成交土地共52宗，总用地面积约为296.50万，合计约4447亩，预计未来上市可建筑面积约995.42万，成交净用地面积同比2010年第1季度下降57%，本季度成交土地主城区与郊县面积比为1：3.56。2010年第2季度土地成交均价约317万元/亩，环比上个季度上升了7.8%；楼面地价均价约1375元/，环比上升25%。主城区土地成交比例提高导致本月的成交价格出现了回升。（不计工业用地）2. 成交土地特征n 成交量较上季度有所减少数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2010年2第季度，成都市主城区土地成交16宗，约976亩，环比下降30%；郊区成交36宗，共3472亩，环比大幅下降61%。由于受政策调控影响，本季度土地市场后半段时间较为平静。其中4月共成交36宗，合计占地约239亩，占本季度成交总量的65%，其中主城区成交8宗，约30亩，占季度总量的46%。而郊区却在5月密集成交，共成交19宗，约153亩，占季度成交总量的66%。n 主城区中城西土地成交最多数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度主城区成交最多是城西区域，共有8宗土地成交，成交面积约369亩；城东有3宗土地成交，成交面积约245亩；城南有2宗土地成交，成交土地净用地面积约236亩；城北成交了3宗，成交土地面积127亩；城中本月无土地成交。城西由于“武侯新城的”的破茧而且出，区域热度不断提成。加上其独特的区位优势和规划特点，保利、中海、华宇、绿地等全国知名开发商以在此区域布局。未来一段时间，城西的武侯新城必将成为房地产市场的热点区域，而该区域的土地市场也将持续火爆。n 郊县中新都开始崛起数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2010年第2季度郊县土地成交面积最大的依旧是双流，共有9宗土地成交，成交面积约1003；新都上一季度没有土地成交，但本季度成交宗数也为9宗，成交面积约999亩；郫县本季度成交8宗，成交面积732亩；龙泉成交7宗，成交面积492亩；温江成交3宗，成交面积246亩；本季度都江堰没有出现成交记录。n 商住混合用地成交是主流数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度成交土地中商住混合用地共成交34宗，面积约3459亩；商业用地共成交了7宗，成交面积约174亩；工业用地成交9宗，约573亩；商业、住宅、工业综合用地成交2宗，成交面积241亩。成交地块性质用途构成与公应呈现一致性。n 本季度成交土地以中小型为主数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本季度成交土地单宗土地以1-5万的中型地块最多。其中50万以上土地没有出现成交； 10-50万体量的地块共13宗； 5-10万体量的地块共9宗；1-5万地块共25宗；1万及以下地块共有5块成交。n 未来楼市住宅可供开发量分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构根据容积率等规建指标测算，成都市本季度成交土地中，未来住宅可供开发总量约996万。本季度成交土地未来可上市建筑面积最多为双流，总量达到249万，其次为郫县，总量为203万，新都总量达到150万，其他区域未来可上市面积相对较少（统计范围涵盖商住混合用地中以住宅用途为主的地块）。n 成交价格分析本季度成交土地出现了26宗溢价成交土地，溢价地块占到总成交土地宗数的50%。其中4月成交13宗地，有12块土地出现溢价，且溢价率在50%以上的地块占到本月成交地块的69%；5月有11宗地块出现溢价，占当月成交宗数的44%；6月仅有3宗地块出现溢价，占当月成交宗数的21%。以上可以看出，随着“新版国十条”政策影响的不断深入，土地市场也随之改变本季度土地成交均价约317万元/亩，环比上个季度上升了7.8%。 n 本季度有6宗流标本季度有6宗土地流标，流标率（流标率=流标地块宗数/（成交地块宗数+流标地块宗数）为1.03%，流标地块均位于5宗位于双流，一宗位于城东，流标地块净用地面积约20.28万，流标地块中3宗为纯商业地块，3宗为商住混合地块。状态公布时间公告号宗地编号宗地位置净用地面积（亩）总建筑面积（）容积率用地使用性质竞买保证金（万元）起叫价（万元/亩）流标2010.4.13双国土挂告(2010)009号SLG-(2010)-048正兴镇94893.81 379575.23 以双流县规划管理局出具的规划手续为准商业、居住12754128流标2010.4.13双国土挂告(2010)009号SLG-(2010)-051中和街道22593.45 90373.79 以双流县规划管理局出具的规划手续为准商业用地4650196流标2010.4.13双国土挂告(2010)009号SLG-(2010)-052黄甲镇王家场社区3组2社32406.83 129627.31 以双流县规划管理局出具的规划手续为准商业用地296087流标2010.4.17双国土挂告(2010)010号SLG-(2010)-055黄甲镇黄瓦村二社4960.02 19840.10 以双流县规划管理局出具的规划手续为准客运站636171流标2010.4.28成国土拍告201006号CH02(252/211/242):2010-42成华区青龙场镇2号25449.68 65395.00 /二类住宅用地 幼儿园用地3500400流标2010.4.28成国土拍告201006号CH03(252/211):2010-43成华区向龙5组22536.39 67609.17 3.0二类住宅用地可兼容10%商业3000400数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 趋势预测（1）调控政策将告一段落，后期将进一步细化据悉本论地产调控不会进一步加大调控力度，下阶段各级政府主要针对前期政策的细化剂落实，土地出让金付款比例和土地增值税的征收将是重点落实方面。（2）小型地块更受追捧由于风险以及流动可用资金额度的限制，小型化地块将会更受欢迎，同时五部委的土地出让金付款比例调整也让这一现象更加严重。（3）外地开发商和外资等继续看好成都市场从拿地的情况来看，成都市场依然受到外地开发商、外资等的追捧，今年以来，一系列的知名企业、大型央企纷纷出手拿地，外资身影也不断出现。（4）土地市场将会从疯狂转变为理性从09年的第4季度以来，土地市场可谓炙手可热。随着政策收紧的影响，二级市场成交量至4月以来逐月下滑，成交均价确有小幅上扬，市场进入多方博弈阶段，开发商对于土地的需求已近表现出谨慎的态度。四、重点地块点评1、重点地块1南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组）n 成交概述南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组地块于2010年5月21日拍卖成交，具体四至范围是：东至益州大道; 南至绕城高速; 西至元华路;北至规划道路。宗地净用地面积约120.4682亩，起拍价格为3250元/，成交价格为5100元/，成交金额122877.54万元。该地块最终被中铁房地产集团有限公司拍得。n 成交详情1) 地块指标分析成国土拍告（2010）06号宗地 编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途GX15(252/211):2010-41南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组）30%1003.040%；塔楼22%商住净用地 面积起始价成交价成交金额楼面地价竟得人备注120.4682亩3250元/5100元/122877.54万元5100元/中铁房地产集团有限公司二类住宅用地可兼容20%商业；地块以楼面地价进行叫价数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构宗地位置图2) 拿地企业分析2007年4月，中国铁建股份有限公司经国务院国有资产监督管理委员会批准，组建成立了中国铁建房地产集团有限公司，专门从事房地产投资与开发业务。2007年12月26日，集团公司成功获得了房地产开发一级资质。2008年6月，集团公司成为中国铁建股份有限公司的全资子公司，注册资本为20亿元人民币。目前已在北京、长沙、长春、贵阳、杭州、成都、南宁、徐州、合肥、保定等十余个地区和城市，开发建设了16个项目，总开发面积超过1000万平方米，以开发建设住宅小区和商务办公楼为主。3) 发展前景分析本次拍卖地块周边土地、住宅情况对比表周边土地成交情况列表宗地 位置土地使用性质出让方式净用地面积（亩）成交时间楼面地价（元/）竞得单位南部新区仁和片区（高新区原仁和村3组、清和村8、9、10组）A：二类住宅用地 （禁设商业）,B：商业金融业用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地（禁设住宅，禁止设市场用房）拍卖2272007.4.273237中海兴业(成都)发展有限公司高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组（GX2007-1-7号地块）二类住宅用地商住拍卖69.19642007.6.153000嘉里置业（成都）有限公司高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组（GX2007-1-15号地块）二类住宅用地（可兼容20%商业）拍卖57.92682007.6.153036嘉里置业（成都）有限公司南部新区仁和片区30号（高新区原仁和村3、7、8组、清和村9组）A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：商业金融业用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地（禁设住宅，禁止设市场用房）拍卖173.62422007.7.206289中天盈(香港)集团有限公司南部新区仁和片区38号（高新区原仁和村2、3、8组）A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：文化娱乐用地兼容行政办公用地、商业金融业用地（禁设住宅，禁止设市场用房）拍卖106.43172007.7.206053中天盈(香港)集团有限公司高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组城镇混和住宅用地拍卖85.37472007.10.125083寰安有限公司高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组城镇混和住宅用地拍卖68.60472007.10.125000建发房地产集团有限公司、厦门建发股份有限公司高新区天府大道以西，大成一街以南，府河以北商业用地兼容二类住宅（可兼容30%住宅）拍卖169.98142008.7.22600 四川西美投资有限公司（花样年集团）高新区双河村二组、双河村三组、铜牌村三组、铜牌村十一组城镇混合住宅用地拍卖46.27832008.4.303333 成都高新置业有限公司高新区南部园区外环路以北，剑南大道以东，民悦西一街、民悦东街以南，濯锦南路以西的街坊内地块1商业金融用地 文化娱乐用地拍卖7002008.9.26630成都世纪城新国际会展中心有限公司和成都国际会议展览中心高新区南部园区外环路以北，剑南大道以东，民悦西一街、民悦东街以南，濯锦南路以西的街坊内地块2文化娱乐用地拍卖235.862008.9.26630成都世纪城新国际会展中心有限公司和成都国际会议展览中心高新区大源组团片区地块3、地块4二类住宅（可兼容商业10%）拍卖2002008.9.26175成都世纪城新国际会展中心有限公司和成都国际会议展览中心高新区花荫沟以东，盛华南路以西，瞻远西二街以南，德赛二街以北）二类住宅用地（可兼容商业）拍卖95.82032009.8.181667复地（集团）股份有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划F8-1地块（GX2009-01-06）商业金融用地（兼容20%住宅）拍卖14.40782009.8.18706四川富润企业重组投资有限责任公司高新区大源商务商业核心区内，规划C6、C7、C8地块商业金融用地（可兼容平均容积率14%住宅）拍卖80.67312009.11.20469.78成都市瑞泰华实业有限公司高新区大源组团内，瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界GX2009-01-14（1）、高新区大源商务商业核心区内，规划A1、A2地块GX2009-01-14（2）二类住宅用地（可兼容不超过20%的商业）、商业金融用地拍卖381.5486（其中二类住宅地块199.4281亩；商业金融用地182.1205亩）2009.11.20其中住宅为785元/；商业金融用地为491元/（按照最大容积率计算）保利房地产(集团)股份有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划C1、C2、C5、C3地块商业金融用地（兼容平均容积率19.8%住宅）用地拍卖96.50482009.12.29545格尔木藏格钾肥有限公司/成都兴铂仕建设投资开发有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划E5-1、E5-3、E7、E8-2、E8-3地块商业金融用地（可兼容平均容积率44%住宅）拍卖63.99982009.12.291089成都神州航天房地产有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划F5地块（GX2009-02-09）商业金融用地（可兼容平均容积率50%住宅）拍卖27.48622009.12.29803成都金控置业有限公司高新区元华路以西，瞻远西三街以南，荣华南路以东，同德街以北(GX2008-01-11)商业金融业用地（兼容50%的住宅）拍卖65.73352010.2.51140 富通光通信有限公司南部新区大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北(GX2009-02-02)商业金融业用地（可兼容平均容积率25%公寓）拍卖44.95212010.2.51140 上海加冷松芝汽车空调股份有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划E1、E2地块 (GX2009-02-11)商业金融业用地（可兼容平均容积率25%公寓）拍卖55.71172010.2.5611 重庆国际信托有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划E4地块（GX2009-02-12）商业金融业用地（可兼容平均容积率26%住宅）拍卖30.43452010.2.5762 四川星慧酒店管理集团有限公司高新区大源商务商业核心区内，规划F1、F2地块（GX2009-02-13）商业金融业用地（可兼容平均容积率46%公寓）拍卖50.81532010.2.52066 成都茂源投资有限公司高新区